§ 10 Der Verwalter / III. Die Amtsniederlegung durch den Verwalter

Rz. 187

Nach h.M. kann ein Verwalter jederzeit die Amtsniederlegung erklären und dadurch sein Verwalteramt beenden.^[282] Die Amtsniederlegung ist nach h.M. immer wirksam, also auch dann, wenn kein (wichtiger) Grund dafür vorliegt. Sachlich begründet oder dogmatisch eingeordnet wird das "Rechtsinstitut" der Amtsniederlegung nicht; man beschränkt sich i.d.R. auf die Feststellung, die Möglichkeit der Amtsniederlegung sei "allgemein anerkannt". Kritik ("Mindermeinung"): Es fehlt an einer gesetzlichen Grundlage. Wenn der Verwalter den Verwaltervertrag nicht (ordentlich oder außerordentlich) kündigen kann, gibt es für ihn keine Möglichkeit zur Beendigung seiner Verwalterstellung; es gilt vielmehr der Grundsatz "pacta sunt servanda". Das Gesetz räumt gem. § 26 Abs. 3 S. 2 WEG nur der Gemeinschaft die Möglichkeit ein, das Bestellungsrechtsverhältnis jederzeit grundlos zu beenden, nicht dem Verwalter.

Rz. 188

Die (nach h.M. mögliche) Amtsniederlegung muss nicht ausdrücklich erklärt werden, sondern kann sich aus den Umständen ergeben. So wurde in einem Fall, in dem Verwalter in einem Schreiben an alle Miteigentümer die Kündigung des Verwaltervertrags erklärte und zugleich die Auszahlung der Gemeinschaftsgelder und die Übergabe der Gemeinschaftsunterlagen anbot, angenommen, dass der Verwalter konkludent die Amtsniederlegung erklärt habe.^[283] Wirksam wird die Amtsniederlegung erst mit dem Zugang der entsprechenden Erklärung. Zugangsadressat kann gem. § 9b Abs. 2 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer sein. Gibt es weder einen Verwaltungsbeirat noch einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer kann die Erklärung nach (abzulehnender) h.M. gegenüber jedem bzw. gegenüber einem beliebigen Miteigentümer abgegeben werden, da beim Fehlen oder bei Verhinderung des Verwalters jeder Miteigentümer zur Passivvertretung befugt sei (→ § 10 Rdn 319).^[284]

Rz. 189

Nach einer Amtsniederlegung bestehen zwischen dem Ex-Verwalter und der Gemeinschaft nur noch Abwicklungspflichten und ggf. Schadensersatzansprüche. Letztere kommen auf beiden Seiten in Betracht. Wenn kein (wichtiger) Grund für die Amtsniederlegung bestand und der Gemeinschaft daraus ein Schaden erwachsen ist (beispielsweise, weil Beschlüsse mit Wegfall des Verwalters nicht mehr umgesetzt wurden oder weil der Gemeinschaft im Zuge der Bestellung eines neuen Verwalters Kosten entstanden) haftet der Ex-Verwalter § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz. Denn die Amtsniederlegung (ohne wichtigen Grund) vor Ablauf der Vertragslaufzeit stellt eine Vertragsverletzung dar. Lag hingegen ein wichtiger Grund für die Amtsniederlegung vor, kann umgekehrt dem Verwalter ein Schadensersatzanspruch zustehen. Ein wichtiger Grund für die Amtsniederlegung wird aber nur selten vorliegen. Generell gilt hierfür das Gleiche wie für die außerordentliche Abberufung seitens der Gemeinschaft: Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Verwalter unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit der Gemeinschaft nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis fehlt. Man wird allerdings nur selten eine Unzumutbarkeit der weiteren Zusammenarbeit annehmen können; eine Gemeinschaft muss sich darauf verlassen können, dass der Verwalter auch in schwierigen Zeiten "bei der Stange bleibt". Der in der Praxis wohl häufigste Grund, der einen Verwalter zur vorzeitigen Aufgabe bewegt, sind Anfeindungen und Beleidigungen seitens einzelner Miteigentümer; gerade hier mutet die Rechtsprechung dem Verwalter aber unglaublich viel zu. In Befolgung der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts^[285] werden "substanzarme" Äußerungen nicht als Tatsachenbehauptungen, sondern als zulässige Werturteile angesehen. Eine wertende Kritik an der gewerblichen Leistung eines Wirtschaftsunternehmens – dazu gehört auch der professionelle Hausverwalter – ist aber i.d.R. auch dann vom Grundrecht der Meinungsfreiheit nach Art. 5 GG gedeckt, wenn sie scharf formuliert ist. Demnach muss sich ein Verwalter sagen lassen, er habe Gerichtsverfahren manipuliert;^[286] er sei korrupt, verlogen, manipuliere Beschlüsse, verfälsche Protokolle und betreibe Vetternwirtschaft;^[287] ganz allgemein sei ihm "Korruption, Lüge, Täuschung und Vertuschung" vorzuwerfen.^[288] Die vorgenannten Äußerungen rechtfertigten keine Amtsniederlegung und keine Unterlassungsansprüche des Verwalters. Nach hier vertretener Auffassung wird der Anspruch von Verwaltern auf Wahrheit und der Ehrschutz dabei indes zu gering bewertet. Eine erfreuliche und gut begründete Ausnahme stellt ein jüngeres Urteil des AG Heilbronn dar, das den Urheber einer verleumderischen Bewertung von Verwalterleistungen im Internet per einstweiliger Verfügung zur Unterlassung verpflichtete.^[289]

Rz. 190

Praxistipp: Amtsniederlegung mit Ansage

Wenn der Verwalter eine Gemeinschaft "loswerden" will, sollte er nicht "im Affekt" die Amtsniederlegung erklären und die Gemeinschaf...