Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Der vertragswidrige Gebrauch muss die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzen. Die Frage nach der Erheblichkeit ist daher in jedem Einzelfall zu prüfen. Praxis-Beispiel Beispiele für vertragswidrigen Gebrauch Die Nutzung der Mietsache zu anderen als im Vertrag vorgesehenen Zwecken (gewerbliche Nutzung bei Wohnraumvermietung, Nutzung zu Wohnzwecken bei Geschäftsraum...mehr

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Das Mietverhältnis muss also beendet sein. Nach dem Wortlaut des Gesetzes hat der Mieter nach Beendigung zu räumen. Hinweis Rückgabe an einem Werktag Die h. M. geht davon aus, dass der Rückgabeanspruch des Vermieters am letzten Tag der Mietzeit fällig wird.[1] Das würde bedeuten...mehr

Ist ein unbebautes Grundstück vermietet, hat der Mieter etwaige darauf errichtete Bauwerke zu beseitigen.[1] Grundsätzlich hat der Mieter bauliche Änderungen und Einrichtungen ohne Rücksicht auf die Kosten zu beseitigen und den früheren Zustand wieder herzustellen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter Einrichtungen vom Vormieter übernommen hat.[2] Hinweis Genehmigung durch den...mehr

Hier muss innerhalb der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB getrennt abgerechnet werden. Stichtag ist das Datum der Verfahrenseröffnung: Ergibt sich im Zeitraum bis dahin ein Guthaben für den Mieter, wird der Insolvenzverwalter dies zur Masse ziehen. Ergibt sich eine Nachzahlung, kann der Vermieter dies zur Insolvenztabelle anmelden. Für den Zeitraum nach Eröffnung ergibt sich ...mehr

Überblick Bezüglich der Auswirkungen eines Insolvenzverfahrens auf ein bestehendes Mietverhältnis unterscheidet die Insolvenzordnung einerseits zwischen dem Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters bzw. des Vermieters und andererseits danach, ob dem Mieter die Mieträume bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits überlassen waren bzw. nur der Mietvertrag abgeschlos...mehr

Hat der Mieter vor Insolvenzeröffnung eine Mietvorauszahlung an den Vermieter geleistet, so ist diese Zahlung gegenüber der Insolvenzmasse nur insoweit wirksam, als sie sich auf die Miete für den zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens laufenden Kalendermonat bezieht. Ist die Eröffnung nach dem 15. Tag des Monats erfolgt, ist die Verfügung auch für den folgenden Kalendermonat ...mehr

Diesen Personenmehrheiten ist gemeinsam, dass sie keine eigene Rechtspersönlichkeit haben. Hinweis Vertrag mit allen Mitgliedern Der Mietvertrag kommt deshalb nicht mit der Gesellschaft/Gemeinschaft als solcher, sondern mit den einzelnen Mitgliedern der Gemeinschaft zustande.[1] Kraft Gesetzes gilt, dass alle Mitglieder der Gesellschaft/Gemeinschaft beim Abschluss des Mietvertr...mehr

Wichtig Vollständige Räumung erforderlich Seiner Rechtspflicht hat der Mieter nur dann genügt, wenn er vollständig räumt; Teilleistungen sind unzulässig und brauchen vom Vermieter nicht angenommen zu werden (§ 266 BGB). Praxis-Beispiel Unvollständige Wohnungsräumung So ist nicht vollständig geräumt, wenn der Mieter noch Möbel in den Räumen zurücklässt oder Keller oder Speicher ...mehr

Hinweis Besenreiner Zustand Die Räume müssen im ursprünglichen Zustand und ordnungsgemäß, d. h. besenrein zurückgegeben werden. Zu mehr als zur Beseitigung von grobem Schmutz und Umzugsresten ist der Mieter mangels anderer Vereinbarungen nicht verpflichtet. Die Rückgabe im ursprünglichen Zustand bedeutet, dass der Mieter die eingebrachten Sachen entfernen, Einrichtungen beseiti...mehr

Der Vermieter kann bei Vorenthaltung statt der Entschädigung in Höhe der bisherigen Miete eine solche in Höhe der Miete verlangen, die für vergleichbare Räume ortsüblich ist (§ 546a Abs. 1 BGB). Er kann also zwischen der bisher vereinbarten Miete und der ortsüblichen Miete wählen. Für diese Ersetzungsbefugnis sind die Regelungen über die Miethöhe gem. §§ 557 ff. BGB nicht anwen...mehr

Wird über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet, bleibt der vollzogene Mietvertrag bestehen. Der Mietvertrag ist auch der Insolvenzmasse gegenüber wirksam.[1] Achtung Beiderseitige Erfüllung des Mietvertrags Der Insolvenzverwalter muss das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter erfüllen; der Mieter hat die Miete einschließlich aller Nebenkosten[2] an den Ins...mehr

Solange das Mietverhältnis dauert, kann der Mieter mangels Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs weder die Kaution zurückfordern noch mit dem Rückzahlungsanspruch gegen Mietforderungen aufrechnen. Hinweis Aussonderungsrecht bei Treuhandkonto Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter gem. § 47 InsO ein Aussonderungsrecht, wenn die Kaution entsprechend § 551 BGB auf ei...mehr

Verweigert sich der Vermieter in einem solchen Fall, gerät er auch dann nicht in Annahmeverzug, wenn der Mieter die Schlüssel nach dem gescheiterten Übergabeversuch in seinen eigenen Briefkasten einwirft.[1] Unabhängig davon, ob eine Rückgabe vor Vertragsende zulässig ist, bleibt der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung der Miete verpflichtet. Kündigt de...mehr

Die verspätete Rückgabe der Mietsache hat weitreichende Folgen: Der Vermieter kann für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Eine Vorenthaltung liegt vor, wenn der Mieter die Räume nicht zurückgibt, obwohl er könnte, und dies dem Willen des Vermieters widerspricht, d. h., dass dieser auf der Rückgab...mehr

Soweit dem Vermieter ein Kündigungsrecht zusteht, muss die Kündigung gegenüber dem Insolvenzverwalter erklärt werden. Auch die Räumungsklage muss gegen den Insolvenzverwalter gerichtet werden, wenn dieser die Mietsache im Verwaltungsbesitz hat oder für die Masse nutzt.[1] Hierfür reicht es aus, wenn der Insolvenzverwalter das Recht für sich in Anspruch nimmt, die Mietsache f...mehr

Miet- und Pachtverhältnisse über unbewegliche Gegenstände oder Räume bestehen mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort.[1] Der Insolvenzverwalter kann ein gewerbliches Mietverhältnis kündigen ohne Rücksicht auf eine vereinbarte Vertragsdauer oder einen vertraglichen Kündigungsausschluss. Die Frist beträgt 3 Monate zum Ende eines Monats, sofern keine kürzere Frist maßgeblich i...mehr

Überblick Der Tod des Vermieters hat für den Mieter keine Auswirkungen auf seinen bestehenden Mietvertrag. Stirbt der Vermieter, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Der oder die Erben als Gesamtrechtsnachfolger übernehmen alle Rechte des Erblassers aus dem Mietvertrag; sie treten in alle Pflichten ein, die der Mietvertrag dem Vermieter auferlegt. Wenn keine Er...mehr

Je allgemeiner der Vertrag gehalten ist, desto freier ist der Mieter in der Möglichkeit der Nutzung der Räume. Es ist zu empfehlen, den Vertragszweck eindeutig festzulegen. Ist z. B. ein Ladenlokal vermietet, darf der Mieter dort nicht eine Gaststätte oder einen Stehimbiss betreiben.[1] Auch im Fall einer Geschäftserweiterung ist eine Interessenabwägung erforderlich. Hinweis R...mehr

Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten (z. B. Untermieter) überlassen, kann der Vermieter die Sache unmittelbar von dem Dritten zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB). Es handelt sich insoweit um ein gesetzliches Schuldverhältnis, um eine Art gesetzlicher Erweiterung des Vertragsanspruchs des Vermieters. Das Recht besteht neben dem Anspruch gegen den Mieter (Haupt...mehr

Hat der Mieter die nicht rechtzeitige Rückgabe der Mietsache zu vertreten, ist dennoch der Schaden nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert (§ 571 Abs. 1 Satz 2 BGB), wobei wiederum alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Praxis-Beispiel Schadloshaltung möglich Eine volle Schadloshaltung kommt jedenfalls dann in Betracht, wenn ...mehr

Mehrere Mieter haften für die Rückgabe als Gesamtschuldner. Grundsätzlich kommt es also nicht darauf an, ob einer von mehreren Mietern ausgezogen ist oder nicht. Der BGH hat entschieden, dass der vertragliche Herausgabe- und Räumungsanspruch (§ 546 Abs. 1 BGB) nach Beendigung des mit mehreren Mietern begründeten Wohnraummietverhältnisses auch gegen denjenigen von ihnen begrü...mehr

Ist der Mieter vorzeitig ausgezogen, hat aber die Mietsache noch nicht übergeben, so darf der Vermieter – abgesehen von seinem begrenzten Betretungsrecht und abgesehen von Notfällen – die Wohnung nicht nach seinem Gutdünken ohne anerkannten Grund betreten. Dafür ist eine vorherige Anmeldung mit Terminabsprache erforderlich. Auch wenn der Vermieter im Besitz eines eigenen Woh...mehr

Gehört zur Insolvenzmasse eine vermietete Eigentumswohnung, so ist der Insolvenzverwalter verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Wohnungseigentums zu sorgen und die dazu notwendigen Kosten aus der Masse aufzubringen. Aus diesem Grund muss er an den Verwalter der Eigentümergemeinschaft das Hausgeld bezahlen. Zahlt der Mieter im Fall der Vermieterinsolvenz di...mehr

Überblick Der Mieter ist verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache wieder herauszugeben. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Rückgabeverpflichtung des Mieters ergibt sich aus § 546 BGB.mehr

Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder Zahlungsunpünktlichkeit nach § 543 BGB wird durch § 112 InsO beschränkt. Bei der Prüfung der Tatbestandsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind nur solche Rückstände zu berücksichtigen, die nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens[1] eingetreten sind.[2] Hinsichtlich der zuvor eingetretenen Rückstände geht das Kün...mehr

Hinweis Vermieterpfandrecht Kann ein Vermieter ein Vermieterpfandrecht geltend machen (§ 562 BGB), hat er das Recht, sich aus den Pfandgegenständen vorzugsweise zu befriedigen (Absonderungsrecht). Hinsichtlich der Mietrückstände besteht das Absonderungsrecht allerdings nur für diejenigen Rückstände, die im letzten Mietjahr vor der Insolvenzeröffnung entstanden sind (§ 50 Abs. ...mehr

Hat der Mieter einen Teil des Mietobjekts, sei es auch mit Erlaubnis des Vermieters, untervermietet, hat der Mieter sein Unvermögen zur Rückgabe, etwa weil der Untermieter nicht geräumt hat, zu vertreten. Die Unterlassung der Räumungsklage gegen den Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses durch den Vermieter kann freilich als mitwirkendes Verschulden gewertet ...mehr

Befindet sich eine juristische Person im Gründungsstadium, so kommt es darauf an, ob die Gründer den Mietvertrag im Namen der künftigen juristischen Person abschließen oder ob sie in eigenem Namen handeln. Im erstgenannten Fall kommt der Mietvertrag zunächst mit den Gründern zustande, die in der Regel eine GbR bilden. Mit der notariellen Beurkundung des Gesellschaftsvertrags ...mehr

Zu den Insolvenzgläubigern des Mieters gehört auch der Vermieter hinsichtlich der im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung fälligen Mietrückstände, Schadensersatzansprüche, Erfüllungsansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und dergleichen. Ist das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht beendet, so hat der Vermieter weiterhin den Anspruch...mehr

Begriff Der Mieter ist im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs grundsätzlich berechtigt, die nächsten Angehörigen, also seinen Ehegatten[1], die Kinder[2] und Nichten und Neffen[3] in die Wohnung aufzunehmen. Zu dem Kreis der Angehörigen gehören auch die Geschwister[4] sowie die Eltern[5] des Mieters. Genauso dürfen Enkelkinder aufgenommen werden.[6] Bei persönlichen engen B...mehr

War dem Mieter die Mietsache zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch nicht überlassen, so können sowohl der Vermieter als auch der Insolvenzverwalter vom Vertrag zurücktreten.[1] Tritt der Insolvenzverwalter zurück, steht dem Vermieter – wie im Fall des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO – ein Schadensersatzanspruch zu.[2] Die Ausübung des Rücktrittsrechts kann grundsätzli...mehr

Begriff Der Mieter darf die Mietsache nur zu dem vertraglich vereinbarten Zweck benutzen. Der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs wird durch den Vertragszweck sowie durch die Verkehrsanschauung bestimmt.mehr

Ist das Mietverhältnis durch Zeitablauf oder wirksame Kündigung beendet, ist der Mieter zur Rückgabe verpflichtet. 6.1 Vorenthaltung der Mietsache Die verspätete Rückgabe der Mietsache hat weitreichende Folgen: Der Vermieter kann für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Eine Vorenthaltung liegt vor,...mehr

Höchstgerichtlich noch nicht geklärt ist, ob und ggf. unter welchen Umständen der Mieter zu einer Rückgabe der Mietsache vor Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt ist. Wichtig Keine jederzeitige Rücknahme vor Mietende Grundsätzlich ist der Vermieter jedenfalls zu dieser Zeit nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit – sozusagen "auf Zuruf" – zurückzunehmen. 7.1 Mietzahl...mehr

Vertragliche Lösungsklauseln für den Fall der Mieterinsolvenz sind bei der Wohnraummiete unzulässig. Praxis-Beispiel Klauselformulierung "Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet wird." Für die Geschäftsraummiete wird die Zulässigkeit von Lösungsklauseln vom BGH verneint.[1]mehr

1.3.1 Anspruch auf Zahlung der Kaution Bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens gibt es keine Besonderheiten. Nach Insolvenzeröffnung ist strittig, ob der Anspruch als Forderung angemeldet werden kann oder nicht. Wichtig ist, dass nach Freigabe des Mietverhältnisses durch den Insolvenzverwalters (dazu noch später) der Anspruch wieder, unabhängig vom laufenden Insolvenzverfah...mehr

Hier hängt alles von der Freigabeerklärung des Verwalters ab: Vor Freigabe des Mietverhältnisses darf und muss der Verwalter die Kaution zur Masse ziehen. Nach wirksamer Freigabeerklärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO steht die Kaution wieder dem Vermieter zu.mehr

Bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens gibt es keine Besonderheiten. Nach Insolvenzeröffnung ist strittig, ob der Anspruch als Forderung angemeldet werden kann oder nicht. Wichtig ist, dass nach Freigabe des Mietverhältnisses durch den Insolvenzverwalters (dazu noch später) der Anspruch wieder, unabhängig vom laufenden Insolvenzverfahren, geltend gemacht werden kann.mehr

Überbelegung kann ein Grund zur fristlosen Kündigung sein, wenn sie trotz Abmahnung weiterhin vorliegt. Eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB wegen Überbelegung der Wohnung setzt neben der Abmahnung eine erhebliche, durch die Überbelegung verursachte Verletzung der Vermieterrechte voraus. Diese ergibt sich entgegen der Auffassung des OLG Karlsruhe[1] jedoch nicht zwingend ...mehr

Begünstigt sind zu Wohnzwecken vermietete bebaute Grundstücke (oder Gebäudeteile), die im Inland oder in einem EU-/EWR-Staat belegen sind.[1] Zu den bebauten Grundstücken in diesem Sinne gehören Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum oder entsprechende Grundstücksteile anderer Grundstücksarten. Praxis-Tipp Garagen etc. Auch Garagen, Nebenräume und Ne...mehr

Insbesondere Wohnungseigentumsverwalter können durchaus provisionspflichtige Maklertätigkeiten im Hinblick auf Wohnungs- oder Teileigentum entfalten. Durch das am 1.6.2015 in Kraft getretene Bestellerprinzip werden sie allerdings nur in Ausnahmefällen einen Provisionsanspruch gegen den Wohnungsmieter haben. In aller Regel nämlich dürften sie insoweit im Interesse, wenn nicht...mehr

Grundsätzlich ist bei der Wohnraumvermittlung danach zu unterscheiden, wer Vertragspartner des Maklers ist. Wird dieser provisionspflichtig für den Mieter tätig, sind die Vorgaben des Wohnungsvermittlungsgesetzes zu beachten. Wenn er hingegen für den Vermieter provisionspflichtig tätig wird, existieren keine gesetzlichen Regelungen zur Provisionshöhe. Provisionspflicht des Mi...mehr

Gemäß § 11 i. V. m. § 10 MaBV muss der Makler seinen Interessenten in deutscher Sprache rechtzeitig schriftlich, vollständig und korrekt über die Objektmerkmale informieren. Im unmittelbaren Zusammenhang mit der Annahme eines Maklerauftrags müssen zunächst Provisionshöhe und Vertragsdauer festgelegt sein. Spätestens mit Beginn der konkreten Vertragsverhandlungen im Zuge einer...mehr

Unsicherheiten bei der Berechnung der Maklerprovision bestehen insbesondere im Hinblick auf die im Verkaufspreis oder in der Miete enthaltene Umsatzsteuer. Fraglich ist hier aus Maklersicht stets, ob Berechnungsgrundlage der Maklerprovision die Nettomiete bzw. der Nettoverkaufspreis ist oder ob der Makler seine Provision auf Grundlage der Bruttopreise, also unter Einschluss ...mehr

Muster: Annahme eines Auftrags für ein Einfamilienhausmehr

Kein Provisionshindernis besteht für den Wohnungsvermittler (also den Makler) dann, wenn der Vormieter sich vom Vermieter den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten. Praxis-Beispiel Vormieter sucht Nachmieter Ein Wohnungssuchender wandte sich an den Makler, ihm eine 2-Zimmer-Wohnung nachzuweisen bzw. zu vermitteln. Der derzeitige Mieter einer entsprechenden Wohnung wollte vor...mehr

Besonders praxisrelevant sind außerdem die Fallgestaltungen, in denen dem Makler eine Provision nicht zusteht, obwohl er ein neues Mietverhältnis entweder nachgewiesen oder vermittelt hat. So regelt § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG zunächst, dass ein Provisionsanspruch nicht entsteht, wenn der Wohnungsvermittler (also der Makler) einen Mietvertrag über Wohnraum vermittelt, dessen E...mehr

Das Wohnungsvermittlungsgesetz begrenzt in § 3 Abs. 2 Satz 1 die Höhe des Provisionsanspruchs gegen den Wohnungssuchenden auf zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer. Diese Begrenzung gilt nicht bei Wohnungsvermittlungsverträgen mit dem Vermieter. Berechnungsgrundlage ist dabei die Nettokaltmiete, sodass die Nebenkosten, über die gesondert abgerechnet wird, bei der Berechnu...mehr

Überblick Um einen Provisionsanspruch zu begründen, muss ein "Dreiecksverhältnis" (Makler – Käufer/Mieter – Verkäufer/Vermieter) bestehen. Dabei muss der Hauptvertrag zwischen dem Kunden und einem Dritten geschlossen werden, wobei der Makler zwischen den Parteien dieses Hauptvertrags steht. Ist das nicht der Fall und steht der Makler vielmehr dergestalt "im Lager" einer der ...mehr

Außer dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrags kann der Makler als typische Maklertätigkeit einen entsprechenden Vertragsabschluss vermitteln. Die Vermittlungstätigkeit des Maklers ist von erheblicher Bedeutung, wenn sein Kunde das Objekt und seinen potenziellen Hauptvertragspartner bereits kennt. Provision für einen Nachweis kann der Makler dann nicht ...mehr