Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Mietansprüche des Mieters einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen, die zum Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietverhältnisses rückständig waren, verbleiben beim Mieter.mehr

§ 310 Abs. 1 BGB beschränkt den persönlichen Anwendungsbereich der §§ 305 ff. BGB: Werden Allgemeine Geschäftsbedingungen gegenüber einem Kaufmann (Voll- oder Minderkaufmann) verwendet und gehört der Vertrag zum Betrieb seines Handelsgewerbes, finden die §§ 305 Abs. 2 und 3, 308 und 309 BGB keine Anwendung.[1] Bei Verwendung eines Formularvertrags gegenüber einem Kaufmann kan...mehr

Die Rechtsfolgen der Unwirksamkeit von Formularklauseln regelt § 306 BGB. § 306 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Vertrag trotz Unwirksamkeit einzelner Klauseln grundsätzlich wirksam bleibt, das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien also weiterbesteht. Der ganze Vertrag wäre ausnahmsweise nach § 306 Abs. 3 BGB nur dann unwirksam, wenn das Festhalten an ihm eine unzumutbare Här...mehr

Hat der Vermieter die Zustimmung erteilt, so wird der Mietvertrag abgeändert: Die Befugnis des Mieters zum Mietgebrauch wird erweitert. Der Mieter kann die baulichen Maßnahmen durchführen; der Vermieter muss die Arbeiten – und die damit verbundenen Eingriffe in sein Eigentum – dulden.mehr

Kleinkindergeschrei und gelegentliches Kindergetrampel gehören grundsätzlich zum gewöhnlichen vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung.[1] Geräusche, die naturgemäß dem Bewegungs- und Spieldrang von kleinen Kindern entsprechen, müssen von den übrigen Mietern eines Mehrfamilienhauses hingenommen werden. Selbst häufige und über das übliche Maß hinausgehende Lauf- und Spielger...mehr

Während der Corona-Einschränkungen oder auch allgemein zukünftigen Pandemie-Einschränkungen stellt sich die Frage, welche Besichtigungsmöglichkeiten für den Vermieter oder auch einen Makler bei einem möglichen Verkauf noch bestehen. Grundsätzlich hat die Rechtsprechung inzwischen klargestellt, dass Wohnungsbesichtigungen grundsätzlich stattfinden dürfen, wenn sie unbedingt not...mehr

Der Begründung des Gesetzgebers kann entnommen werden, dass die Gesetzesfassung den "gewerblichen Zwischenvermieter" im Auge hat, wie er insbesondere bei der Vermietung von Wohnungen eingeschaltet wird, die im sog. Bauherrenmodell errichtet worden sind. An diesem Leitbild muss sich die Auslegung orientieren. Hinweis Gewerbsmäßig Danach handelt gewerblich (gewerbsmäßig), wer si...mehr

Der qualifizierte Mietspiegel wird definiert als "Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist". Diese Definition wurde mit Wirkung zum 1.7.2022 im Rahmen der Mietspiegelreform geändert. Die bisher zuständige Gemeinde wird durch eine nach Landesre...mehr

Die Aufrechnung bewirkt, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind.[1] Für den Zeitpunkt der Erfüllung ist also nicht der Zeitpunkt des Zugangs der Aufrechnungserklärung, sondern der Zeitpunkt der Aufrechnungslage maßgebend. Dies hat u. a. zur Folge, dass die Ve...mehr

Das Pfandrecht des Veräußerers geht beim Eigentümerwechsel nicht auf den Erwerber über. Vielmehr entsteht zugunsten des Erwerbers ein neues, eigenständiges Pfandrecht, das allerdings denselben Inhalt hat wie das Pfandrecht des Veräußerers.[1] Wichtig Pfandrecht nur an mietereigenen Sachen Das Pfandrecht des Erwerbers entsteht mithin an allen Sachen, die der Mieter in die Miets...mehr

Fehlt eine besondere Vereinbarung, ist das Rauchen innerhalb der Wohnung vertragsgemäß.[1] Dem Vermieter stehen dann weder Unterlassungsansprüche zu noch kann er das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich kündigen.[2] Wichtig Rücksichtnahme des Mieters durch regelmäßiges Lüften Jedoch verletzt der Mieter seine Pflicht zur Rücksichtnahme[3], wenn er einfache und zumutba...mehr

In den Fällen der Betriebskostenvollumlage ist die Minderung nach der Rechtsprechung des BGH aus der Bruttomiete zu berechnen.[1] Hierunter ist die "Miete einschließlich aller Nebenkosten" zu verstehen. Deshalb gilt: Im Fall eines Mangels ist die Gesamtmiete gemindert. Da sich die Gesamtmiete aus der Grundmiete einschließlich aller Nebenkosten zusammensetzt, kann bei einer be...mehr

Zwar fordert die Rechtsprechung nicht, dass das Wort "Kündigung" in einer Kündigung enthalten sein muss. Ausreichend sei, dass der Beendigungswille klar und deutlich zum Ausdruck komme. An der Eindeutigkeit der Erklärung fehle es jedoch u. a. dann, wenn der Wille zur Vertragsbeendigung in einem Schreiben irgendwo an beliebiger oder gar an versteckter Stelle zum Ausdruck gebr...mehr

Nach dem Mietvertrag schuldet der Mieter eine monatliche Grundmiete von 500 EUR und monatliche Betriebskostenvorauszahlungen von 100 EUR. Die Miete ist wegen eines Mangels im Juli und August um 10 % und im November und Dezember um 20 % gemindert. Die Betriebskostenabrechnung schließt mit einem Nachzahlungsbetrag von 600 EUR. Für die infolge des Mangels geschuldete Miete gilt...mehr

Die Werbung muss dem Charakter des Hauses angepasst sein. Verunstaltungen braucht der Vermieter nicht zu dulden. Auch bei der Geschäftsraummiete ist die Benutzung der höher gelegenen Außenwandflächen (z. B. durch Anbringung eines Leuchttransparents) durch den Mieter des betreffenden Stockwerks regelmäßig nicht mehr vom Mietgebrauch umfasst.[1] Die Anbringung von Warenautomate...mehr

Von wesentlicher Bedeutung ist die Bestimmung des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Hiernach ist der Vermieter verpflichtet, die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Vorerwähnte Regelung soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist. In den Gesetzesmaterialien[1] wird zur Begründung insoweit...mehr

Gemäß § 557b Abs. 2 BGB muss die Miete jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bleiben, bevor eine neue Anpassung aufgrund gestiegener Preise erfolgen darf. Die Jahresfrist bezieht sich nur auf die nächste Indexerhöhung. Sie bedeutet keine Sperrfrist für alle zulässigen Mieterhöhungen. Sie beginnt mit dem Mietbeginn oder dem Zeitpunkt, zu dem die letzte Mieterhöhung eingetrete...mehr

§ 2 Nr. 3 BetrKV Zitat die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; Ändert sich die Tarifstruktur des Wasserversorgungsunternehmens, hat der Mieter die Betriebskosten gleichwohl zu bezahlen.[1] Keine...mehr

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter auch zur Instandhaltung und Instandsetzung der Durchlauferhitzer verpflichtet. Nachfolgend ein Muster "Checkliste Fristenplan Instandsetzung" für den Vermieter/Verwalter. Checkliste Fristenplan Instandsetzungmehr

Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder Zahlungsunpünktlichkeit nach § 543 BGB wird durch § 112 InsO beschränkt. Bei der Prüfung der Tatbestandsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind nur solche Rückstände zu berücksichtigen, die nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens[1] eingetreten sind.[2] Hinsichtlich der zuvor eingetretenen Rückstände geht das Kün...mehr

Hinweis Interesse des Eigentümers Anders als bei diesem typischen Untermietverhältnis, bei dem die Untervermietung i. d. R. im Interesse des Hauptmieters liegt, ist die gewerbliche Zwischenvermietung eine Vertragsgestaltung, die vom Eigentümer meist im eigenen Interesse gewählt wird. Dieser hat i. d. R. die Wohnung errichtet oder erworben, um sie auf dem Wohnungsmarkt zu nutze...mehr

Der Mietspiegel wird in § 558c Abs. 1 BGB wie folgt definiert: "Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist." Diese Definition wurde mit Wirkung zum 1.7.2022 im Rahmen der Mietspie...mehr

Welche Vertragspartei die Betriebskosten zu tragen hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Üblicherweise wird eine Nettomiete mit einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart. Über die Betriebskosten wird dann jährlich abgerechnet.[1] Wenn keine Pauschale ausgewiesen ist Ist über die Betriebskosten keine vertragliche Vereinbarung getroffen worden, sind sie in der Miete ...mehr

Eilmaßnahmen kann der Mieter durchführen, wenn die sofortige Mängelbeseitigung erforderlich ist, um erhebliche Schäden von den Rechtsgütern des Mieters oder des Vermieters abzuwenden, wobei die Besonderheit gilt, dass die vorherige Aufforderung des Vermieters zur Mängelbeseitigung entbehrlich ist.[1] Praxis-Beispiel Eilmaßnahmen Beseitigung eines Feuchtigkeitsschadens in einem...mehr

In seltenen Fällen kommt es erst gar nicht zum Vollzug des Mietverhältnisses, weil dieses bereits vor Einzug des Mieters beendet wird. Praxis-Beispiel Kündigung vor Einzug Mieter und Vermieter schließen am 1.7.2023 einen Mietvertrag ab. Das Mietverhältnis soll zum 1.11.2023 beginnen. Kurz nach Abschluss des Vertrags verschlechtert sich der gesundheitliche Zustand der Mutter de...mehr

Praxis-Beispiel Farbwahlklausel "in Weiß oder hellen Farben" "Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden." Nach Ansicht des BGH ist eine Farbwahlklausel unbedenklich, wenn sie sich ausschließlich auf eine im Zeitpunkt der ...mehr

Aus der Teilungserklärung und den Beschlüssen der Wohnungseigentümer (Wohnungsgemeinschaftsrecht) kann sich ergeben, dass die Befugnisse der einzelnen Eigentümer hinsichtlich des Gebrauchsrechts am Sonder- und Gemeinschaftseigentum gewissen Beschränkungen unterliegen. Praxis-Beispiel Beschränktes Gebrauchsrecht bei der Tierhaltung, der Musikausübung in der Wohnung oder des Rec...mehr

Die vom Veräußerer erteilten Erlaubnisse und Gestattungen (Untermieterlaubnis; Erlaubnis zur Tierhaltung, zur gewerblichen Mitbenutzung der Wohnung, zum Abstellen von Fahrzeugen etc.) muss der Erwerber gegen sich gelten lassen. Vermietet der Eigentümer Wohnungen oder Geschäftsräume in seinem Haus, erstreckt sich das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume grundsä...mehr

Das Recht zur fristlosen Kündigung kann vertraglich abweichend vom Gesetz geregelt werden. Die Parteien können vereinbaren, dass der Vermieter oder der Mieter zur fristlosen Kündigung unter erleichterten Bedingungen berechtigt sein sollen. Achtung AGB beachten Bei formularvertraglichen Kündigungsklauseln ist insbesondere § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu beachten: Die Kündigungsklause...mehr

Durch das Mietrechtsreformgesetz neu geregelt ist das Recht des Mieters zur Minderung bei vorbehaltloser Zahlung der Miete. Bisher ging die Rechtsprechung in analoger Anwendung des § 536b BGB davon aus, dass der Minderungsanspruch bei längerer Zahlung verwirkt. Nunmehr ist in § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB geregelt, dass dann, soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anze...mehr

Wichtig Haltung sonstiger Tiere ist erlaubnispflichtig Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Haltung sonstiger Tiere, insbesondere von Hunden und Katzen, erlaubnisbedürftig. Der Vermieter darf die Erlaubnis aber nicht nach freiem Ermessen erteilen oder versagen. Vielmehr hat er hierüber aufgrund einer Interessenabwägung zu entscheiden.[1] Auch die neuere Rechtsprechung des B...mehr

Der Erwerber tritt nur in solche Verpflichtungen ein, die in dem Mietverhältnis ihre Grundlage haben.[1] Hierzu gehört alles, was mit der Nutzung der Wohnung im Zusammenhang steht. Praxis-Beispiel Pflichten aus der Wohnungsnutzung Allgemeine Nutzungsregelungen, Vereinbarungen über die Miete, die Mietzeit, über Schönheitsreparaturen und sonstige Instandhaltungsregelungen, über ...mehr

Die maßgebliche Bestimmung des § 573 BGB sieht ein Abmahnerfordernis nicht vor. In Rechtsprechung und Literatur wird jedoch überwiegend vertreten, dass Vertragsverletzungen ihr besonderes Gewicht dadurch erhalten, dass sie trotz Abmahnung wiederholt oder fortgesetzt werden. Aus diesem Grund wird eine Abmahnung jedenfalls bei leichteren, nicht dagegen bei gewichtigen Vertrags...mehr

Indexmietvereinbarungen bei Wohnraum sind seit 1993 durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz zugelassen worden. Grund der Regelung war, das Verbot vertraglicher Mieterhöhungsvereinbarungen aufgrund der schwer handhabbaren gesetzlichen Mieterhöhungstatbestände für bestimmte Klauseln zu lockern. § 557b Abs. 1 BGB sieht vor, dass die Indexmiete durch schriftliche Vereinbarung...mehr

Eine befristete Bürgschaft liegt vor, wenn sich der Bürge verpflichtet, bis zu einem bestimmten Zeitpunkt (z. B. bis zum Ablauf von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses) für die Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen. In diesem Fall kann der Vermieter den Bürgen grundsätzlich nur wegen solcher Forderungen in Anspruch nehmen, die bis zum Ende der Befristung fäll...mehr

Begriff Eine funktionstüchtige Schließanlage ist für die Sicherheit des Gebäudes und seiner Bewohner wichtig. Gibt der Mieter am Ende der Mietzeit nicht alle ihm überlassenen Schlüssel zurück, so ist denkbar, dass der im Besitz des Mieters verbliebene oder verlorene Schlüssel missbräuchlich benutzt werden kann. Deshalb ist der Vermieter in einem solchen Fall am Austausch der...mehr

Bei Eigentumswohnungen werden gelegentlich durch Beschluss sog. Umzugskostenpauschalen vereinbart. Sie sollen etwaige Schäden, die beim Auszug eines Mieters entstehen können (z. B. Treppenhausbeschädigung), abdecken. Der Umlagefähigkeit dieser Kosten auf Mieter stehen im Einzelfall gesetzliche Vorschriften nicht entgegen, während eine entsprechende formularvertragliche Verei...mehr

Ist im Mietvertrag nichts Abweichendes vereinbart, so kann entsprechend der Verkehrssitte[1] davon ausgegangen werden, dass der Mieter den Brennstoff zu beschaffen und die Anlage auf eigene Kosten zu betreiben hat. Die Bezahlung der Stromkosten, die Pflege, die Bedienung und die Reinigung der Anlage sind deshalb Sache des Mieters. Insoweit gilt nichts anderes als bei der Ver...mehr

Hinweis Vermieterpfandrecht Kann ein Vermieter ein Vermieterpfandrecht geltend machen[1], hat er das Recht, sich aus den Pfandgegenständen vorzugsweise zu befriedigen (Absonderungsrecht). Hinsichtlich der Mietrückstände besteht das Absonderungsrecht allerdings nur für diejenigen Rückstände, die im letzten Mietjahr vor der Insolvenzeröffnung entstanden sind.[2] Dabei ist § 91 A...mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis dann kündigen, wenn seinem Mieter eine "nicht unerhebliche" Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen ist. Von besonderer Bedeutung für den Bereich der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses sind Zahlungsverzug und unpünktliche Zahlungen. 4.1.4.1 Zahlungsverzug Ist der Mieter mit Mietzahlungen in Höhe von mehr als einer Monatsmiete für...mehr

Wenn der Mieter mit mehreren Mietzahlungen in Verzug ist und dann wieder leistet, kann er bestimmen, mit welcher der fälligen Mieten seine Zahlung verrechnet werden soll. Trifft er keine Bestimmung, ist die Zahlung auf die älteste Schuld anzurechnen.[1] Eine Vereinbarung, wonach der Vermieter bestimmen kann, worauf Vorauszahlungen des Mieters anzurechnen sind (z. B. statt Mi...mehr

Hinweis Zustimmung erforderlich Weiter entfernte Familienangehörige darf der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters in die Wohnung aufnehmen. Zu dieser Gruppe von Familienangehörigen gehören bereits die Geschwister des Mieters.[1] Für die Erteilung der Zustimmung gelten dieselben Grundsätze wie für die Erteilung der Untermieterlaubnis.mehr

Überblick Ob eine Berufsausübung des Mieters in der Wohnung statthaft ist, wird vom Gesetz nicht geregelt. Fehlen ausdrückliche vertragliche Regelungen, so sind die Übergänge fließend. Im Einzelfall kann die Abgrenzung aber schwierig sein, ob die vom Mieter ausgeübte Tätigkeit noch in den Bereich der erlaubten beruflichen Nutzung fällt oder schon zum Bereich der unerlaubten ...mehr

Bei einer Nutzung der Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken ist allerdings zu beachten, dass eine berufliche Tätigkeit ohne Außenwirkung durchaus noch unter den Begriff des "Wohnens" fällt und somit ohne Weiteres zulässig ist. Einer Erlaubnis des Vermieters bedarf es also nicht. Erlaubnisfrei ist z. B. die Unterrichtsvorbereitung des Lehrers, die Te...mehr

Videoüberwachung des Nachbarn Die Beobachtung des Nachbargrundstücks durch eine Videokamera mit dem Zweck, im Rahmen eines Nachbarstreits Beweismaterial zu sammeln, ist nach der Rechtsprechung unzulässig, weil sie in die geschützte Privatsphäre des Nachbarn eingreift.[1] Hier gilt der vom Bundesverfassungsgericht aufgestellte Grundsatz, dass der Schutz des Persönlichkeitsrecht...mehr

Die Verteilung der Beweislast hat auch Folgen für die Darlegungslast: Im Falle der Beweislastumkehr bedarf es keines konkreten Vortrags des Vermieters zu den für einen Pflichtverstoß des Mieters sprechenden Anhaltspunkten, welche dieser nur zu widerlegen hätte. Vielmehr trifft dann den Mieter die uneingeschränkte Darlegungs- und Beweislast für das Fehlen eines von ihm zu ver...mehr

Wichtig Betriebskostenumlage Der Vermieter hat außerdem die Möglichkeit, die Wartungskosten als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Dies setzt voraus, dass eine entsprechende Umlagevereinbarung getroffen worden ist. Umlagefähig sind allerdings nur die regelmäßig durchzuführenden Wartungsmaßnahmen, nicht dagegen solche, die anlässlich des Auszugs des Mieters durchgeführt w...mehr

Wichtig Keine Zustimmungspflicht während der Vertragszeit Der Mieter ist nicht verpflichtet, bei einem bestehenden Mietverhältnis einer Vertragsänderung zuzustimmen. Gegen den Willen des Mieters kann der Vermieter daher keine Staffelmietvereinbarung durchsetzen. Die monatliche Grundmiete beträgtmehr

Eine Reduzierung des Inhalts einer unwirksamen Klausel auf einen noch zulässigen Inhalt durch sog. "geltungserhaltende Reduktion" (z. B. Verlängerung der zu kurzen Renovierungsfristen auf einen zulässigen Zeitraum) ist von der Rechtsprechung bisher abgelehnt worden.[1] Das Gericht ist weder berechtigt noch verpflichtet, einer unwirksamen Klausel durch Einschränkungen oder Erw...mehr

Bei Veräußerung vor Überlassung des Grundstücks an den Mieter gilt § 567a BGB. In diesem Fall tritt der Erwerber im Regelfall in den Mietvertrag nicht ein. Er ist nicht verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu überlassen, hat aber andererseits auch keinen Anspruch auf die Miete. Etwas anderes gilt nur, wenn der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der...mehr