Rz. 130

 

§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

 

§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

 

§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
 

Rz. 131

In § 535 BGB werden Inhalt und Hauptpflichten der Parteien eines Mietvertrages umschrieben. Ein Mietvertrag ist ein im Sinne des §§ 320 ff. BGB gegenseitiger Vertrag, durch den ein Mietverhältnis, das heißt, ein auf entgeltliche Gebrauchsgewährung gerichtetes Dauerschuldverhältnis begründet wird; bei einem solchen unterliegen die Rechte der Vertragsparteien in besonderem Maße den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Die für das Mietrecht geltende Vertragsfreiheit ist insbesondere im Wohnraummietrecht durch zahlreiche Vorschriften eingeschränkt (z.B. in §§ 536 Abs. 4, 547 Abs. 2, 549 ff. BGB). Die Gesetzgebung[314] und ergänzend oder korrigierend die Rechtsprechung versuchen den unterschiedlichen, meist gegenläufigen Interessen von Vermietern und Mietern gerecht zu werden und aktuelle Probleme zu lösen. Beispielhaft sei das "Mietnomadentum" genannt, auf das mit der Mietrechtsreform 2013[315] ebenso reagiert wird wie auf das "contracting" der Wärmelieferung.[316]

 

Rz. 132

Das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz[317] sowie das Mietrechtsreformgesetz v. 19.1.2001 (BGBl I, 1149) führten zu gewissen Änderungen des Mietrechts.[318] So kommt den besonderen Gewährleistungsregeln der §§ 536 ff. BGB kein Vorrang mehr vor der Haftung aus c. i. c. (§ 311a Abs. 2 Nr. 1 BGB i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB, § 280 BGB) zu. Allerdings wurde das mietrechtlich spezifische Gewährleistungsrecht nicht an die mit der Schuldrechtsmodernisierung neu gestaltete Mängelhaftung im Kaufrecht (siehe dazu oben Rdn 117 ff.) und im Werkvertragsrecht (vgl. dazu unten Rdn 150 ff.) angepasst.[319] So herrscht weitgehend Einigkeit darin, dass "Schadensersatz" i.S.v. § 536a Abs. 1 BGB dem "Schadensersatz wegen Nichterfüllung" i.S.v. § 538 Abs. 1 BGB a.F. entspricht, auch wenn im Zuge der Schuldrechtsmodernisierung der Zusatz ("wegen Nichterfüllung") gestrichen wurde; eine Unterscheidung zwischen Mangel- und Mangelfolgeschäden, wie sie vor allem unter dem alten Werkvertragsrecht von Bedeutung war, ist deshalb bei Mängeln der Mietsache nach neuem ebenso wie bereits nach altem Mietrecht ohne Bedeutung.[320] Schadensersatz schuldet der Vermieter aus § 536a Abs. 1 BGB dann, wenn der Mangel entweder bereits bei Vertragsschluss vorhanden war (verschuldensunabhängige Garantiehaftung) oder nachträglich wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, entsteht, oder der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug kommt. Die Ansprüche aus § 536a Abs. 1 und 2 BGB kann der Mieter neben den Rechten aus § 536 BGB (Minderung) geltend machen, wobei der Vorteil aus der Mietminderung selbstverständlich bei der Schadensbemessung zu berücksichtigen ist. Bei einem Sachmangel gilt ...

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