Indexmiete / 2 Wirkungsweise der Klausel

Gemäß § 557b Abs. 2 BGB muss die Miete jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bleiben, bevor eine neue Anpassung aufgrund gestiegener Preise erfolgen darf. Die Jahresfrist bezieht sich nur auf die nächste Indexerhöhung. Sie bedeutet keine Sperrfrist für alle zulässigen Mieterhöhungen. Sie beginnt mit dem Mietbeginn oder dem Zeitpunkt, zu dem die letzte Mieterhöhung eingetreten ist. Die Frist muss im Zeitpunkt der Fälligkeit der Mietänderung^[1] abgelaufen sein. Die Änderungserklärung kann dem anderen Teil also bereits vor Ablauf der Jahresfrist zugehen.^[2] Die Formulierung in § 557b Abs. 2 BGB unterscheidet sich insofern von der Jahressperrfrist der "normalen" Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Fall ist eher vergleichbar mit der Jahresfrist der Staffelmiete in § 557a Abs. 2 Satz 1 BGB. Auch dort treten die einzelnen vereinbarten Mieterhöhungsstaffeln genau nach 1 Jahr in Kraft. Der Unterschied bei der Indexmiete besteht darin, dass bei ihr die Staffeln betragsmäßig noch nicht feststehen.

Praxis-Beispiel

Berechnung

Mietvertragsbeginn: 1.1.2022

Zustellung der Indexmieterhöhung: 27.11.2022

Fälligkeit der neuen Miete: 1.1.2023

Hinweis

Kein Automatismus

Die Mieterhöhung tritt nicht automatisch ein, sondern muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden.^[3] Es handelt sich um keine Fälligkeitsregelung, sondern um eine Anspruchsvoraussetzung.

Der Gesetzgeber hat diese Lösung in Abkehr von den bei der Gewerbemiete üblichen Klauseln mit Rücksicht auf den weniger geschäftserfahrenen Wohnraummieter bewusst gewählt^[4]; diesem soll die Kontrolle der Indexentwicklung erspart bleiben.

Die "Änderung der Miete ... (muss) durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem...