Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Rz. 17 Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, so ist dieser gem. § 550 BGB in schriftlicher Form abzuschließen. Wird dieses Schriftformerfordernis nicht eingehalten, so gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Diese Regelung gilt im Wohnungs...mehr

Rz. 109 Für die Erbengemeinschaft gilt, dass sie nur gemeinsam mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen können. Möchte die Erbengemeinschaft die Auszahlung einer Kaution verhindern und mit Schadensersatzansprüchen aufrechnen, so muss sie diese Erklärung gemeinschaftlich abgeben. Dies ergibt sich zwingend für die Erbengemeinschaft aus § 2040 BGB [157] und der Ta...mehr

Rz. 64 Den überlebenden Mietern steht nach § 563a Abs. 2 BGB ein Recht zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist gem. § 573d Abs. 1 BGB zu, ohne dass die Kündigung weiter begründet werden muss. Sie muss jedoch der Form – Schriftform – des § 568 BGB genügen. Die Kündigung kann auch bei einem Mietverhältnis ausgesprochen werden, das für eine bestimmte Zeit eing...mehr

Rz. 67 Für die ab Eintritt in das Mietverhältnis entstehenden Mietforderungen haftet der Eintretende allein. Für die bis zum Tod entstandenen Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haften die Erben und die Eintretenden im Außenverhältnis gemeinsam als Gesamtschuldner. Im Innenverhältnis haften nach § 563b Abs. 1 S. 2 BGB jedoch die Erben allein für Verbindlichkeiten, die b...mehr

Rz. 112 Auch im Themenbereich des Mieterhöhungsverlangens ist für die Erbengemeinschaft ein kleiner Fallstrick versteckt. Das Mieterhöhungsverlangen muss nach §§ 558, 558a BGB in Textform abgegeben werden. Das Mieterhöhungsverlangen ist ein Antrag des Vermieters auf Abschluss eines veränderten Mietvertrags i.S.d. § 145 BGB, so dass die Zustimmung des Mieters als Annahmeerklä...mehr

Rz. 115 Fraglich in diesen Fällen ist, ob die Erbengemeinschaft ein fristloses Kündigungsrecht besitzt, wenn sie dort in dem gemieteten Objekt ein Handelsgeschäft fortführt. Auch hier steht den Betreibern des Handelsgeschäfts ein außerordentliches Kündigungsrecht zu,[170] denn Anknüpfungspunkt für die Kündigung ist nicht das Handelsgeschäft, sondern der Mietvertrag, den eine...mehr

Rz. 113 § 580 BGB gleicht in weiten Teilen den Regeln des § 564 BGB. Insoweit wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (siehe Rdn 70 ff.). § 580 BGB ist eine Regelung, die kein zwingendes Recht enthält und demzufolge dispositiv ist.[166] Davon wird in Leasingverträgen gerne Gebrauch gemacht, um so die Debatte, ob § 580 BGB für Leasingverträge überhaupt anzuwenden ist,[16...mehr

Rz. 70 Treten beim Tod eines Mieters keine Mieter in das Mietverhältnis ein oder wird das Mietverhältnis nicht nach den Vorschriften des §§ 563, 563a BGB fortgesetzt, so wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Insoweit greift der Grundsatz der Universalsukzession ein und die Gesamtrechtsnachfolge nach §§ 1922 Abs. 1, 1967 Abs. 1 schließt sich an. Die Erben treten ...mehr

Rz. 72 Damit § 564 BGB überhaupt angewandt werden kann, ist zuvor sicherzustellen, dass in das Mietverhältnis keine natürliche Person nach den Regeln der §§ 563, 563a BGB eingetreten ist, um insoweit die systematische Rangfolge des Gesetzes zu beachten. Voraussetzung für die Anwendung des § 564 S. 1 BGB ist weiter, dass der Mieter gestorben ist. Der Tod des Vermieters schlie...mehr

Rz. 35 Nach den allgemeinen erbrechtlichen Regeln geht ein Mietverhältnis nach den §§ 1922, 1967 BGB auf den oder die Erben über. Die Regeln der §§ 563, 563a BGB legen ein hiervon abweichende Sonderrechtsnachfolge kraft Gesetzes[54] fest. Dieses Konzept genießt somit Vorrang vor der gesetzlichen Erbfolge.[55] Eine hiervon abweichende Regelung zum Nachteil des Mieters ist unz...mehr

Rz. 74 Der Wortlaut des Gesetzes gibt sowohl dem Vermieter als auch dem Erben ein Kündigungsrecht in die Hand. Die Kündigung ist binnen Monatsfrist und schriftlich (§ 568 BGB) zu erklären. Es handelt sich um eine außerordentliche Kündigung unabhängig davon, ob ein befristeter oder unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde.[101] Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573...mehr

Rz. 83 Benötigen die Erben für die Kündigung eine gesonderte Legitimation? Diese Frage wird häufig gestellt, insbesondere auf Seiten des Vermieters, denn dieser fordert regelmäßig eine solche, um sich zu vergewissern, dass er es auch tatsächlich mit den Erben zu tun hat. Er stellt sich dabei vor, dass die Erben die Kündigung nur dann aussprechen können, wenn sie sich auch du...mehr

Rz. 42 Das Eintrittsrecht des Ehegatten regelt § 563 Abs. 1 BGB. Diese Eigenschaft beginnt mit der standesamtlichen Eheschließung nach den §§ 1310 ff. BGB und endet mit der Scheidung nach den §§ 1564 ff. BGB, §§ 606 ff., 622 ff. ZPO oder der Aufhebung nach §§ 1313 ff. BGB. Voraussetzung ist, dass der Ehegatte mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Lebt ...mehr

Rz. 87 Die Fälle häufen sich, in denen der Erbe unbekannt bleibt. Immer mehr Menschen leben allein, so dass im Fall des Todes eines Menschen meist ein langer Zeitraum verstreicht, innerhalb der dem Vermieter die Erzielung von Mieteinnahmen unmöglich gemacht wird. Verfügt der Vermieter über eine Mietkaution, so ist lediglich ein Übergangszeitraum gesichert. Sind jedoch die Sch...mehr

Rz. 47 § 563 Abs. 2 BGB legt ein Stufenverhältnis der Eintrittsberechtigten für den Fall, dass es mehrere Eintrittsberechtigte gibt, fest:[67]mehr

Rz. 89 Empfehlenswert ist daher, das Nachlassgericht zu informieren und eine Nachlasspflegschaft nach § 1961 BGB zugunsten der unbekannten Erben zu beantragen.[129] Das Nachlassgericht hat ihm Einsicht in die Nachlassakten zu gewähren, da er ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Zur Glaubhaftmachung reicht üblicherweise die Vorlage des Mietvertrags aus. Die Nachlasspfleg...mehr

Rz. 97 Oft spielen Erbengemeinschaften mit dem Gedanken, ein Mietverhältnis durch eine Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu beenden. Auf dem Weg der Universalsukzession haben sie beispielsweise eine vermietete Eigentumswohnung erhalten. Nun möchte sich die Erbengemeinschaft jedoch zeitnah auseinandersetzen und plant folglich, die Eigentumswohnung zu verkaufen....mehr

Rz. 56 Die Kündigung darf nicht grundlos erfolgen. Vielmehr muss in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund für die Kündigung liegen. Entscheidend hierfür ist, ob es dem Vermieter aufgrund objektiver und nachgewiesener Anhaltspunkte zugemutet werden kann, das Mietverhältnis mit dem Eingetretenen oder den Eingetretenen fortzusetzen.[79] Treten mehrere Personen in das ...mehr

Rz. 1 Sobald mehr als ein Erbe einen Nachlass antritt, bilden die Miterben eine Erbengemeinschaft. In der täglichen Beratungspraxis ergeben sich Fragestellungen für Erbengemeinschaften mit bestehenden Mietverhältnissen über Wohn- oder Gewerberaum daher sowohl aus Vermieter- als auch aus Mietersicht. Die Rechtsfolgen dieser Verträge regeln sich nicht alleine nach den §§ 1922 ...mehr

Rz. 20 Der Gesetzgeber verweist zur Einhaltung der Form auf § 126 BGB. Dies bedeutet, dass der Mietvertrag von beiden Seiten eigenhändig auf derselben Urkunde unterschrieben werden muss, § 126 Abs. 1 BGB. Es ist darauf zu achten, dass die Unterschriften den gesamten Text decken. Zusätze unter der Unterschrift können im Zweifel unwirksam sein. Die so umschriebene Form kann du...mehr

Rz. 81 Fraglich ist, ob mit den Regelungen der §§ 563 ff. BGB tatsächlich sämtliche familiäre Härten abgefangen werden. Verneinend hierzu wird ausgeführt, dass insbesondere dort die Interessensgerechtigkeit leidet, wo Eltern für ihre Kinder eine Wohnung anmieten, weil diese auswärts studieren. Beispiel Der in Berlin lebende Mieter M mietet für seine in München studierende Toc...mehr

Rz. 93 Erbt die Erbengemeinschaft ein Mietshaus, regt sich bei einzelnen Erben oft der Wunsch eine dieser Wohnungen nun für sich zu nutzen. Da liegt die Frage nach den Möglichkeiten einer Eigenbedarfskündigung für die Erbengemeinschaft nicht fern. Eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit der Begründung bestehenden Eigenbedarfs ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2...mehr

Rz. 52 Die Berechnung der Monatsfrist erfolgt nach den §§ 187 bis 193 BGB. Auf eines sei in diesem Zusammenhang deutlich hingewiesen: Die Monatsfrist gilt nach dem Willen des Gesetzgebers für alle eintretende Personen, wobei es auf die jeweilige Kenntnis vom Tod des Mieters ankommt und der Fristenlauf somit sehr individuell verlaufen kann.[72] Problematisch ist ohne Frage, d...mehr

Rz. 28 In der Kündigung durch die Erbengemeinschaft wurde vom BGH materiell-rechtlich eine Verfügung nach § 2040 Abs. 1 BGB gesehen und nicht eine mehrheitsfähige Maßnahme der Nachlassverwaltung gemäß § 2038 Abs. 2 BGB. Diese sollte auch für Verfügungen über Nachlassgegenstände gelten, die zugleich Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung sind. Diese Rechtsprechung wurde ab ...mehr

Rz. 25 Die Kündigung bedarf der Schriftform, § 126 BGB. Die gesetzliche Form gilt für beide Seiten des Vertrags und jede Art der Kündigung. Wird gegen den gesetzlichen Formzwang verstoßen, ist die Kündigung nach § 125 S. 1 BGB nichtig. Sie kann nach § 141 Abs. 1 BGB nur durch Neuvornahme unter Beachtung der gesetzlichen Form und ohne Rückwirkung bestätigt werden.[37] Die schr...mehr

Rz. 76 Denkbar ist die Konstellation, wonach mehrere Mieter einen Mietvertrag abgeschlossen haben, die nicht unter §§ 563, 563a BGB fallen und einer diese Mieter verstirbt. Eine ausdrückliche Bestimmung, wie in diesem Fall zu verfahren ist, gibt es nicht. Die Diskussion, wie mit diesen Fällen zu verfahren ist, bleibt nach wie vor kontrovers,[106] wobei eine Lösung immer unte...mehr

Rz. 78 Es ist umstritten, ob und wann eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand abweichend von § 2040 BGB durch die Mehrheit der Miterben wirksam vorgenommen werden kann, wenn sie gleichzeitig eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung ist.[190] Nach einer Entscheidung des III. Senats des BGH aus dem Jahr 1965 können unter Umständen zur Verwaltung auch Verfügungen erforderl...mehr

Die Beschwerde ist in der Sache jedoch unbegründet. 1. Bewertung ist umstritten In Rspr. und Lit. ist umstritten, ob bei einer Klage des Mieters gegen den Vermieter auf Zustimmung zur Untervermietung sich der Streitwert nach dem 3,5fachen Jahreswert oder nach dem einfachen Jahreswert des Untermietzinses bemisst. 2. Interesse des Mieters ist maßgebend Wie das AG ist auch das Besc...mehr

Rz. 50 Aktien können unter den Miterben entsprechend ihren Erbquoten durch gemeinsame Anweisung an die Bank zu Alleineigentum der Erben in deren Depots übertragen werden. Einzelne Aktien sind nicht teilbar, § 8 Abs. 5 AktG. Etwaige Differenzen, die sich dadurch ergeben, dass die Aktien nicht vollständig "ohne Rest" zu verteilen sind, werden entweder durch Zahlungen zwischen ...mehr

Rz. 48 Die Gefahr eines gegenstandslosen Rechts, eines Erbbaurechts ohne Bauwerk, dürfte in Zeiten knappen Wohnraums nicht besonders ausgeprägt sein. Dennoch liegt es im elementaren Interesse[405] des Grundstückseigentümers und des Erbbauberechtigten, Vereinbarungen über die Errichtung des Bauwerks zu treffen. Schließlich konkretisieren sich darin die Primärvorstellungen der...mehr

Rz. 13 War die zum Nachlass gehörende Immobilie im Zeitpunkt des Erbfalls vermietet, tritt die Erbengemeinschaft in die Rechtsposition des Erblassers als Vermieter ein, §§ 1922, 2032 BGB. Der Mietvertrag besteht mit den Erben als gesamthänderisch gebundene Personenmehrheit fort, da die Erbengemeinschaft nicht rechtsfähig ist.[11] Rz. 14 Mit dem Eintritt in die Rechte und Pfli...mehr

Zusammenfassung Begriff Vollmacht ist eine durch Rechtsgeschäft erteilte Vertretungsmacht. Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht abgibt, wirkt unmittelbar für und gegen den Vertretenen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Voraussetzungen und Rechtsfolgen der Vollmacht sind in den §§ 164 ff. BGB geregelt. 1 Übertragung einer Vo...mehr

Begriff Vollmacht ist eine durch Rechtsgeschäft erteilte Vertretungsmacht. Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht abgibt, wirkt unmittelbar für und gegen den Vertretenen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Voraussetzungen und Rechtsfolgen der Vollmacht sind in den §§ 164 ff. BGB geregelt.mehr

Wird der Vertreter tätig, ohne dass er bevollmächtigt ist, ist das entsprechende Rechtsgeschäft zunächst schwebend unwirksam (§ 177 BGB). Es kommt nun auf den Vertretenen an, was aus dem Rechtsgeschäft wird: Genehmigt er es, wird es rückwirkend wirksam (§ 184 Abs. 2 BGB). Genehmigt er es nicht, hat der Gegner die Wahl, ob er vom vollmachtlosen Vertreter Schadensersatz oder E...mehr

Die Übertragung der Vollmacht ist grundsätzlich formfrei. Allerdings ist § 174 BGB zu beachten. Hinweis Einseitiges Rechtsgeschäft Danach ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachturkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweis...mehr

Oft ist in einem Mietvertrag vereinbart, dass sich die Mieter gegenseitig zur Entgegennahme rechtsgeschäftlicher Erklärungen bevollmächtigen. Hierzu hat das OLG Schleswig in einem Rechtsentscheid vom 22.3.1983[1] entschieden, dass ein Mieterhöhungsverlangen gegenüber allen Mitmietern rechtswirksam geltend gemacht ist, wenn das schriftliche Erhöhungsverlangen für alle Mieter ...mehr

Überblick Der Begriff des Familienangehörigen ist im Mietrecht unter Juristen umstritten und wird nicht einheitlich verwendet. Es gilt trotz gleichen Wortlauts rechtlich nicht immer das Gleiche. Im Mietrecht besteht insoweit Einigkeit, dass der familienrechtliche Begriff im BGB, dass dazu alle Personen gehören, die mit dem Vermieter verwandt oder verschwägert sind, für die E...mehr

[Sonstiges → Zeilen 80–82] Sonstige Werbungskosten sind: Abstandszahlungen des Vermieters für die vorzeitige Räumung des Mietobjekts durch den Mieter sind Werbungskosten, wenn anschließend keine Selbstnutzung durch den Eigentümer erfolgt; monatliche Kosten für den Breitbandkabelanschluss; Fachliteratur (z. B. Buch über Mietrecht oder Bauvorschriften); Beiträge zum Haus- und Grund...mehr

Überblick Am 1.1.2025 treten weite Teile des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes in Kraft. Dieses bringt einige erfreuliche Änderungen für Verwalter mit sich. Unter anderem verkürzt der Gesetzgeber die Aufbewahrungsfristen für Buchungsbelege im Handels- und Steuerrecht von 10 auf 8 Jahre und regelt das Entfallen der Pflicht zur Vorlage von Papierbelegen im Rahmen der Betr...mehr

Nach § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB kann der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit abhängig machen. Die Sicherheit kann neben der Sicherheit nach § 551 BGB verlangt werden. Eine gesetzliche Obergrenze besteht nicht. Die Sicherheit muss aber angemessen sein. Der Begriff der Angemessenheit bezieht sich sowohl auf die Art als...mehr

Der Mieter muss die Arbeiten fachgerecht ausführen. Die Arbeiten müssen plangerecht – entsprechend der Ankündigung – durchgeführt werden. Werden durch die Einrichtung Sicherheitsbelange tangiert (Statik, Elektrizität, Sanitär), so kann der Vermieter verlangen, dass die Arbeiten von einer Fachfirma ausgeführt werden.[1]mehr

Nach der gesetzlichen Regelung muss die bauliche Veränderung oder die Einrichtung für eine behindertengerechte Nutzung der Räume oder des Zugangs zu den Räumen dienlich sein. Dienlich im Sinne des Gesetzes ist eine Einrichtung, wenn sie eine erhebliche Erleichterung für den Behinderten mit sich bringt. Eine Unterscheidung zwischen notwendigen, nützlichen und solchen Maßnahme...mehr

Will der Mieter einer Eigentumswohnung bauliche Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum durchführen, so ist zu beachten, dass dabei die Rechte der Eigentümergemeinschaft tangiert werden. Deshalb sind in diesem Fall einige Besonderheiten zu beachten.[1] Es gelten folgende Grundsätze: Der Mieter einer Eigentumswohnung kann nur seinen Vermieter, nicht aber die Gemeinschaft auf Erteil...mehr

Der Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Begriff der "Mietsache" ist dabei in einem umfassenden Sinne zu verstehen. Wird eine Eigentumswohnung vermietet, zählt zur Mietsache i. S. d. § 535 BGB nicht nur die im Sondereigentum des Vermieters stehende Wohnung, sondern...mehr

Vollstreckung der Räumung Nach Ansicht des OLG Hamm kann die Vollstreckung eines Räumungsurteils, das der Vermieter aufgrund der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erwirkt hat, unzulässig sein, wenn der Vermieter mehrere Jahre aus dem Urteil nicht vollstreckt, sondern von dem Mieter, der auch nach Rechtskraft des Räumungsurteils weiterhin mit erheblichen Mi...mehr

Die Umlage der Betriebskosten setzt stets eine besondere Vereinbarung voraus. Es gelten die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts. Für die vermietete Eigentumswohnung bestehen keine Besonderheiten. Klare Vereinbarung bei Vorauszahlungen Falls – wie üblich – Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart sind, achten Sie darauf, dass die Formulierung eindeutig ist und nicht als Pau...mehr

Aus der Teilungserklärung und den Beschlüssen der Wohnungseigentümer (Wohnungsgemeinschaftsrecht) kann sich ergeben, dass die Befugnisse der einzelnen Eigentümer hinsichtlich des Gebrauchsrechts am Sonder- und Gemeinschaftseigentum gewissen Beschränkungen unterliegen. Praxis-Beispiel Beschränktes Gebrauchsrecht bei der Tierhaltung, der Musikausübung in der Wohnung oder des Rec...mehr

Überblick Für die Vermietung einer Eigentumswohnung gelten die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts. Diese Vorschriften nehmen auf die Besonderheiten der Eigentumswohnung allerdings keine Rücksicht. Deshalb muss der Vermieter bei der Gestaltung des Mietvertrags diesen Besonderheiten Rechnung tragen. Hierbei sind die nachfolgenden Ausführungen zu beachten. Gesetze, Vorschr...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH gelten bei der Abrechnung der Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung durch den Vermieter die allgemeinen Regeln des Mietrechts (.[1] Dies gilt auch für die in § 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB geregelten Fristen. Auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümer über die Abrechnung kommt es nicht an.[2]mehr

Begriff Die Grundstücksmiete ist in § 578 Abs. 1 BGB geregelt. Danach gelten für die Grundstücksmiete die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts und einige für die Wohnraummiete maßgeblichen Vorschriften.[1] Bei Verträgen über Räume, die keine Wohnräume sind, gilt nicht nur Abs. 1, sondern weitere Vorschriften, die in Abs. 2 genannt sind. Bei Räumen, die zum Aufenthalt von Me...mehr