Feststellung von Besteuerungsgrundlagen nach § 17 GrEStG / 3.2 Aufteilungsmaßstab

Ist eine Gesamtgegenleistung^[2] bei einer gesonderten Feststellung aufzuteilen, ist als Aufteilungsmaßstab grundsätzlich der gemeine Wert^[3] oder der Teilwert^[4] maßgebend. Wenn diese Werte jedoch nur mit unverhältnismäßigen Aufwand zu ermitteln sind, kann aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung auf das Verhältnis der vorhandenen Grundbesitzwerte oder der Einheitswerte zueinander zurückgegriffen werden, wenn offensichtlich ist, dass sich hieraus keine gravierenden Wertverschiebungen bei den festzustellenden Besteuerungsgrundlagen ergeben. Hiervon kann bei Einheitswerten nur ausgegangen werden, wenn der betroffene Grundbesitz ausschließlich in den neuen Bundesländern oder ausschließlich in den alten Bundesländern belegen ist.

Hinweis

Ggf. Zeitnahe Feststellung unter Vorbehalt der Nachprüfung

In anderen Fällen ist die Feststellung der Besteuerungsgrundlagen zeitnah unter dem Vorbehalt der Nachprüfung^[5] mit den zur Verfügung stehenden Werten durchzuführen und später nach dem allgemeinen Aufteilungsmaßstab zu korrigieren, wenn sich ein anderer Aufteilungsmaßstab ergibt.

Wichtig

Gleichzeitige Übertragung von Grundbesitz und anderen Gegenständen

Wird Grundbesitz mit anderen Gegenständen übertragen, die nicht der Besteuerung nach dem GrEStG unterliegen^[6], sind die Grundsätze zur Verwaltungsvereinfachung^[7] bei der Ermittlung der Gegenleistung nach § 9 GrEStG zu beachten. Sind die Vereinfachungsregelungen nicht anwendbar, ist die Aufteilung der Gesamtgegenleistung nach der sog. Boruttau'schen Formel vorzunehmen, wonach das Gesamtentgelt mit dem gemeinen Wert der Grundstücke zu vervielfachen und durch die Summe des gemeinen Werts der sonstigen Gegenstände und des gemeinen Werts des Grundstücks zu teilen ist.^[8]

[1] Vgl. die gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 1.3.2016, BStBl 2016 I S. 282 Tz. 3.

[2] Beim Erwerb mehrerer selbständiger Grundstücke in verschiedenen Finanzamtsbezirken in einer notariellen Urkunde erfolgt eine gesonderte Feststellung der Besteuerungsgrundlagen nur, wenn die Bemessungsgrundlage (ein einheitlicher Kaufpreis) auf die Grundstücke aufzuteilen ist. Werden z. B. in einem Vertrag von einem Veräußerer zu jeweils feststehenden Kaufpreisen zwei in unterschiedlichen Finanzamtsbezirken belegene Grundstücke verkauft, sind die Besteuerungsgrundlagen nicht gesondert festzustellen, weil kein Gesamtkaufpreis aufzuteilen ist, vgl. Saarland Ministerium für Finanzen und Europa, Merkblatt über die steuerlichen Beistandspflichten der Notare auf dem Gebiet der Grunderwerbsteuer, der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer und der Ertragsteuern v. 4.3.2009, B/5-2-1/09-S 2002, Teil B Grunderwerbsteuer Tz. 3.4; vgl. auch FG Nürnberg, Urteil v. 16.3.2004, IV 55/2003, EFG 2004 S. 1388. A. A. Wachter in: Behrens/Wachter (Hrsg.), GrEStG, Kommentar, 2018, § 17 GrEStG Rz. 59, wonach eine gesonderte Feststellung auch dann zu erfolgen hat, wenn in einem Vertrag für mehrere Grundstücke jeweils gesonderte Kaufpreise ausgewiesen sind.

[3] Vgl. § 9 BewG.

[4] Vgl. § 10 BewG.

[5] § 164 AO.

[6] Werden zusammen mit einem Grundstück weitere Gegenstände (körperliche Gegenstände oder Rechte – hier: Einbauküche, Markisen) gegen Entgelt veräußert, die nicht unter den Grundstücksbegriff des § 2 GrEStG fallen, ist der Aufwand für diesen Erwerb regelmäßig nicht zur Gegenleistung zu rechnen, weil insoweit keine Gegenleistung für den Erwerb eines Grundstücks vorliegt, vgl. FG Köln, Urteil v. 8.11.2017, 5 K 2938/16.

[7] Vgl. Finanzministerium Niedersachsen, Erlass v. 14.1.2020, S 4521-56-351.

[8] BFH, Beschluss v. 3.6.2020, II B 54/19, BStBl 2020 II S. 586.