Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Erklären eingetretene Personen innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Die Ablehnung des Eintritts ist eine einseitige empfangsbedürftige Erklärung, die gegenüber dem Vermieter abgegeben und diesem zugehen muss. Die Ablehnungserkläru...mehr

Renovierungszustand bei Vertragsbeginn Nach der früheren Rechtsprechung des BGH war eine Renovierungsklausel auch dann wirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht frisch renoviert war. Die Klausel musste lediglich sicherstellen, dass die Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Der Vermieter konnte dem Mieter zwar die Anfangsren...mehr

Hatte der verstorbene Mieter keine Sicherheit (Kaution) geleistet, so sind dessen Rechtsnachfolger im Mietverhältnis[1] auf Verlangen des Vermieters verpflichtet, eine Sicherheit zu leisten. Der Vermieter kann eine Barkaution in Höhe einer 3-fachen Monatsmiete verlangen, die von den Mietern in 3 Monatsraten zu zahlen und vom Vermieter – von dessen Vermögen getrennt – nach Ma...mehr

Allgemeiner Grundsatz Solange das Mietverhältnis dauert, kann der Mieter die Räume nach seinem Geschmack gestalten.[1] Achtung Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Mieter verpflichtet ist, die Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Deshalb kann der Mieter gehalten sein, eine aus dem Rahmen fallende unübliche Gestaltung bei...mehr

Ob und in welchen Fällen der Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen ausführen muss, richtet sich nach dem Wortlaut der Renovierungsklausel. Ist vereinbart, Praxis-Beispiel Renovierungsklausel zur Gefährdung der Substanz der Mieträume "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad ...mehr

Endet ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig durch die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs, so hat der Mieter dem Vermieter gemäß §§ 280 Abs. 1, 314 Abs. 4, 249 Abs. 1, 252 BGB grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht.[1] Es handelt sich somit um eine Fallgruppe ...mehr

Die Frage, ob der Mieter die Wohnung streichen muss, stellt sich meist beim Auszug. Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz Aufgabe des Vermieters. Allerdings enthalten die meisten Mietverträge Schönheitsreparaturenklauseln, wodurch der Vermieter seine Pflicht auf den Mieter überträgt. Der Begriff "Schönheitsreparaturen" ist dabei irreführend. Es handelt sich...mehr

Sind Schönheitsreparaturen erforderlich, weil die Mietsache ohne Verschulden des Mieters beschädigt worden ist, z. B. durch Einwirkung von Wasser oder Feuer, durch Fogging[1], durch Umbaumaßnahmen oder Reparaturarbeiten durch den Vermieter, ist zu unterscheiden: a) Schönheitsreparaturen sind fällig Wichtig Mieter renoviert Waren die Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt des Schad...mehr

Eigentümerwechsel Beim Eigentümerwechsel schützt die Vorschrift in Anlehnung an § 409 BGB das Vertrauen des Mieters hinsichtlich der Richtigkeit eines vom Vermieter angezeigten Eigentümerwechsels. Beim Vermieterwechsel stellt die Vorschrift sicher, dass der Mieter die Zahlungen des Dritten an den Vermieter auf jeden Fall gegen sich gelten lassen muss, wenn der Mieter gegenübe...mehr

§ 563 Abs. 2 Satz 4 BGB erweitert den Kreis der anderen Familienangehörigen um "Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen". Damit ist in erster Linie der Partner einer eheähnlichen Gemeinschaft angesprochen. Für die Praxis ist dabei insbesondere von Bedeutung, wie die eheähnliche Gemeinschaft von anderen Partnerschaften abzugrenzen i...mehr

Schadensersatzforderungen Diese Forderungen sind Erblasserschulden, wenn der Haftungsgrund in einem vom Erblasser zu vertretenden, vertragswidrigen oder deliktischen Verhalten liegt. Hier ist eine Haftungsbegrenzung möglich. Hinweis Schäden durch Tod des Mieters verursacht Schäden, die infolge des Todes des Mieters entstehen, sind dem Erblasser nicht zuzurechnen; dies gilt auch...mehr

Ist der Erbe nicht bekannt, so ist streitig, wie der Vermieter das Mietverhältnis durch Kündigung beenden kann. Teilweise wird vertreten, dass eine Kündigung im Wege der öffentlichen Zustellung möglich ist.[1] Diese Ansicht ist abzulehnen, weil die Kündigung als empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber einem konkreten Adressaten abzugeben ist.[2] Praxis-Tipp Nachlasspflegs...mehr

Hierzu gehören Maßnahmen, die entweder der Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs (Mängelbeseitigungsmaßnahmen) oder der Verbesserung des Vertragsgebrauchs (Modernisierungsmaßnahmen) dienen.[1] Achtung Aufwendungen nach GoA erstatten Solche Aufwendungen muss der Vermieter nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) erstatten. Es müssen daher die ...mehr

Achtung Durchschnittsgeschmack Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses fällig, muss der Mieter auf durchschnittliche Geschmacksstandards Rücksicht nehmen. Dies schließt beispielsweise eine Verwendung allzu greller oder allzu dunkler Farben aus.[1] Ist eine Wohnung zu tapezieren, so kann der Mieter eine Tapete mittlerer Art und Güte auswählen. Praxis-Beisp...mehr

Ist der Vermieter durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung zum Vertragsschluss bestimmt worden, so können die Anfechtungsvoraussetzungen nach § 123 Abs. 1 BGB vorliegen. Wichtig Täuschung über verkehrswesentliche Eigenschaften Hiervon ist insbesondere dann auszugehen, wenn der Vermieter über verkehrswesentliche Eigenschaften des Mieters getäuscht worden ist...mehr

Beim Eintritt des Erben ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind. Achtung Kündigung nur von allen Erben Sind mehrere P...mehr

Die Aufwendungen für die neue Wohnung (neue Gardinen, Einbauküche, Einrichtungsgegenstände, Teppich- oder Parkettböden, Renovierungskosten etc.) gehören nicht zum Schaden, weil der Mieter hierfür einen entsprechenden, bleibenden Gegenwert erhält.[1] Hinweis Ausnahme: Mobiliar des Vormieters Im Ausnahmefall kann etwas anderes gelten, wenn der Mieter vom Vormieter gebrauchtes, w...mehr

Kündigt der Vermieter aus einem Grund, der in Wirklichkeit nicht vorhanden ist (z. B. vorgetäuschter Eigenbedarf), so liegt hierin eine Vertragsverletzung, die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Gleiches gilt, wenn der Vermieter seinen Räumungsanspruch weiterverfolgt, obwohl der Kündigungsgrund weggefallen ist.[1] Der Vermieter ist in einem solchen Fall verpflich...mehr

Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, obwohl kein Kündigungsgrund vorliegt, muss er dem Mieter den durch die Kündigung entstehenden Schaden ersetzen.[1] Voraussetzung ist, dass der Vermieter schuldhaft gehandelt hat. Hierbei genügt einfache Fahrlässigkeit. Das Risiko einer fehlerhaften Beurteilung der Rechtslage trägt der Vermieter; deshalb ist der Vermieter auch dann zu...mehr

Vereinzelt wird die Ansicht vertreten, dass der Mieter auch außerhalb der Voraussetzungen des § 281 BGB zum Ersatz der Renovierungskosten verpflichtet sei. Anspruchsgrundlage sind die Vorschriften über die (unberechtigte) Geschäftsführung ohne Auftrag.[1] Sind die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen worden, so sei deren Durchführung durch den Vermieter als Geschä...mehr

Dagegen ist § 565 Abs. 1 BGB nicht unmittelbar anwendbar, wenn der Mieter mit der Anmietung und Vermietung primär andere als gewerbliche Zwecke verfolgt. Ob eine Weitervermietung bezweckt ist, kommt es ausschließlich auf die im Hauptmietvertrag getroffenen Vereinbarungen an. Wichtig Vertragswidriges Verhalten nicht erheblich Es spielt grundsätzlich keine Rolle, wenn sich der Mi...mehr

Muss der Mieter für die Ersatzwohnung eine höhere Miete bezahlen, so kann auch dies eine Schadensposition darstellen. Dabei sind – wie allgemein im Schadensrecht – die Gesichtspunkte der Vorteilsausgleichung und der Schadensminderungspflicht zu berücksichtigen. Hieraus folgt: Hatte der Mieter für die bisherige Wohnung eine Miete gemäß § 558 BGB zu zahlen und muss er für die n...mehr

Grundsätzlich sind die in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV angegebenen Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.[1] Der Anstrich der Fensteraußenseiten und der Wohnungsabsc...mehr

Die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für den Aufzug hat der Vermieter zu tragen. Checkliste Fristenplan Instandsetzungmehr

Ein vor Beendigung des Hauptmietverhältnisses entstandenes, vom Mieter aber nicht ausgeübtes Kündigungsrecht erlischt mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses. Allerdings sind einige Ausnahmen angebracht. Kündigungsrecht bleibt ausnahmsweise bestehen So bleibt das Kündigungsrecht ausnahmsweise bestehen, wenn es aus einer Vertragsverletzung abgeleitet wird, die sich unmitt...mehr

Praxis-Beispiel Formulierung der Freizeichnung "Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen." Bei dieser Vertragsgestaltung wird § 535 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten frei. Diese Verpflichtung wird allerdings nicht auf den Mieter übertra...mehr

Die Haftung des Mieters aus dem Gesichtspunkt der Vertragsverletzung bleibt unberührt.[1] Eine solche Haftung kann gegeben sein, wenn der Mieter renoviert, ohne hierzu verpflichtet zu sein, dabei aber so unfachmännisch arbeitet, dass dem Vermieter weitere Kosten entstehen (überlappende Tapetenbahnen, Verwendung ungeeigneter oder unüblicher Farben, laienhafter Anstrich; Übers...mehr

Treten beim Tod des Mieters keine Personen i. S. d. § 563 BGB in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a BGB fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. Mit dem Tod einer Person geht deren Vermögen als Ganzes auf den oder die Erben über.[1] Dazu gehören auch die Ansprüche und Verbindlichkeiten aus Mietverträgen jeder Art. Der Erbe wird nur ausna...mehr

Die Erhöhungserklärung muss in Textform abgegeben werden. Der Vermieter kann dazu einen Brief schreiben, er kann seinen Mieter aber auch per Fax oder E-Mail von der Anpassung unterrichten. Es handelt sich um eine einseitige Willenserklärung, die dem Mieter zugehen muss und die von allen Vermietern gegenüber allen Mietern auszusprechen ist. Sofern die Erklärung über einen Bev...mehr

8.2.1 Begriffe Der Erbe haftet für die Nachlassverbindlichkeiten.[1] Hier ist zu unterscheiden: Erblasserschulden sind Verbindlichkeiten, die vom Erblasser herrühren. Erbfallschulden sind Verbindlichkeiten, die aus Anlass des Erbfalls entstehen. Nachlasserbenschulden sind Verbindlichkeiten, die der Erbe im Zuge der Nachlassverwaltung eingeht. Zu den Nachlassverbindlichkeiten zähl...mehr

7.1 Haftung für Nachlassverbindlichkeiten Die Rechtsnachfolger des verstorbenen Mieters im Mietverhältnis (also diejenigen Personen, die nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind oder diejenigen, mit denen das Mietverhältnis gem. § 563a BGB fortgesetzt worden ist) haften für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten. Neben diesen Personen kann der...mehr

8.1 Übergang der Mieterrechte auf den Erben Treten beim Tod des Mieters keine Personen i. S. d. § 563 BGB in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a BGB fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. Mit dem Tod einer Person geht deren Vermögen als Ganzes auf den oder die Erben über.[1] Dazu gehören auch die Ansprüche und Verbindlichkeiten aus Mietv...mehr

Grundsätzlich darf ein Mieter beim Auszug die Wohnung nicht mit farbig gestalteten Wänden zurückgeben. Hat er sie zu Mietbeginn in neutralen Farben übernommen, muss er sie wieder in einen ähnlichen Zustand versetzen und mit neutralen Farben streichen oder tapezieren. Anderenfalls steht dem Vermieter Schadensersatz zu. Der BGH argumentiert, dass ein außergewöhnlicher farblich...mehr

Praxis-Beispiel Formulierung der Renovierungspflicht "Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen." Bei dieser Vertragsgestaltung ist der Mieter gegenüber dem Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Klausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" ist nach der Rechtsprechung des BGH in derselben Weise zu verstehen.[1] Auch na...mehr

Die Mängelbeseitigung ist Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 BGB). Deshalb kann der Mieter grundsätzlich keinen Aufwendungsersatzanspruch geltend machen, wenn er den Mangel selbst beseitigt.[1] Hinweis Parteivereinbarung oder Verzug Etwas anderes gilt, wenn sich die Parteien darauf einigen, dass der Mieter die Mängel gegen Kostenerstattung beseitigen soll oder wenn sich der Ve...mehr

Scheidet ein Ersatzanspruch nach den in den Abschn. 1.1 bis 1.4 genannten Vorschriften aus, so kann der Mieter unter Umständen einen Anspruch aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung geltend machen, wenn durch diese Maßnahme der Verkehrswert des Grundstücks erhöht worden ist oder wenn der Vermieter die verbesserte Sache vorzeitig zurückerhält und sie zu eine...mehr

Liegen die Voraussetzungen einer Kündigung wegen einer Vertragsverletzung des Mieters vor, kann der private, nicht rechtskundige Vermieter einen Rechtsanwalt mit dem Ausspruch der Kündigung beauftragen. Wegen der an die Kündigung zu stellenden formalen Anforderungen ist der Vermieter nicht gehalten, auf die Hilfe des Rechtsanwalts zu verzichten. Hinweis Mieter trägt RA-Kosten...mehr

Der Mieter kann den Verlust ersetzt verlangen, der deswegen eintritt, weil er die für die bisherige Wohnung gemachten Aufwendungen nicht ausnutzen und nicht oder nur mit Verlust weiterverwerten kann. Praxis-Beispiel "Frustrationsschaden" des Mieters Zu diesem sog. Frustrationsschaden gehören etwa eine auf die bisherige Wohnung zugeschnittene Einbauküche, ein Teppichboden, Gard...mehr

Die Anfechtung muss in den Irrtumsfällen ohne schuldhaftes Zögern (unverzüglich) erfolgen, nachdem der Anfechtungsberechtigte von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat (§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB). Hinweis Definition "unverzüglich" Unverzüglich bedeutet nicht sofort; vielmehr wird dem Vermieter eine angemessene Zeit zur Prüfung und Entscheidung unter Berücksichtigung der Inte...mehr

Die Vorschrift regelt beim Eigentümerwechsel den Übergang einer Mietsicherheit vom Veräußerer auf den Erwerber. Für den Vermieterwechsel gilt die Vorschrift, wenn der Dritte an den Mieter eine Sicherheit geleistet hat. Kann der Mieter bei Beendigung des Untermietverhältnisses fällige Ansprüche gegen den Dritten geltend machen, so ist er berechtigt, sich deswegen aus der Kaut...mehr

Überblick Ist ein Aufzug vorhanden, so ist der Vermieter grundsätzlich auch gehalten, diesen in betriebsbereitem und verkehrssicherem Zustand zu halten. Bei Geschäftsraummiete können bei entsprechender Vereinbarung über die Betriebskosten hinaus auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten anteilig auf den Mieter umgelegt werden. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechu...mehr

Hinweis Keine bleibenden Werte Diese Aufwendungen kann der Mieter ersetzt verlangen, soweit er hierfür keinen bleibenden Vermögenswert erhalten hat. Praxis-Beispiel Umzugsaufwendungen Hierzu gehören die Umzugskosten, die Kosten der Wohnungssuche[1], Zeitungsinserate, Maklerkosten, Kosten für die Ummeldung von Telefon, Umbaukosten für eine Einbauküche[2] etc. Außerdem gehören hie...mehr

Die Erhöhung selbst verlangt das Gesetzbuch in sog. Textform.[1] Der Vermieter kann einen Brief schreiben, er kann seinen Mieter aber auch per Fax oder E-Mail von der Anpassung unterrichten. Aus der Erklärung muss sich ergeben, aus welchen Einzelpositionen sich die bisherige Betriebskostenbelastung zusammensetzt; welche Beträge auf die Einzelpositionen entfallen und wie hoch d...mehr

Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist die Miete zum Zeitpunkt der Ermäßigung ab entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.[1] Die Ausführungen in den Abschnitten 2 und 3 gelten insoweit entsprechend. In materiell-rechtlicher Hinsicht ist dem Mieter ein Auskunftsanspruch über die Entwicklung der Betriebskosten zuzubilligen, wenn hi...mehr

Ein längerer Betriebsausfall über mehrere Tage stellt einen Mangel der Mietsache dar und berechtigt die Mieter zur Minderung (§ 536 BGB). Die Höhe der Minderung hängt dabei insbesondere davon ab, in welchem Maße die Gebrauchstauglichkeit oder der Wohnkomfort durch den Betriebsausfall beeinträchtigt wird. Wer Geschäftsräume in einem hochgelegenen Stockwerk gemietet hat und in...mehr

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen ausgeführt, obwohl er hierzu wegen der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel nicht verpflichtet war, steht dem Mieter gegen den Vermieter ein Bereicherungsanspruch zu. Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemisst sich nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. R...mehr

Die Renovierungsklausel hat nicht zur Folge, dass die Wohnung in jedem Fall vor oder nach dem Auszug zu renovieren ist. Aufgrund dieser Klausel ist der Mieter nämlich lediglich verpflichtet, die Wohnung während der Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Diese Verpflichtung wird dadurch erfüllt, dass nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen...mehr

Die Anfechtung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Mieter. Eine Teilanfechtung ist ebenso wenig möglich wie eine Teilkündigung. Anfechtungsberechtigt ist der Vermieter. Praxis-Tipp Anfechtung schriftlich erklären Die Anfechtung kann auch mündlich erklärt werden, jedoch ist aus Beweisgründen Schriftform anzuraten. Ob in der Anfechtungserklärung die Gründe der Anfechtung mitget...mehr

Der Verzicht auf die Kündigung hat zur Folge, dass das Mietverhältnis nicht beendet wird, sodass weitere Mieten fällig werden. In diesem Fall zählen die Mieten zu den Erblasserschulden.[1] Die h. M. beruht auf der Erwägung, dass in dem Unterbleiben der Kündigung allein keine Verwaltungsmaßnahme zu sehen ist.mehr

Der Erbe haftet für die Nachlassverbindlichkeiten.[1] Hier ist zu unterscheiden: Erblasserschulden sind Verbindlichkeiten, die vom Erblasser herrühren. Erbfallschulden sind Verbindlichkeiten, die aus Anlass des Erbfalls entstehen. Nachlasserbenschulden sind Verbindlichkeiten, die der Erbe im Zuge der Nachlassverwaltung eingeht. Zu den Nachlassverbindlichkeiten zählen die Erblass...mehr