Überbelegung / 2 Rechtsfolgen

Überbelegung kann ein Grund zur fristlosen Kündigung sein, wenn sie trotz Abmahnung weiterhin vorliegt. Eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB wegen Überbelegung der Wohnung setzt neben der Abmahnung eine erhebliche, durch die Überbelegung verursachte Verletzung der Vermieterrechte voraus. Diese ergibt sich entgegen der Auffassung des OLG Karlsruhe^[1] jedoch nicht zwingend allein aus der Überbelegung.

Obwohl die Gefahr einer übermäßigen Abnutzung oder Beschädigung der Wohnung mit dem Ausmaß der Überbelegung zunehmen wird, ist es nach dem Bundesgerichtshof nicht möglich, einen bestimmten Grad der Überbelegung zu definieren, von dem ab die Annahme zwingend ist, die Abnutzung führe ohne Weiteres zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Vermieterinteressen und erfordere die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses.^[2] Insoweit können Ausstattung und Zuschnitt der bewohnten Räume, vertragliche Regelungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen, Alter und Lebensgewohnheiten der Bewohner ebenso von Bedeutung sein wie die Zusammensetzung der übrigen Hausbewohnerschaft. Daher ist grundsätzlich anhand der besonderen Umstände des Einzelfalls aufgrund einer Abwägung der Interessen beider Parteien zu beurteilen, ob die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt sind.

Dieser Auffassung folgt auch das Bundesverfassungsgericht. Im Beschluss vom 18.10.1993 wird für eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Überbelegung neben dem vertragswidrigen Gebrauch (durch Überbelegung) weiter vorausgesetzt, dass die Vermieterrechte erheblich verletzt worden sind. Ob dies der Fall ist, ist durch Abwägung der konkreten Auswirkungen der Überbelegung auf die berechtigten Interessen des Vermieters mit den Belangen des Mieters vom Fachgericht festzustellen.^[3]

In einer Kündigung wege...