Die Rechtsfolgen der Unwirksamkeit von Formularklauseln regelt § 306 BGB.
§ 306 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Vertrag trotz Unwirksamkeit einzelner Klauseln grundsätzlich wirksam bleibt, das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien also weiterbesteht. Der ganze Vertrag wäre ausnahmsweise nach § 306 Abs. 3 BGB nur dann unwirksam, wenn das Festhalten an ihm eine unzumutbare Härte für einen Vertragspartner darstellen würde. Dies wird jedoch im Mietrecht von der Rechtsprechung im Hinblick auf die Konsequenzen (Räumung der Wohnung) regelmäßig abgelehnt.
Nach § 306 Abs. 2 BGB tritt anstelle der unwirksamen Formularvereinbarung die gesetzliche Regelung. Dies erfolgt ohne Zutun der Parteien, sodass ein Durchstreichen der entsprechenden Bestimmungen nicht erforderlich ist.
Wirksam ist daher folgende Klausel:
"Wenn und soweit eine der Bestimmungen dieses Vertrags gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt, tritt an ihre Stelle die entsprechende gesetzliche Regelung."[1]
Wird z. B. eine Formularklausel, die den Mieter abweichend von § 535 Abs. 1 BGB zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, für unwirksam erklärt (z. B. weil die darin bestimmten Fristen zu kurz sind), tritt an deren Stelle die für den Vermieter ungünstige gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter zur Erhaltung der Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand verpflichtet ist und der Mieter daher keinerlei Schönheitsreparaturen durchführen muss.
Der Verwender einer Formularklausel (i. d. R. der Vermieter) kann sich nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen, z. B. um die Wirksamkeit einer anderen Formularklausel aufrechtzuerhalten.[2]
Zusammentreffen von wirksamer und unwirksamer Klausel
Der Mietvertrag enthält neben einer – grundsätzlich wirksamen – Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen eine – bereits in sich unwirksame – Klausel über eine Endrenovierungsverpflichtung des Mieters. Diese "zerstört" nach Auffassung der Rechtsprechung auch die an sich wirksame Klausel über die laufenden Schönheitsreparaturen. Der Vermieter kann sich nun nicht auf die Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel berufen, um die Wirksamkeit der anderen Klausel aufrechtzuerhalten.[3]
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