Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K nimmt Wohnungseigentümer B und B1 gesamtschuldnerisch auf Zahlung von Vor- und Nachschüssen in Anspruch. Die Nachschüsse sind im Jahr 2018 und 2020 begründet worden, die Vorschüsse 2016 und 2017. B und B1 wenden für 2018 Verjährung ein. Ferner meinen sie, die Beschlüsse seien nichtig. Die Jahresabrechnungen enthielten Contracting-Geb...mehr

Das AG meint, der Beschluss zu TOP 2 entspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Er sei weder nichtig noch anfechtbar. Er sei insbesondere hinreichend bestimmt und konkret gefasst. Er greife nicht in den unantastbaren Kernbereich der Wohnungseigentümer ein. Selbst wenn an dem Beschluss und der Erörterung Wohnungseigentümer online teilgenommen hätten, begründe dies keine Nic...mehr

Am 28.9.2018 findet eine Versammlung statt, an der Wohnungseigentümer K nicht teilnimmt. K behauptet, er sei nicht eingeladen worden. Gegen mehrere in der Versammlung gefasste Beschlüsse wendet sich K mit seiner Anfechtungsklage. Das AG erklärt den Beschluss zu TOP 4 (Einzelabrechnung 2016/2017) in der Position "Kosten im Sondereigentum" in Höhe von 12,90 EUR für ungültig. I...mehr

Für jeden Wohnungseigentümer muss nicht nur bis zum Beginn einer Versammlung, sondern auch während der Versammlung die Möglichkeit bestehen, die Versammlungsstätte zu erreichen. Ist der Zugang nicht ohne Weiteres möglich, zum Beispiel weil die Eingangstüren bei Versammlungsbeginn verschlossen werden, muss durch Inanspruchnahme gebräuchlicher Mittel die Möglichkeit bestehen, ...mehr

Wird einem Wohnungseigentümer der Einbau eines technischen Geräts gestattet (hier: Klimaanlage), sind bei der Prüfung der Ordnungsmäßigkeit nicht nur die Nachteile durch den unmittelbaren Einbau zu berücksichtigen, sondern auch die Nachteile, die bei einem bestimmungsgemäßen Gebrauch zu erwarten sind.mehr

Beschließen die Wohnungseigentümer eine Teilnahme an der Versammlung im Wege elektronischer Kommunikation (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG), ist es grundsätzlich ausreichend, wenn eine Regelung über den Umfang der Gestattung und die davon erfassten Eigentümerrechte getroffen wird. Eine ordnungsmäßige Verwaltung erfordert dagegen regelmäßig keine Beschlussfassung über das zu nutzende ...mehr

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Der Kläger sei in nicht zumutbarer Weise von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen gewesen. Die Verwaltung habe keine ausreichenden Mittel vorgesehen, Wohnungseigentümer auch nach dem Verschluss der Türen noch einzulassen. Zu solchen Mitteln zählten die Benutzung einer funktionierenden und wahrnehmbaren Klingel oder eine telefonisch...mehr

Das AG sieht das nicht so und kann daher keine formalen Beschlussmängel erkennen. Zwar liege der Versammlungsort außerhalb von Hamburg und sogar in einer anderen politischen Gemeinde. Der 14 km entfernte Versammlungsort sei aber mit dem PKW in 30 Minuten und mit dem öffentlichen Personennahverkehr in 50 Minuten zu erreichen. Dies sei zumutbar. Auch die Versammlungszeit entsp...mehr

Klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig fällig werdende Vorschüsse ein, bis wirksam über neue Vorschüsse beschlossen ist, bemisst sich der Gebührenwert für diesen Antrag nicht mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag, wenn der Wirtschaftsplan typischerweise jährlich angepasst wird.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob eine Nichtzulassungsbeschwerde zulässig ist. Dies ist nur der Fall, wenn der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 EUR übersteigt oder das Berufungsgericht die Berufung als unzulässig verworfen hat. Um den Betrag zu erreichen, ist frühzeitig Vorsorge zu treffen. Über die Frage erst im Verfahren der Nic...mehr

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Der Beschluss widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Das Klimagerät benachteilige K im Sinne von § 20 Abs. 4 Halbsatz 1 WEG unbillig. Für die Annahme eines unbilligen Nachteils genüge es zwar nicht, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung nachvollziehbar beeinträchtigt fühle. Eine unbillige Benac...mehr

Das AG sieht das auch so! Der Beschluss, mit dem eine bauliche Veränderung gestattet werde, müsse aus sich heraus genau, klar und deutlich erkennen lassen, was gelte. Dazu müsse er so ausführlich wie nötig beschreiben, was gebaut werden solle. Ob eine allgemeine Gestattung, nach der es im Belieben des Bauwilligen stehe, wie und was er im Einzelnen baue ("Blankett-Zustimmung"...mehr

Das LG meint, B müsse die Kosten tragen! Bei dem Austausch der Wohnungseingangs- gegen eine Brandschutztür handele um sich um eine bauliche Veränderung und nicht um die Realisierung eines Erstherstellungsanspruchs. Bei einem Erstherstellungsanspruch gehe es um die vollständige erstmalige Errichtung bzw. entsprechende Ausstattung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Baumaßn...mehr

Das OLG bejaht die Frage! Denn die Abnahmeerklärung des S sei unwirksam. Eine Vertragsklausel zur Abnahme durch einen von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu bestimmenden Sachverständigen sei jedenfalls dann unwirksam, wenn sie dem einzelnen Erwerber nicht die Möglichkeit offenlasse, das gemeinschaftliche Eigentum selbst abzunehmen oder von einer Vertrauensperson eige...mehr

Der Antrag hat Erfolg! K habe einen Verfügungsgrund glaubhaft gemacht. Dies meine, dass der angefochtene Beschluss mit hoher Wahrscheinlichkeit keiner ordnungsmäßigen Verwaltung oder Benutzung entspreche. Ein Antragsteller müsse wesentliche Nachteile im Sinne von § 940 ZPO glaubhaft machen, die abgewendet werden müssten. Hierbei habe das Gericht zu bedenken, dass der Mechani...mehr

Rz. 179 Es war lange Zeit umstritten, ob die unklare Rechtsprechung des BGH zum Nießbrauch auf Immobilienschenkungen unter Vorbehalt eines Wohnungsrechts übertragen werden kann. Der BGH hat 2016 erstmalig einen Fall zum Wohnungsrecht entschieden und dabei den Beginn der zehnjährigen Ausschlussfrist des § 2325 Abs. 3 S. 2 BGB bejaht. Bevor auf diese Entscheidung eingegangen w...mehr

Rz. 5 Grundbesitz wird ebenso mit dem gemeinen Wert bewertet (§ 177 BewG). Die Regelungen zur Bewertung des Grundvermögens befinden sich in den §§ 176 bis 198 BewG. Nach § 176 Abs. 1 BewG gehören zum Grundvermögen:mehr

Rz. 72 [Autor/Stand] Der bei der Hauptveranlagung festgesetzte Steuermessbetrag gilt gemäß § 16 Abs. 2 GrStG vorbehaltlich der Neuveranlagung nach § 17 GrStG und Aufhebung des Steuermessbetrags nach § 20 GrStG von dem Kalenderjahr an, das zwei Jahre nach dem Hauptveranlagungszeitpunkt beginnt. Vgl. zum Hauptveranlagungszeitpunkt Rz. 64. Rz. 73 [Autor/Stand] Der Zeitraum, in d...mehr

Rz. 14 [Autor/Stand] Die Grundsteuer wird gemäß § 9 Abs. 1 GrStG nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt, d.h. für die Höhe und die Festsetzung der Grundsteuer wird allein auf die Verhältnisse zu Beginn eines Kalenderjahres abgestellt (Stichtagsprinzip)[2]. Änderungen während eines Kalenderjahrs können sich damit erst für die Grundsteuer des folgenden...mehr

Rz. 18 [Autor/Stand] Die Verwaltung der Grundsteuer obliegt zum Teil den Finanzbehörden der Länder, zum Teil den Gemeinden. In den Ländern Berlin und Hamburg wird die Grundsteuer nur von den Finanzbehörden verwaltet. Für die Feststellung der Grundsteuerwerte nach dem Bundesmodell sowie für die Festsetzung und ggf. Zerlegung der Grundsteuermessbeträge sind die Finanzämter zus...mehr

Rn. 15 Stand: EL 174 – ET: 08/2024 Die Steuerermäßigung nach § 35a Abs 2 S 1 EStG wird für die unter s Rn 3–4 umschriebenen haushaltsnahen Tätigkeiten gewährt, die nicht im Rahmen eines Arbeitsverhältnisses, sondern steuerrechtlich selbstständig erbracht werden. § 35a Abs 2 S 1 EStG ist ein Auffangtatbestand für Beschäftigungsverhältnisse, die nicht als Ganzes in einem Hausha...mehr

Rz. 16 [Autor/Stand] Da die verfahrensrechtlichen Vorschriften über die Festsetzung der Steuermessbeträge mit den entsprechenden Vorschriften über die Feststellung von Grundsteuerwerten korrespondieren müssen, sieht § 18 GrStG entsprechende Nachveranlagungen vor. Eine Nachveranlagung nach § 18 GrStG setzt stets eine Nachfeststellung des Grundsteuerwerts nach § 223 BewG vorau...mehr

Rn. 32 Stand: EL 174 – ET: 08/2024 Eine weitere Begrenzung aller in § 35a EStG geregelten Steuerermäßigungen ergibt sich aus der durch das JStG 2010 erfolgten Neuformulierung des § 35a Abs 5 S 1 EStG. Danach sind haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse bzw Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen ausgeschlossen, wenn sie BA, WK oder Sonderausgaben darstellen. Des Weiteren ...mehr

Die Hausordnung der Wohnungseigentümer ist für den Mieter nur verbindlich, wenn dies vereinbart ist.[1] Praxis-Tipp Vermeiden Sie unterschiedliche Hausordnungen Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollte darauf geachtet werden, dass eine bestehende Hausordnung auch in alle Mietverträge aufgenommen wird, um widersprüchliche Regeln zu vermeiden. Besonders fatal wäre, wenn ...mehr

Eigentümerversammlungen können künftig auch vollständig online abgehalten werden. Das hat der Bundestag beschlossen. Ganz ohne Präsenzversammlung wird es vorerst aber nicht gehen. Eigentümerversammlungen können in Zukunft auch vollständig online und ohne Präsenz der Wohnungseigentümer durchgeführt werden. Eine entsprechende Gesetzesänderung hat der Bundestag beschlossen. Nach ...mehr

Die Installation von Balkonkraftwerken wird noch einfacher. Vermieter und WEG können den Einbau der Minisolaranlagen nicht mehr so einfach ablehnen. Der Bundestag hat entsprechende Änderungen im Mietrecht und im Wohnungseigentumsrecht beschlossen. Der Bundestag hat am 4.7.2024 in zweiter und dritter Lesung Änderungen im Mietrecht und im Wohnungseigentumsrecht beschlossen, um ...mehr

Solarstrom vom Dach des eigenen Mehrfamilienhauses ist selten – dabei könnten bis zu 14,3 Millionen Haushalte in Deutschland davon profitieren, zeigt eine neue Studie. Ohne umfassende Reformen bleibt das Potenzial von Mieterstrom ungenutzt. Von den insgesamt 19 Millionen Haushalten in Mehrfamilienhäusern in Deutschland könnten bis zu 14,3 Millionen die Vorteile von Mieterstro...mehr

Begriff Der Begriff des "Wertprinzips" umschreibt mit Bezug auf die Abstimmung im Rahmen der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ein bestimmtes Stimmprinzip. Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG bei der Abstimmung in der Eigentümerversammlung zunächst eine Stimme. Unerheblich ist dabei, wie viele Sondereigentumseinheiten der Wohnungseigentümer sein ...mehr

Zusammenfassung Bei der Errichtung einer Pergola auf einer Dachterrasse oder im Bereich eines Sondernutzungsrechts, etwa an einer Garten- oder Terrassenfläche, handelt es sich um eine bauliche Veränderung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG. Zur entsprechenden Gestattungsbeschlussfassung genügt grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss. Ein solcher ist auch zwingende Voraussetzung zur Legit...mehr

Zusammenfassung Die Person eines Rechnungsprüfers sieht das Wohnungseigentumsgesetz nicht vor. Prüfungsbefugnisse kommen vielmehr dem Verwaltungsbeirat zu. Dieser soll insbesondere den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse und Einforderung der Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse prüfen. Insbesondere in Gro...mehr

Begriff Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 ist jede Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig, soweit auch nur ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Regelungen zu Wiederholungsversammlungen finden sich nicht mehr im Wohnungseigentumsgesetz. Die Bestimmungen des § 25 Abs. 3 und Abs. 4 WEG a. F. haben nunmehr e...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist jede Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig, soweit auch lediglich ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Das in § 25 Abs. 3 WEG a. F. geregelte Mindestquorum von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile existiert nicht mehr. Bei entsprechenden Regelungen in Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen, die au...mehr

Zusammenfassung Verfügt die Wohnanlage über ein Schwimmbad, handelt es sich bei diesem regelmäßig um Gemeinschaftseigentum. Insoweit gelten keine Besonderheiten gegenüber anderen, für jeden Eigentümer zugänglichen Einrichtungen. Das Schwimmbad ist dem Sondereigentum zuzurechnen, wenn dies in der Teilungserklärung entsprechend bestimmt oder das Schwimmbad in Sondereigentumsrä...mehr

Der Wohnungseigentümer hat sich insgesamt rücksichtsvoll gegenüber den anderen Wohnungseigentümern zu verhalten. Dies bezieht sich auf sein eigenes konkretes Verhalten beim Gebrauch seines Eigentums. Hierzu gehört aber auch die Duldungspflicht bezüglich Maßnahmen anderer Eigentümer. Praxis-Beispiel Erhaltung, bauliche Veränderung Muss zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen o...mehr

Im Wohnungseigentum kann jeder Eigentümer mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, soweit nicht das Gesetz oder die Rechte Dritter entgegenstehen.[1] Hierbei kann er aufgrund des Gebots zur Rücksichtnahme von seinem Eigentum nur insoweit Gebrauch machen, als hierdurch weder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer noch den anderen Wohnungseig...mehr

Die Rücksichtnahme des einzelnen Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wirkt sich insbesondere beim Stimmverhalten in der Eigentümerversammlung aus. Grundsätzlich ist das Stimmrecht des Wohnungseigentümers Ausfluss seines Mitgliedschaftsrechts in der Wohnungseigentümergemeinschaft.[1] Es vermittelt ihm das Recht und die Möglichkeit, an der Gestaltung ...mehr

Außer dem Verwaltungsbeirat hat auch der einzelne Wohnungseigentümer jederzeit das Recht, sämtliche Abrechnungs- und Verwaltungsunterlagen einzusehen.[1] Den Wohnungseigentümern ist durchaus auch wiederholt Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu gewähren. Begrenzt ist dieses Einsichtsrecht wiederum lediglich durch das Schikaneverbot und das Verbot des Rechtsmissbrauchs. Ei...mehr

Begriff Das allgemeine Schikaneverbot (§ 226 BGB) erklärt die Ausübung eines Rechts für unzulässig, wenn dieses nur den Zweck hat, einem anderen Schaden zuzufügen. Im Bereich des Wohnungseigentumsrechts ist die Pflicht zur Rücksichtnahme insbesondere in § 14 WEG statuiert. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Das allgemeine Schikanegebot ist in § 226 BGB geregelt. Auspräg...mehr

Hierzu hat der BGH in Fortsetzung seiner Rechtsprechung zur "Verflechtung" entschieden,[1] dass der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung gem. § 12 WEG die Gültigkeit eines Wohnungsverkaufs abhängig ist, wegen des institutionalisierten Interessenkonflikts nicht Makler des Käufers sein kann. Der Interessenkonflikt resultiert nach Ansicht des BGH darau...mehr

Weiterer Bezugspunkt einer Maklertätigkeit des Verwalters ist häufig die Vermittlung oder der Nachweis von Mietverträgen für die Eigentümer der Wohnanlage. Zunächst und grundsätzlich kann der Wohnungseigentumsverwalter hier auch einen Provisionsanspruch gegen den künftigen Mieter haben.[1] Infolge des seit 1. Juni 2015 geltenden Bestellerprinzips dürfte der Verwalter allerdi...mehr

Begriff Häufig verwalten Immobilienmakler und Immobilienunternehmen auch Wohnungseigentumsanlagen. Auf der anderen Seite betätigen sich hauptberufliche WEG-Verwalter zumindest gelegentlich als Makler beim Verkauf und/oder der Vermietung von Wohnungen in der verwalteten Eigentumsanlage. Immer wieder müssen sich Gerichte damit auseinandersetzen, ob derartige Tätigkeiten des WE...mehr

Nach dem Grundsatz "First in – First out" wird das "älteste" Öl zuerst verrechnet. Der Preis je Liter für die verschiedenen rechnerisch vorhandenen Lieferungen wird einzeln ermittelt. Für eine rechtssichere Heiz- und (Warm-)Wasserkostenabrechnung besteht die Pflicht, alle in den Abrechnungszeitraum fallenden Lieferungen mit Datum, Menge, Einzel- und Gesamtpreis aufzulisten. I...mehr

Begriff Nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) darf nur die im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchte Ölmenge bzw. deren tatsächliche Kosten abgerechnet werden. Da die Bestimmungen der Heizkostenverordnung auch im Bereich des Wohnungseigentums zwingend zu beachten sind, muss der Verwalter hier im Rahmen der jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen von der s...mehr

Das am 23.12.2020 in Kraft getretene "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" hat einschneidende Änderungen bezüglich der Maklerprovision bei Kaufverträgen über Wohnimmobilien, insbesondere Eigentumswohnungen, gebracht. Zunächst muss der Maklervertrag nach § 656a BGB der Textform entsprechen. Han...mehr

Praxis-Beispiel Berechnung des ­Ölrestbestands Beispiel 1: Die Menge, die sich noch im Tank befindet, ist kleiner als die Menge der letzten Öllieferung (Abrechnungszeitraum 1.1. bis 31.12.)mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 18 Abs. 3 WEG berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Voraussetzung ist freilich, dass überhaupt ein Fall der Notgeschäftsführung vorliegt. Ein Wohnungseigentümer, der ohne ausdrückliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Arbeiten am Gemeinsch...mehr

Problemüberblick Im Fall will ein Eigentümer sein Grundstück in Wohnungseigentum aufteilen. Dazu bedarf er im Einzelfall einer Genehmigung. Genehmigungen nach dem öffentlichen Recht Die Begründung von Wohnungseigentum bedarf in bestimmten Fällen einer Genehmigung einer Behörde. Überblick: Bebauungsplan. Nach § 19 Abs. 2 BauGB dürfen durch die Teilung im Geltungsbereich eines Beb...mehr

Begriff Maßnahmen der Notgeschäftsführung dienen der Abwehr eines unmittelbar drohenden oder der Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens. In akuten Gefahrensituationen sind also Wohnungseigentümer zu eigenständigem Handeln ermächtigt, wenn eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer oder Maßnahmen des Verwalters nicht abgewartet werden können. Selbstverständlich is...mehr

In der Wohnungseigentumsanlage, in der es nur die Wohnungseigentümer 1 und 2 und keinen Verwalter gibt, heißt es in der Gemeinschaftsordnung wie folgt: "Ein Wohnungseigentümer bedarf zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grunde versagt werden. Der Zustimmung des Verwalters bedarf es nicht...mehr

Ohne Erfolg! Sehe die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums "der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer" bedürfe, sei eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Der Senat habe bereits entschieden, dass die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohnung...mehr