Zusammenfassung
Der Mieter hat Reparaturen an der Mietsache nur dann im Wege des Schadensersatzes auf seine Kosten vorzunehmen, wenn der Defekt auf einem ihm zurechenbaren Verschulden beruht, z. B. er die Mietsache durch Gewalteinwirkung oder unsachgemäße Handhabung beschädigt hat. Wird eine Reparatur dagegen infolge altersgemäßen Verschleißes notwendig, trifft die Pflicht zur Instandsetzung und zur Tragung der Kosten in vollem Umfang den Vermieter.
Der Begriff der Kleinreparaturen, auch Bagatellreparaturen genannt, ist im Gesetz nicht geregelt. Es gibt keine gesetzliche Bestimmung, die den Mieter zur Ausführung von Reparaturen bis zu einem bestimmten Umfang verpflichtet.
1 Formularmäßige Vereinbarungen
Die in den meisten Formularmietverträgen enthaltenen "Kleinreparaturklauseln" verpflichten den Mieter – abweichend von der gesetzlichen Regelung – zur Durchführung von kleineren Verschleißreparaturen. Sinn und Zweck einer solchen Regelung ist vorwiegend, den Mieter zu einem sorgsamen und damit auch verschleißmindernden Umgang mit der Mietsache anzuhalten und weiterhin Streitigkeiten der Parteien darüber zu vermeiden, ob der eingetretene Defekt auf außergewöhnlichem, vom Mieter verschuldeten Verschleiß oder auf normaler Abnutzung beruht.
Umstritten war in der Rechtsprechung, wie weit eine solche Klausel von der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB zulasten des Mieters abweichen darf. Mit Urteil vom 7.6.1989 hat der Bundesgerichtshof im Rahmen der Überprüfung einer solchen Klausel ausführlich dazu Stellung genommen, in welchem Umfang dem Mieter durch Formularvertrag Reparaturkosten aufgebürdet werden dürfen bzw. welche Voraussetzungen an die Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel zu stellen sind. Ausgangspunkt der Betrachtungen des BGH war § 307 BGB, wonach jede formularvertragliche Vereinbarung dann unwirksam ist, wenn sie zu weit zulasten des Klauselgegners (hier: des Mieters) von der gesetzlichen Regelung abweicht.
Doppelte betragsmäßige Begrenzung
Eine nach den §§ 305 ff. BGB noch zulässige Abweichung liegt nach Auffassung des BGH nur dann vor, wenn die Klausel sowohl eine gegenständliche als auch eine betragsmäßige Begrenzung enthält.
1.1 Gegenständliche Begrenzung
Gegenständliche Begrenzung bedeutet, dass die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Reparaturkosten auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die seinem häufigen und unmittelbaren Zugriff unterliegen, da der Mieter nur bezüglich dieser Gegenstände die Möglichkeit hat, Verschleiß- und Alterungserscheinungen durch schonenden Umgang mit der Mietsache herabzusetzen.
Installationsgegenstände
Die Klausel darf sich daher z. B. auf Installationsgegenstände (Wasserhähne, Steckdosen, Lichtschalter etc.) beziehen, nicht aber auf die Installationen selbst, also nicht z. B. auf die im Mauerwerk verlegten Leitungen.
Ebenso nicht auf die Verglasung.
Unwirksame Formularklausel
Die entsprechende Formularklausel, wonach der Mieter "zerbrochene Innen- und Außenscheiben in den Mieträumen zu erneuern hat", ist unwirksam.
Zulässige Gegenstände
Für ausdrücklich zulässig hat der BGH die Aufnahme der in § 28 II. BV aufgezählten Gegenstände erklärt, worunter die Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden fallen.
Was zulässigerweise zu den Installationsgegenständen zählt:
- Zu den Installationsgegenständen für Elektrizität gehören die Steckdosen, Schalter, Klingeln und Raumstrahler;
- zu den Installationsgegenständen für Gas die Gasabsperrhähne;
zu den Installationsgegenständen für Wasser die Wasserhähne, Ventile, Mischbatterien, Brausen, Badeöfen und andere Warmwasserbereiter, die Druckspüler, Spülkästen und Spülrohre, soweit sie offen verlegt sind, die Wasch-, Spül- und Toilettenbecken, die Brausetassen und Badewannen sowie Duschköpfe und Brauseschläuche.
Nicht dazu zählen Dichtungen am Abflussrohr der Toilette sowie die Ablaufpumpe für eine Dusche, da dies keine Gegenstände sind, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind; ferner nicht Duschstangen und -abtrennungen, da diese weder zur Durchleitung oder Aufnahme von Wasser noch zur Regulierung des Wasserflusses bestimmt sind und somit im Zweifel gem. § 305c Abs. 2 BGB zulasten des Klauselverwenders nicht zu den Installationsgegenständen für Wasser zu zählen sind.
Das gilt auch für brüchig gewordene Silikonfugen. Diese unterliegen einer gewissen Versprödung, die mit der Zeit zu Untergrundablösungen des Silikons und zur Undichtigkeit der Fugen führen. Deshalb werden Silikonfugen auch als Wartungsfugen bezeichnet, die regelmäßig im Intervall von 2 Jahren kontrolliert werden sollten und eine durchschnittliche Lebensdauer von (nur) ca. 8 Jahren haben. Daher sind Silikonfugen bereits begrifflich kein Installationsgegenstand und fallen nicht unter den Anwendungsbereich einer Kleinreparaturklau...