Schriftform – gesetzliche Vorschriften / 1.1 Wohnraummietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr

Ein Mietvertrag unterliegt grundsätzlich keiner bestimmten Formvorschrift.^[1] Er kann daher sowohl mündlich als auch durch schlüssiges Verhalten wirksam abgeschlossen werden. Entscheidend ist allein, dass die wesentlichen Vertragsbestandteile^[2] bestimmt oder zumindest bestimmbar sind. Diese Maßgaben gelten ebenso für spätere Vertragsänderungen sowie für die Verlängerung eines bestehenden Mietverhältnisses.^[3]

Eine Ausnahme hierzu enthält § 550 BGB für Mietverträge über Wohnraum mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr. In diesen Fällen ist die Einhaltung der Schriftform gem. § 126 BGB zwingend erforderlich, sowohl für den ursprünglichen Vertragsschluss als auch für spätere Änderungen. Ob eine Änderung eines bestehenden Mietverhältnisses der Schriftform bedarf, hängt sowohl von der Wesentlichkeit der Änderung als auch von deren beabsichtigter Dauer ab. Maßgeblich ist insbesondere, ob die betreffende Regelung eine wesentliche Vertragsbestimmung betrifft.

So stellen etwa Vereinbarungen über die Anpassung der Miethöhe – sei es eine Erhöhung oder Reduzierung^[4] – oder über die Fälligkeit der Mietzahlung grundsätzlich eine wesentliche Änderung dar. Allerdings entfällt das Schriftformerfordernis, wenn die Änderung für einen Zeitraum von höchstens einem Jahr gelten soll.^[5] Ebenso wesentlich und damit schriftformbedürftig sind Änderungen, die den Mietgegenstand betreffen, etwa dessen Erweiterung, Einschränkung^[6] oder Austausch^[7]. Gleiches gilt für Vereinbarungen, die einen Mieterwechsel vorsehen^[8] oder die Aufnahme eines zusätzlichen Mieters^[9] regeln. Hingegen unterliegen unwesentliche Änderungen nicht dem Schriftformerfordernis. Hierzu zählen insbesondere die Erteilung von Erlaubnissen, beispielsweise zur Untervermietung^[10], gewerblichen Mitbenutzung der Wohnräume oder Ti...