Kinne/Schach/Bieber, BGB § 570 Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts

Dem Mieter steht kein Zurückbehaltungsrecht gegen den Rückgabeanspruch des Vermieters zu.

Die Vorschrift entspricht der Regelung des bis zum 1.9.2001 geltenden § 556 Abs. 2 und gilt unmittelbar nur für die Wohnraummiete, einschließlich der in § 549 Abs. 2, 3 genannten Vertragsarten, für Werkdienstwohnungen i.S.v. § 576b allerdings nur, wenn Mietrecht Anwendung findet. Die Anwendung auf Mietverhältnisse über andere Räume und Grundstücke ergibt sich durch die Verweisung in § 578, der insofern die entsprechende Anwendung von § 570 normiert (Schmidt-Futterer/Streyl, § 570 Rn. 3). § 570 greift weiterhin ein bei dem Herausgabeanspruch des Vermieters gegen den Untermieter oder einen sonstigen Dritten gem. § 546 Abs. 2 BGB (OLG Koblenz, Urteil v. 23.4.2020, MDR 2020, 848; OLG Hamm, NJW-RR 1992, 783), nicht aber bei beweglichen Sachen. Es handelt sich um eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift (BGH, Urteil v. 27.6.2014, V ZR 51/13, NZM 2014, 790).

Das Gesetz wertet den Herausgabeanspruch des Vermieters höher als Zurückbehaltungsrechte des Mieters vertraglicher Natur, (BGH, Urteil v. 27.6.2014, V ZR 51/13, a.a.O.), wie Rückzahlung der Kaution, Abrechnung und Erstattung von Betriebskosten, Erstattung wegen Minderung überzahlter Miete, Aufwendungs- und Verwendungsersatz, Rückzahlung nicht abgewohnter Mieterdarlehen und Baukostenzuschüsse (LG Köln, MDR 1955, 170) und vergleichbare Ansprüche. § 570 gilt auch für Ansprüche des Mieters, die auf einer vom Vermieter begangenen vorsätzlich oder grob fahrlässig begangenen unerlaubten Handlung beruhen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 570 Rn. 7; umstr.).

Gegenüber dem gesetzlichen Herausgabeanspruch aus § 812 oder § 985 ist die Vorschrift nicht anwendbar, weil sie sich nur auf § 546 Abs. 1 bezieht. Werden neben dem vertraglichen Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 gesetzliche Herausgabeansprüche geltend gemacht, gilt die Vorschrift wiederum (Schmidt-Futterer/Streyl, § 570 Rn. 5).

Eine abweichende Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien ist – auch stillschweigend – möglich (BGH, Urteil v. 18.3.1981, VIII ZR 66/80, WuM 1981, 695; Schmidt-Futterer/Streyl, § 570 Rn. 8.