Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556b Fälligkeit der Miete, Au ... / 2 Regelungsbereich

Rz. 4

Die Fälligkeitsregelung gilt für die Miete von Wohnraum und sonstigen Räumen (§ 579 Abs. 2). Die Miete ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu entrichten, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte. Ist für die gesamte Mietzeit eine Festmiete (Einmalmiete) vereinbart, so ist diese am Anfang der gesamten Mietzeit fällig (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556b Rn. 9); denn dabei handelt es sich um den einzigen Zeitabschnitt i.S.d. § 556b. Dasselbe gilt, wenn die Miete nach Tagen bemessen wird. Ist die Miete nach längeren Zeitabschnitten (Wochen, Monate, Vierteljahre, Halbjahre, Jahre) bemessen, so greift die Karenzzeit von drei Tagen. Die Mietvertragsparteien können – auch konkludent – etwas anderes vereinbaren; so wird in der Übergabe des Schlüssels zum Hotelzimmer ohne gleichzeitige Zahlung des Zimmerpreises verkehrsüblich die abweichende Regelung liegen, dass erst nach Beendigung der Mietzeit beim Auschecken zu zahlen ist (so auch Blank/Börstinghaus, § 556b Rn. 2).

Die Fälligkeit tritt jeweils spätestens am dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnittes ein, für den eine gesonderte Mietzahlung vorgesehen ist, also bei einem am 15. des Monats abgeschlossenen Mietvertrag mit einer vereinbarten monatlichen Miete ebenfalls am dritten Werktag des folgenden Monats.

Werktage sind nicht Sonn- und Feiertage. Der Sonnabend ist nach h.M. ebenfalls nicht als Werktag anzusehen (BGH, Urteile v. 13.7.2010, VIII ZR 129/09, GE 2010, 111 und VIII ZR 291/09, GE 2010, 1116; LG Berlin, Urteil v. 18.11.2008, 63 S 339/07, GE 2009, 198; a.A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556b Rn. 11), so dass sich bei Ablauf der Dreitagefrist am Sonnabend oder Sonntag bzw. Feiertag die Fälligkeit auf den Ablauf des darauf folgenden Werktags verschiebt.

Den Zahlungsort und Zahlungszeitpunkt regelt § 556b nicht, so dass gem. §§ 269,270 die rechtzeitige Leistung des Mieters an dem Ort ausreicht, an dem er bei Entstehung des Schuldverhältnisses seinen Wohnsitz hatte, also im Regelfall am Ort der Mietwohnung. Bei Banküberweisung reicht die rechtzeitige Veranlassung der Überweisung – Kontodeckung vorausgesetzt – bei dem Kreditinstitut aus, mit dem der abgeschlossene Girovertrag fortbesteht (BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15, GE 2017, 99). Das Risiko, das die Gutschrift auf dem Konto des Wohnraumvermieters erst nach Ablauf des dritten Werktags erfolgt, trägt der Vermieter, wenn er nicht mit dem Mieter vereinbart hat, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang auf dem Vermieterkonto ankommt. Aufgrund dieser Rechtzeitigkeitsklausel (vl. dazu näher Rn. 12) muss der Mieter die Miete so rechtzeitig überweisen, dass sie auch unter Berücksichtigung der üblichen Laufzeiten bis um Ablauf des dritten Werktags beim Vermieter eingeht.

Für den Geschäftsverkehr unter Unternehmen gilt dagegen die Richtlinie 2000/35/EG vom 29.6.2000 (ABl. V. 8.8.2000), nach der es nicht mehr ausreicht, dass der Mieter die Zahlung der Miete rechzeitig bis zum Ablauf des dritten Werktages veranlasst. Der Gewerberaummieter muss vielmehr die Miete so rechtzeitig auf den Weg bringen, dass sie bis zu diesem Zeitpunkt dem Vermieter zur Verfügung steht. Grundsätzlich muss er damit rechnen, dass die Banküberweisung erst nächsten Werktag dem Vermieter gutgeschrieben wird, wenn nicht sogar eine Frist von drei Geschäftstagen für die Ausführung mit dem Kreditinstitut vereinbart worden ist. Verzögerungen durch die beteiligten Bankinstitute gehen nicht zu Lasten des Mieters.

Da die EG-Richtlinie nur für den Geschäftsverkehr unter Unternehmen erlassen worden ist, reicht bei Fehlen oder der Unwirksamkeit der Rechtzeitigkeitsklausel die rechzeitige Veranlassung der Zahlung der Wohnraummiete weiterhin aus.

§ 556b Abs. 1 lässt die Einrede des nichterfüllten Vertrages unberührt (LG Krefeld, NZM 2004, 298; Blank/Börstinghaus, § 556b Rn. 8; Staudinger/Emmerich § 556b Rn. 15; MünchKomm Arzt § 556b Rn.10; Lützenkirchen, Mietrecht § 556b Rn. 13; Ehlert in: Bamberger/Roth § 556b Rn. 10; Palandt-Weidenkaff § 556b Rn. 1; Haas, Das neue Mietrecht § 556b Rn. 2; Eisenschmid in: Börstinghaus/Eisenschmid Arbeitskommentar Neues Mietrecht S. 231; ders. WuM 2001, 215, 218; a.A. insb.: Lammel, Wohnraummietrecht § 536 Rn. 5, 6; Both in: Herrlein/Kandelhard § 556b Rn. 3). Die neue Fälligkeitsregelung gilt erst für die ab 1.9.2001 neu abgeschlossenen Mietverträge. Für die am 1.9.2001 bereits bestehenden Mietverhältnisse gilt § 551 a. F. weiter (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB). Haben die Parteien in einem vor dem 1.9.2001 geschlossenen Mietvertrag vereinbart, dass die Miete monatlich im Voraus bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen ist, gilt der Sonnabend ebenfalls nicht als Werktag (BGH, Urteil v. 13.7.2010, VIII ZR 291/09, NZM 2010, 50 = GE 2010, 1116). Maßgebend für die Anwendung der neuen gesetzlichen Fälligkeitsregelung ist das Datum des Mietvertrages (BGH, Beschluss v. 19.9.2006, VIII ZR 336/04, NZM 2006, 927; a. A. Gellwitzki, WuM 2001, 373 [379] ]; Jansen, N...