Eine Reduzierung des Inhalts einer unwirksamen Klausel auf einen noch zulässigen Inhalt durch sog. "geltungserhaltende Reduktion" (z. B. Verlängerung der zu kurzen Renovierungsfristen auf einen zulässigen Zeitraum) ist von der Rechtsprechung bisher abgelehnt worden.[1]

Das Gericht ist weder berechtigt noch verpflichtet, einer unwirksamen Klausel durch Einschränkungen oder Erweiterungen (z. B. Festlegung eines dem Mieter zumutbaren Gesamtaufwands bei Kleinreparaturen zu einem zulässigen Inhalt zu verhelfen.

Eine Klausel ist daher entweder in ihrem vollen Umfang wirksam oder aber insgesamt unwirksam mit der bereits erwähnten Rechtsfolge.

Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn nur ein Teil der Klausel unwirksam ist und sich dieser unwirksame Teil inhaltlich und sprachlich von dem wirksamen Teil so trennen lässt, dass nach Wegfall des unzulässigen Klauselteils die restliche Bestimmung eine sprachlich und inhaltlich selbstständige und sinnvolle Fassung behält. In diesem Fall ist die Feststellung der Unwirksamkeit auf den unwirksamen Teil zu beschränken.[2]

Der BGH hatte folgende Klausel zu prüfen:

"Schäden in den Mieträumen, am Gebäude, an den zum Gebäude oder Grundstück gehörenden Einrichtungen und Anlagen hat der Mieter auf seine Kosten beseitigen zu lassen, wenn und soweit ihn, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen, seine Untermieter und Besucher, die von ihm beauftragten Handwerker oder sonstige, zu ihm in Beziehung stehenden Personen durch Vernachlässigung der Obhutspflicht oder in sonstiger Weise ein Verschulden trifft."

Als unangemessene Benachteiligung hat der BGH nur die Ausdehnung der Klausel auf "sonstige zu ihm in Beziehung stehende Personen" und auf ein Verschulden "in sonstiger Weise" gesehen. Nachdem die Klausel auch nach Wegfall dieser Satzteile eine sprachlich und inhaltlich selbstständige und sinnvolle Fassung behält, ist die Klausel insoweit weiterhin wirksam.

Gleiches gilt für eine Formularklausel, die in einem Satz sowohl eine – wirksame – Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen als auch eine – unwirksame – Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Kleinreparaturen enthält. Trotz Unwirksamkeit der Kleinreparaturregelung bleibt die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam.[3]

Darüber hinaus hat der BGH die Zulässigkeit der geltungserhaltenden Reduktion durch einschränkende Auslegung einer Klausel insbesondere bei allgemein üblichen Klauseln bejaht, die im Geschäftsverkehr in zulässiger Weise gehandhabt werden.[4] Darin kommt der Gedanke zum Ausdruck, dass eine allgemein akzeptierte und in ihrem wesentlichen Anwendungsbereich nicht zu beanstandende Klausel nicht schon deshalb insgesamt für unwirksam erachtet werden soll, weil ihre zu weite Fassung in für die praktische Anwendung nicht relevanten Einzelfällen zu einem Verstoß gegen die Grundsätze der §§ 307 bis 309 BGB führen kann.[5]

Wegen des grundsätzlichen Verbots der geltungserhaltenden Reduktion ist auch eine Bestimmung im Mietvertrag, wonach im Fall der Unwirksamkeit nicht die gesetzliche Regelung, sondern eine Regelung maßgebend sein soll, deren wirtschaftlicher Erfolg dem der unwirksamen Klausel soweit wie möglich entspricht (sog. salvatorische Ersetzungsklausel), wegen Verstoßes gegen § 306 Abs. 2 BGB unwirksam.[6]

Die Unwirksamkeit der salvatorischen Ersetzungsklausel hat aber nicht automatisch die Unwirksamkeit einer gleichzeitig vereinbarten salvatorischen Erhaltungsklausel zur Folge, da eine Ersetzungsklausel, wonach eine nichtige oder unwirksame Bestimmung durch eine solche zu ersetzen ist, die dem wirtschaftlich Gewollten in zulässiger Weise am Nächsten kommt, ohne Weiteres gestrichen werden kann, ohne dass darunter der Sinn der weiteren Erhaltungsklausel leidet, nach der die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen erhalten bleibt, falls einzelne Bestimmungen des Vertrags ganz oder teilweise nichtig oder unwirksam sind. Eine Erhaltungsklausel ist auch in gewerbemietrechtlichen Allgemeinen Geschäftsbedingungen unbedenklich und stellt auch für sich allein eine sinnvolle Regelung dar.[7]

Eine allgemeine salvatorische Klausel (Erhaltungs- und Ersetzungsklausel) in einem auf längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag über Gewerberäume verpflichtet die Vertragsparteien nicht zur Nachholung der nicht gewahrten Schriftform.[8]

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