Mietrecht (ZertVerwV) / 3.2 Kündigung aus wichtigem Grund

3.2.1 Überblick

3.2.1.1 Alle Mietverträge

Jede Vertragspartei, also Vermieter oder Mieter, kann einen Mietvertrag – welchen auch immer – nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund i. d. S. liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 BGB insbesondere in folgenden Fällen vor:

Wichtige Gründe für eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 BGB

• Nummer 1: Wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.
• Nummer 2: Wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt.
• Nummer 3 Buchstabe a): Wenn der Mieter für 2 aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. In der Wohnraummiete ist der rückständige Teil der Miete nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB grundsätzlich nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.
• Nummer 3 Buchstabe b): Wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. In diesem Fall ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Und sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Bei Wohnraummietverträgen gilt nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dass die Kündigung auch dann unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt aber nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als 2 Jahren bereits eine nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
• Ist der Wohnraummieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden, so kann der Vermieter den Mietvertrag nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

Dokumentation der Pflichtverstöße

Im gerichtlichen Verfahren trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für den Grund seiner Abmahnung und Kündigung, weshalb eine lückenlose Dokumentation der Pflichtverstöße des Mieters vorliegen sollte. Dieser Darlegungslast kann er nur dann genügen, wenn er den Vertragsverstoß exakt nach Art und Zeitpunkt beschreiben kann (z. B. in Form eines Lärmprotokolls, wenn wegen Lärmbelästigung gekündigt werden soll). Auch die Benennung von Zeugen ist hilfreich.

Abmahnung

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB u. a. nicht, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt. Eine Abmahnung ist stets erforderlich bei

• unpünktlicher Zahlung,^[1]
• Gefährdung der Mietsache,^[2]
• Vermüllung/Verwahrlosung,^[3]
• Ausübung der Prostitution,^[4]
• Lärmbelästigungen,^[5]
• Rauchen,^[6]
• vertragswidriger Nutzung.^[7]

In 3 äußerst praxisrelevanten Fällen ist eine Abmahnung vor der außerordentlichen fristlosen Kündigung hingegen nicht erforderlich:

1. Offensichtliche Erfolglosigkeit

   Die Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg. Steht fest, dass der Mieter auch nach Abmahnung sein Verhalten nicht ändern wird, wäre eine Abmahnung offensichtlich erfolglos.

2. Besondere Gründe

   Die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses ist aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt. Als besondere Gründe sind insbesondere schwere Pflichtverletzungen bzw. Straftaten anzusehen, also Pflichtverletzungen, die eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses schlicht unzumutbar machen, wie z. B. schwere Beleidigung des Vermieters, Tätlichkeiten mit Körperverletzung, Drogenhandel etc.

3. Kündigungsrelevanter Zahlungsverzug

   Der Mieter befindet sich in kündigungsrelevantem Zahlungsverzug gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 und § 569 Abs. 2a BGB.

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