Kündigungsfolgeschaden (Miete) / 1.3 Mietausfall

Endet ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig durch die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs, so hat der Mieter dem Vermieter gemäß §§ 280 Abs. 1, 314 Abs. 4, 249 Abs. 1, 252 BGB grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht.^[1]

Es handelt sich somit um eine Fallgruppe des entgangenen Gewinns. Im Einzelnen kann aber vieles streitig sein:

Ein Mietausfall entsteht zunächst dann, wenn der Mieter auszieht und die Räume nicht sofort weitervermietet werden können. Hier kann der Vermieter grundsätzlich denjenigen Betrag ersetzt verlangen, den der gekündigte Mieter beim Fortbestand des Mietverhältnisses hätte zahlen müssen. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Mietausfall wegen einer erforderlichen Renovierung oder deshalb entstanden ist, weil zunächst kein Mietinteressent gefunden werden konnte. Hatte der Vermieter für die Umsatzsteuer optiert, so schuldet der Mieter gleichwohl nur die Nettomiete, weil auf Schadensersatz keine Umsatzsteuer zu entrichten ist.^[2]

Im Streitfall muss der Vermieter beweisen, dass infolge der Kündigung ein Mietausfall entstanden ist.