Die Bewertung des Grund und Bodens erfolgt steuerlich ebenfalls grundsätzlich und maximal mit seinen Anschaffungs- und Herstellungskosten. Der wahlweise Ansatz eines niedrigeren Teilwerts erfordert – unabhängig von der Einstufung als Anlage- oder Umlaufvermögen – das Vorliegen einer voraussichtlich dauernden Wertminderung. Im Gegensatz zum Grund und Boden unterliegen Gebäude und Außenanlagen der Abnutzung. Die Bewertung erfolgt bei Zugehörigkeit zum Anlagevermögen mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich der Absetzungen für Abnutzung, eventueller erhöhte Absetzungen, Sonderabschreibungen, Abzüge nach § 6b EStG und ähnlicher Abzüge.

Der wahlweise Ansatz eines niedrigeren Teilwerts ist steuerlich nach dem sog. eingeschränkten Niederstwertprinzip nur im Fall einer voraussichtlich dauernden Wertminderung zulässig.

Zählt ein Gebäude oder seine Außenanlagen z. B. bei einem gewerblichen Grundstückshändler zum Umlaufvermögen, erfolgt die Bewertung grundsätzlich mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten. Im Fall einer voraussichtlich dauernden Wertminderung kann der niedrigere Teilwert wahlweise angesetzt werden. Abschreibungen für Abnutzung oder Sonderabschreibungen können bei Zugehörigkeit zum Umlaufvermögen nicht beansprucht werden.

Die Ausübung des Wahlrechts zum Ansatz des niedrigeren Teilwertes des Anlage- und Umlaufvermögens im Fall einer voraussichtlich dauernden Wertminderung kann steuerrechtlich inzwischen völlig unabhängig von der handelsrechtlichen Bilanzierung ausgeübt werden. Auch der Ansatz von Zwischenwerten ist zulässig.[1]

Da bei einem bebauten Grundstück im Anlagevermögen nur für das Gebäude und die Außenanlagen Abschreibungen möglich sind, muss der einheitliche Kaufpreis für das gesamte Grundstück incl. Gebäude und Außenanlagen aufgeteilt werden. Im betrieblichen Bereich sind die Anschaffungskosten des Grundstücks deshalb regelmäßig nach dem Verhältnis der Teilwerte auf den Grund und Boden, das Gebäude und die Außenanlagen aufzuteilen. Dies entspricht i.  d.  R. dem Verhältnis der Verkehrswerte. Zu den Anschaffungskosten gehören auch Nebenkosten der Anschaffung, wenn sie ebenfalls der Eigentumserlangung dienen. Die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision sind als Anschaffungsnebenkosten in die Kaufpreisaufteilung einzubeziehen. Preisnachlässe und Investitionszuschüsse mindern die Anschaffungskosten. Bauplanungskosten sind als Herstellungskosten des Gebäudes zu aktivieren, auch wenn am Bilanzstichtag mit den Bauarbeiten noch nicht begonnen worden ist. Vergebliche Planungskosten können als Herstellungskosten eines anderen Gebäudes zu beurteilen oder als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben berücksichtigungsfähig sein.[2] Beiträge zur erstmaligen Errichtung von Entsorgungs-, Versorgungs- und Erschließungsanlagen sind als zusätzliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens zu aktivieren, sog. Ergänzungsbeiträge sind sofort abziehbar.[3]

 
Praxis-Tipp

Wahlrecht bei der Behandlung von Zuschüssen

Werden Grundstücke mit Zuschüssen aus öffentlichen oder privaten Mitteln angeschafft oder hergestellt, hat der Steuerpflichtige für Betriebsvermögen nach Auffassung der Finanzverwaltung gemäß ein Wahlrecht: Er kann die Zuschüsse als Betriebseinnahmen ansetzen. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden dadurch nicht berührt. Alternativ kann er aber auch die Zuschüsse erfolgsneutral behandeln, was zu einer Minderung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (um die erhaltenen Zuschüsse) führt. Ein ausgeübtes Wahlrecht kann nicht rückgängig gemacht werden. Eine unterschiedliche Wahlrechtsausübung in der Handelsbilanz und der Steuerbilanz ist zulässig.[4] Zu beachten ist, dass Investitionszulagen keine Zuschüsse in diesem Sinne sind.

Abbruchkosten für auf dem erworbenen Gelände stehende Altgebäude ebenso wie Abstandszahlungen an dinglich Nutzungsberechtigte (wie Nießbraucher) können zu den Anschaffungskosten des Gebäudes gehören.

Als nachträgliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens können Beiträge zur Finanzierung erstmaliger Anlagen (wie Anlieger- und Erschließungsbeiträge) zu erfassen sein, wenn durch die Baumaßnahmen, für die die Beiträge geleistet worden sind, eine Werterhöhung des Grund und Bodens eintritt, die unabhängig von der Bebauung des Grundstücks und dem Bestand eines auf dem Grundstück errichteten Gebäudes ist und wenn die Beiträge in einem Sachbezug zum Gebäude stehen. Werden hingegen Erschließungsanlagen ersetzt oder modernisiert, führen Erschließungsbeiträge regelmäßig zu Erhaltungsaufwendungen, es sei denn, das Grundstück wird durch die Maßnahmen ausnahmsweise in seiner Substanz oder in seinem Wesen verändert.

Wird auf einem Hanggrundstück angrenzend an ein Betriebsgebäude eine Lagerhalle errichtet, können die Kosten der Hangabtragung zu den Herstellungskosten des Neubaus gehören. Nach Auffassung der Finanzverwaltung gehören die beim Bau eines Gebäudes regelmäßig anfallenden Erdarbeiten (Abtragung, Lagerung, Einplanierung bz...

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