Zusammenfassung
Die Beseitigung einer Rohrverstopfung ist immer Sache des Vermieters. Dies gehört zu seiner Instandhaltungspflicht. Er kann die Beseitigungskosten allerdings von demjenigen, der die Verstopfung schuldhaft verursacht hat, als Schadensersatz ersetzt verlangen.
Die Beseitigungsverpflichtung ergibt sich aus § 535 BGB.
1 Instandhaltungspflicht
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dazu gehört auch, dass Rohrverstopfungen unverzüglich beseitigt werden. Dies gilt auch dann, wenn die Verstopfung durch einen Mieter schuldhaft verursacht worden ist. Auch in diesem Fall obliegt die Beseitigung der Verstopfung dem Vermieter; der Vermieter kann die Beseitigungskosten allerdings vom Mieter als Schadensersatz ersetzt verlangen.
Instandsetzungskosten
Lässt sich der Verursacher nicht ermitteln, so muss der Vermieter die Kosten der Schadensbeseitigung tragen. Es handelt sich hierbei nämlich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um Instandsetzungskosten.
Beweispflicht
Wenn Sie einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter durchsetzen wollen, müssen Sie diesen beweisen können. Ihr beauftragter Handwerker kann insoweit ein wichtiger Zeuge sein, der Hinweise auf Fremdverschulden gut dokumentieren sollte.
2 Mietvertragliche Regelungen
Eine Formularklausel, nach der die Mieter eines Hauses anteilig für die Kosten einer Rohrverstopfung haften, wenn der Verursacher nicht ermittelt werden kann, ist unwirksam.
Eine Regelung durch Individualvereinbarung scheint nicht möglich, weil der Vermieter mit allen Mietern dieselbe Regelung treffen müsste: Hierdurch erhält die Vereinbarung ihren AGB-Charakter.
Sorgfaltsregeln vereinbaren
Dies ist natürlich individualvertraglich möglich. Wenn Sie z. B. eine alte, anfällige Rohrinstallation haben, die besonders pfleglich behandelt werden sollte, vereinbaren Sie entsprechende Sorgfaltspflichten unter Sondervereinbarungen im Mietvertrag. Das könnte den Nachweis eines Verstoßes erleichtern.
Dass Windeln nicht im WC entsorgt werden dürfen, versteht sich allerdings von selbst.
Die unten stehende Checkliste gilt für kleinere bis mittlere Reparaturmaßnahmen.
Sachverständiger kann hilfreich sein
Sie müssen natürlich immer den Zeitfaktor berücksichtigen: Je dringender die Maßnahme ist (z. B. weil bei verzögerter Reparatur große Schäden drohen), umso weniger Zeit haben Sie für die unten genannte Checkliste. Ggf. ziehen Sie zusätzlich zu einem kompetenten Fachbetrieb noch einen Sachverständigen hinzu zur Feststellung des Umfangs der notwendigen Reparaturmaßnahmen und Sicherung etwaiger Regressansprüche.
Größere Aufträge, die ein spezielles Fachwissen in Bauwesen und Vertragsrecht erfordern, sollten unbedingt einem Fachmann (öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Architekt, Bauingenieur) zur Überwachung übertragen werden.
Checkliste Reparaturmaßnahme allgemein
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Schadensumfang und Instandsetzungsbedarf festgestellt |
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Hinweise auf Fremdverschulden und den konkreten Verursacher festgestellt? ggf. Information an Mieter mit Aufforderung, Eintrittspflicht zu erklären oder zumindest seine Haftpflichtversicherung zu informieren |
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Rücksprache mit dem Eigentümer erfolgt |
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Finanzierung der Instandsetzungsmaßnahme klären |
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Ausschreibung erfolgt |
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Angebotsabgabe |
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Firma |
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Firma |
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Firma |
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Angebotsprüfung durch Architekt/Verwalter/Eigentümer |
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Information an die Mieter mit Schreiben |
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Vorbereitende Maßnahmen für die Baumaßnahme |
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Überwachung der Arbeiten: |
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Bereitstellung der Geldmittel erfolgt |
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Abnahme der Arbeiten |
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Rechnungsprüfung erfolgt |
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Zahlung der Rechnung |
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