Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Jede Vertragspartei, also Vermieter oder Mieter, kann einen Mietvertrag – welchen auch immer – nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund i. d. S. liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beide...mehr

Die Kündigung des Wohnraummietvertrags bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der Schriftform und ist Wirksamkeitsvoraussetzung. Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung muss keine Kündigungsfrist eingehalten werden. In der Praxis spielen gleichwohl 2 Fristen eine wichtige Rolle: "Reaktionsfrist" Das ist die Frist zwischen Kenntnisnahme des zur Kündigung rechtfertigenden Grunds un...mehr

Die Wohnfläche Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst nach § 2 Abs. 1 Satz 1 WoFlV die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehören nach § 2 Abs. 2 WoFlV auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließl...mehr

Der Begriff der "Wohnfläche" hat keinen feststehenden Inhalt, aber eine große Bedeutung: Auf die Wohnfläche kommt es beispielsweise bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete an, da die Größe einer Wohnung nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ein Wohnwertmerkmal ist. Auf die Wohnfläche kommt es ferner an, wenn die Mietvertragsparteien den Anteil der Mietsache an der t...mehr

Die Wohnungseigentümer können das Recht zur Vermietung eines Wohnungs- oder Teileigentums im Wege einer Vereinbarung untersagen (absolutes Vermietungsverbot) oder einschränken (relatives Vermietungsverbot.[1] Vermietungsbeschränkungen Beschluss genügt nicht Ein absolutes oder relatives Vermietungsverbot kann nicht als Benutzungsregelung gem. § 19 Abs. 1 WEG beschlossen werden....mehr

Das gemeinschaftliche Eigentum ist nach § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vermieten. Daher ist ein Wechsel im Bestand der Wohnungseigentümer unerheblich und berührt das Mietverhältnis nicht. Entscheidung liegt bei der Gemeinschaft oder dem Verwalter Dass das gemeinschaftliche Eigentum vermietet werden soll und zu welchen Bedingungen, können die Woh...mehr

Der Erwerber ist dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Es gelten für ihn dann die für die ordentliche bzw. außerordentliche Kündigung von Mietverhältnissen geltenden gesetzlichen Regelungen (siehe Mietrecht (ZertVerwV), Kap. 3). Das Kündigungsrecht kann zwar nicht abgetreten werden,[1] der Erwerber kann sich aber vom Veräußerer vo...mehr

Wesen der Unterlassungsdienstbarkeit ist die Unterlassung bestimmter tatsächlicher Handlungen, die dem Grundstückseigentümer an sich zustehen. Praxis-Beispiel Beispiele für Unterlassungsdienstbarkeiten Bebauungsbeschränkungen, Beschränkungen der Gestaltungs- und Farbgebung, Beseitigungsverbot für eine vorhandene Einfriedung. Grundsätzlich kann der Eigentümer mit dem Grundstück ma...mehr

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Kostenbeiträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt. Umfasst sind davon sämtliche Zahlungen, die an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geleistet werden – unabhängig davon, ob sie von den Wohnungseigentümern oder außenstehenden Dr...mehr

Der störende Wohnungseigentümer muss vor einem Entziehungsbeschluss abgemahnt werden.[1] Diese Abmahnung ist eine formfreie rechtsgeschäftsähnliche Erklärung, die ein Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – i. d. R. die Verwaltung – aussprechen muss.[2] Ferner ist ein Abmahnbeschluss möglich und zulässig.[3] Ausdrücklich ist eine Abmahnung zwar nur in § 17 Abs. 2 WEG ...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG ist umstritten, ob unter den Begriff der baulichen Veränderung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG auch Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung zu subsumieren sind.[1] Konsequenzen hat die Differenzierung zunächst mit Blick auf eine Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer nicht. § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG ordnet nämlich eine Kostentragungsverpflich...mehr

Entscheidend für den Energieverbrauch ist das Nutzerverhalten. Fehlverhalten, wie z. B. falsches Lüften durch Dauerkippstellung der Fenster bei geöffneten Heizkörper-Thermostatventilen, Zustellen von Heizkörpern mit Möbeln, Offenstehenlassen von Türen ungeheizter Räume, Beleuchtung nicht auszuschalten, obwohl niemand im Raum ist oder Elektrogeräte, die selten benutzt werden, im S...mehr

Zum Thema Datenschutz wurde richterlich entschieden,[1] dass der Verwalter – ohne dass ein Verstoß gegen die DSGVO vorläge – eine Saldenliste an sämtliche Eigentümer versenden darf, in welcher zahlungssäumige Eigentümer namentlich benannt und die Hausgeldrückstände aufgelistet werden. Die namentliche Nennung der Hausgeldschuldner durch den Verwalter dürfe in Erfüllung einer ...mehr

Klimawandel, explodierende Energiekosten und laufend schärfere Vorgaben des Gesetzgebers haben die Begriffe "energetische Gebäudesanierung" und "energetische Modernisierung" in kürzester Zeit in den Mittelpunkt des Verwalterhandelns "getrieben". War man sich der Notwendigkeit zwar schon lange bewusst, waren die Maßnahmen häufig aber wegen der damit verbundenen hohen Kosten u...mehr

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 153/2022 vom 31.10.2022 Vorsitzender Richter am Bundesgerichtshof Hans-Joachim Dose ist mit Ablauf des 31.10.2022 in den Ruhestand getreten. Herr Dose wurde am 28.12.1956 in Hameln geboren. Nach dem Abschluss seiner juristischen Ausbildung und einer Tätigkeit als wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Georg-August-Universität Göttinge...mehr

Rz. 2 § 573c Abs. 1 Satz 1 gilt für den Mieter uneingeschränkt, für den Vermieter nur bei einem Mietverhältnis mit einer Dauer bis zu 5 Jahren. Nach Ablauf von 5 bzw. 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 die Kündigungsfrist für den Vermieter um jeweils 3 Monate. Für den Mieter bleibt die Kündigungsfrist unabhängig von der Dau...mehr

Zusammenfassung Gas wird knapper und immer teuer, in ganz Deutschland soll Energie gespart werden. Also einfach Heizung runter und Warmwasser aus? – welche Temperatur Vermieter von Wohnungen und Gewerberäumen den Mietern schulden, muss rechtlich geklärt werden. Ein Überblick. Eine rechtliche Vorgabe zur geschuldeten Temperatur in Wohngebäuden gibt es nicht. Vereinzelte Hinwei...mehr

Verbot der Tierhaltung Ein generelles Haustierhaltungsverbot kann nicht beschlossen werden, es bedarf vielmehr einer entsprechenden Vereinbarung.[1] Allerdings kann durch einen unangefochtenen Mehrheitsbeschluss die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verboten werden, obwohl es auch hierfür einer Vereinbarung bedarf.[2] § 19 Abs. 1 WEG verleiht den Wohnungseigentümern d...mehr

Rz. 24 Soweit sich die Gebühren nach dem Gegenstandswert richten (§ 2 Abs. 1 RVG), müssen die jeweils angewandten Vorschriften über die Bestimmung des Gegenstandswertes grundsätzlich nicht zitiert zu werden. Toussaint [14] hält dies allerdings dann für erforderlich, wenn der Auftraggeber den Gegenstandswert anderenfalls nur schwer nachvollziehen könnte. Unabhängig davon biete...mehr

Anders/Gehle, ZPO, Kommentar zur Zivilprozessordnung mit GVG und anderen Nebengesetzen, 80. Auflage 2022 Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, Kommentar, 20. Auflage 2020 Baumgärtel/Hergenröder/Houben, RENOKommentar RVG, 16. Auflage 2014 (zit.: Baumgärtel/Hergenröder/Bearbeiter) Beutling, Anwaltsvergütung in Verwaltungssachen, 2004 Bischof/Jungbauer/Bräuer/Klipstein/Klüsener/Ke...mehr

Klausel zur Fernabschaltung einer Autobatterie unwirksam (BGH, Urt. v. 26.10.2022 – XII ZR 89/21) Der BGH hat mit Urt. v. 26.10.2022 (XII ZR 89/21) entschieden, dass eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über eine Autobatterie, die dem Vermieter eine Fernabschaltung der Batterie ermöglicht, unzulässig ist. Die Klausel stelle eine einseitige ...mehr

Der BGH hat mit Urt. v. 26.10.2022 (XII ZR 89/21) entschieden, dass eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über eine Autobatterie, die dem Vermieter eine Fernabschaltung der Batterie ermöglicht, unzulässig ist. Die Klausel stelle eine einseitige Vertragsgestaltung dar, mit der die Beklagte missbräuchlich die eigenen Interessen auf Kosten der...mehr

Durch einen Vertrag übernehmen die Vertragsparteien Pflichten und erhalten Rechte. Werden die Pflichten nicht erfüllt oder Rechte verletzt, spricht man von einer "Leistungsstörung". Im Fall einer Leistungsstörung kann eine Vertragspartei in erster Linie eine Nacherfüllung verlangen, in zweiter Linie in der Regel hingegen Schadensersatz, wenn ein Verschulden vorliegt. Ferner ...mehr

In den in der Praxis angebotenen "verbundenen Wohngebäudeversicherungen" sind Sturm und Hagel sowie Leitungswasser inkludiert. Versicherte Sachen Im Versicherungsschutz sind laut den Versicherungsbedingungen Schäden an folgenden Sachen eingeschlossen: Schäden am Gebäude Versichert sind die im Versicherungsschein bezeichneten Gebäude. Als Gebäude wird das mit dem Erdboden verbund...mehr

Leitsatz 1. Der Begriff der "Leasingraten" in § 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG ist – ebenso wie bei Miet- und Pachtzinsen – wirtschaftlich zu verstehen. 2. Wartungskosten, die vertraglich auf den Leasingnehmer abgewälzt werden, sind Teil der "Leasingrate" und nach § 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG gewerbesteuerrechtlich hinzuzurechnen. Normenkette § 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG, § 305, § 306, ...mehr

Die Wohnungseigentümer haben für die Bestimmung der Vorschüsse, also die Höhe des Hausgeldes, Ermessen.[1] Die "Ansätze" des Wirtschaftsplans zum Hausgeld (= die Beiträge der Wohnungseigentümer zu den Betriebs- und Verwaltungskosten sowie zur Erhaltungsrücklage) dürfen großzügig sein. Es ist zulässig, bei der notwendigen Schätzung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben, i...mehr

Die Abmahnung soll einerseits den Wohnungseigentümer warnen und ihm Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben, andererseits den übrigen Wohnungseigentümern eine sichere Entscheidungsgrundlage für den Entziehungsbeschluss verschaffen. Sie muss das beanstandete Fehlverhalten dokumentieren und den Abgemahnten darauf hinweisen, dass dieses Verhalten nicht mehr länger tole...mehr

Rz. 913 [Sonstiges → Zeile 50] Sonstige Werbungskosten sind: Abstandszahlungen des Vermieters für die vorzeitige Räumung des Mietobjekts durch den Mieter sind Werbungskosten, wenn anschließend keine Selbstnutzung durch den Eigentümer erfolgt; monatliche Kosten für den Breitbandkabelanschluss; Fachliteratur (z. B. Buch über Mietrecht oder Bauvorschriften); Beiträge zum Haus- und G...mehr

Dem Mieter steht kein Zurückbehaltungsrecht gegen den Rückgabeanspruch des Vermieters zu. Die Vorschrift entspricht der Regelung des bis zum 1.9.2001 geltenden § 556 Abs. 2 und gilt unmittelbar nur für die Wohnraummiete, einschließlich der in § 549 Abs. 2, 3 genannten Vertragsarten, für Werkdienstwohnungen i.S.v. § 576b allerdings nur, wenn Mietrecht Anwendung findet. Die Anw...mehr

Rz. 21 Der Mieter kann sein Vorkaufsrecht nur durch entsprechende einseitige, empfangsbedürftige, bedingungsfeindliche, unwiderrufliche (Bub, NZM 2000, 1092 [1097]) Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausüben; dies gilt auch dann, wenn Vermieter und Verkäufer nicht dieselbe Person sind. Bei einer Mehrheit von Verkäufern muss die Erklärung an alle gerichtet sein und allen zugeh...mehr

Rz. 14 Das Vorkaufsrecht entsteht als persönliches, schuldrechtliches Vorkaufsrecht für denjenigen Mieter, während dessen Mietzeit (Wirth, NZM 1998, 390 [391]) die Voraussetzungen dafür eintreten. Zwar wird dieses Vorkaufsrecht bereits mit der Umwandlung der vermieteten Räume in Wohnungseigentum latent angelegt. Da aber weitere Voraussetzung für die Entstehung des Vorkaufsre...mehr

Rz. 1 § 569 Abs. 1 statuiert ergänzend zu § 543 einen weiteren wichtigen Kündigungsgrund für die Wohnraummiete bei gesundheitsgefährdender Beschaffenheit der Mieträume. Gemäß § 578 Abs. 2 Satz 3 besteht das Kündigungsrecht auch für Räume, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind (OLG Brandenburg, Urteil v. 7.2.2017, 6 U 169/14, ZMR 201, 387, gem. § 578 Abs. 3 für Mieter...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Die Vorschrift übernimmt den bis zum 1.9.2001 § 565e über die entsprechende Geltung der Mietrechtsvorschriften für bestimmte Werkdienstwohnungen mit sprachlichen Änderungen. Der Schutzbereich wurde allerdings auf diejenigen Personen ausgedehnt, mit denen der Mieter einen "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt" geführt hat. Die in § 576b Abs. 2 geregelte...mehr

Rz. 2 Voraussetzung für die Anwendung der Vorschriften über die Miete ist einmal, dass es sich um Wohnraum handelt, der im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen worden ist, d. h., Dienst- und Mietvertrag sind nicht getrennt voneinander abgeschlossen worden, sondern der Wohnraum wird im Rahmen des Dienstverhältnisses ohne besonderen Mietvertrag daneben überlassen und di...mehr

Rz. 7 Die entsprechende Anwendung des Mietrechts auf derartige Werkdienstwohnungen bedeutet, dass sowohl die Vorschriften über die Beendigung des Mietverhältnisses als auch der soziale Kündigungsschutz gelten. Rz. 8 Ist der Dienst-/Arbeitsvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen worden, so endet das Mietverhältnis über den Wohnraum ebenfalls, ohne dass es einer Kündigung beda...mehr

Rz. 137 Aufwendungen, die im Zusammenhang mit einem nicht aktivierungsfähigen Wirtschaftsgut entstehen, sind ebenfalls nicht aktivierungsfähig, sondern als Betriebsausgaben abziehbar. Dies ist nicht nur die Auffassung der Rspr.[1], sondern auch die der Verwaltung.[2] Siehe hierzu auch Rz. 133a. Rz. 138 Dies gilt insbesondere für Aufwendungen im Zusammenhang mit schwebenden Ges...mehr

Rz. 129 Zu den Anschaffungskosten gehören auch die "Nebenkosten" nach § 255 Abs. 1 Nr. 2 HGB. Anschaffungsnebenkosten sind alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb eines zu aktivierenden Wirtschaftsguts stehen, soweit diese Aufwendungen dem Wirtschaftsgut einzeln zugeordnet werden können.[1] Anschaffungsnebenkosten können nur aktiviert werden, wenn auch die Ansc...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift setzt zunächst voraus, dass zwischen dem Vermieter und dem Mieter ein Mietverhältnis, das Zwischenmietverhältnis, besteht. Ob der Vermieter auch Eigentümer des vermieteten Objekts ist, ist unerheblich. Auf Pachtverhältnisse ist § 565 BGB ebenfalls anwendbar (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 9). Ist der Vermieter mit der Überlassung an den Dritten einve...mehr

Rz. 8 § 557b gilt für alle Arten von preisfreiem (frei finanziertem) Wohnraum, also sowohl bei Altbauten als auch bei (frei finanziert oder aufgrund vereinbarter Förderung errichteten) Neubauten. Für Wohnraum i. S. d. § 549 Abs. 2 gilt § 557b nicht, d. h., es können auch andere Bezugsgrößen und kürzere Intervalle vereinbart werden. Indexmietvereinbarungen können auch für ab ...mehr

Rz. 2 Voraussetzung für den Ausschluss der anderen Eintrittsberechtigten und des Erben von dem erbrechtlichen Eintritt in das Mietverhältnis ist, dass es sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum handelt. Weitere Voraussetzung ist, dass es sich bei den Mitmietern, mit denen allein das Mietverhältnis fortgesetzt wird, um den Personenkreis des § 563 handelt, also um den Ehegatt...mehr

Rz. 6 Bestand die Ehe, das Familienband, die auf Dauer angelegte Haushaltsführung oder die Lebenspartnerschaft im Zeitpunkt des Todes mit dem Mieter und hatten alle zusammen in der Wohnung einen gemeinsamen Haushalt, so wird beim Tode des Mieters das Mietverhältnis allein mit dem überlebenden Ehegatten, Familien- bzw. Haushaltsangehörigen oder Lebenspartner fortgesetzt. Der ...mehr

Rz. 9 Zur Entstehung des Lebenspartnerschaftsgesetzes ist folgendes zu erläutern. Das Gesetz über die Eingetragene Lebenspartnerschaft (Lebenspartnerschaftsgesetz – LPartG) war der wesentliche Bestandteil des Gesetzes zur Beendigung der Diskriminierung gleichgeschlechtlicher Gemeinschaften: Lebenspartnerschaften.[9] Es ist am 1.8.2001 in Kraft getreten. Am 17.7.2002 hat das B...mehr

Rz. 4 Die Fälligkeitsregelung gilt für die Miete von Wohnraum und sonstigen Räumen (§ 579 Abs. 2). Die Miete ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu entrichten, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte. Ist für die gesamte Mietzeit eine Festmiete (Einmalmiete) vereinbart, so ist diese am Anfang der gesamten Mietzeit fällig (Schmidt-Futterer/Lehmann-Rich...mehr

Rz. 5 Unwirksam sind nur die zum Nachteil des Mieters von den §§ 557-561 abweichenden Vereinbarungen (§ 557 Abs. 4). Dies wird bei den einzelnen Vorschriften für alle Mieterhöhungsrechte jeweils nochmals gesondert geregelt. Insoweit kommt es auf die Betrachtung zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung an. Nachteilig für den Mieter ist eine Vereinbarung, durch die der V...mehr

Rz. 4 Die Mitteilung muss in Textform erfolgen. Textform bedeutet, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden muss, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht wird (§ 126b i. d. F. des Gesetzes z...mehr

Rz. 39 Ankündigen muss der Vermieter ferner den voraussichtlichen Beginn, so dass ein bestimmtes Datum nicht angegeben zu werden braucht (LG Berlin, Urteil v. 13.12.2016, 63 S 195/16, juris; Bieber in MünchKomm, § 554 a. F. Rn. 35). Es reicht vielmehr aus, den Beginn der Arbeiten dahin gehend näher abzugrenzen, dass der Beginn, die Mitte oder das Ende eines bestimmten Monats...mehr

Rz. 26 Die ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung ist nicht mehr Voraussetzung für die Mieterhöhung nach § 559. § 559 Abs. 1, wonach die Mieterhöhung (nur) von der Durchführung der dort aufgeführten Maßnahmen abhängt, berücksichtigt die Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 2.3.2011, VIII ZR 164/10, WuM 2011, 225 = NJW 2011, 1220 = GE 2011, 541 = NHM 2011, 359 = ZMR 2011, 542...mehr

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Rz. 31 Mieter und andere Fremdnutzer sind im Gegensatz zu den Wohnungseigentümern an den WEG-Beschluss nicht gebunden. Ohne Ankündigung müssen sie die Durchführung von Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen, die in ihr Besitzrecht eingreifen (wie es beim Austausch von Fenstern der Fall ist), nur dann dulden, wenn ihnen die Maßnahmen ordnungsgemäß angekündigt wurden. Nach d...mehr

Rz. 38 Blumenkästen. Die Anbringung (auch) auf der Außenseite des Balkons ist nicht á priori unzulässig, vielmehr sozialadäquat,[98] kann aber in der Hausordnungs-)Beschluss untersagt werden.[99] Im Mietrecht ist es genauso: Wenn vernünftige Gründe gegen die Anbringung auf der Balkonaußenseite sprechen, kann der Vermieter sie untersagen.[100] Beim Gießen ist Rücksicht auf di...mehr