Zwischenvermietung - Anwendungsbereich und Rechtsfolgen / 2.1.7 Kündigungsrechte

Ein vor Beendigung des Hauptmietverhältnisses entstandenes, vom Mieter aber nicht ausgeübtes Kündigungsrecht erlischt mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses. Allerdings sind einige Ausnahmen angebracht.

Kündigungsrecht bleibt ausnahmsweise bestehen

So bleibt das Kündigungsrecht ausnahmsweise bestehen, wenn es aus einer Vertragsverletzung abgeleitet wird, die sich unmittelbar auf die Mietsache auswirkt, wie z. B. Sachbeschädigungen oder Störungen des Hausfriedens. Ein Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzugs bleibt bestehen, wenn der Mieter seine Mietansprüche an den Hauptvermieter abgetreten hat oder wenn die Mietrückstände teils in die Zeit vor, teils in die Zeit nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses fallen.

Hiervon sind jene Fälle zu unterscheiden, in denen der Mieter bereits wirksam gekündigt hatte. Hier tritt der Vermieter in das Abwicklungsverhältnis ein, mit der Folge, dass er die Räume vom Dritten herausverlangen kann. Eine Ausnahme gilt für solche Kündigungstatbestände, die ein über den Kündigungsausspruch hinaus fortdauerndes Erlangungsinteresse voraussetzen, insbesondere für den Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. In einem solchen Fall wird eine Kündigung, die mit einem eigenen Bedarf begründet ist, im Ergebnis wirkungslos, weil die Weiterverfolgung des Räumungsanspruchs durch den Mieter oder den Vermieter rechtsmissbräuchlich ist.

Gleiches gilt für eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, die mit wirtschaftlichen Interessen des Vermieters an einer anderweitigen Verwertung des Mietobjekts begründet wird; dies gilt auch dann, wenn zwischen dem Mieter und dem Vermieter eine weitgehende Personenidentität besteht. Etwas anderes kommt in Betracht, wenn der Mieter einen objektbezogenen Kündigungsgrund geltend gemacht hat (Abriss, Sanierung), den d...