Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Rz. 1 Die Norm entspricht inhaltlich dem bis 31. 8. 2001 geltenden § 556 a Abs. 5 und 6 BGB a. F. ; sie regelt Form und Frist des auf Härtegründe gestützten Widerspruchs des Mieters gegen die ordentliche Kündigung des Vermieters (vgl. zum Anwendungsbereich die Kommentierung zu § 574 BGB). Die Norm dient nach Vorstellung des Gesetzgebers der Rechtssicherheit und der Rechtskla...mehr

Die Bestimmung des § 20 Abs. 4 WEG will verhindern, dass dem betroffenen Wohnungseigentümer "Nachteile" zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten "Vorteilen" einem verständigen Wohnungseigentümer nicht abverlangt werden dürfen.[1] Beim Anbau von (großen/tiefen) Balkonen kann die erhebliche Verschattung ein...mehr

Rz. 107 Art. 14 MwStSystRL regelt den Begriff der Lieferung von Gegenständen. Abs. 1 enthält die Grundsatzdefinition, wonach als Lieferung eines Gegenstands die Übertragung der Befähigung gilt, wie ein Eigentümer über einen körperlichen Gegenstand zu verfügen. Bei einer Lieferung muss nicht das rechtliche Eigentum an dem Gegenstand übertragen werden.[1] Die Lieferung eines G...mehr

A. Einführung Rz. 1 Sobald mehr als ein Erbe einen Nachlass antritt, bilden die Miterben eine Erbengemeinschaft. In der täglichen Beratungspraxis ergeben sich Fragestellungen für Erbengemeinschaften mit bestehenden Mietverhältnissen über Wohn- oder Gewerberaum daher sowohl aus Vermieter- als auch aus Mietersicht. Die Rechtsfolgen dieser Verträge regeln sich nicht alleine nach...mehr

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I. Allgemeines Rz. 102 Der Mieter hat nach § 551 BGB eine vertraglich vereinbarte Sicherheitsleistung zu erbringen. Für Wohnraummietverhältnisse gilt eine Begrenzung[147] auf das dreifache der monatlichen Grundmiete. Diese Obergrenze darf nicht überschritten werden, auch dann nicht, wenn mehrere Sicherheiten existieren, denn diese werden zusammengerechnet.[148] Die hinterlegt...mehr

I. Allgemeines Rz. 70 Treten beim Tod eines Mieters keine Mieter in das Mietverhältnis ein oder wird das Mietverhältnis nicht nach den Vorschriften des §§ 563, 563a BGB fortgesetzt, so wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Insoweit greift der Grundsatz der Universalsukzession ein und die Gesamtrechtsnachfolge nach §§ 1922 Abs. 1, 1967 Abs. 1 schließt sich an. Die...mehr

Rz. 65 Eine abweichende Regelung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam.mehr

Rz. 31 Diesem Risiko, sämtliche Unterschriften zur rechten Zeit zu erhalten, kann sich die Erbengemeinschaft entziehen, indem sie sich eines Stellvertreters bedient. Zwar muss die Schriftform auch bei der Kündigung durch einen Stellvertreter gewahrt sein. Dieses Erfordernis ist erfüllt, wenn der Stellvertreter mit seinem Namen unterzeichnet. Aus dem Kündigungsschreiben muss ...mehr

Rz. 33 Für die Erbengemeinschaften, in deren Nachlass sich Mietshäuser befinden, kann die Situation durch die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers deutlich vereinfacht werden. Hieran sollte der beratende Jurist denken und bei der Beratung zum jeweiligen Testament aufmerksam machen. Der Testamentsvollstrecker kann nach § 2205 BGB allein verfügen und entsprechende Willense...mehr

Rz. 91 Besonders problematisch ist in diesen Fällen die Verwahrung der Nachlassgegenstände des Verstorbenen. Soweit der Vermieter wirksam sein Vermieterpfandrecht geltend gemacht hat, steht der Verwertung nichts entgegen. Vorsicht ist jedoch dennoch geboten: eine sorgfältige Dokumentation ist zu empfehlen. Ohne weiteres darf der Vermieter die Gegenstände nicht entsorgen, so ...mehr

Rz. 40 Wer in das Rechtsverhältnis eintritt, regelt das Gesetz. Gemeinsam ist dem Kreis der Eintrittsberechtigten Personen, dass sie mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt gebildet haben müssen. Dieser muss dem Willen des Gesetzgebers nach zudem "auf Dauer angelegt" gewesen sein. Dies wird immer dann angenommen, wenn die Wohnung der Lebensmittelpunkt des gemeinsamen...mehr

Rz. 45 Das Eintrittsrecht erstreckt sich auch auf Familienangehörige, mit denen der verstorbene Mieter einen gemeinsamen Haushalt führte. Der Begriff wird sehr weit interpretiert. Hierunter können fallen: der/die Verlobte, Verwandte und Verschwägerte.[63] Dies kann unter bestimmten Voraussetzungen zugunsten der Personen gelten, die den Verstorbenen über einen längeren Zeitpu...mehr

Rz. 54 Der Vermieter muss nun nicht jeden Eintretenden akzeptieren. Die Grenzen werden dort gezogen, wo die Person des Eintretenden für den Vermieter eine Unzumutbarkeit darstellt.[76] 1. Form und Frist der Kündigung Rz. 55 Steht der Eintretende fest, hat der Vermieter die Möglichkeit, hierauf nach § 563 Abs. 4 BGB zu reagieren. Er kann seinerseits binnen Monatsfrist erklären,...mehr

Rz. 14 Hauptleistungspflicht des Mieters ist die Zahlung der Miete. In der Vereinbarung von Art und Höhe der Miete sind die Parteien grundsätzlich gem. § 311 BGB frei. Schranken werden allenfalls durch die Wuchertatbestände gezogen gem. § 5 WiStG, § 291 StGB, durch § 138 BGB sowie durch das Regelwerk über den preisgebundenen Wohnungsbau. 1. Zahlung an die Erbengemeinschaft Rz...mehr

Rz. 61 Auch § 563a BGB trifft eine Sonderregelung im Verhältnis zu den sonst bekannten erbrechtlichen Grundsätzen für den Fall, dass es mehrere Mieter gibt und einer hiervon verstirbt. I. Allgemeines Rz. 62 § 563a BGB ist eine Form der Sonderrechtsnachfolge. Hierbei soll eine dem verstorbenen Mieter nahestehende Person die Wohnung allein erhalten bleiben, unabhängig davon, ob ...mehr

Rz. 12 Gegenstand des Mietvertrags können nur Sachen i.S.d. § 90 BGB und deren Teile sein. Dem gleich stehen Tiere gem. § 90a BGB. Der Mietvertrag erstreckt sich, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben, auf die wesentlichen Bestandteile der Sache und auf das Mietzubehör.mehr

Rz. 51 Schriftform ist für die Ablehnungserklärung nicht erforderlich, aber sowohl den Zugang als auch die entsprechende Abgabe der Erklärung muss der Eintretende beweisen.[71] Demzufolge empfiehlt sich die Schriftform allein schon zur Beweissicherung. Hilfreich ist es auch, einen Zugangsnachweis aufzubewahren. Die Erklärung muss allen Vermietern zugehen. Besteht der Vermiete...mehr

Rz. 108 Nach Ende des Mietverhältnisses hat die Erbengemeinschaft über die Kaution nach § 259 BGB abzurechnen und für den Fall, dass keine Ansprüche zugunsten der Erbengemeinschaft bestehen, die Kaution auszubezahlen. Die Erbengemeinschaft haftet dem Mieter direkt für die Zahlung.mehr

Rz. 66 Die Privilegierung nach den §§ 563, 563a BGB bleibt freilich nicht ohne haftungsrechtliche Konsequenz. Diese normiert § 563b BGB, wobei durch diese Haftungsregel die Erben wieder in die Verantwortung genommen werden.mehr

Rz. 18 Der Anwendungsbereich der §§ 550, 578 BGB beschränkt sich auf Miet- und Pachtverträge über Grundstücke, Teile von Grundstücken, Wohnräume und sonstige Räume. Eine vergleichbare Vorschrift enthält § 585a BGB für Landpachtverträge.mehr

I. Allgemeines Rz. 113 § 580 BGB gleicht in weiten Teilen den Regeln des § 564 BGB. Insoweit wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (siehe Rdn 70 ff.). § 580 BGB ist eine Regelung, die kein zwingendes Recht enthält und demzufolge dispositiv ist.[166] Davon wird in Leasingverträgen gerne Gebrauch gemacht, um so die Debatte, ob § 580 BGB für Leasingverträge überhaupt anzu...mehr

Rz. 24 In den allgemeinen Bestimmungen ist für die Kündigung eines Mietverhältnisses keine bestimmte Form vorgeschrieben. Demzufolge kann die Kündigung auch mündlich erklärt werden. Freilich können die Parteien auch vertraglich eine bestimmte Form für die Kündigung vereinbaren. Sonderregelungen gelten jedoch für die Wohnraummiete (§ 568 BGB), Mietverhältnisse über Grundstück...mehr

Rz. 71 Nach § 564 S. 1 BGB wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Diese Regelung wurde vom Gesetzgeber ausschließlich für Mietverhältnisse über Wohnraum geschaffen. Die Vermietung andere Sachen wird über § 580 BGB abgewickelt. Im Pachtrecht gilt § 584a Abs. 2 BGB und für die Landpacht § 594 BGB. 1. Anwendungsbereich Rz. 72 Damit § 564 BGB überhaupt angewandt werden...mehr

Rz. 75 Bei der Anwendung von § 564 BGB stellen sich in der Praxis regelmäßig nachfolgende Fragen. 1. Mehrere Mitmieter Rz. 76 Denkbar ist die Konstellation, wonach mehrere Mieter einen Mietvertrag abgeschlossen haben, die nicht unter §§ 563, 563a BGB fallen und einer diese Mieter verstirbt. Eine ausdrückliche Bestimmung, wie in diesem Fall zu verfahren ist, gibt es nicht. Die ...mehr

Rz. 39 Entsprechend der systematischen Stellung der Norm findet § 563 BGB ausschließlich Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnraum. Das Mietverhältnis darf sich jedoch noch nicht in der Abwicklung befinden.mehr

Rz. 44 Eintrittsberechtigt sind ferner die leiblichen Kinder des Mieters. Auch die angenommenen Kinder nach §§ 1741 ff., 1767 ff. BGB gehören dazu.[62]mehr

Rz. 41 Voraussetzung für das Eintrittsrecht ist der Tod des Mieters. Gleichbedeutend mit dem Tod ist die Todeserklärung nach dem Verschollenheitsgesetz.[60]mehr

Rz. 90 Zudem könnte eine Nachfrage beim Standesamt hilfreich sein, um mögliche Abkömmlinge zu ermitteln. Auch dort muss ein berechtigtes Interesse glaubhaft gemacht werden.mehr

Rz. 104 Die Erbengemeinschaft haftet für die eingezahlten Barkautionen nach § 2058 BGB als Gesamtschuldner. Es handelt sich um eine Nachlassverbindlichkeit nach § 1967 BGB. 1. Aussonderungspflicht Rz. 105 Für die Erbengemeinschaft bedeutet diese mietvertragliche Verpflichtung zur Anlage der Sicherheitsleistung in der Regel Folgendes: Tritt die Erbengemeinschaft in das Mietverh...mehr

Rz. 60 In der Praxis wird oft vergessen, dass die Sonderrechtsnachfolge für den Vermieter so wirkt wie ein Mieterwechsel. Demzufolge hat der Vermieter in diesem Fall eine Zwischenablesung vorzunehmen, um eine periodengenaue Abrechnung der Nebenkosten durchzuführen. Diese Zwischenablesung kann sich der Vermieter jedoch sparen, wenn der Mieterwechsel auf dem Weg des § 564 BGB e...mehr

Rz. 11 Verstirbt der Vermieter und hinterlässt er mehrere Erben, so gehört das Grundstück und damit auch der Mietvertrag zum gemeinschaftlichen Vermögen der Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB. I. Gegenstand des Mietvertrags Rz. 12 Gegenstand des Mietvertrags können nur Sachen i.S.d. § 90 BGB und deren Teile sein. Dem gleich stehen Tiere gem. § 90a BGB. Der Mietvertrag erstreckt...mehr

Rz. 13 Die Erbengemeinschaft hat dem Mieter das Mietobjekt zu überlassen. Hierbei handelt es sich um eine Hauptleistungspflicht des Mietvertrags. Hinsichtlich der Pflichten aus dem Mietvertrag sind die Mitglieder der Erbengemeinschaft Gesamtschuldner nach §§ 2038, 427 BGB.[15] Kommt die Erbengemeinschaft ihrer Überlassungspflicht nicht oder nicht rechtzeitig nach, so haftet ...mehr

Rz. 19 Die Anwendung von § 550 BGB setzt voraus, dass der Grundstücksmietvertrag über längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird. Die Jahresfrist wird berechnet ab dem Vertragsbeginn.[24] Dasselbe gilt, wenn die Kündigungsfrist so lange gefasst ist, dass der Vertrag erstmals nach Ablauf des ersten Mietjahres gekündigt werden darf.mehr

I. Allgemeines Rz. 66 Die Privilegierung nach den §§ 563, 563a BGB bleibt freilich nicht ohne haftungsrechtliche Konsequenz. Diese normiert § 563b BGB, wobei durch diese Haftungsregel die Erben wieder in die Verantwortung genommen werden. II. Regelungsinhalt, § 563b Abs. 1 BGB Rz. 67 Für die ab Eintritt in das Mietverhältnis entstehenden Mietforderungen haftet der Eintretende a...mehr

Rz. 69 Der Vermieter kann nach dem Tod des Mieters die Leistung einer Sicherheit verlangen, sofern der Verstorbene eine solche nicht geleistet hat. Beachtlich ist hierbei jedoch, dass er dieses Verlangen nicht durchsetzen kann, wenn der Vermieter das Mietverhältnis mit den Erben fortführt.[97] Da der Gesetzgeber dem Vermieter keine zeitlichen Vorgaben gemacht hat, kann dieser...mehr

Rz. 23 Die Kündigung wirft in der Praxis für die Erbengemeinschaft oft erhebliche Schwierigkeiten auf. Sie resultieren meist aus den formalen Anforderungen, die der Gesetzgeber dem Kündigenden generell auferlegt. Diese Anforderungen sollten nicht auf die "leichte Schulter" genommen werden, denn ein (unerkannt) nicht wirksam gekündigtes Mietverhältnis kann zu empfindlichen Sc...mehr

Rz. 43 Nach § 563 Abs. 1 S. 2 BGB ist auch der Lebenspartner zum Eintritt in das Mietverhältnis berechtigt. Die Voraussetzungen ergeben sich aus §§ 1, 15 LPartG.mehr

Rz. 85 Häufig kommt es vor, dass die Erbengemeinschaft das Mietverhältnis zunächst zeitnah und fristgerecht kündigt, dann jedoch das Erbe ausschlägt. In diesen Fällen bleibt die Kündigung dennoch wirksam.[126] Dies ergibt sich aus § 1959 Abs. 2, 3 BGB.mehr

Rz. 47 § 563 Abs. 2 BGB legt ein Stufenverhältnis der Eintrittsberechtigten für den Fall, dass es mehrere Eintrittsberechtigte gibt, fest:[67]mehr

Rz. 89 Empfehlenswert ist daher, das Nachlassgericht zu informieren und eine Nachlasspflegschaft nach § 1961 BGB zugunsten der unbekannten Erben zu beantragen.[129] Das Nachlassgericht hat ihm Einsicht in die Nachlassakten zu gewähren, da er ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Zur Glaubhaftmachung reicht üblicherweise die Vorlage des Mietvertrags aus. Die Nachlasspfleg...mehr

Rz. 97 Oft spielen Erbengemeinschaften mit dem Gedanken, ein Mietverhältnis durch eine Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu beenden. Auf dem Weg der Universalsukzession haben sie beispielsweise eine vermietete Eigentumswohnung erhalten. Nun möchte sich die Erbengemeinschaft jedoch zeitnah auseinandersetzen und plant folglich, die Eigentumswohnung zu verkaufen....mehr

Rz. 87 Die Fälle häufen sich, in denen der Erbe unbekannt bleibt. Immer mehr Menschen leben allein, so dass im Fall des Todes eines Menschen meist ein langer Zeitraum verstreicht, innerhalb der dem Vermieter die Erzielung von Mieteinnahmen unmöglich gemacht wird. Verfügt der Vermieter über eine Mietkaution, so ist lediglich ein Übergangszeitraum gesichert. Sind jedoch die Sch...mehr

Rz. 59 Nach § 577 Abs. 4 BGB geht das Vorkaufsrecht, das dem Mieter nach der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung zusteht, auf die Personen über, die nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eintreten. Anknüpfungspunkt für die Regelung ist der Mietvertrag. Im Umkehrschluss führt dies dazu, dass der Erbe oder die Erbengemeinschaft dieses Vorkaufsrecht nicht ausübe...mehr

Rz. 105 Für die Erbengemeinschaft bedeutet diese mietvertragliche Verpflichtung zur Anlage der Sicherheitsleistung in der Regel Folgendes: Tritt die Erbengemeinschaft in das Mietverhältnis ein, muss sie zunächst zwingend prüfen, ob die Kautionen erbracht sind. Ist dies der Fall, muss sichergestellt sein, dass die Kautionen getrennt vom übrigen Vermögen des vormaligen Vermiet...mehr

Rz. 103 Der Gesetzgeber fordert in § 551 Abs. 3 BGB, die Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Das Vermögen ist getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters zu verwahren, um so die Kaution vor Zugriffen Dritter in das Vermögen des Vermieters zu schützen.[152] Dem Mieter steht nach § 771 ZPO ...mehr

Rz. 56 Die Kündigung darf nicht grundlos erfolgen. Vielmehr muss in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund für die Kündigung liegen. Entscheidend hierfür ist, ob es dem Vermieter aufgrund objektiver und nachgewiesener Anhaltspunkte zugemutet werden kann, das Mietverhältnis mit dem Eingetretenen oder den Eingetretenen fortzusetzen.[79] Treten mehrere Personen in das ...mehr

Rz. 100 Diese Kriterien werden auch herangezogen, wenn die Erbengemeinschaft die Immobilie im Erbgang erworben hat.[141] Hier kommt es nicht darauf an, ob für die Immobilie in mietfreiem Zustand ein höherer Preis erzielt werden kann.[142] Ein Nachteil liegt nur dann vor, wenn die Erbengemeinschaft im Verkaufsfall wegen der Vermietung den für vermietete Immobilien üblichen Pr...mehr

Rz. 63 Die Sonderrechtsnachfolge des § 563a BGB knüpft daran an, dass Personen Mitmieter von Wohnraum geworden sind. Verstirbt eine dieser Personen, so steht der überlebenden Person ein Eintrittsrecht in den Anteil des Verstorbenen zu.[88] Nur wenn beide den Mietvertrag auf Mieterseite abgeschlossen haben, kommt § 563a BGB zur Anwendung.[89] Und genau hier liegt das praktisch...mehr

Rz. 68 Der Erbe kann aufgrund der Regelung des § 563b Abs. 2 BGB direkt die das Mietverhältnis übernehmenden Personen in Anspruch nehmen, wenn der verstorbene Mieter eine Mietvorauszahlung geleistet hat, die bislang noch nicht abgewohnt wurde. Sind mehrere Personen eingetreten, so haften sie dem Erben als Gesamtschuldner.[95] Als Mietvorauszahlung gilt gem. § 547 BGB jede Mie...mehr