Verwalter von Wohnungseigentum / 4.12.2 Notmaßnahmen

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Die Verwalterbefugnisse bzw. -verpflichtungen im Rahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG korrespondieren mit denen der einzelnen Wohnungseigentümer bezüglich deren Befugnis zur Durchführung von Notmaßnahmen in § 18 Abs. 3 WEG. Droht hier unmittelbar ein Schaden, ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer entsprechende Maßnahmen einzuleiten. Die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehen jedoch weiter. Voraussetzung für ein Handeln des Verwalters ist hier nicht der unmittelbar drohende Schaden, ausreichend ist, dass ein umgehendes Handeln erforderlich ist.

Grundsätzlich muss der Verwalter zwar auch in eilbedürftigen Fällen unter Verkürzung der gesetzlichen oder vereinbarten Ladungsfrist möglichst einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen. Liegt jedoch ein Fall vor, der wegen seiner Dringlichkeit eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht zulässt, kann der Verwalter ohne Beschluss handeln.^[1] Dies kann er zwar ohnehin, wenn die Eilmaßnahme nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt. Allerdings kann dies im Einzelfall durchaus auch einmal anders sein. Dann sind folgende Grundsätze zu beachten:

Eilbedürftigkeit

Im Sinne einer Nachteilsabwendung ist ein umgehendes Handeln des Verwalters dann erforderlich, wenn die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, sollte nicht umgehend gehandelt werden. Dringende Fälle entstehen in der Regel durch Zufall oder höhere Gewalt, etwa

• Brand,
• Explosion,
• Überschwemmung,
• Leck einer Gasleitung,
• Ausfall der Heizungsanlage,
• Bruch oder Verstopfung einer Versorgu...