Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Rz. 37 Die Eigentümerversammlung entscheidet mit Mehrheit über Verwaltung des Gemeinschafts- und auch über die Benutzung des Sondereigentums, also über das grundgesetzlich geschützte Eigentumsrecht der Miteigentümer. Der Inhalt der Einberufung muss daher erkennen lassen, was Gegenstand der Eigentümerversammlung sein wird. Der Einberufende muss somit alle wesentlichen Angeleg...mehr

aa) Möglichkeit der Bevollmächtigung nach dispositivem Gesetzesrecht Rz. 13 Das Gesetz schließt nicht aus, dass sich der Wohnungseigentümer durch Bevollmächtigte auf der Eigentümerversammlung vertreten lässt.[22] Der Wohnungseigentümer kann sich bei einer Mehrheit von Einheiten auch durch eine Mehrzahl von Bevollmächtigten vertreten lassen,[23] nach Rechtsprechung des BGH auc...mehr

Rz. 14 Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung die Möglichkeit des Auftretens von Bevollmächtigten erheblich beschneiden. Dies kann zum einen im Hinblick auf die Form der Vollmacht geschehen, indem etwa eine schriftliche Urkunde vorzulegen ist.[33] Dies hat nicht die Unwirksamkeit der formlosen Vollmacht zur Folge, sondern nur die Möglichkeit, einen formlos bevollmächtigten...mehr

aa) Hilfspersonen des Verwalters Rz. 18 Fraglich ist, ob neben den Eigentümern im Einzelfall noch weitere Personen zur Versammlung zugelassen werden können. Ohne Weiteres nur kraft Genehmigung des Verwalters soll die Anwesenheit seiner Mitarbeiter oder Hilfskräfte, etwa eines Protokollanten, zulässig sein. Dies dürfte aber wohl nur bei zumindest stillschweigender Zustimmung d...mehr

Rz. 30 Weitere Aufgaben können dem Verwaltungsbeirat nur mit dessen Einverständnis im Rahmen der durch das Gesetz gezogenen Grenzen – wohl nur bei einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung, wenn es nicht nur um die Ausgestaltung bestehender Aufgaben[99] geht – auch durch Beschluss übertragen werden.[100] Auch insoweit sind die Schranken einzuhalten, die für Vereinbar...mehr

1. Textform a) Keine Unterschriftserfordernis Rz. 2 Die Einberufung zur Eigentümerversammlung muss nach § 24 Abs. 4 S. 1 WEG "in Textform" erfolgen. Diese Formulierung stellt klar, dass keine Schriftform gemäß § 126 BGB einzuhalten ist. Insbesondere muss die Einladung von dem Einberufenden nicht unterzeichnet sein. Lädt ein Verwaltungsunternehmen, etwa eine juristische Person,...mehr

Rz. 203 Vor allem ältere Gemeinschaftsordnungen bestimmen teilweise, dass die Jahresabrechnung auch ohne Beschluss der Wohnungseigentümer bestandskräftig wird, wenn nicht innerhalb einer bestimmten Frist Widerspruch gegen sie erhoben wird.[546] Sowohl die Auslegung als auch die Frage der Wirksamkeit derartiger Klauseln wurden schon im alten Recht unterschiedlich beurteilt. D...mehr

a) Inhaber des Stimmrechts Rz. 23 Im Regelfall liegen keine Stimmrechtsausschlüsse vor, so dass die Teilnahmeberechtigung auch die Mitwirkung an den Mehrheitsentscheidungen durch Stimmabgabe umfasst. Inhaber des Stimmrechtes ist der jeweilige Eigentümer einer Wohnung bzw. eines Teileigentums, wobei die Eintragung in das Grundbuch maßgeblich ist.[63] Insoweit kann auf die Ausf...mehr

1. Ort der Versammlung a) Bezeichnung Rz. 6 Der Inhalt der Einberufung ist gesetzlich nur rudimentär geregelt, namentlich in § 23 Abs. 2 WEG für die Ankündigung von Beschlüssen (s. § 23 WEG Rdn 36 ff.). Ihrem Zweck nach muss die Einberufung den Ort der Eigentümerversammlung genau bezeichnen, da nur so eine Teilnahmemöglichkeit gegeben ist. b) Auswahl des Ortes Rz. 7 Die Versamml...mehr

a) Genaue Angabe Rz. 9 Die Einberufung muss naturgemäß auch den Beginn der Versammlung mitteilen, damit jeder Teilnahmeberechtigte pünktlich erscheinen kann. Ein Endpunkt kann und sollte nicht angegeben werden, da dieser nicht zuletzt von der nicht vorhersehbaren Diskussionsfreudigkeit der Teilnehmer abhängt. Würde gleichwohl eine genaue Terminierung (z.B. "von 20.00 Uhr bis ...mehr

Rz. 56 Regelungen, gegen die ein Beschluss nicht verstoßen darf, finden sich zum einen im Wohnungseigentumsrecht selbst. So kann die Eigentümerversammlung die Bestellung des Verwalters nicht ausschließen oder ihn umgekehrt auf zehn Jahre bestellen, da dies gegen § 26 Abs. 5 WEG verstieße. Ebenso wenig können zwei verschiedene Eigentümergemeinschaften ein gemeinsames Verwaltu...mehr

a) Möglichkeit von Eigentümerversammlungen ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher Rz. 1 Wortlaut und Systematik des Gesetzes gehen implizit davon aus, dass eine Eigentümerversammlung erst nach Entstehen einer Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden kann. Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Im Gegensatz zum früheren Re...mehr

1. Normzweck Rz. 13 Die ursprünglich vorgesehene Frist von einer Woche zur Einberufung der Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG a.F. erschien bereits dem Gesetzgeber 2007 als zu kurz, nicht zuletzt deswegen, weil die Eigentümer nunmehr häufig zu einem erheblichen Teil Kapitalanleger sind, die nicht mehr am Ort wohnen. Deshalb verlängerte die Novelle die Einberufung...mehr

1. Wohnungseigentümer Rz. 16 Zu laden sind grundsätzlich alle Wohnungseigentümer. Hierzu gehören nach § 8 Abs. 3 WEG auch die werdenden Eigentümer, also die Ersterwerber, die Besitz erlangt haben und durch eine Auflassungsvormerkung gesichert sind. Dies gilt auch dann, wenn ein Wohnungseigentümer von der Abstimmung etwa nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen ist.[28] Denn auch i...mehr

1. Voraussetzungen Rz. 40 In der Praxis kommt es immer wieder dazu, dass einzelne Wohnungseigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung wünschen, der Verwalter und der Verwaltungsbeirat sie aber für entbehrlich halten. In diesem Fall können die betroffenen Wohnungseigentümer versuchen, die Einberufung einer Versammlung nach § 24 Abs. 2 WEG zu erzwingen. Das Verlangen...mehr

Rz. 41 Eine wirksame Aufforderung nach § 24 Abs. 2 WEG setzt voraus, dass mindestens ein Viertel der Miteigentümer dieses Verlangen unterstützt. Hierbei gilt das Kopfprinzip. Es kommt auf die Zahl der Eigentümer an, nicht auf die der Einheiten oder der Miteigentumsanteile. Ein Mehrfacheigentümer zählt also nur einfach.mehr

Rz. 497 Vertraglich vereinbart werden kann grundsätzlich – unter Beachtung der §§ 305 ff. BGB –sowohl ein pauschaler Aufwendungsersatz als auch, dass etwaige Aufwendungsersatzansprüche bereits durch die Verwaltervergütung abgegolten sein sollen.[376] Rz. 498 Sofern keine pauschale Abgeltung des Aufwendungsersatzes vereinbart wird, kann der Verwalter nach § 669 BGB auch einen ...mehr

1. Teilnahmeberechtigte Personen a) Grundsatz der Nichtöffentlichkeit Rz. 9 Das Gesetz regelt abgesehen von den Ausschlusstatbeständen des § 25 Abs. 4 WEG nicht ausdrücklich, wer an Eigentümerversammlungen teilnehmen und sich dort an Willensbildung und Abstimmung beteiligen darf. Dies ist alleine dem Begriff der "Versammlung der Wohnungseigentümer" zu entnehmen. Teilnehmen dür...mehr

Rz. 42 Das Verlangen muss schriftlich erfolgen. Das setzt die Unterschrift derjenigen, die das Verlangen unterstützen, voraus. Die Unterzeichnenden können aber auch in Vollmacht anderer Wohnungseigentümer handeln. Da die Vollmacht gemäß § 167 Abs. 2 WEG nicht der Form bedarf, die für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, muss sie selbst nicht in schriftlicher Form vorliegen. Die ...mehr

Rz. 70 Liegen die Voraussetzungen für einen Änderungsanspruch vor, kann der betroffene Eigentümer von den übrigen Eigentümern im Rahmen einer Leistungsklage den Abschluss einer bestimmten Vereinbarung verlangen, mit der die Unbilligkeit beseitigt wird. Da es für die Beseitigung der Unbilligkeit in der Regel mehrere Varianten gibt, haben die Eigentümer einen Gestaltungsspielr...mehr

1. Gerichtliche Verpflichtung der GdWE Rz. 46 Gerade in größeren Anlagen kann es schwierig sein, das Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG zu erreichen. Der einzelne Wohnungseigentümer ist indessen auch in diesen Fällen nicht schutzlos. Er kann nach § 18 Abs. 2 WEG gerichtlich die Einberufung einer Eigentümerversammlung durchsetzen. Da die Verwaltung nunmehr exklusiv Sache der GdWE ist...mehr

Rz. 15 Ein Vertreter darf nicht erst in der Versammlung zurückgewiesen werden, wenn eine Zulassung von Bevollmächtigten längere Zeit unbeanstandet blieb.[42] Gänzlich unbeachtlich sind Vertretungsbeschränkungen, wenn die Anwesenheit und Stimmabgabe des Bevollmächtigten von Versammlungsleiter und Anwesenden nicht beanstandet wurde.[43] Dies setzt allerdings die positive Kennt...mehr

Rz. 117 Die Voraussetzungen, unter denen für den einzelnen Wohnungseigentümer eine Steuerermäßigung in Betracht kommt, regelt das BMF-Schreiben vom 9.11.2016 – IV C 8 – S 2296-b/07/10003:008 – (BStBl I 2016, 1213) unter Rn 26 wie folgt: Zitat Besteht ein Beschäftigungsverhältnis zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z.B. bei Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsräumen) ode...mehr

a) Keine Unterschriftserfordernis Rz. 2 Die Einberufung zur Eigentümerversammlung muss nach § 24 Abs. 4 S. 1 WEG "in Textform" erfolgen. Diese Formulierung stellt klar, dass keine Schriftform gemäß § 126 BGB einzuhalten ist. Insbesondere muss die Einladung von dem Einberufenden nicht unterzeichnet sein. Lädt ein Verwaltungsunternehmen, etwa eine juristische Person, genügt ein...mehr

Rz. 20 Nur in seltenen Fällen kann die Zulassung Dritter verlangt werden. Dies ist etwa bei der Vorstellung von Kandidaten für das Verwalteramt der Fall. Hier kann die Mehrheit nicht nach Vorstellung des ihr genehmen Kandidaten die anderen von der Vorstellung ausschließen. Dies wäre ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, der zur Anfechtbarkeit der Bestellung führe...mehr

Rz. 12 In der Frage, wie die Stimmen innerhalb der Eigentümerversammlung gewichtet werden, hat sich der Gesetzgeber für das Kopfstimmprinzip entschieden. Die Stimmkraft richtet sich gemäß § 25 Abs. 2 S. 1 WEG nach Köpfen. Damit hat jeder Eigentümer (nur) eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Einheiten er hält und wie viele Miteigentumsanteile auf sie entfallen.mehr

Rz. 19 Jeder Wohnungseigentümer muss ein Recht auf Mitwirkung an Verwaltungsentscheidungen und Gebrauchsregelungen haben, an die er gebunden sein soll. Bei Mehrheitsentscheidungen durch Beschlussfassung muss jedem Wohnungseigentümer grundsätzlich ein Stimmrecht zustehen.[45] Dieses Recht auf Mitgestaltung kann nicht dauerhaft ausgeschlossen werden.[46] Hingegen ist das vom G...mehr

Rz. 26 Die Online-Beteiligung an Eigentümerversammlungen ist nicht kraft Gesetzes zulässig. Sie muss durch Beschluss genehmigt sein. Allerdings kann dieser im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzt werden, wenn nur die Gestattung der Online-Teilnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies kann bei weit entfernt wohnenden oder in ihrer Mobilität eingeschränkten Wohn...mehr

Rz. 204 Ein Mehrheitsbeschluss, der die Entscheidung über Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 auf den Verwaltungsbeirat überträgt, ist nichtig.[559] Die Gemeinschaftsordnung konnte im alten Recht die Beschlusskompetenz für die Jahresabrechnung wirksam auf den Verwaltungsbeirat übertragen.[560] Hieran dürfte auch im neuen Recht festzuhalten sein. Beschlüsse des Verwaltungsbeira...mehr

Rz. 37 Enthält die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine Genehmigungsfiktion, wonach ein Wirtschaftsplan, der keine Erhöhung des Hausgeldes vorsieht, als genehmigt gilt, sofern ihm innerhalb von zwei Monaten nicht von wenigstens der Hälfte der Wohnungseigentümer widersprochen hat, dann steht diese Regelung einer Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung nicht entge...mehr

Rz. 38 Gemäß § 29 Abs. 1. S. 3 WEG werden die Sitzungen des Verwaltungsbeirates von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. Ein Bedarf besteht, wenn nach den Umständen des Einzelfalls eine Sitzung des Verwaltungsbeirats als zweckmäßig einzustufen ist. Ist der Vorsitzende nicht willens oder nicht in der Lage, den Verwaltungsbeirat einzuberufen, ist sein Stellvertreter zur Ei...mehr

Rz. 26 Die GdWE ist auch passivlegitimiert, wenn der Verwalter die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum nicht erteilt. Die Klage hierauf ist entgegen bisweilen vertretener Auffassung[33] nach dem WEMoG nicht mehr gegen ihn zu richten, sondern gegen die GdWE.[34] Denn die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums i...mehr

Rz. 29 Nach § 18 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen – gerichtlich durchsetzbaren – Individualanspruch auf eine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, die Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse bzw. die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung respektiert. Der Anspruch aus § 18 Abs. 2 WEG beinhaltet auch die Fassung geeigneter Beschlüsse. Geschieht dies nicht, kann jeder...mehr

Rz. 15 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.15: Klageantrag auf Verwalterbestellung Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Klage in der Wohnungseigentumssache[33] des Wohnungseigentümers Hans Becker, Hohlweg 1, 84000 München, Kläger, – Prozessbevollmächtigter: RA Obermüller, Frankfurt am Main, Gerichtsfach 2002 – gegen die Gemein...mehr

Rz. 5 Kaum diskutiert ist die Frage, ob sich die GdWE im Rahmen der gesetzlichen Regelung – individuelle Einladung in Textform – für eine bestimmte Form der Einberufung festlegen, etwa aus Kostengründen den Zugang per E-Mail als verbindlich regeln kann. Dies ist im Grundsatz wohl zu bejahen, da es sich um eine Frage der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, di...mehr

Rz. 105 In der Praxis kann es vorkommen, dass der zur Fortführung der Beschluss-Sammlung Verpflichtete in einer Eigentümerversammlung wechselt, etwa bei Abberufung des Verwalters. Für die Frage, wer die gefassten Beschlüsse etc. in diesem Fall einzutragen hat, kann auf die Grundsätze zur Erstellung der Jahresabrechnung zurückgegriffen werden, wonach maßgeblich ist, in wessen...mehr

Rz. 23 Im Regelfall liegen keine Stimmrechtsausschlüsse vor, so dass die Teilnahmeberechtigung auch die Mitwirkung an den Mehrheitsentscheidungen durch Stimmabgabe umfasst. Inhaber des Stimmrechtes ist der jeweilige Eigentümer einer Wohnung bzw. eines Teileigentums, wobei die Eintragung in das Grundbuch maßgeblich ist.[63] Insoweit kann auf die Ausführungen zur Ladung verwie...mehr

Rz. 54 Mit der wichtigsten Entscheidung über die Versammlungsleitung steht der Eigentümerversammlung auch die Kompetenz weiterer Regelungen zu.[84] Dies folgt daraus, dass sie sogar den Versammlungsleiter, der für die ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung zu sorgen hat, abberufen kann. Erst recht kann sie dann einzelne seiner Maßnahmen korrigieren oder von vorneherein ...mehr

Rz. 24 Nicht im Gesetz geregelt ist die Frage, wie die Ausübung des Stimmrechts zu erfolgen hat, wenn ein Wohnungs- oder Teileigentum mehreren Eigentümern in Bruchteilsgemeinschaft zusteht.[65] § 25 Abs. 2 S. 2 WEG bestimmt nur, dass innerhalb der Gemeinschaft keine Aufspaltung des Stimmrechts stattfindet. Diese kann nur einheitlich abstimmen. Da auch innerhalb dieser Gemein...mehr

Rz. 8 Die Wahl eines ungeeigneten Versammlungstermins oder -ortes führt nach den allgemeinen Regeln zur formellen Fehlerhaftigkeit von Beschlüssen (s. § 23 WEG Rdn 40 und 76) grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit der auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse,[10] sofern nicht feststeht, dass sich der Mangel nicht auf die Willensbildung ausgewirkt hat.[11] Zur Nichtigkeit de...mehr

Rz. 34 Wie schon beim Verwaltungsbeirat sieht § 23 Abs. 3 WEG auch im Verhältnis zwischen Verwaltungsbeirat und ermächtigtem Wohnungseigentümer keine hierarchische Stufung vor. Letzterer kann also ohne Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat eine Eigentümerversammlung einberufen. Dies birgt noch mehr als die Regelung zum Verwaltungsbeirat bei mangelnder Koordination die Gefahr...mehr

Rz. 22 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.22: Verbindung – Abtrennung 65 C 689/23; 65 C 700/23 Beschluss in der Wohnungseigentumssache gegen die GdWE Goethestr. 377, Frankfurt am Main (RA Terz, GF 4001), vertreten durch die Verwalterin, die Walter GmbH, die...mehr

Rz. 60 Zum Inhalt bestimmt § 24 Abs. 6 S. 1 WEG nur, dass die Niederschrift "die in der Versammlung gefassten Beschlüsse" enthalten muss. Dies erfordert die Wiedergabe des Beschlussantrags und des Abstimmungsergebnisses sowie – jedenfalls beim Erfordernis qualifizierter Mehrheiten – der Verkündung des Versammlungsleiters über das (Nicht)Zustandekommen eines Beschlusses (zu d...mehr

Rz. 20 Die schwer verständliche Vorschrift des § 25 Abs. 3 WEG a.F., die die Beschlussfähigkeit entgegen dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. nach Miteigentumsanteilen bemaß, wird ersatzlos gestrichen. Damit ist künftig jede Eigentümerversammlung beschlussfähig.[45] In der Konsequenz konnte die Regelung in § 25 Abs. 4 WEG a.F. über die Folgen der Beschlussunfähigkei...mehr

Rz. 448 Ist zwischen der GdWE und dem Verwalter eine Grundvergütung bzw. Pauschalvergütung vereinbart worden, muss hinsichtlich weiterer Leistungen, die der Verwalter kraft Gesetzes schuldet, eindeutig im Verwaltervertrag klargestellt werden, dass und in welchem Umfang für diese ein gesondertes Entgelt gezahlt werden soll. Anderenfalls ist davon auszugehen, dass alle gesetzli...mehr

Rz. 183 Der Beseitigungsanspruch wird in der Regel gemäß § 887 ZPO im Wege der Ersatzvornahme vollstreckt. Die Verpflichtung, das Betreten der Wohnung zu dulden, braucht nicht gesondert ausgesprochen zu werden, wenn der Wohnungseigentümer gegen den sich der Titel richtet, selbst in der Wohnung wohnt oder sein Mieter mit der vertretbaren Handlung einverstanden ist. Gegen eine...mehr

Rz. 8 Das Verlangen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann zwar ohne Beschluss durch den gemäß § 9b Abs. 1 WEG gesetzlich bevollmächtigten Verwalter zum Ausdruck gebracht werden.[7] Trotz Streichung des § 18 Abs. 3 WEG a.F. können bzw. sollten die Wohnungseigentümer ihren Willen wie in allen wichtigen Angelegenheiten durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung bilden. F...mehr

Rz. 16 Zu laden sind grundsätzlich alle Wohnungseigentümer. Hierzu gehören nach § 8 Abs. 3 WEG auch die werdenden Eigentümer, also die Ersterwerber, die Besitz erlangt haben und durch eine Auflassungsvormerkung gesichert sind. Dies gilt auch dann, wenn ein Wohnungseigentümer von der Abstimmung etwa nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen ist.[28] Denn auch in diesem Fall hat er ...mehr

Rz. 63 Gesetzlich ist die Frist, innerhalb derer die Niederschrift angefertigt werden muss, nicht geregelt. Sie ergibt sich jedoch aus dem Sinn, auch auf der Eigentümerversammlung nicht erschienene Wohnungseigentümer über die dort gefassten Beschlüsse zu informieren und ihnen die Gelegenheit zu geben, diese gegebenenfalls anzufechten. Diesen Zweck kann die Niederschrift nur ...mehr

Rz. 59 Nicht zur Disposition der Mehrheit stehen des Weiteren auch staatliche Hoheitsakte. Entsprechende Beschlüsse, die etwa Gerichtsentscheidungen abändern, sind nichtig.[132] Dies wurde etwa bejaht, wenn der durch einstweilige Verfügung für eine bestimmte Dauer bestellte Verwalter durch Mehrheitsbeschluss wieder abberufen,[133] ein gerichtlich aufgestellter Wirtschaftspla...mehr