Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Rz. 27 Nach der Vorstellung des Gesetzgebers haben sämtliche Mitglieder der Erbengemeinschaft die Kündigung eigenhändig auf einer Urkunde zu unterschreiben. Fehlt die eigenhändige Unterschrift auch nur eines Mitglieds der Erbengemeinschaft, so ist die Kündigung bereits formell unwirksam nach § 125 S. 1 BGB. Diesem Erfordernis kann die Erbengemeinschaft nur begegnen, indem sie...mehr

Rz. 116 Wird auf Vermieterseite eine Erbengemeinschaft tätig, so müssen die Ansprüche z.B. auf Mietzinszahlung, Schadensersatz oder Zahlung offener Betriebskosten, von allen Gläubigern gemeinsam geltend gemacht werden. Somit sind in einem Mietprozess alle Mitglieder dieser Gemeinschaft aktiv- und passivlegitimiert.[174] Die Erbengemeinschaft hat keine eigene Rechtspersönlichk...mehr

Rz. 114 Der Anwendungsbereich ist dort eröffnet, wo Mietverhältnisse betroffen sind, bei denen es nicht um Wohnraum geht (Grundstücke, bewegliche Sachen, Schiffe, Geschäftsräume). Das gilt insbesondere für Mietverhältnisse, die auf bestimmte Zeit eingegangen wurden oder bei denen die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert wurde.[168] Bei der Miete über Sachen besteht die Mög...mehr

Rz. 34 Der Tod des Mieters bei Wohnraummietverhältnissen beendet nicht automatisch den Mietvertrag. Die Konzeption des § 563 BGB schützt den Bestand von Mietverhältnissen zugunsten der Personen, die mit dem Verstorbenen als "Hausgenossen" zusammenwohnen. Diese gesetzliche Regelung durchbricht die Systematik des Erbrechts und statuiert unter bestimmten Voraussetzungen eine So...mehr

Rz. 73 Treten die Erben nun in das Mietverhältnis ein, so wird das Mietverhältnis rückwirkend mit dem Tod des Mieters mit den Erben im Wege der Gesamtrechtsnachfolge fortgesetzt.[99] Die Erbengemeinschaft tritt in alle Rechte und Pflichten ein. Die Erbengemeinschaft kann Gestaltungsrechte wahrnehmen, ist einstandspflichtig für Mietzinszahlungen, auch rückständige, hat Betrie...mehr

Rz. 88 Dem Vermieter bleibt oft nichts anderes übrig, als alle zumutbaren Wege zu beschreiten, um die Erben selbst zu ermitteln. Kümmern sich vielleicht Nachbarn um die Abwicklung des Nachlasses, so ist zu empfehlen, sich mit diesen auf eine Kündigung des Mietverhältnisses zu verständigen. Erhält der Vermieter auf diesem Weg eine Kündigung, besteht zumindest die Chance, dass...mehr

Rz. 84 Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, so hat der Vermieter die Kündigung allen Miterben zu erklären. Dies gilt selbst dann, wenn nur einer der Miterben die Sache in Gebrauch hat.[124] Von diesem Grundsatz ist nur dann abzuweichen, wenn ein Empfangsbevollmächtigter, Nachlasspfleger, Nachlassinsolvenzverwalter oder Testamentsvollstrecker bestellt ist. Dann ist dies...mehr

Rz. 50 Das Ablehnungsrecht steht den Eintrittsberechtigten Personen zu. Oft wird jedoch vergessen, dass der Eintritt in das Mietverhältnis grundsätzlich automatisch und somit ohne eigenes Zutun erfolgt. Verhindern können Ehegatte, Lebenspartner, das Kind, der Familien- oder Haushaltsangehörige diese Rechtsfolge nur, wenn dem Vermieter rechtzeitig erklärt wird, dass das Mietv...mehr

Rz. 98 Damit der Erbengemeinschaft ein Kündigungsgrund gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Seite steht, müsste sie ein berechtigtes Interesse zur Kündigung besitzen. Dieses liegt für den Vermieter üblicherweise dann vor, wenn er an der angemessenen Verwertung der Immobilie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses gehindert wird und hierdurch erhebliche Nachteile erleidet.[136...mehr

Rz. 86 Haben Mietparteien ein Mietverhältnis auf Lebenszeit geschlossen, so erlischt das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters. Die Ausübung eines gesonderten Kündigungsrechts ist für die Erbengemeinschaft nicht erforderlich.[127] In diesen Fällen tritt die Erbengemeinschaft lediglich in das Abwicklungsverhältnis ein und haftet dann für mietvertragliche Verbindlichkeiten, w...mehr

Rz. 58 Mit dem Eintritt geht das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten auf den Eintretenden über.[84] Treten mehrere Personen ein, so haften sie als Gesamtschuldner.[85] Dem Eintretenden stehen somit auch die Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung zu, ebenso etwaige Schadensersatz- oder Minderungsansprüche.[86] Im Fall des Eintritts über § 563 BGB haften die Eintr...mehr

Rz. 46 Durch das Gesetz zur Beendigung der Diskriminierung gleichgeschlechtlicher Gemeinschaften: Lebenspartnerschaften vom 16.2.2001[65] hat der Gesetzgeber den Kreis der Eintrittsberechtigten deutlich erweitert. Erfasst werden nichteheliche Lebensgemeinschaften, gleichgeschlechtliche Lebenspartnerschaften und auf Dauer zusammenlebende Menschen. Voraussetzung ist hierbei led...mehr

Rz. 55 Steht der Eintretende fest, hat der Vermieter die Möglichkeit, hierauf nach § 563 Abs. 4 BGB zu reagieren. Er kann seinerseits binnen Monatsfrist erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchte, so dass er das Mietverhältnis kündigt. Es gilt sodann die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573d Abs. 2 BGB. Treten mehrere Personen in das Mietverhältnis ein, so...mehr

Rz. 16 Möchte die Erbengemeinschaft nach dem Tod des Vermieters den uneingeschränkten Mietzinsfluss sicherstellen, so ist zu empfehlen, den Mietern die Erbenstellung nachzuweisen. Kommt es zu einem Wechsel des Vertragspartners auf Seiten des Mietzinsgläubigers, ist es grundsätzlich nicht Aufgabe des Schuldners, die Erben als Rechtsnachfolger zu ermitteln, um dann an die Erben...mehr

Rz. 102 Der Mieter hat nach § 551 BGB eine vertraglich vereinbarte Sicherheitsleistung zu erbringen. Für Wohnraummietverhältnisse gilt eine Begrenzung[147] auf das dreifache der monatlichen Grundmiete. Diese Obergrenze darf nicht überschritten werden, auch dann nicht, wenn mehrere Sicherheiten existieren, denn diese werden zusammengerechnet.[148] Die hinterlegte Sicherheitsl...mehr

Rz. 15 Zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer Immobilie gehört selbstverständlich auch die Einziehung von Mietzinsforderungen.[16] Für die Einziehung der Miete gilt § 2038 i.V.m. § 754 S. 2 BGB. Somit kann jeder Teilhaber der Erbengemeinschaft die gemeinschaftliche Einziehung der Miete verlangen.[17] Jedoch kann sich der einzelne Erbe nun nicht direkt an den Mieter wenden, um ...mehr

Rz. 107 Hat der Erblasser in einem Mietverhältnis zwar im Mietvertrag eine Kaution vereinbart, sie bislang noch nicht abgerufen, so regeln sich die Ansprüche der Erbengemeinschaft nach den allgemeinen Regeln. Der Anspruch des Vermieters verjährt in drei Jahren nach den §§ 195, 199 BGB.[156] Ist demzufolge der Nachforderungsanspruch bereits verjährt, wenn die Erbengemeinschaf...mehr

Rz. 62 § 563a BGB ist eine Form der Sonderrechtsnachfolge. Hierbei soll eine dem verstorbenen Mieter nahestehende Person die Wohnung allein erhalten bleiben, unabhängig davon, ob sie Erbe geworden ist oder nicht. Die wahren Erben werden durch diese gesetzliche Regelung verdrängt. Zugleich wird die Sonderrechtsnachfolge etwaiger anderer Familienangehöriger aus § 563 BGB ausge...mehr

Rz. 17 Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, so ist dieser gem. § 550 BGB in schriftlicher Form abzuschließen. Wird dieses Schriftformerfordernis nicht eingehalten, so gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Diese Regelung gilt im Wohnungs...mehr

Rz. 110 Mit Vorsicht hat die Erbengemeinschaft zu agieren, wenn sie ein Mietshaus, welches sich im Nachlass befindet, veräußert und zugleich sicherstellen möchte, später nicht für die Rückgewähr von Sicherheitsleistungen in Anspruch genommen zu werden. Nach § 566a BGB gehen die Rechte und Pflichten aus einer Sicherheitsleistung des Mieters auf den Erwerber über, doch bleibt e...mehr

Rz. 109 Für die Erbengemeinschaft gilt, dass sie nur gemeinsam mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen können. Möchte die Erbengemeinschaft die Auszahlung einer Kaution verhindern und mit Schadensersatzansprüchen aufrechnen, so muss sie diese Erklärung gemeinschaftlich abgeben. Dies ergibt sich zwingend für die Erbengemeinschaft aus § 2040 BGB [157] und der Ta...mehr

Rz. 101 Angesichts dieser Ausführungen wird deutlich, dass allein das Bestreben, die Erbauseinandersetzung zu vollziehen, kein ausreichendes Kriterium ist, um eine Verwertungskündigung zu rechtfertigen. Die Konzeption der Erbengemeinschaft und deren konkrete Zusammensetzung mögen im Einzelfall die Verwaltung einer solchen Immobilie erschweren. Dies gilt insbesondere dann, we...mehr

Rz. 64 Den überlebenden Mietern steht nach § 563a Abs. 2 BGB ein Recht zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist gem. § 573d Abs. 1 BGB zu, ohne dass die Kündigung weiter begründet werden muss. Sie muss jedoch der Form – Schriftform – des § 568 BGB genügen. Die Kündigung kann auch bei einem Mietverhältnis ausgesprochen werden, das für eine bestimmte Zeit eing...mehr

Rz. 67 Für die ab Eintritt in das Mietverhältnis entstehenden Mietforderungen haftet der Eintretende allein. Für die bis zum Tod entstandenen Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haften die Erben und die Eintretenden im Außenverhältnis gemeinsam als Gesamtschuldner. Im Innenverhältnis haften nach § 563b Abs. 1 S. 2 BGB jedoch die Erben allein für Verbindlichkeiten, die b...mehr

Rz. 112 Auch im Themenbereich des Mieterhöhungsverlangens ist für die Erbengemeinschaft ein kleiner Fallstrick versteckt. Das Mieterhöhungsverlangen muss nach §§ 558, 558a BGB in Textform abgegeben werden. Das Mieterhöhungsverlangen ist ein Antrag des Vermieters auf Abschluss eines veränderten Mietvertrags i.S.d. § 145 BGB, so dass die Zustimmung des Mieters als Annahmeerklä...mehr

Rz. 115 Fraglich in diesen Fällen ist, ob die Erbengemeinschaft ein fristloses Kündigungsrecht besitzt, wenn sie dort in dem gemieteten Objekt ein Handelsgeschäft fortführt. Auch hier steht den Betreibern des Handelsgeschäfts ein außerordentliches Kündigungsrecht zu,[170] denn Anknüpfungspunkt für die Kündigung ist nicht das Handelsgeschäft, sondern der Mietvertrag, den eine...mehr

Rz. 113 § 580 BGB gleicht in weiten Teilen den Regeln des § 564 BGB. Insoweit wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (siehe Rdn 70 ff.). § 580 BGB ist eine Regelung, die kein zwingendes Recht enthält und demzufolge dispositiv ist.[166] Davon wird in Leasingverträgen gerne Gebrauch gemacht, um so die Debatte, ob § 580 BGB für Leasingverträge überhaupt anzuwenden ist,[16...mehr

Rz. 70 Treten beim Tod eines Mieters keine Mieter in das Mietverhältnis ein oder wird das Mietverhältnis nicht nach den Vorschriften des §§ 563, 563a BGB fortgesetzt, so wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Insoweit greift der Grundsatz der Universalsukzession ein und die Gesamtrechtsnachfolge nach §§ 1922 Abs. 1, 1967 Abs. 1 schließt sich an. Die Erben treten ...mehr

Rz. 72 Damit § 564 BGB überhaupt angewandt werden kann, ist zuvor sicherzustellen, dass in das Mietverhältnis keine natürliche Person nach den Regeln der §§ 563, 563a BGB eingetreten ist, um insoweit die systematische Rangfolge des Gesetzes zu beachten. Voraussetzung für die Anwendung des § 564 S. 1 BGB ist weiter, dass der Mieter gestorben ist. Der Tod des Vermieters schlie...mehr

Rz. 35 Nach den allgemeinen erbrechtlichen Regeln geht ein Mietverhältnis nach den §§ 1922, 1967 BGB auf den oder die Erben über. Die Regeln der §§ 563, 563a BGB legen ein hiervon abweichende Sonderrechtsnachfolge kraft Gesetzes[54] fest. Dieses Konzept genießt somit Vorrang vor der gesetzlichen Erbfolge.[55] Eine hiervon abweichende Regelung zum Nachteil des Mieters ist unz...mehr

Rz. 74 Der Wortlaut des Gesetzes gibt sowohl dem Vermieter als auch dem Erben ein Kündigungsrecht in die Hand. Die Kündigung ist binnen Monatsfrist und schriftlich (§ 568 BGB) zu erklären. Es handelt sich um eine außerordentliche Kündigung unabhängig davon, ob ein befristeter oder unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde.[101] Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573...mehr

Rz. 83 Benötigen die Erben für die Kündigung eine gesonderte Legitimation? Diese Frage wird häufig gestellt, insbesondere auf Seiten des Vermieters, denn dieser fordert regelmäßig eine solche, um sich zu vergewissern, dass er es auch tatsächlich mit den Erben zu tun hat. Er stellt sich dabei vor, dass die Erben die Kündigung nur dann aussprechen können, wenn sie sich auch du...mehr

Rz. 42 Das Eintrittsrecht des Ehegatten regelt § 563 Abs. 1 BGB. Diese Eigenschaft beginnt mit der standesamtlichen Eheschließung nach den §§ 1310 ff. BGB und endet mit der Scheidung nach den §§ 1564 ff. BGB, §§ 606 ff., 622 ff. ZPO oder der Aufhebung nach §§ 1313 ff. BGB. Voraussetzung ist, dass der Ehegatte mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Lebt ...mehr

Rz. 1 Sobald mehr als ein Erbe einen Nachlass antritt, bilden die Miterben eine Erbengemeinschaft. In der täglichen Beratungspraxis ergeben sich Fragestellungen für Erbengemeinschaften mit bestehenden Mietverhältnissen über Wohn- oder Gewerberaum daher sowohl aus Vermieter- als auch aus Mietersicht. Die Rechtsfolgen dieser Verträge regeln sich nicht alleine nach den §§ 1922 ...mehr

Rz. 28 In der Kündigung durch die Erbengemeinschaft wurde vom BGH materiell-rechtlich eine Verfügung nach § 2040 Abs. 1 BGB gesehen und nicht eine mehrheitsfähige Maßnahme der Nachlassverwaltung gemäß § 2038 Abs. 2 BGB. Diese sollte auch für Verfügungen über Nachlassgegenstände gelten, die zugleich Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung sind. Diese Rechtsprechung wurde ab ...mehr

Rz. 81 Fraglich ist, ob mit den Regelungen der §§ 563 ff. BGB tatsächlich sämtliche familiäre Härten abgefangen werden. Verneinend hierzu wird ausgeführt, dass insbesondere dort die Interessensgerechtigkeit leidet, wo Eltern für ihre Kinder eine Wohnung anmieten, weil diese auswärts studieren. Beispiel Der in Berlin lebende Mieter M mietet für seine in München studierende Toc...mehr

Rz. 93 Erbt die Erbengemeinschaft ein Mietshaus, regt sich bei einzelnen Erben oft der Wunsch eine dieser Wohnungen nun für sich zu nutzen. Da liegt die Frage nach den Möglichkeiten einer Eigenbedarfskündigung für die Erbengemeinschaft nicht fern. Eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit der Begründung bestehenden Eigenbedarfs ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2...mehr

Rz. 52 Die Berechnung der Monatsfrist erfolgt nach den §§ 187 bis 193 BGB. Auf eines sei in diesem Zusammenhang deutlich hingewiesen: Die Monatsfrist gilt nach dem Willen des Gesetzgebers für alle eintretende Personen, wobei es auf die jeweilige Kenntnis vom Tod des Mieters ankommt und der Fristenlauf somit sehr individuell verlaufen kann.[72] Problematisch ist ohne Frage, d...mehr

Rz. 20 Der Gesetzgeber verweist zur Einhaltung der Form auf § 126 BGB. Dies bedeutet, dass der Mietvertrag von beiden Seiten eigenhändig auf derselben Urkunde unterschrieben werden muss, § 126 Abs. 1 BGB. Es ist darauf zu achten, dass die Unterschriften den gesamten Text decken. Zusätze unter der Unterschrift können im Zweifel unwirksam sein. Die so umschriebene Form kann du...mehr

Rz. 25 Die Kündigung bedarf der Schriftform, § 126 BGB. Die gesetzliche Form gilt für beide Seiten des Vertrags und jede Art der Kündigung. Wird gegen den gesetzlichen Formzwang verstoßen, ist die Kündigung nach § 125 S. 1 BGB nichtig. Sie kann nach § 141 Abs. 1 BGB nur durch Neuvornahme unter Beachtung der gesetzlichen Form und ohne Rückwirkung bestätigt werden.[37] Die schr...mehr

Rz. 76 Denkbar ist die Konstellation, wonach mehrere Mieter einen Mietvertrag abgeschlossen haben, die nicht unter §§ 563, 563a BGB fallen und einer diese Mieter verstirbt. Eine ausdrückliche Bestimmung, wie in diesem Fall zu verfahren ist, gibt es nicht. Die Diskussion, wie mit diesen Fällen zu verfahren ist, bleibt nach wie vor kontrovers,[106] wobei eine Lösung immer unte...mehr

Die Beschwerde ist in der Sache jedoch unbegründet. 1. Bewertung ist umstritten In Rspr. und Lit. ist umstritten, ob bei einer Klage des Mieters gegen den Vermieter auf Zustimmung zur Untervermietung sich der Streitwert nach dem 3,5fachen Jahreswert oder nach dem einfachen Jahreswert des Untermietzinses bemisst. 2. Interesse des Mieters ist maßgebend Wie das AG ist auch das Besc...mehr

Rz. 50 Aktien können unter den Miterben entsprechend ihren Erbquoten durch gemeinsame Anweisung an die Bank zu Alleineigentum der Erben in deren Depots übertragen werden. Einzelne Aktien sind nicht teilbar, § 8 Abs. 5 AktG. Etwaige Differenzen, die sich dadurch ergeben, dass die Aktien nicht vollständig "ohne Rest" zu verteilen sind, werden entweder durch Zahlungen zwischen ...mehr

Rz. 78 Es ist umstritten, ob und wann eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand abweichend von § 2040 BGB durch die Mehrheit der Miterben wirksam vorgenommen werden kann, wenn sie gleichzeitig eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung ist.[190] Nach einer Entscheidung des III. Senats des BGH aus dem Jahr 1965 können unter Umständen zur Verwaltung auch Verfügungen erforderl...mehr

Rz. 48 Die Gefahr eines gegenstandslosen Rechts, eines Erbbaurechts ohne Bauwerk, dürfte in Zeiten knappen Wohnraums nicht besonders ausgeprägt sein. Dennoch liegt es im elementaren Interesse[405] des Grundstückseigentümers und des Erbbauberechtigten, Vereinbarungen über die Errichtung des Bauwerks zu treffen. Schließlich konkretisieren sich darin die Primärvorstellungen der...mehr

Rz. 13 War die zum Nachlass gehörende Immobilie im Zeitpunkt des Erbfalls vermietet, tritt die Erbengemeinschaft in die Rechtsposition des Erblassers als Vermieter ein, §§ 1922, 2032 BGB. Der Mietvertrag besteht mit den Erben als gesamthänderisch gebundene Personenmehrheit fort, da die Erbengemeinschaft nicht rechtsfähig ist.[11] Rz. 14 Mit dem Eintritt in die Rechte und Pfli...mehr

Rz. 62 Die Vereinbarung über die Umlage der im Einzelnen aufgezählten Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV bedeutet noch nicht, dass der Mieter darauf Vorschüsse zu zahlen hat (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 105; von Seldeneck, Rn. 3901). Vielmehr bedarf es dazu ebenfalls einer ausdrücklichen Vereinbarung des Vermieters mit dem Mieter (§ 556 Abs. 2 Satz 1). Diese Ver...mehr

Rz. 25 Zwar ist in § 1 Abs. 1 BetrKV die Rede davon, dass es sich um Kosten des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten handeln muss. Durch die Verwendung des Begriffs der Betriebskosten ist jedoch klargestellt, dass es auf die Betriebskosten ankommt, die dem Vermieter (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 176) tatsächlich entstanden sind (so wohl GH, Hinweisbeschluss...mehr

Rz. 77 Maßgebend ist primär der vereinbarte Umlagemaßstab, wenn er nicht unbillig ist. Eine formularmäßige, vom Vermieter gestellte Betriebskostenumlageklausel, welche die Flächen von Großmietern nur bis zur Größe von 1.000 qm und bei zweigeschossigen Mietflächen mit 50 % der tatsächlichen Fläche berücksichtigt, verzerrt jedoch den flächenbezogenen Abrechnungsmaßstab zugunst...mehr

Rz. 30 Die Umlage anderer Kosten als der in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten auf den Wohnraummieter ist unzulässig (OLG Koblenz, Beschluss v. 7.1.1986, 4 W-RE 720/85, WuM 1986, 50; OLG Karlsruhe, Beschluss v. 6.5.1988, 9 RE-Miet 1/88, GE 1988, 579 = ZMR 1988, 261 = WuM 1988, 204). Kapitalkosten wie Erbbauzinsen sind daher als Betriebskosten nicht auf den Wohnraummieter...mehr