Rz. 246

Das BGB unterscheidet zwischen Werkmietwohnungen (§ 576 BGB) und Werkdienstwohnungen (§ 576b BGB). Es handelt sich um eine Werkmietwohnung, wenn über das Arbeitsverhältnis und das Mietverhältnis zwei getrennte und selbstständige Verträge vorliegen, auch wenn das Mietverhältnis mit Rücksicht auf das Arbeitsverhältnis begründet wurde. Nach § 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB handelt es sich um eine funktionsgebundene Werkmietwohnung, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung eines Wohnraumes erfordert, der in unmittelbarer Beziehung oder zur Nähe der Stätte der Dienstleistung steht. Bei der Werkdienstwohnung[423] ist die Wohnraumnutzung Bestandteil des Arbeitsvertrages und Teil des Arbeitsentgeltes. Es liegt ein einheitlicher gemischter Vertrag vor, in dem das Arbeitsverhältnis vorherrscht. Im Rahmen des Arbeitsverhältnisses wird Wohnraum überlassen, wenn dies zur sachgerechten Erfüllung der Arbeitsleistung erforderlich ist, weshalb der Arbeitnehmer in der Regel verpflichtet wird, diesen auch tatsächlich zu beziehen.[424] In diesem Fall bildet die Überlassung der Wohnung regelmäßig auch einen Teil der Vergütung.[425]

 

Rz. 247

Bei Werkmietwohnungen gilt das allgemeine Mietrecht (vgl. dazu das Kapitel "Miete und Pacht" in diesem Buch). Eine Beendigung des Mietverhältnisses ist auch bei Fortbestehen des Arbeitsverhältnisses möglich, es sei denn, die Parteien haben eine Benutzungspflicht vereinbart. Bei der Werkdienstwohnung endet das Nutzungsrecht mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses. Nach § 576b Abs. 1 BGB gelten bei Werkdienstwohnungen für die Beendigung des Rechtsverhältnisses hinsichtlich des Wohnraums die Vorschriften über die Miete entsprechend, wenn der zur Dienstleistung Verpflichtete den Wohnraum ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder in dem Wohnraum mit seiner Familie oder Personen lebt, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

 

Rz. 248

Vereinbart der Arbeitgeber mit dem Arbeitnehmer ein lebenslängliches, unentgeltliches Wohnrecht und die Übernahmekosten für die Heizung und die zur Werterhaltung erforderlichen Arbeiten, empfiehlt es sich für den Arbeitnehmer, sich das lebenslängliche, unentgeltliche und kautionsfreie Wohnungsrecht an dem Grundbesitz aufgrund einer notariellen Urkunde einräumen zu lassen und die Eintragung des Wohnungs- und Benutzungsrechtes in Abteilung II des Grundbuches vom Arbeitgeber bewilligen zu lassen. Die notarielle Vereinbarung begründet dann ein sog. Wohnungsrecht i.S.d. § 1093 BGB.[426]

 

Rz. 249

Nach § 87 Abs. 1 Nr. 8 BetrVG hat der Betriebsrat ein Mitbestimmungsrecht über Werkswohnungen, wenn diese als Sozialeinrichtungen betrieben werden. Unabhängig hiervon besteht ein Mitbestimmungsrecht nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG bei Zuweisung und Kündigung von Wohnräumen sowie der Festlegung allgemeiner Nutzungsbedingungen. Das Mitbestimmungsrecht betrifft Werkmietwohnungen.[427] Bei Werkdienstwohnungen kann ein Mitbestimmungsrecht aus § 87 Abs. 1 Nr. 10 BetrVG bestehen.[428]

Rechnet der Arbeitgeber mit einer Mietzinsforderung wegen Überlassung einer Werkmietwohnung gegen die Forderung des Arbeitnehmers auf Auszahlung von Lohneinbehalten auf, sind hinsichtlich der zur Aufrechnung gestellten Mietzinsforderung gem. § 13 GVG die ordentlichen Gerichte zuständig.[429] Für Streitigkeiten aus der Überlassung einer Werkdienstwohnungen sind die Arbeitsgerichte zuständig (§ 2 Abs. 1 Nr. 3a ArbGG[430]).

 

Rz. 250

Als arbeitsrechtliche Instrumente zur Beendigung des Dienstwohnungsverhältnisses im bestehenden Arbeitsverhältnis kommen in Betracht der Eintritt einer auflösenden Bedingung oder einer Zweckbefristung, der Widerruf der Überlassung der Werkdienstwohnung und die Teilkündigung des Nutzungsverhältnisses. Eine selbstständige Aufkündigung des Nutzungsrechtes stellt eine Teilkündigung des Arbeitsverhältnisses dar, die unzulässig ist. Widerruflich ist die Wohnraumüberlassung, wenn dem Arbeitgeber tariflich oder aufgrund vertraglicher Regelung das Recht zusteht, sie einseitig zu ändern oder zu beenden.[431]

[423] Vgl. zur Rechtslage bei Werkdienstwohnung eines Arbeitgebers des öffentlichen Dienstes BAG 18.9.2007 – 9 AZR 822/06.
[424] BAG NZA 2000, 277 ff.
[425] BAG AP BetrVG 1972 § 87 Werkmietwohnungen Nr. 7 zu II a der Gründe.
[426] Vgl. zu Wohnungsrechten in Zwangsvollstreckung, Konkurs und Vergleich Haegele, DNotZ 1976, 5 ff.
[427] Vgl. BAG DB 1975, 1159; sogar bei Zuweisung an Dritte: BAG NZA 1993, 272.
[428] Vgl. im Einzelnen Küttner-Griese, Personalbuch 2020, Dienstwohnung Rn 15 ff.; Fitting, § 87 Rn 381 ff.
[430] BAG NZA 2000, 277 ff.
[431] Vgl. zum Widerrufsvorbehalt bei Überlassung einer Werkdienstwohnung LAG Hamm (Westfalen) 11.6.2012 – 17 Sa 1100/11.

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