Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Rn 3 Der wohl überwiegende Bereich der selbstständigen Beweisverfahren im Zivilprozess ist der der Vermeidung bzw Vorbereitung eines Bauprozesses, zB während des Bauens die Prüfung behaupteter Mängel an Vorgewerken oder nach Kündigung die Feststellung eines bestimmten Bautenstandes einschl der Qualität. Ein Mängelbeseitigungsverlangen genügt den Anforderungen, wenn der Auftr...mehr

3.1.1 Überblick Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder subsidiär – nämlich dann, wenn, der Vorsitzende nicht handelt oder nicht handeln kann – sein Vertreter gem. § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung einberufen. Der Verwaltungsbeirat als solcher besitzt hingegen kein Einberufu...mehr

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder subsidiär – nämlich dann, wenn, der Vorsitzende nicht handelt oder nicht handeln kann – sein Vertreter gem. § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung einberufen. Der Verwaltungsbeirat als solcher besitzt hingegen kein Einberufungsrecht. Eine P...mehr

Ein Verwalter weigert sich pflichtwidrig, wenn er einem ihm bekannten Einberufungsverlangen i. S. v. § 24 Abs. 2 Fall 2 WEG nicht nachkommt.[1] Ferner dann, wenn sein Ermessen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, auf null reduziert war, weil die Interessen der Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Einberufung erforderten, der Verwalter aber...mehr

3.1.2.1 Überblick Ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats dazu aufgerufen, die Versammlung einzuberufen, ist eine ganze Reihe von Fragen zu bedenken. Er sollte zunächst überlegen, welche Gegenstände auf der Versammlung besprochen werden sollen. Diesen Gegenständen muss er einen "Namen" geben. In der Regel reicht eine Kurzbezeichnung. Im Anschluss oder parallel ist zu kläre...mehr

Ein Verwalter fehlt aus rechtlichen Gründen, wenn keiner bestellt wurde, die Amtszeit des ordentlich Bestellten abgelaufen ist[1], der alte Verwalter seine Bestellung aufgibt und sein Amt also niederlegt, der alte Verwalter wegen Todes, Abberufung oder einer auflösenden Bedingung seine Eigenschaft als Verwalter rechtlich verloren hat oder wenn der alte Verwalter geschäftsunfähig ...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen nicht physisch zusammenkommen. § 29 WEG spricht – anders als § 23 WEG für die Eigentümerversammlung – nicht von einer "Versammlung" der Verwaltungsbeiräte, die zwingend als Präsenzversammlung durchgeführt werden muss. Es obliegt deshalb den Verwaltungsbeiräten über die Form ihrer Zusammenkunft zu entscheiden; sie können sich insbesondere zu eine...mehr

Ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats dazu aufgerufen, die Versammlung einzuberufen, ist eine ganze Reihe von Fragen zu bedenken. Er sollte zunächst überlegen, welche Gegenstände auf der Versammlung besprochen werden sollen. Diesen Gegenständen muss er einen "Namen" geben. In der Regel reicht eine Kurzbezeichnung. Im Anschluss oder parallel ist zu klären, an welchem Ort...mehr

In der Versammlung ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats – bestimmen die Wohnungseigentümer keine andere Person – als Ladender der "geborene" Versammlungsleiter. Als solcher eröffnet er die Versammlung, kann sie, sind nicht alle Tagesordnungspunkte "abgearbeitet", vertagen (= Tag und Ort bestimmen, an dem die Versammlung fortgesetzt wird) und sie auch unterbrechen. Hinw...mehr

Das Wohnungseigentumsgericht kann einen Verwaltungsbeirat abberufen. Voraussetzung ist – es sei denn, dies wäre Förmelei –, dass ein Wohnungseigentümer zunächst auf einer Eigentümerversammlung beantragt, das Mitglied abzuberufen. Hat dieser Antrag keinen Erfolg, kann nach §§ 18 Abs. 2, 44 Abs. 1 Satz 2 WEG im Wege der Beschlussersetzungsklage auf eine Abberufung geklagt werd...mehr

Die Wohnungseigentümer können – vergleichbar § 101 Abs. 3 Satz 2 AktG – Ersatzmitglieder für den Verwaltungsbeirat wählen, indem sie ihren entsprechenden Wahlbeschluss unter die aufschiebende Bedingung stellen, dass ein (bestimmter) Verwaltungsbeirat wegfällt. Musterbeschluss: Bestellung von Ersatzmitgliedern TOP XX Bestellung von Ersatzmitgliedern des Verwaltungsbeirats Schei...mehr

Ohne Erfolg! Es fehle an einem ersatzfähigen Schaden. Ein Schaden sei durch einen Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen Vermögenslage zu ermitteln, die ohne jenes Ereignis eingetreten wäre. Dies erfordere einen Gesamtvermögensvergleich, der alle von dem haftungsbegründenden Ereignis betroffenen finanziellen Posi...mehr

Gegenstand aller Verwalterentgelt-Studien war die Frage, was die Basisvergütung der Verwaltungsunternehmen üblicherweise nicht abdeckt. Gerade der Vergleich zwischen den Ausgaben von 2023 und 2025 kann hilfreiche Erkenntnisse hervorbringen. Der Fokus auf neue Vertragsabschlüsse im Jahr 2025 erlaubt bei Gegenüberstellung mit den Vereinbarungen in bestehenden Vertragsverhältni...mehr

Das zuvor geschilderte allgemeine Berechnungsbeispiel basiert auf dem Materialverbrauch, weil dieser bei der industriellen Produktion im Vordergrund steht. Ergänzende Leistungen des Personals wurden durch Zuschläge, die sich meist aus Durchschnittswerten der Vergangenheit ergaben, einbezogen. Genau umgekehrt ist aus Sicht des Immobilienverwalters vorzugehen, da er eine Diens...mehr

Die einzelnen Leistungsangebote werden sortiert nach Aufgabenbereichen im Folgenden aufgeführt. Es lohnt sich sicherlich, sie mehrmals durchzugehen und das eigene Portfolio kritisch daraufhin zu überprüfen, welche Leistungen eine Verwaltung tatsächlich erbringen kann und will. Die Listen können zudem hilfreich sein, um sich gezielt auf Vertragsverhandlungen vorzubereiten. Bu...mehr

Natürlich gibt es gute und erfahrene Juristen, die hier beraten und die Vertragsgestaltung übernehmen können. Der Abschluss von Verwalterverträgen ist aber doppelte Routineaufgabe. Einerseits schließen Verwaltungsunternehmen hoffentlich mehr als nur einen Vertrag ab. Andererseits stehen sie alle vor einer vergleichbaren Herausforderung. Das haben schon seit längerer Zeit Anb...mehr

Werden Menschen befragt, warum Luxusautos teurer sind als die von anderen Herstellern oder wieso Haute Couture mehr kostet als vergleichbare Kleidung im Online-Handel, fällt häufig das Stichwort "Besonderheit", um die Preisunterschiede zu erklären. Diese Denkhaltung findet sich auch in der Immobilienverwaltung wieder. Wenn Marktteilnehmer im persönlichen Austausch davon beri...mehr

Wie Preisanker bzw. Ankerpreise funktionieren, ist mittlerweile gut erforscht. Und so haben sich mit der Zeit Techniken entwickelt, um verzerrenden Einschätzungen bei den Beteiligten entgegenzuwirken. Es braucht nur ein wenig Übung und Bewusstheit, um sie erfolgreich anzuwenden. Vertrauen aufbauen Wie Menschen entscheiden, hängt auch davon ab, ob sie ihrem Gegenüber vertrauen ...mehr

Aus dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit von Eigentümerversammlungen folgt, dass lediglich der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer originär teilnahmeberechtigt ist. Daneben sind sonstige stimmberechtigte Personen wie der Insolvenzverwalter, der Zwangsverwalter, der Nachlassverwalter und der Testamentsvollstrecker teilnahmeberechtigt. Der Erwerber ist bis zu seiner ...mehr

Für die Abwicklung von Versicherungsschäden am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig, die durch den Verwalter als ihrem Organ handelt. Gesetzliche Grundlage für die Befugnis und Pflicht des Verwalters zur Abwicklung von Versicherungsschäden ist seine Funktion als Ausführungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als deren ge...mehr

Insbesondere für den Verwalter ist der Zeitpunkt des Eigentümerwechsels nicht nur hinsichtlich der Ladung des neuen Eigentümers zu Eigentümerversammlungen von erheblicher Bedeutung, sondern insbesondere auch im Hinblick auf die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossenen Zahlungspflichten auf Grundlage des Wirtschaftsplans. Stets ist derjenige zur Beitragszahlung nach dem jewe...mehr

Gemäß § 24 Abs. 1 WEG hat der Verwalter mindestens einmal jährlich eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Nach § 24 Abs. 2 WEG hat er auch Eigentümerversammlungen in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen und dann einzuberufen, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlan...mehr

Bei sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungen im Privathaushalt, die unter das allgemeine Beitrags- und Nachweisverfahren zur Sozialversicherung fallen, sowie bei geringfügigen Beschäftigungen ohne Haushaltsscheckverfahren gelten die allgemeinen Nachweisregeln. Der Steuerpflichtige hat die Aufwendungen ggf. durch Vorlage einer Mehrfachausfertigung der Lohnsteuerbeschein...mehr

Bei dieser Vergütungsstruktur wird zum einen eine Grundvergütung vereinbart, die die stets wiederkehrenden Verwalteraufgaben abdeckt, wie z. B. die Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, die Einberufung der ordentlichen jährlichen Eigentümerversammlung, die Fertigung des Versammlungsprotokolls und das Führen der Beschluss-Sammlung, die Abwicklung des Zahlungsve...mehr

Ab und an sehen Musterverwalterverträge auch ein Sonderhonorar für den Fall eines Eigentümerwechsels vor. Eine entsprechende Klausel wurde für ungültig gehalten. Ein Eigentümerwechsel ist für den Verwalter zwar mit einem gewissen formalen Aufwand verbunden, stellt aber dennoch ein typisches Ereignis dar, das mit dem vereinbarten Honorar abgegolten ist. Es ist typischerweise ...mehr

Üblicherweise unterbreitet der Verwalter den Wohnungseigentümern ein Angebot über ein bestimmtes monatliches Verwalterhonorar je Sondereigentumseinheit nach dem Objektprinzip ("Die Grundvergütung für die in §§ 5 bis 13 geregelten Aufgaben des Verwalters beträgt einschließlich gesetzlicher Umsatzsteuer derzeit _____ EUR monatlich je Wohnungseigentumseinheit"). Üblicherweise b...mehr

Ist eine Pauschalvergütung vereinbart, sind damit alle gesetzlichen Pflichtaufgaben des Verwalters abgedeckt und Sondervergütungen für Tätigkeiten, die zu diesen Pflichtaufgaben gehören, sind im Zweifel unzulässig.[1] Dies gilt insbesondere dann, wenn nach der verwaltervertraglichen Regelung "mit den aufgeführten Honorarsätzen sämtliche Kosten für die kaufmännische und techn...mehr

Energetische Sanierungsmaßnahmen betreffen in der Regel das Gemeinschaftseigentum der WEG, deshalb müssen damit verbundene Entscheidungen in der Eigentümerversammlung getroffen werden. Bis zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 war eine Eigentümerversammlung nur dann beschlussfähig, wenn mehr als 50 % der Miteigentumsanteile vertreten waren. Allein daran sind ...mehr

In Deutschland sind WEGs nach dem Eigenbesitz die zweitwichtigste Eigentumsform im Segment der Mehrfamilienhäuser, insgesamt rund 9 Mio. Wohneinheiten in Deutschland gehören WEGs. Der Sanierungsstand von Mehrfamilienhäusern im Eigentum einer WEG liegt jedoch deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt. Dies hat mehrere Gründe. Mehrfamilienhäuser, die als WEG organisiert sin...mehr

In einer WEG müssen verschiedene Akteure zusammenwirken, damit eine energetische Sanierungsmaßnahme erfolgreich umgesetzt werden kann. Dadurch entsteht im Vergleich zum Vorgehen eines einzelnen Eigentümers zusätzliche Komplexität. Wohnungseigentümer Da die Maßnahmen in der Regel das Gemeinschaftseigentum betreffen, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der zentrale Entsc...mehr

Durch den iSFP erhält der Gebäudeeigentümer eine wertvolle Entscheidungshilfe, die ihm bei der Bewertung energetischer Sanierungsmaßnahmen an seinem Wohngebäude hilft. Nach der Erstellung der iSFP-Dokumente treffen sich der Gebäudeeigentümer und der Energieeffizienz-Experte wieder, besprechen die vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen und klären eventuelle Fragen. Nach dieser B...mehr

Das LG ersetzt folgenden Beschluss: "Es wird durch ein Fachunternehmen überprüft, ob die Fenster in der Wohnung … ausgetauscht werden müssen oder anderweitig reparaturbedürftig sind. Sollte sich bei der Überprüfung herausstellen, dass die Fenster ersetzt oder repariert werden müssen, wird der Verwalter angewiesen, entsprechende Angebote einzuholen, damit über die erforderlic...mehr

Wesentliche Pflicht des Verwalters ist nach § 24 Abs. 1 WEG diejenige zur Einberufung der Eigentümerversammlung. Er hat sie nach § 24 Abs. 2 WEG auch dann einzuberufen, wenn dies mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer unter Angabe von Gründen verlangt.[1] Die Wohnungseigentümerversammlung ist nach dem Gesetz stets beschlussfähig, auch wenn lediglich ein Wohnungseigentüm...mehr

Selbst wenn die Wohnanlage der Eigentümergemeinschaft aus verschiedenen Gebäuden oder Bauabschnitten besteht, bleibt sie eine Gemeinschaft und führt Gesamt-Eigentümerversammlungen durch.[1] An dieser Versammlung sind auch die Eigentümer der Häuser zu beteiligen, die gar nicht von der zu entscheidenden Maßnahme betroffen sind. Hinweis Teileigentümerversammlungen Lässt die Gemein...mehr

Liegt keine Notmaßnahme vor und handelt es sich auch nicht nur um eine unbedeutende Maßnahme, hat der Verwalter Beschlüsse über die erforderlichen Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung fassen zu lassen. Grundsätzlich genügt eine einfachmehrheitliche Beschlussfassung. In aller Regel wird hier eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WE...mehr

Vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen muss freilich der konkrete Bedarf geklärt sein. Es muss also sowohl der Schadensumfang als auch dessen Ursache geklärt sein.[1] Es widerspricht jedenfalls regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, mit hohem Kostenaufwand Maßnahmen zu veranlassen, bevor die Ursache von Mängeln überhaupt geklärt ist.[2] Abhängig von der Höhe der Gu...mehr

Zäune können dann ein Risiko bergen, wenn sie Ursache von Personenverletzungen sein können. Dies gilt insbesondere, wenn sie als Einfriedung von Spielplätzen oder Spielwiesen dienen. Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass etwa ein Stacheldrahtzaun eine ungeeignete Einfriedung darstellt. Im Bereich von Spielplätzen sollten aber auch keine Zäune mit spitzen oberen Abschlüss...mehr

Die der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht kann auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden.[1] Werden die Verkehrssicherungspflichten teilweise auf Dritte, z. B. auf Reinigungs- oder Grundstücksbetreuungsunternehmen übertragen, sind diese faktisch auch für die Verkehrssicherung verantwortlich. Denn in diese ursprünglich der Gemeinschaft obli...mehr

Vorbemerkung: Die vor Inkrafttreten des WEMoG ergangenen Entscheidungen gelten überwiegend auch nach neuer Rechtslage weiter. Gekennzeichnet ist die Fortgeltung nachfolgend mit (+). Ist die Rechtslage in Ermangelung aktueller Rechtsprechung nicht sicher zu beurteilen, wird die Entscheidung mit (?) gekennzeichnet. Scheint ihre Fortgeltung eher unwahrscheinlich, erfolgt die Ken...mehr

Seit 1.2.2014 ist das deutsche Überweisungsverfahren durch das SEPA (Single Euro Payments Area)-Verfahren abgelöst. In diesem Zusammenhang müssen dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereit...mehr

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG im Innenverhältnis gegenüber der GdWE verpflichtet, "die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen". Im Außenverhältnis verleiht § 9b Abs. 1 WEG dem Verwalter die Befugnis zur außergerichtlichen und gerichtlichen Vertretung der GdWE mit Ausna...mehr

Die Größe der Gemeinschaft in Kombination mit einem geringen Prozentsatz des Wirtschaftsplanvolumens stellen zunächst einen probaten Anhaltspunkt dar. So ist eine Maßnahme mit einem Aufwand von 4.000 EUR in einer Kleinanlage, die aus 4 Sondereigentumseinheiten besteht, stets mit erheblichen Kosten verbunden, was bei einer Großanlage mit 200 Einheiten nicht der Fall ist. Im Üb...mehr

Das Verwalteramt ist bereits wegen der damit verbundenen Vermögensbetreuungsbefugnis bzw. -verpflichtung ein Vertrauensamt und daher höchstpersönlicher Natur. Der bestellte Verwalter hat das Amt gemäß § 664 Abs. 1 BGB in persona auszuüben. Selbstverständlich kann er innerhalb seines Unternehmens bzw. innerhalb seiner Firma Verwalteraufgaben und Tätigkeiten auf seine Mitarbei...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Die Verwalterbefugnisse bzw. -verpflichtungen im Rahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG korrespondieren mit denen der einzelnen Wohnungseigentümer bezüglich deren Befugnis zur Durchführung von Notmaßnah...mehr

Auf Grundlage eines Begehungsprotokolls und der Ergebnisse einer ergänzenden Kontrolle bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums durch Fachunternehmen sollte hinsichtlich des ermittelten Erhaltungsbedarfs eine Prioritätenliste erarbeitet und die Wohnungseigentümer entsprechend informiert werden. Die Entscheidung über das "Ob" und "Wie" erforderlicher Maßnahmen der Erhalt...mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung (in der Regel ordentliche Eigentümerversammlung des Folgejahres) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel ...mehr

Abgrenzungen Eine Durchbrechung des Jährlichkeitsprinzips ist nur hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten möglich. Hinsichtlich sämtlicher anderer Abrechnungspositionen verbleibt es bei der Abrechnung nach dem Zufluss-/Abfluss-Prinzip.[1] Abrechnungspflicht Für die Erstellung einer Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung ab...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die erforderliche Vertretungsmacht, für die Gemeinschaft entsprechend erforderliche Maßnahmen durchführen zu können und in diesem Zusammenhang auch entsprechende Rechtsges...mehr

Gerät der Verwalter mit der Erstellung der Abrechnung in Verzug, können die Wohnungseigentümer insoweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen. Ist die Klage erfolgreich, können zunächst die Verfahrenskosten gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Bleibt er weiter untätig, haftet er unmittelbar gegenüber den vermietenden Wohnungseigentümern hinsichtli...mehr

Da der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, trifft die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung zunächst und grundsätzlich auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, obwohl § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG insoweit ausdrücklich den Verwalter verpflichtet. Der Verwalter ist allerdings im Innenverhältnis ...mehr