Grundstück im Betriebsvermö... / 4.2 Bewertung in der Steuerbilanz

Die Bewertung des Grund und Bodens erfolgt steuerlich ebenfalls grundsätzlich und maximal mit seinen Anschaffungs- und Herstellungskosten. Der wahlweise Ansatz eines niedrigeren Teilwerts erfordert – unabhängig von der Einstufung als Anlage- oder Umlaufvermögen – das Vorliegen einer voraussichtlich dauernden Wertminderung.

Gebäude und Außenanlagen unterliegen der Abnutzung. Die Bewertung erfolgt bei Zugehörigkeit zum Anlagevermögen mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich der Absetzungen für Abnutzung, eventueller erhöhte Absetzungen, Sonderabschreibungen, Abzüge nach § 6b EStG und ähnlicher Abzüge. Der wahlweise Ansatz eines niedrigeren Teilwerts ist steuerlich nur im Fall einer voraussichtlich dauernden Wertminderung zulässig. Zählt ein Gebäude oder seine Außenanlagen z. B. bei einem gewerblichen Grundstückshändler zum Umlaufvermögen, erfolgt die Bewertung grundsätzlich mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten. Im Fall einer voraussichtlich dauernden Wertminderung kann der niedrigere Teilwert wahlweise angesetzt werden. Abschreibungen für Abnutzung oder Sonderabschreibungen können bei Zugehörigkeit zum Umlaufvermögen nicht beansprucht werden.

Da bei einem bebauten Grundstück im Anlagevermögen nur für das Gebäude (und die Außenanlagen) Abschreibungen möglich sind, muss der einheitliche Kaufpreis aufgeteilt werden. Im betrieblichen Bereich sind die Anschaffungskosten des Grundstücks deshalb regelmäßig nach dem Verhältnis der Teilwerte auf den Grund und Boden, das Gebäude und die Außenanlagen aufzuteilen. Dies entspricht i. d. R. dem Verhältnis der Verkehrswerte. Zu den Anschaffungskosten gehören auch Nebenkosten der Anschaffung, wenn sie ebenfalls der Eigentumserlangung dienen. Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision sind als Anschaffungsnebenkosten in die Kaufpreisaufteilung einzubeziehen. Preisnachlässe und Investitionszuschüsse mindern die Anschaffungskosten. Bauplanungskosten sind als Herstellungskosten des Gebäudes zu aktivieren, auch wenn am Bilanzstichtag mit den Bauarbeiten noch nicht begonnen worden ist. Vergebliche Planungskosten können Herstellungskosten eines anderen Gebäudes sein oder sind als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben berücksichtigungsfähig.[1] Beiträge zur erstmaligen Errichtung von Entsorgungs-, Versorgungs- und Erschließungsanlagen sind als zusätzliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens zu aktivieren.[2]

 
Praxis-Tipp

Wahlrecht bei der Behandlung von Zuschüssen

Werden Grundstücke mit Zuschüssen aus öffentlichen oder privaten Mitteln angeschafft oder hergestellt, hat der Steuerpflichtige nach Auffassung der Finanzverwaltung ein Wahlrecht: Er kann die Zuschüsse als Betriebseinnahmen ansetzen. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden dadurch nicht berührt. Er kann aber auch die Zuschüsse erfolgsneutral behandeln, was zu einer Minderung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (um die Zuschüsse) führt. Voraussetzung für die erfolgsneutrale Behandlung der Zuschüsse ist, dass in der handelsrechtlichen Jahresbilanz entsprechend verfahren wird. Investitionszulagen sind keine Zuschüsse in diesem Sinne.

Abbruchkosten für auf dem gekauften Gelände stehende Altgebäude sowie Abstandszahlungen an dinglich Nutzungsberechtigte (wie Nießbraucher) können zu den Anschaffungskosten des Gebäudes gehören. Als nachträgliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens sind Beiträge zur Finanzierung erstmaliger Anlagen (Anlieger- und Erschließungsbeiträge) zu erfassen, wenn durch die Baumaßnahmen, für die die Beiträge geleistet worden sind, eine Werterhöhung des Grund und Bodens eintritt, die unabhängig von der Bebauung des Grundstücks und dem Bestand eines auf dem Grundstück errichteten Gebäudes ist und die Beiträge in einem Sachbezug zum Gebäude stehen. Werden hingegen Erschließungsanlagen ersetzt oder modernisiert, führen Erschließungsbeiträge zu Erhaltungsaufwendungen, es sei denn, das Grundstück wird hierdurch ausnahmsweise in seiner Substanz oder in seinem Wesen verändert.

Wird auf einem Hanggrundstück im Anschluss an ein Betriebsgebäude eine Lagerhalle errichtet, können die Kosten der Hangabtragung zu den Herstellungskosten des Neubaus gehören. Nach Auffassung der Finanzverwaltung gehören die beim Bau eines Gebäudes regelmäßig anfallenden Erdarbeiten (Abtragung, Lagerung, Einplanierung bzw. Abtransport des Mutterbodens, der Aushub des Bodens für die Baugrube, seine Lagerung und ggf. sein Abtransport) grundsätzlich zu den Herstellungskosten des Gebäudes und der Außenanlage und können deshalb abgeschrieben werden.

Auch für Bodenschätze im Grund und Boden kommen Absetzungen für Substanzverringerung in Betracht.

[1] Mutscher, in Frotscher/Geurts, EStG, § 6 EStG Rz. 288; Weber-Grellet, in Schmidt, EStG, 2017, § 5, Rz. 270, Gebäude“.
[2] Mutscher, in Frotscher/Geurts, EStG, § 6 EStG Rz. 148; Weber-Grellet, in Schmidt, EStG, 2017, § 5, Rz. 270, Grund und Boden“.

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