Mietrecht (ZertVerwV) / 4.2.1 Bedeutung

Nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Diese "Lasten" sind die Neben- bzw. Betriebskosten. Die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietvertrags können nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Sehen sie davon ab, muss der Vermieter sie tragen.

Eine Ausnahme gilt allerdings für die Kosten der Wärme und des Warmwassers. Diese Kosten muss stets der Mieter tragen. Die Mietvertragsparteien können nichts anderes vereinbaren.^[1]

Welche Kosten des Vermieters von Wohnraum "Betriebskosten" sind, bestimmt § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB. Betriebskosten sind danach "die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen".

Für die "Aufstellung" der Betriebskosten gilt nach § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB die BetrKV. Dies meint, was sich jedenfalls mittelbar aus § 556 Abs. 4 BGB erschließt, dass die Mietvertragsparteien nur vereinbaren können, dass der Mieter solche Kosten trägt, die von § 2 BetrKV erfasst werden. Die BetrKV bestimmt mithin für die Wohnraummiete abschließend, welche Kosten der Vermieter auf den Mieter umlegen kann.^[2]

In der Gewerberaummiete ist § 556 BGB unmittelbar nicht anwendbar. Die h. M befürwortet allerdings eine entsprechende Anwendung.