Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Enthält die Gemeinschaftsordnung keine Vorgaben, gilt die gesetzliche Regelung und somit auch der Grundsatz, dass der Verfasser der Niederschrift frei ist in seiner Entscheidung, ob er die Niederschrift als Ablaufprotokoll erstellt oder lediglich als Ergebnis- bzw. Beschlussprotokoll. Ablaufprotokoll Bei der Erstellung der Niederschrift als Ablaufprotokoll wird der gesamte Ver...mehr

Neben der Tagesordnung sind den Wohnungseigentümern weitere Unterlagen – je nach Tagesordnung – zu übersenden: Jahresabrechnung Den Wohnungseigentümern sind die Jahresgesamtabrechnung und die für sie maßgeblichen Einzelabrechnungen zu übersenden.[1] Eine Übersendung auch der Jahreseinzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, wenn vor der Beschlussf...mehr

Beschlussmuster: Verwalterbudget für eigenständige Vornahme[1] TOP XX Verwalterbudget für Erhaltungsmaßnahmen Der Verwalter ist auch ohne entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ermächtigt, Erhaltungs- bzw. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen namens und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Auftrag zu geben, soweit die Maßnahme im Einze...mehr

Darlehensaufnahme Im Rahmen der Beschlussfassung über die Aufnahme eines Darlehens hat der Verwalter die Wohnungseigentümer über das Risiko ihrer auf ihren Miteigentumsanteil beschränkten Teil-Außenhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG aufzuklären. Die entsprechende Unterrichtung der Wohnungseigentümer ist im Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren.[1] Fehlt es an der Dok...mehr

Es liegt in der Natur der Sache, dass gemeinschaftsintern kein vollständiger Datenschutz möglich ist. Um jedenfalls einerseits die Verwaltung zu erleichtern und andererseits die Rechte der Wohnungseigentümer zu wahren, ist der Datenschutz innerhalb der Eigentümergemeinschaft eingeschränkt. Es gilt jedenfalls der Grundsatz, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keine anonym...mehr

Auf die Tagesordnung sind auch Beschlussanträge von Wohnungseigentümern zu setzen, soweit deren Behandlung in der Wohnungseigentümerversammlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.[1] Dies ergibt sich zwar nicht direkt aus dem Gesetz, gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat aber jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung. Sollte sich der Verwalter weigern, der...mehr

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erfasst sämtliche außergerichtlichen und gerichtlichen Fristen, also einerseits Anfechtungs-, Gewährleistungs- und Verjährungsfristen und andererseits Klagefristen. Voraussetzung für die Eilkompetenz des Verwalters ist, dass mit Blick auf den Fristablauf eine Vorbefassung der Wohnungseigentümer nicht möglich ist. Dies gilt insbesondere auch für die Führ...mehr

Da der GdWE nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, ist sie auch verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen. Die Anordnung in § 24 Abs. 8 WEG, dass die Pflicht den Verwalter trifft, betrifft das Innenverhältnis. Fehlt ein Verwalter, ist die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 8 Satz 2 WEG vom Vorsitzenden der Eigentümerversammlung zu führen....mehr

Auch bei der Beschlussfassung über die Wiederbestellung des Verwalters ist genau darauf zu achten, dass sämtliche formellen Anforderungen an die Beschlussfassung erfüllt sind. Von erheblicher Bedeutung ist darüber hinaus, dass im Wiederbestellungsbeschluss ausdrücklich auch die Eckpunkte des Wiederbestellungszeitraums geregelt sein müssen.[1] Im Wesentlichen sind hier 3 Kons...mehr

In vielen Fällen enthalten Gemeinschaftsordnungen eine Bestimmung, wonach für die Erteilung der Vollmacht die Schriftform vorgeschrieben ist. Entsprechende Vereinbarungen sind zu beachten, da § 25 Abs. 3 WEG durch Vereinbarung abdingbar ist. Auch entsprechende Altvereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des WEMoG getroffen wurden, behalten nach § 47 WEG weiterhin Gültigkeit...mehr

Gem. § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG durch Beschluss einschränken oder erweitern. Rechte und Befugnisse, die über das im WEG geregelte Maß hinausgehen oder dieses einschränken, kann ein Verwaltervertrag nur dann regeln, wenn er den Wohnungseigentümern im Vorfeld der Beschlussfassung vorlag und im Ladun...mehr

Neben den Rechten und Pflichten des § 27 Abs. 1 WEG obliegen dem Verwalter sämtliche Pflichten, die mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verbunden sind. Diese können auch nicht nach § 27 Abs. 2 WEG beschränkt oder erweitert werden, da sich diese Vorschrift ausschließlich auf die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG bezieht. Vereinzelt besteht hie...mehr

Neben einer Beschlussfassung über die Durchführung rein virtueller Wohnungseigentümerversammlungen besteht auch eine Beschlusskompetenz dahingehend, dass die Wohnungseigentümer an Präsenzversammlungen auf elektronischem Weg teilnehmen können. Hierfür bedarf es also keiner Vereinbarung, vielmehr reicht eine einfach mehrheitliche Beschlussfassung aus. Die Ausgestaltung im Einz...mehr

Die Unterstützungsfunktion des Beirats findet im WEG keine nähere Ausgestaltung. Sie besteht aus beratenden, vermittelnden und überwachenden Aufgaben.[1] Letztlich ist zu berücksichtigen, dass es sich beim Verwaltungsbeirat lediglich um ein fakultatives Organ handelt, weshalb die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums auch ohne Einsetzung dieses Gremiums funktionieren muss. Is...mehr

Voraussetzung ist zunächst, dass mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme stimmen und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Praxis-Beispiel Gesetzliches Kopfprinzip Die Wohnanlage besteht aus 10 gleich großen Wohnungen, die jeweils 100/1.000 Miteigentumsanteile repräsentieren. In der Eigentümerversammlung sind 6 Wohnungseigentümer anwesend bzw. ...mehr

Gemäß § 25 Abs. 4 WEG ist ein Wohnungseigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezogenen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 WEG rechtskräftig zur Veräußerung seines...mehr

Aufgrund der vorläufigen Gültigkeit des Beschlusses können auch vollendete Tatsachen geschaffen werden, wie z. B. bei der Genehmigung einer baulichen Veränderung und deren alsbaldiger Durchführung. In solchen Fällen hat der Anfechtende zwar die Möglichkeit, eine einstweilige Verfügung gemäß §§ 935ff. ZPO auf Aussetzung der Vollziehung zu beantragen. Indes fehlt aber aufgrund...mehr

Das Gesetz selbst lässt offen, wer die Versammlungsniederschrift zu erstellen hat. Beschließen die Wohnungseigentümer nichts anderes und besteht keine entgegenstehende Vereinbarung, ist der Versammlungsleiter zur Erstellung der Niederschrift verpflichtet. Versammlungsleiter ist in aller Regel der Verwalter. Er hat die Niederschrift aber nicht notwendigerweise selbst zu erste...mehr

Formelle Mängel – insbesondere die Einberufung durch einen Nichtberechtigten, die ungenügende Bezeichnung von Tagesordnungspunkten oder aber ein Unterschreiten der Ladungsfrist – können durch eine Vollversammlung geheilt werden.[1] Voraussetzung ist, dass sämtliche Wohnungseigentümer in der Versammlung persönlich anwesend sind. Weitere Voraussetzung ist, dass sich alle Eigen...mehr

Da es sich beim Verwaltervertrag in aller Regel um einen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 BGB handelt, hat der Verwalter Anspruch auf Vergütung. Auch ein Eigentümerverwalter hat Anspruch auf ein Verwalterhonorar.[1] Da das Vertragsverhältnis zwischen der GdWE und dem Verwalter besteht, ist Schuldner der Vergütung allein die GdWE. Soll eine Umlage verursacherbezogen...mehr

Wird die Vollmacht nicht in der vereinbarten Form vorgelegt, hat der Versammlungsleiter den Vertreter entsprechend § 174 Satz 1 BGB zurückzuweisen.[1] Eine gegenteilige Handhabung bedingt die Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse, falls sich die Stimme auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.[2] Sieht die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vor, dass eine Vollmach...mehr

Hat nur ein Teil der Wohnungseigentümer einen Nachteil durch die bauliche Maßnahme und haben diese Eigentümer ihr Einverständnis mit der Durchführung der Baumaßnahme erklärt, besteht ein Anspruch auf Gestattung der begehrten Maßnahme. Jedenfalls könnte der Fall eintreten, dass ausgerechnet diejenigen beeinträchtigten Wohnungseigentümer nicht an der Versammlung teilnehmen, di...mehr

Nach § 28 Abs. 1 WEG muss der Wirtschaftsplan die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Kostentragung, die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorgesehenen Erhaltungsrücklage und ggf. die Beitragsleistungen zu weiter gebildeten Rücklagen enthalten. Positionen des Wirtschaftsplans Der W...mehr

Im Wirtschaftsplan zu berücksichtigen sind auch sonstige administrative Kosten wie etwa die Saalmiete für Eigentümerversammlungen und Kontoführungsgebühren. Steht im Zeitraum der zu planenden Wirtschaftsperiode die Wiederbestellung des Verwalters an, sollte er die Kosten für die Beglaubigung des entsprechenden Versammlungsprotokolls berücksichtigen.mehr

Überblick Auch wenn Anlage 1 (zu § 1 Satz 1 ZertVerwV), die die Prüfungsgegenstände für die IHK-Zertifizierungsprüfung im Einzelnen aufführt, bauliche Veränderungen nur im Zusammenhang mit der Durchführung von Eigentümerversammlungen bezüglich der Besonderheiten bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen nennt, sind diese doch essenziell für das Wissen und Handeln eines WEG...mehr

2.6.1 Grundsätze Der Versammlungsleiter ruft die einzelnen Punkte der Tagesordnung in der Reihenfolge auf, die in der Einladung angegeben ist. Er hat den Wohnungseigentümern Gehör im Rahmen der Diskussion über die einzelnen Beschlussgegenstände zu verschaffen. Er informiert die Teilnehmer über den Sachstand des jeweils aufgerufenen Tagesordnungspunkts und erläutert die Notwen...mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, macht er sich schadensersatzpflichtig.[1] Der Verwalter h...mehr

Eigentümer als Verwalter Bestellung/Abberufung Ein Wohnungseigentümer ist auch dann nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn es um seine Bestellung zum Verwalter oder seine Abberufung vom Verwalteramt geht.[1] Gleiches gilt für den Fall der Beschlussfassung über den Abschluss oder die Kündigung des Verwaltervertrags.[2] Da die Abberufung des Verwalters nicht mehr auf einen w...mehr

Die Verwaltung ist grundsätzlich dazu verpflichtet, Baumängel festzustellen. Werden solche erkannt, sind diese den Eigentümern mitzuteilen und es ist mittels Beschlusses eine Entscheidung der Eigentümerversammlung zum weiteren Vorgehen herbeizuführen (siehe Kap. B.I.9.3.2). Insbesondere bei umfangreicheren Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigen...mehr

Zum Thema Datenschutz wurde entschieden,[1] dass der Verwalter – ohne dass ein Verstoß gegen die DSGVO vorliege – eine Saldenliste an sämtliche Eigentümer versenden darf, in welcher zahlungssäumige Eigentümer namentlich benannt und die Hausgeldrückstände aufgelistet werden. Die namentliche Nennung der Hausgeldschuldner durch den Verwalter dürfe in Erfüllung einer rechtlichen...mehr

Stets ist bei einer Haftung wegen der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten ein Mitverschulden des Geschädigten zu prüfen. Ein Mitverschulden i. S. v. § 254 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der Geschädigte diejenigen Sorgfaltspflichten missachtet, die ein ordentlicher und verständiger Mensch zur Vermeidung eines eigenen Schadens anzuwenden pflegt. Es handelt sich hierbei um e...mehr

Maßgeblich ist der Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die zu finanzierende Maßnahme gilt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und des § 21 Abs. 5 WEG auch die Möglichkeit, die Kosten der durch Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahme abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Dies i...mehr

Grundsätze Sämtliche Wohnungseigentümer dürfen in der Eigentümerversammlung für den Verwalter stimmen, auch derjenige, der als Wohnungseigentümer zur Verwalterwahl steht und unabhängig davon, ob sie mit dem zu bestellenden Verwalter persönlich oder wirtschaftlich verbunden sind.[1] Auch der Verwalter ist im Fall seiner Wiederbestellung als bevollmächtigter Vertreter von Wohnun...mehr

Der allgemeine zivilrechtliche Verschuldensmaßstab ist in § 276 BGB geregelt. Gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB haftet der Verwalter für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sofern nichts anderes bestimmt ist. Grundsätzlich haftet er also auch für nur leicht fahrlässig verursachte Pflichtverletzungen. Fahrlässigkeit ist bereits dann gegeben, wenn sich der Verwalter verhört oder versprich...mehr

In der Wohnungseigentümerversammlung kann sich jeder Wohnungseigentümer durch jede beliebige Person vertreten lassen.[1] In aller Regel ist allerdings die Vertretung in der Gemeinschaftsordnung auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt, wobei sich diese Beschränkung in den häufigsten Fällen auf den Verwalter, andere Wohnungseigentümer oder den Ehegatten bezieht. Eine sol...mehr

Der Brandschutz zählt zu den elementaren Sicherheitsvorkehrungen des Bauordnungsrechts bei Wohn- und Nichtwohngebäuden. Das Bauordnungsrecht trifft Vorkehrungen für eine Ausgestaltung der (Gebäude-)Anlagen, die im Fall eines Brandes eine wirksame Personenrettung ermöglichen. § 14 MBO [1] regelt, "dass bauliche Anlagen so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halte...mehr

Die Stimmverhältnisse können sich im Fall der Teilung von Sondereigentumseinheiten ändern. Eine derartige Unterteilung ist grundsätzlich auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zulässig.[1] Wertprinzip Bei vereinbartem Wertprinzip ändert sich nichts im Hinblick auf die Stimmverhältnisse. Denn der unterteilende Wohnungseigentümer und der neue Wohnungseigentümer vere...mehr

Unzulässige Regelungen Im Verwaltervertrag können rechtswirksam keine Regelungen vereinbart werden, die einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer entzogen sind. Im Verwaltervertrag können auch keine Regelungen vereinbart werden, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen, auch wenn diese nicht Gegenstand einer Vereinbarung sind. Derartige Regelungen...mehr

Gefährliche Einfriedung Allgemein sind an die Verkehrssicherungspflicht bei Kinderspielplätzen besonders hohe Anforderungen zu stellen.[1] Ist ein Spielplatz also etwa mit einem Stacheldraht oder mit einer Dornenhecke umzäunt, so hat der Verwalter dafür zu sorgen, dass diese gefährliche Einfriedung beseitigt wird.[2] In derartigen Extremfällen ist der Verwalter verpflichtet, ...mehr

Grundlose Abberufung Ist die Vertragslaufzeit nicht befristet und auch nicht an den Zeitraum der Bestellung gekoppelt, kommt es bezüglich der Kündigung des Verwaltervertrags auf die vertraglich geregelten Kündigungsfristen an. Unabhängig davon endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 WEG spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Ist im Vertrag eine Kündigungsfrist nicht ver...mehr

Anlass für die jüngste WEG-Reform war aus Sicht der Bundesregierung das Bedürfnis, Wohnungen barrierereduzierend aus- und umzubauen. Ferner meinte man, für die Erreichung der Klimaziele sei die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden unerlässlich. Neben diesen Maßnahmen verlange auch die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die...mehr

Besondere Umstände können ein Teilnahmerecht von Begleitern begründen. Dies kann insbesondere bei einem ständigen persönlichen Erschwernis der Fall sein, wenn ein Wohnungseigentümer z. B. unter Schwerhörigkeit leidet. In einem solchen Fall kann die Teilnahme eines Rechtsanwalts als Begleitperson zuzulassen sein. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine qualifizierte Vertreterkl...mehr

Wohnungseigentümerversammlungen sind nicht öffentlich.[1] Die Wohnungseigentümer sollen unbefangen und ohne Einflussnahme gemeinschaftsfremder Dritter Gemeinschaftsangelegenheiten erörtern können. Insoweit können auch Versammlungen zweier selbstständiger, voneinander unabhängiger Wohnungseigentümergemeinschaften, die vom selben Verwalter verwaltet werden, nicht gemeinschaftl...mehr

Der Versammlungsleiter ruft die einzelnen Punkte der Tagesordnung in der Reihenfolge auf, die in der Einladung angegeben ist. Er hat den Wohnungseigentümern Gehör im Rahmen der Diskussion über die einzelnen Beschlussgegenstände zu verschaffen. Er informiert die Teilnehmer über den Sachstand des jeweils aufgerufenen Tagesordnungspunkts und erläutert die Notwendigkeit einer En...mehr

Gäste haben grundsätzlich kein Teilnahmerecht an der Wohnungseigentümerversammlung. Da ein Verwalter ohnehin zu Beginn der Versammlung kontrolliert, welche Wohnungseigentümer persönlich anwesend und welche vertreten sind, kann er Gäste herausfiltern. Er sollte die Wohnungseigentümer dann sogleich über die Anwesenheit der Gäste informieren und auf den Grundsatz der Nichtöffen...mehr

Bei den unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen handelt es sich um diejenigen Mitarbeiter, die Tätigkeiten entfalten, die typisch für die Wohnungseigentumsverwaltung sind. Betroffen sind all diejenigen Mitarbeiter, die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen erstellen, denen insoweit das Inkasso obliegt, die Eigentümerversammlungen...mehr

Die WEG-Verwaltung ist ein wichtiger Leistungsbereich innerhalb der immobilienwirtschaftlichen Unternehmen und setzt nicht nur tiefgehende Fachkenntnisse des Wohnungseigentumsrechts voraus, sondern auch umfangreiche kaufmännische Kenntnisse. Zu den wesentlichen kaufmännischen Verwaltungsaufgaben einer WEG-Verwaltung gehören insbesondere: Erstellung von Wirtschaftsplan (siehe ...mehr

Zunächst sollte bereits dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit folgend die Anwesenheit der Versammlungsteilnehmer dokumentiert werden. Der Vorsitzende sollte die erschienenen Eigentümer bitten, sich in eine vorbereitete Anwesenheitsliste, welche alle Eigentümer mit Angabe der auf ihre Wohnung entfallenden Miteigentumsanteile enthält, einzutragen. Vertreter einzelner Eigentüme...mehr

Die bloße Tatsache, dass es sich um eine Mehrhausanlage handelt, bedeutet nicht, dass automatisch für die einzelnen Gebäude jeweils getrennte Rücklagen zu bilden wären. Das Gesetz sieht in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG lediglich die Bildung einer Rücklage vor. Wie stets, kommt es also auf die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung an. Von grundlegender Bedeutung ist zunächst, ob es ...mehr

Grundsätzlich sind von den Regelungen der Zertifizierung sämtliche Verwalter betroffen, egal in welcher Rechtsform das Verwaltungsunternehmen geführt wird. Allerdings sieht § 7 ZertVerwV bereits einen Katalog von Personen vor, die einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind und sich auch ohne entsprechende Prüfung als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen. Hierbei...mehr