Fachbeiträge & Kommentare zu WEG-Verwalter

Höhe Grundsätzlich obliegt es den Vertragsparteien, die Verwaltervergütung frei auszuhandeln. Gesetzliche Schranken stellen dabei § 134 (gesetzliches Verbot) und § 138 BGB (sittenwidriges Rechtsgeschäft und Wucher) dar. Wucher liegt erst vor, wenn ein marktgerechtes Honorar um 100 % überschritten würde.[1] Bestimmte Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines...mehr

Der abberufene Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen entweder an einen neu bestellten Verwalter oder den nach § 9b Abs. 2 WEG fungierenden Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter herauszugeben. Hierbei handelt es sich qua Gesetz um den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Die Wohnungseigentümer können aber auch einen anderen Eigentümer zum Vertreter ...mehr

Die Verwalterbefugnisse bzw. -verpflichtungen im Rahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG korrespondieren zunächst mit denjenigen der einzelnen Wohnungseigentümer bezüglich deren Befugnis zur Durchführung von Notmaßnahmen in § 18 Abs. 3 WEG. Droht hier unmittelbar ein Schaden, ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer entsprechend...mehr

Das Verwalteramt ist bereits wegen der damit verbundenen Vermögensbetreuungsbefugnis bzw. -verpflichtung ein Vertrauensamt und daher höchstpersönlicher Natur. Der bestellte Verwalter hat das Amt gemäß § 664 Abs. 1 BGB in persona auszuüben. Selbstverständlich kann er innerhalb seines Unternehmens bzw. innerhalb seiner Firma Verwalteraufgaben und Tätigkeiten auf seine Mitarbei...mehr

In aller Regel bedarf es bei der Wiederbestellung nicht des Einholens von Vergleichsangeboten. Allerdings sind 3 Ausnahmen zu berücksichtigen:[1] Die Verwaltung erfolgt nicht mehr so effizient, wie dies in der Vergangenheit der Fall war; das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter hat sich aus anderen Gründen verschlechtert; die von dem bisherigen Verwalter angebo...mehr

Im Vorfeld der Beschlussfassung über eine Erstbestellung oder Neubestellung des Verwalters müssen mindestens 3 Vergleichsangebote übernahmebereiter Verwalter eingeholt werden und den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben übersendet werden.[1] Insoweit genügt allerdings neben der namentlichen Bekanntgabe der Bewerber auch ein Angebotsspiegel, dem die wesentlichen Eckpu...mehr

Ist der Vertrag eigenständig befristet, also nicht an den Bestellungszeitraum gekoppelt, gewinnt § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG an Bedeutung. Praxis-Beispiel Vertragsklausel Der Verwalter wird für die Dauer von 2 Jahren vom 1.1.2024 bis 31.12.2025 bestellt. Der Verwaltervertrag wird ebenfalls für eine Dauer von 2 Jahren bis zum 31.12.2025 abgeschlossen. Zu differenzieren ist dabei, wie...mehr

1 Kandidat Steht nur ein Kandidat zur Auswahl, ist die Ausgangslage denkbar einfach: Der Verwalter ist bestellt, wenn die Anzahl der abgegebenen Ja-Stimmen diejenige der Nein-Stimmen übersteigt. Es genügt also die relative Mehrheit. Dieser Fall dürfte allerdings die Ausnahme darstellen, da nach Möglichkeit mehrere Angebote von übernahmebereiten Verwaltern einzuholen sind und ...mehr

Die Amtsniederlegung durch den Verwalter ist gesetzlich nicht geregelt, aber allgemein anerkannt. Sie ist zu erklären, was grundsätzlich formlos möglich ist. Aus Beweiszwecken empfiehlt sich die Schriftform. Eine Zustimmung der Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, da § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG die jederzeitige Abberufung des Verwalters vorsieht, ohne dass es insoweit auf d...mehr

Der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters ist erfolgreich anfechtbar, wenn ein wichtiger Grund gegen die Wiederbestellung vorliegt. Rechtsprechungsübersicht Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters, wenn die Wiederbestellung erfolgt, ohne dass die Eckpunkte der Konditionen des Verwaltervertrags (Laufzeit und Ve...mehr

Da jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat, hat er auch einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters. Die Bestellung entspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus 2 Parteien besteht.[1] In dr...mehr

Als Organ der GdWE ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Ansprüche auf Beschlussdurchführung sind also gegen die GdWE zu richten und nicht gegen den Verwalter, weil ihr die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt.[1] Beschlüsse sind zeitnah durchzuführen. Dies gilt insbesondere für beschlossene Maßnahme...mehr

Das Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers ist umfassend und schließt insbesondere auch die Einzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer ein.[1] Sie sind auch berechtigt, wiederholt Einsicht in die Unterlagen zu nehmen.[2] Grenzen setzt lediglich das Missbrauchs- und Schikaneverbot. Ob diese Grenzen überschritten sind, richtet sich maßgeblich nach den Umständen des konk...mehr

Regelfall der Verwalterabberufung stellt der Abberufungsbeschluss dar. Da die Wohnungseigentümer nach § 26 Abs. 1 WEG über die Abberufung beschließen, erfolgt die Beschlussfassung nach § 25 Abs. 1 WEG mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Da wiederum § 26 Abs. 5 WEG anordnet, dass u. a. von § 26 Abs. 1 WEG nicht abgewichen werden kann, kann also auch nicht durch Vereinbar...mehr

Unter der Voraussetzung, dass im Verwaltervertrag die nicht von der Grundvergütung umfassten Tätigkeiten ausdrücklich und transparent beschrieben sind und ausdrücklich geregelt ist, dass sie nicht mit der Grundvergütung abgegolten sind, kann sich der Verwalter Sondervergütungen ausbedingen. Zu beachten ist allerdings stets, dass die Wohnungseigentümer noch eine Gesamtbelastu...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG enthält das Wohnungseigentumsgesetz keine Regelung mehr über die Pflicht des Verwalters zur Rechnungslegung. Dies ändert allerdings nichts an der Rechtslage. Nach den Bestimmungen des BGB über das Auftragsverhältnis besteht nämlich ohnehin die Pflicht zur Rechnungslegung gemäß §§ 675, 662, 666 BGB. Da es sich beim Verwaltervertrag um einen entgel...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind die Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer einzuhalten. Als Vollzugs- bzw. Ausführungsorgan der GdWE hat der Verwalter für die Einhaltung der einschlägigen Regelwerke zu sorgen. Soweit also der Verwalter verpflichtet ist, für die Durchführung der Hau...mehr

Unzulässige Regelungen Im Verwaltervertrag können rechtswirksam keine Regelungen vereinbart werden, die einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer entzogen sind. Im Verwaltervertrag können auch keine Regelungen vereinbart werden, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen, auch wenn diese nicht Gegenstand einer Vereinbarung sind. Derartige Regelungen...mehr

Salvatorische Klausel Eine salvatorische Klausel, wonach "unwirksame Vertragsbestimmungen durch eine dem beabsichtigten Zweck in rechtlich zulässiger Weise am nächsten kommende Bestimmung zu ersetzen" seien, verstößt gegen das Transparenzgebot und ist unwirksam.[1] Selbstkontrahierungsverbot Nach § 181 BGB darf der Vertreter in aller Regel kein Insichgeschäft tätigen. Er darf ...mehr

Nach § 26 Abs. 5 WEG kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden. Die Wohnungseigentümer können also weder vereinbaren noch beschließen, dass ein Verwalter nicht bestellt wird – die Möglichkeit der Verwalterbestellung muss stets gegeben sein. Beschränkungen einer Verwalterbestellung sind stets unwirksam, wenn sie über das gesetzliche Maß hinausgehen. Ein...mehr

Persönliche Voraussetzungen Zum Verwalter kann jede natürliche und voll geschäftsfähige Person bestellt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zur Person des Verwalters keine Bestimmungen. Dem Wortlaut des § 26 WEG ist lediglich zu entnehmen, dass es nur einen Verwalter geben kann. Bei diesem Verwalter kann es sich um eine natürliche Person, eine Personengesellschaft ode...mehr

Sämtliche im WEG geregelten Pflichten sind solche der GdWE, auch dann, wenn der Verwalter im Gesetz als Verpflichteter ausdrücklich benannt ist. Insbesondere obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG der GdWE. Der Verwalter fungiert nach § 9b Abs. 1 WEG als deren Vertretungs- und Ausführungsorgan. Erfüllt der Verwalter einzelne Pflichten nicht, ...mehr

Grundlose Abberufung Ist die Vertragslaufzeit nicht befristet und auch nicht an den Zeitraum der Bestellung gekoppelt, kommt es bezüglich der Kündigung des Verwaltervertrags auf die vertraglich geregelten Kündigungsfristen an. Unabhängig davon endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 WEG spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Ist im Vertrag eine Kündigungsfrist nicht ver...mehr

Da § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG den Verwalter ermächtigt, eigenständig Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, kann es sich dabei nur um erforderliche Maßnahmen handeln. Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ist er ohne entsprechenden Ermächtigungsbeschluss berechtigt, eigenständig Maßnahmen zu treffen, die vielleicht durchaus sinnvoll, aber nicht erforderlich sind. Praxi...mehr

Grundsätze Sämtliche Wohnungseigentümer dürfen in der Eigentümerversammlung für den Verwalter stimmen, auch derjenige, der als Wohnungseigentümer zur Verwalterwahl steht und unabhängig davon, ob sie mit dem zu bestellenden Verwalter persönlich oder wirtschaftlich verbunden sind.[1] Auch der Verwalter ist im Fall seiner Wiederbestellung als bevollmächtigter Vertreter von Wohnun...mehr

Bezüglich des Kriteriums der "nicht erheblichen Verpflichtung" dürfte in erster Linie auf die Größe der Gemeinschaft abzustellen sein. Soweit der Gesetzgeber insoweit auf die unmittelbare Teil- bzw. Außenhaftung der Wohnungseigentümer des § 9a Abs. 4 WEG Bezug nimmt,[1] ist dies in der juristischen Literatur zurecht auf Kritik gestoßen. Denn der Verwalter darf die Eigentümer...mehr

Der Beschluss über die Bestellung des Verwalters kann nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG angefochten werden (siehe zur Anfechtung von Beschlüssen Kap. B.I.7.3.5). Wird der Bestellungsbeschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, führt dies in entsprechender Anwendung von § 47 FamFG [1] weder zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die der Verwalter namens der G...mehr

In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn in einem Grundbuchverfahren nach § 29 GBO die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Praxis-Beispiel Nachweis notwendig Veräußerungszustimmung Wichtigstes Beispiel ist die Veräußerungszustimmung des Ve...mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, macht er sich schadensersatzpflichtig.[1] Der Verwalter h...mehr

§ 2 Abs. 1 Satz 1 RDG steckt zunächst die Reichweite des Bereichs der Rechtsdienstleistungen ab. Hiernach muss es sich um eine "Rechtsdienstleistung in einer konkreten fremden Angelegenheit" handeln. Rechtskreis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG fungiert der Verwalter als gesetzlicher Vertreter der GdWE mit Ausnahme des Abschlusses von Grundst...mehr

Im Koalitionsvertrag von SPD, Bündnis 90/Die Grünen und FDP wurde die Absicht mitgeteilt, einen "echten Sachkundenachweis" für WEG-Verwalter einzuführen.[1] Dazu ist es nicht gekommen. Würde diese Absicht politisch weiterverfolgt und umgesetzt werden, handelte es sich um eine Berufszulassungsregelung. Die Behörde dürfte die nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO notwendige Erla...mehr

Grenzen setzt das RDG dem Verwalter dann, wenn er über den Bereich der Gemeinschaftsbelange hinaus den Wohnungseigentümern oder deren Mietern rechtsdienstleistend zur Seite steht, weil dann unzweifelhaft der Bereich des RDG eröffnet ist. Allerdings ist es dem Verwalter durchaus erlaubt, gegenüber einem Mieter eines Wohnungseigentümers dessen Betriebskostenabrechnung zu erläu...mehr

Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag (DIHK) e. V. hat im März 2022 einen Rahmenplan mit Lernzielen für die Prüfung veröffentlicht.[1] Er bildet die Grundlage für die Erstellung von lernzielorientierten Prüfungsaufgaben und ist die Basis für die Gestaltung von Vorbereitungslehrgängen. Die didaktische Aufbereitung, zeitliche Abfolge und Verknüpfung der Lerninhalte obli...mehr

Insbesondere im Rahmen der finanziellen Förderung von Gebäudeenergieeffizienzmaßnahmen stellt sich die Frage, ob der Verwalter berechtigt ist, die Wohnungseigentümer über bestimmte Fördermittel zu informieren oder ob er gar zur Fördermittelberatung verpflichtet ist. In Beantwortung der ersten Frage ist zu prüfen, ob eine Fördermittelberatung unter das Rechtsdienstleistungsge...mehr

Überblick Extrem angespannte Wohnungsmärkte lassen abgewiesene Mietinteressenten immer wieder wegen Verstößen gegen das Antidiskriminierungsgesetz (ADG) zum Mittel der gerichtlichen Überprüfung greifen. Dieser Beitrag soll sowohl einen Überblick als auch einen rechtlichen Rahmen bieten, welche Gesichtspunkte bei der Auswahl von Flüchtlingen als potenzielle Mieter zu beachten ...mehr

Ein Indiz mangelhafter Zuverlässigkeit kann auch das Fehlen elementarer Sachkenntnisse für eine ordnungsgemäße Berufsausübung sein. Da der angehende Immobilienmakler aber gerade keinerlei Ausbildungsabschlüsse vorweisen oder etwa eine Art Aufnahmeprüfung zu absolvieren hat, kann die Erlaubnisbehörde auch nicht überprüfen, ob es dem einzelnen angehenden Immobilienmakler tatsä...mehr

Die öffentlich-rechtlichen Pflichten der Wohnungseigentümer bezüglich des Zustands des Gemeinschaftseigentums sind gemeinschaftsbezogene Pflichten, die nach § 9a Abs. 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wahrzunehmen hat. Der Verwalter fungiert im Rahmen seiner gesetzlichen Vertretungsbefugnis nach § 9b Abs. 1 WEG als ihr Ausführungsorgan. Er kann also als Zustandss...mehr

Der WEG-Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Dies umfasst auch, die für eine ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung, des geme...mehr

Überblick Die elektronische Rechnungsstellung – kurz E-Rechnung – ist seit dem 1.1.2025 im B2B-Bereich für Unternehmen verpflichtend. Dazu gehören auch Vermieter. Das sind die spezifischen Herausforderungen. Die Verpflichtung, eine elektronische Rechnung auszustellen, betrifft nur Leistungen im Business-to-Business-Sektor (B2B) unter Unternehmen. Das gilt grundsätzlich auch ...mehr

Abberufung bei verweigerter Einsicht Verweigert der Verwalter den Wohnungseigentümern die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, stellt dies einen wichtigen Grund zu dessen Abberufung dar.[1] Anmerkung: Der Verwalter kann jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Allerdings endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG erst spätestens 6 Monate nach der Abber...mehr

Rz. 211 Diese Rangklasse[260] hat Bedeutung bei der Vollstreckung von Wohnungseigentum. Sie führt für sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer[261] ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten ein. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder -unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen. Das in ...mehr

Rz. 84 In der Rechtsprechung zeigt sich eine breite Kasuistik, wann eine vertretbare und wann eine unvertretbare Handlung anzunehmen sein soll. Gekennzeichnet sind alle Entscheidungen von dem Grundsatz, dass immer die konkreten Umstände des Einzelfalles ausschlaggebend sind. Nachfolgend soll eine an der praktischen Relevanz orientierte Auswahl vorgestellt werden, die die Abg...mehr

Rz. 242 Die WEG-Ansprüche beziehen sich nur auf das konkrete in der Versteigerung befindliche Objekt (vgl. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG: "... daraus fälligen Ansprüche ...").[280] Besitzt ein Schuldner also mehrere Wohnungen und ist er mit den jeweiligen Hausgeldern in Zahlungsverzug, gilt bei jeder einzelnen Wohnung die Bevorrechtigung in der Zwangsversteigerung. Rz. 243 Hinweis Di...mehr

Greifen die vorstehend beschriebenen besonderen gesetzlichen Ausnahmeregelungen oder vereinbarte Kompetenzbestimmungen nicht ein, so ist der Verwalter an das von der Rechtsprechung umfassend interpretierte gesetzliche Aufgabenmodell gebunden, wonach die Entscheidungskompetenz der Eigentümerversammlung zukommt. Dabei wird insbesondere die Regelung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2, ...mehr

Rechtswirtin Carmen Wolf, Vergütungsvereinbarungen – Was ist zu beachten, IBA-Infobrief AnwaltBuero 8/2024, 9 Vergütungsvereinbarungen haben nach den einleitenden Worten der Autorin sowohl für die Rechtsanwälte als auch für deren Mandanten Vorteile. Eine solche Vergütungsvereinbarung ermögliche nämlich sowohl dem Rechtsanwalt und auch dem Mandanten eine optimierte Planung ihr...mehr

Rz. 68 Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen. Hat der Vermieter bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2) eine Betriebskostenabrechnung nicht erstellt, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu. Der Abrechnungsanspruch entsteht mit Eintritt der...mehr

Die Klage muss grundsätzlich vom Vermieter erhoben werden. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter nicht Eigentümer ist, sondern die Wohnung seinerseits nur gemietet hat. Solange das Hauptmietverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Vermieter besteht, kann der Eigentümer den Mieter nicht auf Herausgabe in Anspruch nehmen. Nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses hat ...mehr

Wichtig § 35a EStG Steuerermäßigungen für Ausgaben für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Pflegeleistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, die rund um den eigenen Haushalt erbracht werden, können in der Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen beantragt werden. [Überblick] Zusammenveranlagte Ehegatten geben eine gemeinsame Anlage ab.mehr

Rz. 14 Betroffen sind alle juristischen Personen des öffentlichen Rechts (einschränkend, soweit diese im Bereich ihrer Betriebe gewerblicher Art tätig werden) und alle Unternehmer i. S. d. § 2 UStG, für die jemand im Inland Bauleistungen erbringt. Unternehmer ist, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbstständig ausübt (§ 2 Abs. 1 UStG). Die Tätigkeit muss auf di...mehr

Anfechtung des Bestellungsbeschlusses Auch wenn sich aus den vorgelegten Unterlagen ergibt, dass der Beschluss über die Bestellung des Verwalters anfechtbar ist, kann das Grundbuchamt regelmäßig vom Bestand der Verwalterbestellung ausgehen.[1] Der Verwalter wird gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit bestellt. Die Fes...mehr