Mietminderung – Begriff, Höhe und Ausschluss / 2.3.2 Minderung in unterschiedlicher Höhe

Nach dem Mietvertrag schuldet der Mieter eine monatliche Grundmiete von 500 EUR und monatliche Betriebskostenvorauszahlungen von 100 EUR. Die Miete ist wegen eines Mangels im Juli und August um 10 % und im November und Dezember um 20 % gemindert. Die Betriebskostenabrechnung schließt mit einem Nachzahlungsbetrag von 600 EUR. Für die infolge des Mangels geschuldete Miete gilt folgende Rechnung:

Praxis-Beispiel

BK-Abrechnung mit unterschiedlichen Minderungsbeträgen

(1) vereinbarte Jahresgesamtmiete:
Grundmiete (12 x 500 EUR)		6.000 EUR
Betriebskostenvorauszahlungen (12 x 100 EUR)		1.200 EUR
Betriebskostennachzahlung nach ­tatsächlichem Abrechnungsergebnis		600 EUR
Gesamtmiete ohne Minderung		7.800 EUR
(2) unterschiedlich geschuldete Monatsmieten:
Januar bis Juni und September/Oktober:	7.800 EUR : 12	= 650 EUR
Juli/August:   7.800 EUR abzgl. 10 % = 7.020 : 12		= 585 EUR
November/Dezember:
7.800 EUR abzgl. 20 % = 6.240 : 12		= 520 EUR
(3) geschuldete Jahresmiete:		7.410 EUR
(4) Gezahlte Mieten unter Berücksichtigung einer vorläufigen Minderung von 10 % im Juli und August und einer Minderung von 20 % im November und Dezember
Januar		600 EUR
Februar		600 EUR
März		600 EUR
April		600 EUR
Mai		600 EUR
Juni		600 EUR
Juli		540 EUR
August		540 EUR
September		600 EUR
Oktober		600 EUR
November		480 EUR
Dezember		480 EUR
		= 6.840 EUR
tatsächlich zu bezahlen:		570 EUR

Rechtliche Bewertung

Der Mieter schuldet nicht den in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Betrag von 600 EUR, sondern lediglich 570 EUR. In der Betriebskostenabrechnung ist nicht der Betrag von 570 EUR, sondern der Betrag von 600 EUR auszuweisen. Auch hier spielt es keine Rolle, ob der Vermieter die Zahlungen des Mieters auf die Grundmiete oder auf die Betriebskostenvorauszahlungen verrechnet.