Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Was versteht man unter einem qualifizierten Mehrheitsbeschluss? Das Wohnungseigentumsgesetz kennt nur noch einen qualifizierten Mehrheitsbeschluss: Möchten die Wohnungseigentümer für einen Maximalzeitraum von 3 Jahren Eigentümerversammlungen nur noch rein virtuell durchführen, bedarf der Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG der Mehrheit von 3/4 der abgegebenen Stimmen. Wird ein ...mehr

Muss die Bestellung jedes Mal beglaubigt werden? Die Bestellung muss nicht beglaubigt werden. Ich denke, Sie meinen den Nachweis der Verwaltereigenschaft. Hier reicht eine alte Niederschrift, wenn die alte Bestellung nicht endete. Der Nachweis der Verwalterbestellung ist nicht mehr notwendig, aber z.B. Banken fordern das Protokoll der Eigentümerversammlung. Ich gebe das nic...mehr

In der Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass vorerst in einer Wohnung keinerlei Maßnahmen hinsichtlich von Feuchtigkeitsbildung mehr unternommen werden, da in der Vergangenheit bereits mehrere Maßnahmen durchgeführt wurden. Der Mieter beheizt zwei Räume nicht und hier wird jetzt vermutet, dass die Feuchtigkeitsbildung aufgrund von mangelndem Heizen und Lüften entst...mehr

Kann nur der Verwalter ein Verfahren zur schriftlichen Beschlussfassung einleiten? Üblicherweise setzt der Verwalter das Verfahren der Beschlussfassung in Textform in Gang. Nach herrschender Meinung kann die Initiative aber auch von jedem Eigentümer ergriffen werden. Stets muss für jeden Eigentümer eindeutig und unmissverständlich erkennbar sein, dass eine verbindliche Stim...mehr

Ein Wohnungseigentümer möchte einen Kamin einbauen (wohnt im DG): Welche Unterlagen muss er für einen (privilegierten, baulichen) Beschluss der GdWE in der Eigentümerversammlung vorlegen? Kann dann der Betrag, den die Gebäudeversicherung deswegen erhöht, allein auf diesen Eigentümer umgelegt werden? Ein Gestattungsbeschluss sollte erst gefasst werden, wenn den Wohnungseigent...mehr

Kann ein Verwalter, wenn der Beirat die Abwahl dieses Verwalters vornehmen will, weil dieser einfach nicht einlädt und sich nicht kümmert, das Amt niederlegen, weil die Eigentümerversammlung vom Beirat geladen und abgehalten wurde. Wie sieht es dann mit der Abberufung aus? Der Verwalter kann sein Amt auch dann niederlegen, wenn ein anderer zur Versammlung geladen und diese ...mehr

Gehen bei Fenstern immer alle Reparaturkosten, wie z. B. die vom Rollladenmotor oder -gurt, zulasten der Gemeinschaft? Ja. Steht ein wesentliches Gebäudebestandteil im gemeinschaftlichen Eigentum, beispielsweise Rollläden, stehen auch die Zubehörteile dieses Bestandteils im gemeinschaftlichen Eigentum, beispielsweise ein Motor oder ein Gurt. Die Wohnungseigentümer können in...mehr

Um von einem Rechtsanwalt einen Beschluss vor der Eigentümerversammlung prüfen zu lassen: brauchen wir schon dafür einen Beschluss? Oder gehört aus Ihrer Sicht eine juristische Prüfung bei unklarer Situation zur ordnungsmäßigen Verwaltung? Die Verwaltung ist, ist nichts anderes nach § 27 Abs. 2 WEG beschlossen oder vereinbart, nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt, die Maßnahme...mehr

In der Gemeinschaftsordnung wird der Gebrauch der vor dem Erdgeschoss liegenden Grundstücksflächen in der Weise geregelt, dass je zum ausschließlichen Gebrauch zustehen: dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. XX die vor seiner Wohnung liegende im Aufteilungsplan farbig umrandete Grundstücksfläche. Die Pflege und Instandhaltung der vorbezeichneten Flächen obliegt dem jew...mehr

Wonach richtet sich die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben? Die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Wohnungen richtet sich grundsätzlich nach der Gemeinschaftsordnung. Ist dort kein Umlageschlüssel vereinbart, sind die Einnahmen und Ausgaben gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach den Miteigentumsanteilen umzulegen. Kann der Kostenverteilerschlüssel von der Eigen...mehr

Bedarf es immer der Zustimmung aller Wohnungseigentümer? § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG ermöglicht den Wohnungseigentümern eine Beschlussfassung, gerichtet auf eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren. Können sie also im Rahmen einer Eigentümerversammlung für einen konkreten Gegenstand noch keinen Beschluss fassen, weil ihnen noch erforderliche Informationen fehlen, können sie...mehr

Muss auch die Zustimmung des Eigentümers eingeholt werden, der an sich gemäß § 25 Abs. 4 WEG nicht stimmberechtigt ist? Nach herrschender Auffassung ist für den Umlaufbeschluss auch die Zustimmung des Eigentümers erforderlich, der in der Eigentümerversammlung gemäß § 25 Abs. 4 WEG von der Ausübung seines Stimmrechts ausgeschlossen wäre. Für diese Auffassung spricht der Wort...mehr

Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung soll vor der Eigentümerversammlung von einem Rechtsanwalt geprüft werden. Bedarf es für die anwaltliche Prüfung auch eines Beschlusses oder gehört eine juristische Prüfung bei unklarer Situation zur ordnungsmäßigen Verwaltung? Die Verwaltung ist, ist nichts anderes nach § 27 Abs. 2 WEG beschlossen oder vereinbart, nach § 27 Abs. 1...mehr

Kann ein Umlaufbeschluss auch dadurch zustande kommen, dass die in der Versammlung anwesenden Eigentümer, welche nicht die beschlussfähige Mehrheit vertreten, ihre Zustimmungserklärungen mündlich abgeben und später die Zustimmungserklärungen der übrigen Eigentümer schriftlich eingeholt werden? Ein Umlaufbeschluss kann in der vorgenannten Weise nicht zustande kommen, weil ge...mehr

Der Umlageschlüssel in der Teilungserklärung (aus 1993) zu Nutzungen, Lasten, Kosten lautet: "Für die Beteiligung der einzelnen Wohnungseigentümer an den Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind gemäß § 16 WEG die Miteigentumsanteile maßgebend, soweit nicht in dieser Teilungserklärung oder in einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung etwa...mehr

Welche Zusatzvergütungen können im Verwaltervertrag vereinbart werden? Werden Zusatzvergütungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Verwaltervertrags vereinbart, gelten die Schutzbestimmungen des BGB hierfür. Die entsprechende Vertragsklausel muss hinreichend bestimmt sein und darf den Vertragspartner, also die WEG und ihre Mitglieder, nicht unangemessen benachteili...mehr

Was gilt, wenn kein Verwaltervertrag abgeschlossen wird? Da der Bestellungsbeschluss selbst nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn er die wesentlichen Eckpunkte des Bestellungsverhältnisses regelt, nämlich den Zeitraum der Bestellung und die Vergütung des Verwalters, ist der Abschluss eines förmlichen Verwaltervertrags nicht Voraussetzung für die Bestellung, w...mehr

Muss der Verwaltervertrag die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters regeln? Zwar sind die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters in §§ 24, 27 und 28 WEG geregelt, die Rechtsprechung verlangt dennoch auch entsprechende vertragliche Regelungen. Insoweit sehen die Verwalterverträge in aller Regel einen Katalog mit den Leistungen des Verwalters aufgeschlüsselt nach Grundleistun...mehr

Sind die Ausgaben in der Jahresabrechnung wie die Einnahmen aufzuschlüsseln? Auch hinsichtlich der Ausgaben soll der Eigentümer erkennen können, welche Ausgaben im Einzelnen im Abrechnungsjahr angefallen sind. Die Ausgaben sind deshalb ebenfalls aufzuschlüsseln. Da die Jahresabrechnung für vermietende Eigentümer die Grundlage für die Erstellung der Mietnebenkostenabrechnung ...mehr

In Bemessung der Rücklagenhöhe bietet sich stets eine konkret auf das verwaltete Objekt bezogene Erhaltungsplanung unter Berücksichtigung der individuellen Eigenheiten der Wohnanlage, konkreter vergangener Erhaltungsmaßnahmen sowie der Höhe einer etwa bereits gebildeten Rücklage an. Ein entsprechender Plan ist den Wohnungseigentümern zusammen mit dem Ladungsschreiben zur Eigentü...mehr

Nach § 28 Abs. 1 WEG muss der Wirtschaftsplan die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Kostentragung, die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorgesehenen Erhaltungsrücklage und ggf. die Beitragsleistungen zu weiter gebildeten Rücklagen enthalten. Positionen des Wirtschaftsplans Der W...mehr

Im Wirtschaftsplan zu berücksichtigen sind auch sonstige administrative Kosten wie etwa die Saalmiete für Eigentümerversammlungen und Kontoführungsgebühren. Steht im Zeitraum der zu planenden Wirtschaftsperiode die Wiederbestellung des Verwalters an, sollte er die Kosten für die Beglaubigung des entsprechenden Versammlungsprotokolls berücksichtigen.mehr

Maßgeblich ist der Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die zu finanzierende Maßnahme gilt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und des § 21 Abs. 5 WEG auch die Möglichkeit, die Kosten der durch Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahme abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Dies i...mehr

Die bloße Tatsache, dass es sich um eine Mehrhausanlage handelt, bedeutet nicht, dass automatisch für die einzelnen Gebäude jeweils getrennte Rücklagen zu bilden wären. Das Gesetz sieht in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG lediglich die Bildung einer Rücklage vor. Wie stets, kommt es also auf die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung an. Von grundlegender Bedeutung ist zunächst, ob es ...mehr

Hat nur ein Teil der Wohnungseigentümer einen Nachteil durch die bauliche Maßnahme und haben diese Eigentümer ihr Einverständnis mit der Durchführung der Baumaßnahme erklärt, besteht ein Anspruch auf Gestattung der begehrten Maßnahme. Jedenfalls könnte der Fall eintreten, dass ausgerechnet diejenigen beeinträchtigten Wohnungseigentümer nicht an der Versammlung teilnehmen, di...mehr

Voraussetzung ist zunächst, dass mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme stimmen und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Praxis-Beispiel Gesetzliches Kopfprinzip Die Wohnanlage besteht aus 10 gleich großen Wohnungen, die jeweils 100/1.000 Miteigentumsanteile repräsentieren. In der Eigentümerversammlung sind 6 Wohnungseigentümer anwesend bzw. ...mehr

Überblick Auch wenn Anlage 1 (zu § 1 Satz 1 ZertVerwV), die die Prüfungsgegenstände für die IHK-Zertifizierungsprüfung im Einzelnen aufführt, bauliche Veränderungen nur im Zusammenhang mit der Durchführung von Eigentümerversammlungen bezüglich der Besonderheiten bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen nennt, sind diese doch essenziell für das Wissen und Handeln eines WEG...mehr

Die der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht kann auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden.[1] Werden die Verkehrssicherungspflichten teilweise auf Dritte, z. B. auf Reinigungs- oder Grundstücksbetreuungsunternehmen übertragen, sind diese faktisch auch für die Verkehrssicherung verantwortlich. Denn in diese ursprünglich der Gemeinschaft obli...mehr

Zäune können dann ein Risiko bergen, wenn sie Ursache von Personenverletzungen sein können. Dies gilt insbesondere, wenn sie als Einfriedung von Spielplätzen oder Spielwiesen dienen. Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass etwa ein Stacheldrahtzaun eine ungeeignete Einfriedung darstellt. Im Bereich von Spielplätzen sollten aber auch keine Zäune mit spitzen oberen Abschlüss...mehr

Dachziegel/Dachrinne Insbesondere nach heftigen Regenfällen und Sturm kann alters- und zustandsabhängig eine Gefahr durch gelockerte Dachziegel bestehen. In derartigen Fällen sollte umgehend ein Fachunternehmen zwecks Kontrolle der Dachhaut beauftragt werden. Zwar dürfte der Verwalter zur entsprechenden Beauftragung bereits auf Grundlage seiner Verpflichtung zur Nachteilsabwe...mehr

Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich grundsätzlich auch auf den Schutz vor Gefahren durch Bäume. Gefahren können insbesondere von kranken und morschen Bäumen ausgehen. Soweit hier eine Gefahr für Personen und Sachen nicht anders beseitigt werden kann, können die Bäume auch nach den einschlägigen Baumschutzsatzungen gefällt werden. Gerade im Hinblick auf die Zunahme te...mehr

Stets ist bei einer Haftung wegen der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten ein Mitverschulden des Geschädigten zu prüfen. Ein Mitverschulden i. S. v. § 254 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der Geschädigte diejenigen Sorgfaltspflichten missachtet, die ein ordentlicher und verständiger Mensch zur Vermeidung eines eigenen Schadens anzuwenden pflegt. Es handelt sich hierbei um e...mehr

Beseitigung von Gefahrenquellen Hat der Verwalter potenzielle Gefahrenbereiche erkannt, sollte er umgehend eine Wohnungseigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über Abhilfemaßnahmen einberufen. In aller Regel genügt der Verwalter seinen Pflichten zunächst, indem er etwaige Gefahrenquellen ermittelt und die Eigentümergemeinschaft hierüber unverzüglich in Kenntnis setzt. ...mehr

Die Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft bezieht sich ausschließlich auf den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums. Aber auch hier existieren elektrische Anlagen wie Lichtschalter, Steckdosen, ggf. elektronisch betriebene (Tief-)Garagen-Rolltore. Lose Kabel sind vom Elektriker zu sichern. Zu einer derartigen Maßnahme ist der Verwalter sowohl nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 W...mehr

Gefährliche Einfriedung Allgemein sind an die Verkehrssicherungspflicht bei Kinderspielplätzen besonders hohe Anforderungen zu stellen.[1] Ist ein Spielplatz also etwa mit einem Stacheldraht oder mit einer Dornenhecke umzäunt, so hat der Verwalter dafür zu sorgen, dass diese gefährliche Einfriedung beseitigt wird.[2] In derartigen Extremfällen ist der Verwalter verpflichtet, ...mehr

Verschließen der Haustür Die Bauordnungen der Länder sehen alle das Erfordernis eines 2. Rettungswegs im Brandfall vor. Dies impliziert das Vorhandensein überhaupt eines 1. Rettungswegs. Diesen stellen nicht nur die Treppenhäuser und Flure innerhalb der Wohnungseigentumsanlage dar, sondern in erster Linie die Haustür der Wohnanlage. Ist diese aber verschlossen, ist der 1. Ret...mehr

Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht bei Neubauten und Bestandsgebäuden in sämtlichen Bundesländern. Zwischenzeitlich besteht auch die Pflicht zur Nachrüstung in Bestandsgebäuden in allen Bundesländern Übersicht: Einbaufristen und Verantwortlichkeiten für Rauchwarnmeldermehr

K kauft ein Teileigentum. Zu diesem gehören 24 Pkw- und 7 Rollerstellplätze. Diese Stellplätze vermietet K. In der Wohnungseigentumsanlage gibt es außerdem Wohnungen und weitere Stellplätze. In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: "Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes, die nicht zugleich Eigentümer einer Wohnung sind, sind nur zur Nutzung des zur Tiefgarage einsch...mehr

Nicht nur Maßnahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums infolge Alterung oder Verschleiß, sondern auch solche, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben erforderlich werden, können mit erheblichen Kosten für die einzelnen Wohnungseigentümer verbunden sein, weshalb die Bereitschaft, freiwillig Geld in die Hand zu nehmen, nicht bei jedem Wohnungseigentümer vorhan...mehr

Für Pflichtverletzungen ihres Organs haftet die GdWE entsprechend § 31 BGB. Infolge einer Pflichtverletzung des Verwalters geschädigte Wohnungseigentümer haben keinen unmittelbaren Schadensersatzanspruch mehr gegen den Verwalter aus dem Verwaltervertrag. Seit Inkrafttreten des WEMoG entfaltet dieser keine Schutzwirkung mehr für die Wohnungseigentümer.[1] Praxisrelevante Haftu...mehr

Der Erwerber haftet dem Gemeinschaftsvermögen gegenüber für alle anteiligen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, die nach seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft und seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch bzw. im Fall des Ersterwerbs nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Räume durch Beschluss begründet und fällig gestellt we...mehr

Seit 1.2.2014 ist das deutsche Überweisungsverfahren durch das SEPA (Single Euro Payments Area)-Verfahren abgelöst. In diesem Zusammenhang müssen dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereit...mehr

Abgrenzungen Eine Durchbrechung des Jährlichkeitsprinzips ist nur hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten möglich. Hinsichtlich sämtlicher anderer Abrechnungspositionen verbleibt es bei der Abrechnung nach dem Zufluss-/Abfluss-Prinzip.[1] Abrechnungspflicht Zur Erstellung von Jahresabrechnungen ist die GdWE verpflichtet; als ausführendes Organ muss der bestellte Verwalter a...mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung (in der Regel ordentliche Eigentümerversammlung des Folgejahres) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel ...mehr

Auch nach Inkrafttreten des WEMoG werden die mit (+) gekennzeichneten Entscheidungen weiterhin einschlägig rund um das Thema "Wirtschaftsplan" bleiben und die mit (–) gekennzeichneten nicht mehr gelten. Wo erforderlich, werden ergänzende Informationen erteilt. Abberufung des Verwalters (+) Eine nicht fristgerechte Vorlage von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen sowie die ...mehr

Seit 1.2.2014 ist das deutsche Überweisungsverfahren durch das SEPA (Single Euro Payments Area)-Verfahren abgelöst. In diesem Zusammenhang müssen dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereit...mehr

Auch wenn es lediglich einen formalen Mangel darstellt, wenn der Verwalter den Wohnungseigentümern den Entwurf der ihre Sondereigentumseinheit betreffenden Jahreseinzelabrechnung nicht übersendet, sollte der Verwalter das insoweit noch nach früherer Rechtslage bestehende Erfordernis durchaus weiter beachten, da dies bereits in der Rechtsprechung gefordert wurde.[1] Hiernach ...mehr

Da der GdWE nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, trifft die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung grundsätzlich auch die GdWE, obwohl § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG insoweit ausdrücklich den Verwalter verpflichtet.[1] Der Verwalter ist allerdings im Innenverhältnis zur GdWE lediglich als deren Ausführungsorgan tätig, weshalb etwaige Kla...mehr

Die Jahresabrechnung ist nach Ablauf der abzurechnenden Wirtschaftsperiode zeitnah zu erstellen und der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen. Allgemein wird hier von einem Zeitraum von 3 bis maximal 6 Monaten nach Beginn des Folgejahres ausgegangen.[1] Abweichendes kann im Verwaltervertrag geregelt werden oder sich aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentüm...mehr

Über die auf Grundlage des Gesamtwirtschaftsplans sowie der entsprechenden Einzelwirtschaftspläne festzusetzenden Vorschüsse beschließen die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 25 Abs. 2 WEG mit einfacher Mehrheit. Da gesetzlich für die Beschlussfassung kein bestimmtes Stimmprinzip vorgesehen ist, richtet sich dieses nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des §...mehr