Fachbeiträge & Kommentare zu Grunderwerbsteuer

Rz. 50 [Autor/Stand] § 154 Abs. 3 BewG wurde korrespondierend mit den Änderungen der §§ 151 Abs. 2 Nr. 2 und 155 Satz 2 BewG, durch das ErbStRG 2009 kodifiziert (s. Rz. 1). Die genannten Normen gelten für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2008 (§ 205 Abs. 1 BewG). Der Gesetzesbegründung zufolge soll es sich jedoch um lediglich klarstellende Korrekturen handeln. Folgerichtig...mehr

mehr

Leitsatz Gehört zum Vermögen einer Kapitalgesellschaft ein inländisches Grundstück und ändert sich innerhalb von 10 Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar dergestalt, dass mindestens 90 % der Anteile der Gesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen, gilt dies nach § 1 Abs. 2b Satz 1 GrEStG als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine neue Kap...mehr

Rz. 62 Der Betriebspachtvertrag erfüllt nicht die Anforderungen der steuerlichen Organschaft, weshalb er aus steuerlichen Gesichtspunkten für die Praxis wenig interessant erscheint. Allerdings können an anderer Stelle Steuerersparnisse durch die Zusammenfassung der unternehmerischen Tätigkeit von zwei bislang selbstständigen Gesellschaften auftreten, ohne dass tatsächlich ei...mehr

Rz. 1 Regelmäßig stehen bei der Gestaltung bzw. Abwicklung der Vermögensnachfolge (auch nach einem Erbfall) ertragsteuerliche und erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Aspekte im Vordergrund. Nichtsdestotrotz kann auch die Grunderwerbsteuer eine Rolle spielen. Denn nicht selten bildet Grundbesitz (oder auch Beteiligungen an Grundbesitz haltenden Gesellschaften) einen – zum Te...mehr

I. Schenkung unter Auflage Rz. 120 Grundsätzlich sind der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer unterliegende Grundstückserwerbe nach § 3 Nr. 2 GrEStG steuerfrei. Dies gilt gemäß § 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG jedoch nicht hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind (vgl. oben Rdn 56 f.). Beispiel Vater V ist Eigentümer zweier Grundstücke. Diese sind j...mehr

A. Allgemeines I. Grunderwerbsteuer als Aspekt der Vermögensnachfolge Rz. 1 Regelmäßig stehen bei der Gestaltung bzw. Abwicklung der Vermögensnachfolge (auch nach einem Erbfall) ertragsteuerliche und erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Aspekte im Vordergrund. Nichtsdestotrotz kann auch die Grunderwerbsteuer eine Rolle spielen. Denn nicht selten bildet Grundbesitz (oder auch B...mehr

I. Grunderwerbsteuer als Aspekt der Vermögensnachfolge Rz. 1 Regelmäßig stehen bei der Gestaltung bzw. Abwicklung der Vermögensnachfolge (auch nach einem Erbfall) ertragsteuerliche und erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Aspekte im Vordergrund. Nichtsdestotrotz kann auch die Grunderwerbsteuer eine Rolle spielen. Denn nicht selten bildet Grundbesitz (oder auch Beteiligungen a...mehr

Rz. 126 Die Ausnahmen von der Besteuerung nach § 3 GrEStG (insbesondere § 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG) sind auch auf Fälle der Anteilsvereinigung (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG)[196] sowie in Anwachsungsfällen anwendbar.[197] Dies gilt beispielsweise auch für folgenden Fall: Beispiel An der AB-GbR sind die Brüder A und B zu jeweils ½ beteiligt. Die GbR hält seit mehr als fünf Jahren e...mehr

Rz. 123 Auch Vermächtnisse unterliegen als Erwerbe von Todes wegen nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG der Erbschaftsbesteuerung. Für Vermächtnis-Erwerbe gilt daher die Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 3 Nr. 2 GrEStG.[190] Im Unterschied zu lebzeitigen Schenkungen enthält das Gesetz für Erwerbe von Todes wegen jedoch keinerlei Einschränkungen der Steuerfreiheit im Hinblick auf etw...mehr

Rz. 108 Grundsätzlich definiert § 8 Abs. 1 GrEStG den Wert der für die Veräußerung des Grundstücks vereinbarten Gegenleistung als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Der Begriff der Gegenleistung ist in § 9 GrEStG definiert und umfasst jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks in dem Zustand gewährt, in dem es zum Gegenstand des E...mehr

Rz. 48 Abgesehen von grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerben, bei denen der maßgebende Wert im Sinne von § 8 GrEStG einen Betrag von 2.500 EUR nicht übersteigt, bildet den – jedenfalls im Bereich der Vermögensnachfolge – wesentlichsten Befreiungstatbestand die Regelung des § 3 Nr. 2 GrEStG, der zufolge Grundstückserwerbe von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebende...mehr

Rz. 111 Nach § 11 Abs. 1 GrEStG beträgt der Steuersatz 3,5 vom Hundert. Allerdings haben die Länder nach Art. 105 Abs. 2a S. 2 GG die Befugnis zur Bestimmung des im jeweiligen Land anzuwendenden Steuersatzes, von der die Länder in weitem Umfang Gebrauch gemacht haben. Die ländereigenen Regelungen beschränken sich dabei aber jeweils auf solche steuerbaren Rechtsvorgänge, die ...mehr

I. Grundstücke i.S.v. § 2 GrEStG Rz. 6 Auch wenn § 1 GrEStG die grunderwerbsteuerlich relevanten Erwerbsvorgänge und Erwerbe definiert, soll vorab die Frage beantwortet werden, was überhaupt den Bezugspunkt dieser (ggf. steuerpflichtigen) Erwerbe bildet. Wie bereits der Name des Gesetzes verdeutlicht, geht es um den Erwerb von Grundstücken, und zwar gemäß § 2 Abs. 1 S. 1 GrES...mehr

Rz. 128 Mitunter erscheint es opportun, von der älteren Generation erworbenen Grundbesitz nicht Stück für Stück an einzelne Erwerber weiterzugeben, sondern stattdessen den Grundbesitz in einer Personengesellschaft zu bündeln, um anschließend mehrere Vermögensnachfolger an dieser Gesellschaft zu beteiligen. Beispiel 1 Vater V bringt im Jahr 2021 ein Grundstück in eine GmbH & C...mehr

Rz. 2 Gegenstand der Besteuerung im grunderwerbsteuerlichen Sinne ist ein Rechtsträgerwechsel,[1] also der "Erwerb" eines "Erwerbers".[2] Der (steuerpflichtige) Erwerb beruht jeweils auf einem im Grunderwerbsteuergesetz (dort § 1 GrEStG) definierten Erwerbsvorgang.[3] Am Erwerbsvorgang im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinne sind grundsätzlich mindestens zwei Parteien beteilig...mehr

Rz. 13 Keine Gleichstellung mit Grundstücken gilt nach § 2 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 GrEStG für grundstücksgleiche Rechte im Sinne des BGB (Ausnahme: das Erbbaurecht, § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). Sie unterliegen daher nicht der Grunderwerbsteuer.[22] Dies gilt insbesondere für das nach Landesrecht grundstücksgleiche Bergwerkseigentum (Art. 67 EGBWG), Rechte auf Abbau nicht bergrechtlic...mehr

Rz. 45 § 1 Abs. 3a GrEStG [80] fingert einen Erwerb i.S.v. § 1 Abs. 3 GrEStG auch für Rechtsvorgänge, aufgrund derer ein Rechtsträger unmittelbar oder mittelbar (oder teilweise unmittelbar und teilweise mittelbar) eine wirtschaftliche Beteiligung von wenigstens 90 % an einer inländischen Grundbesitz haltenden Gesellschaft erwirbt. Rz. 46 Hintergrund der Regelung sind so genann...mehr

Rz. 125 Grundsätzlich sind die Befreiungsvorschriften nach § 3 Nr. 2 bzw. Nr. 6 GrEStG auch auf Fälle der Anteilsübertragung anwendbar. Dies ermöglicht beispielsweise folgende Gestaltung: Beispiel 1 V ist alleiniger Gesellschafter der X-GmbH. Diese ist vermögensmäßig nicht beteiligte Komplementärin der grundstückshaltenden X-GmbH & Co. KG, deren mit 100 % am Vermögen beteilig...mehr

Rz. 24 Gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG liegt auch dann ein Grunderwerbsteuer begründender Erwerbsvorgang vor, wenn das Eigentum an einem Grundstück übergeht, ohne dass ein dies begründender Anspruch auf Übereignung auf rechtsgeschäftlicher Basis vorliegt und der Eigentumsübergang auch keiner Auflassung bedarf. Rz. 25 Hauptanwendungsfall dieser Norm im Bereich der Vermögensnachf...mehr

Rz. 26 Nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG gehört zu den Erwerbsvorgängen schließlich der Eigentumsübergang im Zwangsversteigerungsverfahren.mehr

Rz. 85 Gemäß § 3 Nr. 8 GrEStG kann auch im Rahmen der Abwicklung von Treuhandverhältnissen eine Grunderwerbsteuerbefreiung eingreifen. Die Vorschrift dürfte jedoch im Bereich der Vermögensnachfolge von untergeordneter Bedeutung sein.mehr

1. Steuerfreistellung Rz. 100 § 6 Abs. 1 und Abs. 2 GrEStG regelt – spiegelbildlich zu § 5 Abs. 1 und Abs. 2 GrEStG – den Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand auf einen (Abs. 2) oder mehrere Gesamthänder (Abs. 1). Die Begrifflichkeiten sowie das Funktionsprinzip entspricht dem zu § 5 GrEStG Dargestellten.[166] Rz. 101 Ein Sonderfall der Grundstücksübertragung von ei...mehr

1. Grundsätzliches – Veräußerer und Erwerber Rz. 14 Welche Erwerbsvorgänge zu steuerpflichtigen Erwerben im Sinne des GrEStG führen, regelt in erster Linie § 1 Abs. 1 und 2 GrEStG. In § 1 Abs. 1 GrEStG sind in den Nr. 1 bis 7 die einzelnen relevanten Erwerbsvorgänge detailliert dargestellt. Gemeinsam ist ihnen, dass regelmäßig das Eigentum an einem Grundstück (im Sinne von § ...mehr

1. Ersatztatbestand (nur) für Personengesellschaften, § 1 Abs. 2a GrEStG Rz. 27 § 1 Abs. 2a GrEStG beschäftigt sich mit gesellschaftsrechtlichen Vorgängen, die – jedenfalls nach der Vorstellung des Gesetzgebers – mit der sachenrechtlichen Verfügung über Grundbesitz wirtschaftlich vergleichbar sind. Konkret geht es hier um Änderungen im Gesellschafterbestand einer inländischen...mehr

I. Grundsätzliches Rz. 47 § 3 GrEStG regelt die allgemeinen Ausnahmen von der Besteuerung. Diese verhindern nicht, dass der Erwerb als solcher grundsätzlich steuerbar bleibt, sie haben lediglich eine Steuerbefreiung für den in Rede stehenden Erwerb zur Folge. Dabei ist jeder grunderwerbsteuerlich relevante Erwerb stets isoliert zu betrachten und daraufhin zu prüfen, ob bzw. w...mehr

1. Relevante Erwerbsvorgänge Rz. 48 Abgesehen von grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerben, bei denen der maßgebende Wert im Sinne von § 8 GrEStG einen Betrag von 2.500 EUR nicht übersteigt, bildet den – jedenfalls im Bereich der Vermögensnachfolge – wesentlichsten Befreiungstatbestand die Regelung des § 3 Nr. 2 GrEStG, der zufolge Grundstückserwerbe von Todes wegen und Grundstü...mehr

I. Grundsätzliches Rz. 86 Sonderregelungen enthält das GrEStG für Grundstücksübergänge zwischen Gesamthändern und der Gesamthand als solchen (und zwar in beiden Richtungen) sowie zwischen verschiedenen Gesamthandsgemeinschaften, an denen (vollständig oder teilweise) dieselben Personen beteiligt sind. Insoweit regelt § 5 GrEStG den Übergang von mehreren Miteigentümern (Abs. 1)...mehr

1. Steuerfreistellung Rz. 94 Beim Übergang eines Grundstücks von einem oder mehreren Miteigentümern auf eine Gesamthand wird die Steuer nicht erhoben, soweit der bzw. die Übertragenden am Vermögen der Gesamthand (wertmäßig) beteiligt sind. § 5 Abs. 2 GrEStG regelt insoweit den Übergang des Grundstückseigentums von einem Alleineigentümer auf eine Gesamthand. § 5 Abs. 1 beschäf...mehr

Rz. 7 Grundsätzlich richtet sich die Definition des Grundstücksbegriffs nach den Vorschriften des BGB.[9] Demzufolge ist auch der ideelle (unabgeteilte) Miteigentumsanteil als Grundstück anzusehen, soweit es um das Recht des Eigentümers an der Grundfläche und nicht um die Grundfläche selbst geht.[10] Rz. 8 Gemäß § 1 Abs. 1 bis 3 GrEStG sind Gegenstand der Grunderwerbsteuer nu...mehr

Rz. 120 Grundsätzlich sind der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer unterliegende Grundstückserwerbe nach § 3 Nr. 2 GrEStG steuerfrei. Dies gilt gemäß § 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG jedoch nicht hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind (vgl. oben Rdn 56 f.). Beispiel Vater V ist Eigentümer zweier Grundstücke. Diese sind jeweils mit einem Mehrfamil...mehr

Rz. 61 Einen weiteren Befreiungstatbestand regelt § 3 Nr. 3 GrEStG für Fälle der Erbauseinandersetzung, in denen ein zum Nachlass gehöriges Grundstück durch einen oder mehrere Miterben (von der Erbengemeinschaft) erworben wird. Rz. 62 Der Begriff des Miterben umfasst sowohl die Angehörigen der (ursprünglichen) Erbengemeinschaft als auch diejenigen, die aufgrund einer Ausschla...mehr

Rz. 76 Eine weitere allgemeine Ausnahme von der Besteuerung sieht § 3 Nr. 6 GrEStG für Erwerbe durch solche Personen vor, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind. Gleichgestellt sind Abkömmlinge, bei denen die Verwandtschaft durch ihre Adoption bürgerlich-rechtlich erloschen ist, sowie Stiefkinder (§ 3 Nr. 6 S. 2 GrEStG) und die Ehegatten bzw. Lebenspartner der...mehr

Rz. 105 Denkbare Steuerumgehungen werden durch § 6 Abs. 4 GrEStG vermieden. Die Vorschrift verhindert die Inanspruchnahme der Steuerbefreiungen der Absätze 1 bis 3, wenn innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb bzw. Hinzuerwerb einer Gesamthandsbeteiligung[170] Grundstücke von der Gesamthand auf einen der Gesamthänder übertragen werden. Die Vorschrift ist so formuliert, das...mehr

Rz. 33 § 1 Abs. 2b GrEStG wurde durch das GrEStÄndG 2021[57] als weiterer Ersatz- bzw. Ergänzungstatbestand in das Gesetz eingefügt und betrifft Änderungen im Gesellschafterbestand von grundbesitzenden Kapitalgesellschaften. Von ihrer Struktur her entspricht die Regelung (wie bereits der weitgehend identische Wortlaut deutlich macht) weitgehend § 1 Abs. 2a GrEStG.[58] Rz. 34 V...mehr

Rz. 100 § 6 Abs. 1 und Abs. 2 GrEStG regelt – spiegelbildlich zu § 5 Abs. 1 und Abs. 2 GrEStG – den Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand auf einen (Abs. 2) oder mehrere Gesamthänder (Abs. 1). Die Begrifflichkeiten sowie das Funktionsprinzip entspricht dem zu § 5 GrEStG Dargestellten.[166] Rz. 101 Ein Sonderfall der Grundstücksübertragung von einer Gesamthand auf ei...mehr

Rz. 97 § 5 Abs. 3 GrEStG regelt einen Ausschluss der Anwendbarkeit der Begünstigungen nach Abs. 1 und Abs. 2 für als missbräuchlich eingestufte Gestaltungen bzw. Sachverhaltsentwicklungen. Das Gesetz spricht insoweit von einer "Verminderung des Anteils des Veräußerers am Vermögen der Gesamthand" innerhalb von zehn Jahren nach dem – an sich begünstigten – Grundstücksumsatz. G...mehr

Rz. 14 Welche Erwerbsvorgänge zu steuerpflichtigen Erwerben im Sinne des GrEStG führen, regelt in erster Linie § 1 Abs. 1 und 2 GrEStG. In § 1 Abs. 1 GrEStG sind in den Nr. 1 bis 7 die einzelnen relevanten Erwerbsvorgänge detailliert dargestellt. Gemeinsam ist ihnen, dass regelmäßig das Eigentum an einem Grundstück (im Sinne von § 2 GrEStG) durch den Erwerber von einem ander...mehr

Rz. 23 Losgelöst von den schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäften definiert § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG auch die Auflassung (als sachenrechtlicher Vertrag) als steuerpflichtigen Erwerbsvorgang, dies allerdings nur für die Fälle, in denen der Auflassung kein den Anspruch auf Eigentumsübertragung begründendes (schuldrechtliches) Rechtsgeschäft vorausgegangen ist. Die Auflassung ...mehr

Rz. 47 § 3 GrEStG regelt die allgemeinen Ausnahmen von der Besteuerung. Diese verhindern nicht, dass der Erwerb als solcher grundsätzlich steuerbar bleibt, sie haben lediglich eine Steuerbefreiung für den in Rede stehenden Erwerb zur Folge. Dabei ist jeder grunderwerbsteuerlich relevante Erwerb stets isoliert zu betrachten und daraufhin zu prüfen, ob bzw. welcher Befreiungst...mehr

Rz. 94 Beim Übergang eines Grundstücks von einem oder mehreren Miteigentümern auf eine Gesamthand wird die Steuer nicht erhoben, soweit der bzw. die Übertragenden am Vermögen der Gesamthand (wertmäßig) beteiligt sind. § 5 Abs. 2 GrEStG regelt insoweit den Übergang des Grundstückseigentums von einem Alleineigentümer auf eine Gesamthand. § 5 Abs. 1 beschäftigt sich mit der Gru...mehr

Rz. 11 Den Grundstücken in grunderwerbsteuerrechtlicher Hinsicht gleichgestellt ist nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG das Erbbaurecht sowie auch das Untererbbaurecht.[20] Das Erbbaurecht umfasst nicht nur die Berechtigung, das Grundstück während der Erbbauzeit zu nutzen sondern auch ein auf dem Erbbaugrundstück errichtetes Bauwerk (§ 95 Abs. 1 S. 2 BGB), das nach § 12 Abs. 1 S. 1...mehr

Rz. 6 Auch wenn § 1 GrEStG die grunderwerbsteuerlich relevanten Erwerbsvorgänge und Erwerbe definiert, soll vorab die Frage beantwortet werden, was überhaupt den Bezugspunkt dieser (ggf. steuerpflichtigen) Erwerbe bildet. Wie bereits der Name des Gesetzes verdeutlicht, geht es um den Erwerb von Grundstücken, und zwar gemäß § 2 Abs. 1 S. 1 GrEStG vor allem Grundstücken im Sin...mehr

Rz. 44 § 1 Abs. 3 GrEStG regelt (soweit nicht bereits eine Steuerbarkeit nach Abs. 2a bzw. 2b besteht)[76] die Grunderwerbsteuerpflicht schuldrechtlicher Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf solche Anteilsübertragungen begründen, die zu einer unmittelbaren oder mittelbaren Vereinigung von wenigstens 90 % der Anteile an der betroffenen Gesellschaft in der Hand eines bzw. in ...mehr

Rz. 81 Schließlich enthält § 3 Nr. 7 GrEStG eine Befreiungsvorschrift für den Erwerb zum Gesamtgut gehöriger Grundstücke durch Teilnehmer an einer fortgesetzten Gütergemeinschaft, wenn diese Erwerbe zur Teilung des Gesamtguts erfolgen. Nach § 3 Nr. 7 S. 2 GrEStG stehen auch hier Ehegatten bzw. Lebenspartner den Teilnehmern an der fortgesetzten Gütergemeinschaft gleich. Rz. 8...mehr

Rz. 27 § 1 Abs. 2a GrEStG beschäftigt sich mit gesellschaftsrechtlichen Vorgängen, die – jedenfalls nach der Vorstellung des Gesetzgebers – mit der sachenrechtlichen Verfügung über Grundbesitz wirtschaftlich vergleichbar sind. Konkret geht es hier um Änderungen im Gesellschafterbestand einer inländischen Grundbesitz haltenden Personengesellschaft. Ein (Ersatz-) Erwerbstatbes...mehr

Rz. 38 Während § 1 Abs. 2a GrEStG eine Sonderregelung nur für Personengesellschaften darstellt, betrifft § 1 Abs. 3 GrEStG alle Gesellschaften, unabhängig von der Rechtsform. Hier geht es allerdings nicht lediglich um Anteilsübertragungen sondern um die Vereinigung (unmittelbar oder mittelbar) von mindestens 90 % der Anteile der Gesellschaft in der Hand eines Erwerbers. Vora...mehr

Rz. 86 Sonderregelungen enthält das GrEStG für Grundstücksübergänge zwischen Gesamthändern und der Gesamthand als solchen (und zwar in beiden Richtungen) sowie zwischen verschiedenen Gesamthandsgemeinschaften, an denen (vollständig oder teilweise) dieselben Personen beteiligt sind. Insoweit regelt § 5 GrEStG den Übergang von mehreren Miteigentümern (Abs. 1) oder von einem Al...mehr

Rz. 16 Gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG bildet bereits das Zustandekommen des einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründenden Verpflichtungsgeschäfts einen Erwerbstatbestand. Auf diese Weise wird die Besteuerung auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorverlagert und damit – in zeitlicher Hinsicht – von der Erfüllung des schuldrechtlichen Geschäfts (zivilrechtlic...mehr

Rz. 71 Einen weiteren Befreiungstatbestand regelt § 3 Nr. 4 GrEStG, der den Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder den Lebenspartner des Veräußerers von der Besteuerung ausnimmt.[120] Voraussetzung für die Anwendbarkeit ist, dass die Ehe bzw. Lebenspartnerschaft zum Zeitpunkt der Grundstücksübertragung wirksam besteht.[121] Grundstücksübertragungen zwischen Verlobten sin...mehr