Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Rz. 71 Nach § 564 S. 1 BGB wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Diese Regelung wurde vom Gesetzgeber ausschließlich für Mietverhältnisse über Wohnraum geschaffen. Die Vermietung andere Sachen wird über § 580 BGB abgewickelt. Im Pachtrecht gilt § 584a Abs. 2 BGB und für die Landpacht § 594 BGB. 1. Anwendungsbereich Rz. 72 Damit § 564 BGB überhaupt angewandt werden...mehr

Rz. 75 Bei der Anwendung von § 564 BGB stellen sich in der Praxis regelmäßig nachfolgende Fragen. 1. Mehrere Mitmieter Rz. 76 Denkbar ist die Konstellation, wonach mehrere Mieter einen Mietvertrag abgeschlossen haben, die nicht unter §§ 563, 563a BGB fallen und einer diese Mieter verstirbt. Eine ausdrückliche Bestimmung, wie in diesem Fall zu verfahren ist, gibt es nicht. Die ...mehr

Rz. 41 Voraussetzung für das Eintrittsrecht ist der Tod des Mieters. Gleichbedeutend mit dem Tod ist die Todeserklärung nach dem Verschollenheitsgesetz.[60]mehr

Rz. 39 Entsprechend der systematischen Stellung der Norm findet § 563 BGB ausschließlich Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnraum. Das Mietverhältnis darf sich jedoch noch nicht in der Abwicklung befinden.mehr

Rz. 90 Zudem könnte eine Nachfrage beim Standesamt hilfreich sein, um mögliche Abkömmlinge zu ermitteln. Auch dort muss ein berechtigtes Interesse glaubhaft gemacht werden.mehr

Rz. 44 Eintrittsberechtigt sind ferner die leiblichen Kinder des Mieters. Auch die angenommenen Kinder nach §§ 1741 ff., 1767 ff. BGB gehören dazu.[62]mehr

Rz. 104 Die Erbengemeinschaft haftet für die eingezahlten Barkautionen nach § 2058 BGB als Gesamtschuldner. Es handelt sich um eine Nachlassverbindlichkeit nach § 1967 BGB. 1. Aussonderungspflicht Rz. 105 Für die Erbengemeinschaft bedeutet diese mietvertragliche Verpflichtung zur Anlage der Sicherheitsleistung in der Regel Folgendes: Tritt die Erbengemeinschaft in das Mietverh...mehr

Rz. 60 In der Praxis wird oft vergessen, dass die Sonderrechtsnachfolge für den Vermieter so wirkt wie ein Mieterwechsel. Demzufolge hat der Vermieter in diesem Fall eine Zwischenablesung vorzunehmen, um eine periodengenaue Abrechnung der Nebenkosten durchzuführen. Diese Zwischenablesung kann sich der Vermieter jedoch sparen, wenn der Mieterwechsel auf dem Weg des § 564 BGB e...mehr

Rz. 11 Verstirbt der Vermieter und hinterlässt er mehrere Erben, so gehört das Grundstück und damit auch der Mietvertrag zum gemeinschaftlichen Vermögen der Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB. I. Gegenstand des Mietvertrags Rz. 12 Gegenstand des Mietvertrags können nur Sachen i.S.d. § 90 BGB und deren Teile sein. Dem gleich stehen Tiere gem. § 90a BGB. Der Mietvertrag erstreckt...mehr

Rz. 13 Die Erbengemeinschaft hat dem Mieter das Mietobjekt zu überlassen. Hierbei handelt es sich um eine Hauptleistungspflicht des Mietvertrags. Hinsichtlich der Pflichten aus dem Mietvertrag sind die Mitglieder der Erbengemeinschaft Gesamtschuldner nach §§ 2038, 427 BGB.[15] Kommt die Erbengemeinschaft ihrer Überlassungspflicht nicht oder nicht rechtzeitig nach, so haftet ...mehr

Rz. 23 Die Kündigung wirft in der Praxis für die Erbengemeinschaft oft erhebliche Schwierigkeiten auf. Sie resultieren meist aus den formalen Anforderungen, die der Gesetzgeber dem Kündigenden generell auferlegt. Diese Anforderungen sollten nicht auf die "leichte Schulter" genommen werden, denn ein (unerkannt) nicht wirksam gekündigtes Mietverhältnis kann zu empfindlichen Sc...mehr

Rz. 19 Die Anwendung von § 550 BGB setzt voraus, dass der Grundstücksmietvertrag über längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird. Die Jahresfrist wird berechnet ab dem Vertragsbeginn.[24] Dasselbe gilt, wenn die Kündigungsfrist so lange gefasst ist, dass der Vertrag erstmals nach Ablauf des ersten Mietjahres gekündigt werden darf.mehr

I. Allgemeines Rz. 66 Die Privilegierung nach den §§ 563, 563a BGB bleibt freilich nicht ohne haftungsrechtliche Konsequenz. Diese normiert § 563b BGB, wobei durch diese Haftungsregel die Erben wieder in die Verantwortung genommen werden. II. Regelungsinhalt, § 563b Abs. 1 BGB Rz. 67 Für die ab Eintritt in das Mietverhältnis entstehenden Mietforderungen haftet der Eintretende a...mehr

Rz. 69 Der Vermieter kann nach dem Tod des Mieters die Leistung einer Sicherheit verlangen, sofern der Verstorbene eine solche nicht geleistet hat. Beachtlich ist hierbei jedoch, dass er dieses Verlangen nicht durchsetzen kann, wenn der Vermieter das Mietverhältnis mit den Erben fortführt.[97] Da der Gesetzgeber dem Vermieter keine zeitlichen Vorgaben gemacht hat, kann dieser...mehr

Rz. 72 Damit § 564 BGB überhaupt angewandt werden kann, ist zuvor sicherzustellen, dass in das Mietverhältnis keine natürliche Person nach den Regeln der §§ 563, 563a BGB eingetreten ist, um insoweit die systematische Rangfolge des Gesetzes zu beachten. Voraussetzung für die Anwendung des § 564 S. 1 BGB ist weiter, dass der Mieter gestorben ist. Der Tod des Vermieters schlie...mehr

Rz. 35 Nach den allgemeinen erbrechtlichen Regeln geht ein Mietverhältnis nach den §§ 1922, 1967 BGB auf den oder die Erben über. Die Regeln der §§ 563, 563a BGB legen ein hiervon abweichende Sonderrechtsnachfolge kraft Gesetzes[54] fest. Dieses Konzept genießt somit Vorrang vor der gesetzlichen Erbfolge.[55] Eine hiervon abweichende Regelung zum Nachteil des Mieters ist unz...mehr

Rz. 74 Der Wortlaut des Gesetzes gibt sowohl dem Vermieter als auch dem Erben ein Kündigungsrecht in die Hand. Die Kündigung ist binnen Monatsfrist und schriftlich (§ 568 BGB) zu erklären. Es handelt sich um eine außerordentliche Kündigung unabhängig davon, ob ein befristeter oder unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde.[101] Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573...mehr

Rz. 83 Benötigen die Erben für die Kündigung eine gesonderte Legitimation? Diese Frage wird häufig gestellt, insbesondere auf Seiten des Vermieters, denn dieser fordert regelmäßig eine solche, um sich zu vergewissern, dass er es auch tatsächlich mit den Erben zu tun hat. Er stellt sich dabei vor, dass die Erben die Kündigung nur dann aussprechen können, wenn sie sich auch du...mehr

Rz. 87 Die Fälle häufen sich, in denen der Erbe unbekannt bleibt. Immer mehr Menschen leben allein, so dass im Fall des Todes eines Menschen meist ein langer Zeitraum verstreicht, innerhalb der dem Vermieter die Erzielung von Mieteinnahmen unmöglich gemacht wird. Verfügt der Vermieter über eine Mietkaution, so ist lediglich ein Übergangszeitraum gesichert. Sind jedoch die Sch...mehr

Rz. 42 Das Eintrittsrecht des Ehegatten regelt § 563 Abs. 1 BGB. Diese Eigenschaft beginnt mit der standesamtlichen Eheschließung nach den §§ 1310 ff. BGB und endet mit der Scheidung nach den §§ 1564 ff. BGB, §§ 606 ff., 622 ff. ZPO oder der Aufhebung nach §§ 1313 ff. BGB. Voraussetzung ist, dass der Ehegatte mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Lebt ...mehr

Rz. 56 Die Kündigung darf nicht grundlos erfolgen. Vielmehr muss in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund für die Kündigung liegen. Entscheidend hierfür ist, ob es dem Vermieter aufgrund objektiver und nachgewiesener Anhaltspunkte zugemutet werden kann, das Mietverhältnis mit dem Eingetretenen oder den Eingetretenen fortzusetzen.[79] Treten mehrere Personen in das ...mehr

Rz. 47 § 563 Abs. 2 BGB legt ein Stufenverhältnis der Eintrittsberechtigten für den Fall, dass es mehrere Eintrittsberechtigte gibt, fest:[67]mehr

Rz. 100 Diese Kriterien werden auch herangezogen, wenn die Erbengemeinschaft die Immobilie im Erbgang erworben hat.[141] Hier kommt es nicht darauf an, ob für die Immobilie in mietfreiem Zustand ein höherer Preis erzielt werden kann.[142] Ein Nachteil liegt nur dann vor, wenn die Erbengemeinschaft im Verkaufsfall wegen der Vermietung den für vermietete Immobilien üblichen Pr...mehr

Rz. 89 Empfehlenswert ist daher, das Nachlassgericht zu informieren und eine Nachlasspflegschaft nach § 1961 BGB zugunsten der unbekannten Erben zu beantragen.[129] Das Nachlassgericht hat ihm Einsicht in die Nachlassakten zu gewähren, da er ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Zur Glaubhaftmachung reicht üblicherweise die Vorlage des Mietvertrags aus. Die Nachlasspfleg...mehr

Rz. 97 Oft spielen Erbengemeinschaften mit dem Gedanken, ein Mietverhältnis durch eine Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu beenden. Auf dem Weg der Universalsukzession haben sie beispielsweise eine vermietete Eigentumswohnung erhalten. Nun möchte sich die Erbengemeinschaft jedoch zeitnah auseinandersetzen und plant folglich, die Eigentumswohnung zu verkaufen....mehr

Rz. 59 Nach § 577 Abs. 4 BGB geht das Vorkaufsrecht, das dem Mieter nach der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung zusteht, auf die Personen über, die nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eintreten. Anknüpfungspunkt für die Regelung ist der Mietvertrag. Im Umkehrschluss führt dies dazu, dass der Erbe oder die Erbengemeinschaft dieses Vorkaufsrecht nicht ausübe...mehr

Rz. 105 Für die Erbengemeinschaft bedeutet diese mietvertragliche Verpflichtung zur Anlage der Sicherheitsleistung in der Regel Folgendes: Tritt die Erbengemeinschaft in das Mietverhältnis ein, muss sie zunächst zwingend prüfen, ob die Kautionen erbracht sind. Ist dies der Fall, muss sichergestellt sein, dass die Kautionen getrennt vom übrigen Vermögen des vormaligen Vermiet...mehr

Rz. 16 Möchte die Erbengemeinschaft nach dem Tod des Vermieters den uneingeschränkten Mietzinsfluss sicherstellen, so ist zu empfehlen, den Mietern die Erbenstellung nachzuweisen. Kommt es zu einem Wechsel des Vertragspartners auf Seiten des Mietzinsgläubigers, ist es grundsätzlich nicht Aufgabe des Schuldners, die Erben als Rechtsnachfolger zu ermitteln, um dann an die Erben...mehr

Rz. 103 Der Gesetzgeber fordert in § 551 Abs. 3 BGB, die Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Das Vermögen ist getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters zu verwahren, um so die Kaution vor Zugriffen Dritter in das Vermögen des Vermieters zu schützen.[152] Dem Mieter steht nach § 771 ZPO ...mehr

Rz. 63 Die Sonderrechtsnachfolge des § 563a BGB knüpft daran an, dass Personen Mitmieter von Wohnraum geworden sind. Verstirbt eine dieser Personen, so steht der überlebenden Person ein Eintrittsrecht in den Anteil des Verstorbenen zu.[88] Nur wenn beide den Mietvertrag auf Mieterseite abgeschlossen haben, kommt § 563a BGB zur Anwendung.[89] Und genau hier liegt das praktisch...mehr

Rz. 110 Mit Vorsicht hat die Erbengemeinschaft zu agieren, wenn sie ein Mietshaus, welches sich im Nachlass befindet, veräußert und zugleich sicherstellen möchte, später nicht für die Rückgewähr von Sicherheitsleistungen in Anspruch genommen zu werden. Nach § 566a BGB gehen die Rechte und Pflichten aus einer Sicherheitsleistung des Mieters auf den Erwerber über, doch bleibt e...mehr

Rz. 68 Der Erbe kann aufgrund der Regelung des § 563b Abs. 2 BGB direkt die das Mietverhältnis übernehmenden Personen in Anspruch nehmen, wenn der verstorbene Mieter eine Mietvorauszahlung geleistet hat, die bislang noch nicht abgewohnt wurde. Sind mehrere Personen eingetreten, so haften sie dem Erben als Gesamtschuldner.[95] Als Mietvorauszahlung gilt gem. § 547 BGB jede Mie...mehr

Rz. 27 Nach der Vorstellung des Gesetzgebers haben sämtliche Mitglieder der Erbengemeinschaft die Kündigung eigenhändig auf einer Urkunde zu unterschreiben. Fehlt die eigenhändige Unterschrift auch nur eines Mitglieds der Erbengemeinschaft, so ist die Kündigung bereits formell unwirksam nach § 125 S. 1 BGB. Diesem Erfordernis kann die Erbengemeinschaft nur begegnen, indem sie...mehr

Rz. 116 Wird auf Vermieterseite eine Erbengemeinschaft tätig, so müssen die Ansprüche z.B. auf Mietzinszahlung, Schadensersatz oder Zahlung offener Betriebskosten, von allen Gläubigern gemeinsam geltend gemacht werden. Somit sind in einem Mietprozess alle Mitglieder dieser Gemeinschaft aktiv- und passivlegitimiert.[174] Die Erbengemeinschaft hat keine eigene Rechtspersönlichk...mehr

Rz. 114 Der Anwendungsbereich ist dort eröffnet, wo Mietverhältnisse betroffen sind, bei denen es nicht um Wohnraum geht (Grundstücke, bewegliche Sachen, Schiffe, Geschäftsräume). Das gilt insbesondere für Mietverhältnisse, die auf bestimmte Zeit eingegangen wurden oder bei denen die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert wurde.[168] Bei der Miete über Sachen besteht die Mög...mehr

Rz. 73 Treten die Erben nun in das Mietverhältnis ein, so wird das Mietverhältnis rückwirkend mit dem Tod des Mieters mit den Erben im Wege der Gesamtrechtsnachfolge fortgesetzt.[99] Die Erbengemeinschaft tritt in alle Rechte und Pflichten ein. Die Erbengemeinschaft kann Gestaltungsrechte wahrnehmen, ist einstandspflichtig für Mietzinszahlungen, auch rückständige, hat Betrie...mehr

Rz. 34 Der Tod des Mieters bei Wohnraummietverhältnissen beendet nicht automatisch den Mietvertrag. Die Konzeption des § 563 BGB schützt den Bestand von Mietverhältnissen zugunsten der Personen, die mit dem Verstorbenen als "Hausgenossen" zusammenwohnen. Diese gesetzliche Regelung durchbricht die Systematik des Erbrechts und statuiert unter bestimmten Voraussetzungen eine So...mehr

Rz. 84 Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, so hat der Vermieter die Kündigung allen Miterben zu erklären. Dies gilt selbst dann, wenn nur einer der Miterben die Sache in Gebrauch hat.[124] Von diesem Grundsatz ist nur dann abzuweichen, wenn ein Empfangsbevollmächtigter, Nachlasspfleger, Nachlassinsolvenzverwalter oder Testamentsvollstrecker bestellt ist. Dann ist dies...mehr

Rz. 86 Haben Mietparteien ein Mietverhältnis auf Lebenszeit geschlossen, so erlischt das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters. Die Ausübung eines gesonderten Kündigungsrechts ist für die Erbengemeinschaft nicht erforderlich.[127] In diesen Fällen tritt die Erbengemeinschaft lediglich in das Abwicklungsverhältnis ein und haftet dann für mietvertragliche Verbindlichkeiten, w...mehr

Rz. 46 Durch das Gesetz zur Beendigung der Diskriminierung gleichgeschlechtlicher Gemeinschaften: Lebenspartnerschaften vom 16.2.2001[65] hat der Gesetzgeber den Kreis der Eintrittsberechtigten deutlich erweitert. Erfasst werden nichteheliche Lebensgemeinschaften, gleichgeschlechtliche Lebenspartnerschaften und auf Dauer zusammenlebende Menschen. Voraussetzung ist hierbei led...mehr

Rz. 88 Dem Vermieter bleibt oft nichts anderes übrig, als alle zumutbaren Wege zu beschreiten, um die Erben selbst zu ermitteln. Kümmern sich vielleicht Nachbarn um die Abwicklung des Nachlasses, so ist zu empfehlen, sich mit diesen auf eine Kündigung des Mietverhältnisses zu verständigen. Erhält der Vermieter auf diesem Weg eine Kündigung, besteht zumindest die Chance, dass...mehr

Rz. 50 Das Ablehnungsrecht steht den Eintrittsberechtigten Personen zu. Oft wird jedoch vergessen, dass der Eintritt in das Mietverhältnis grundsätzlich automatisch und somit ohne eigenes Zutun erfolgt. Verhindern können Ehegatte, Lebenspartner, das Kind, der Familien- oder Haushaltsangehörige diese Rechtsfolge nur, wenn dem Vermieter rechtzeitig erklärt wird, dass das Mietv...mehr

Rz. 101 Angesichts dieser Ausführungen wird deutlich, dass allein das Bestreben, die Erbauseinandersetzung zu vollziehen, kein ausreichendes Kriterium ist, um eine Verwertungskündigung zu rechtfertigen. Die Konzeption der Erbengemeinschaft und deren konkrete Zusammensetzung mögen im Einzelfall die Verwaltung einer solchen Immobilie erschweren. Dies gilt insbesondere dann, we...mehr

Rz. 98 Damit der Erbengemeinschaft ein Kündigungsgrund gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Seite steht, müsste sie ein berechtigtes Interesse zur Kündigung besitzen. Dieses liegt für den Vermieter üblicherweise dann vor, wenn er an der angemessenen Verwertung der Immobilie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses gehindert wird und hierdurch erhebliche Nachteile erleidet.[136...mehr

Rz. 58 Mit dem Eintritt geht das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten auf den Eintretenden über.[84] Treten mehrere Personen ein, so haften sie als Gesamtschuldner.[85] Dem Eintretenden stehen somit auch die Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung zu, ebenso etwaige Schadensersatz- oder Minderungsansprüche.[86] Im Fall des Eintritts über § 563 BGB haften die Eintr...mehr

Rz. 55 Steht der Eintretende fest, hat der Vermieter die Möglichkeit, hierauf nach § 563 Abs. 4 BGB zu reagieren. Er kann seinerseits binnen Monatsfrist erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchte, so dass er das Mietverhältnis kündigt. Es gilt sodann die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573d Abs. 2 BGB. Treten mehrere Personen in das Mietverhältnis ein, so...mehr

Rz. 15 Zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer Immobilie gehört selbstverständlich auch die Einziehung von Mietzinsforderungen.[16] Für die Einziehung der Miete gilt § 2038 i.V.m. § 754 S. 2 BGB. Somit kann jeder Teilhaber der Erbengemeinschaft die gemeinschaftliche Einziehung der Miete verlangen.[17] Jedoch kann sich der einzelne Erbe nun nicht direkt an den Mieter wenden, um ...mehr

Rz. 102 Der Mieter hat nach § 551 BGB eine vertraglich vereinbarte Sicherheitsleistung zu erbringen. Für Wohnraummietverhältnisse gilt eine Begrenzung[147] auf das dreifache der monatlichen Grundmiete. Diese Obergrenze darf nicht überschritten werden, auch dann nicht, wenn mehrere Sicherheiten existieren, denn diese werden zusammengerechnet.[148] Die hinterlegte Sicherheitsl...mehr

Rz. 107 Hat der Erblasser in einem Mietverhältnis zwar im Mietvertrag eine Kaution vereinbart, sie bislang noch nicht abgerufen, so regeln sich die Ansprüche der Erbengemeinschaft nach den allgemeinen Regeln. Der Anspruch des Vermieters verjährt in drei Jahren nach den §§ 195, 199 BGB.[156] Ist demzufolge der Nachforderungsanspruch bereits verjährt, wenn die Erbengemeinschaf...mehr

Rz. 62 § 563a BGB ist eine Form der Sonderrechtsnachfolge. Hierbei soll eine dem verstorbenen Mieter nahestehende Person die Wohnung allein erhalten bleiben, unabhängig davon, ob sie Erbe geworden ist oder nicht. Die wahren Erben werden durch diese gesetzliche Regelung verdrängt. Zugleich wird die Sonderrechtsnachfolge etwaiger anderer Familienangehöriger aus § 563 BGB ausge...mehr