Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Begriff Sanktionen gegen Wohnungseigentümer setzen bereits begrifflich ein vorangegangenes Fehlverhalten gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer voraus, die diese nicht zu dulden haben. Von größter Bedeutung sind in diesem Zusammenhang Belästigungen aufgrund Emissionen durch einzelne Wohnungseigentümer, die zweckbestimmungswidrige N...mehr

1. Willensbildungsorgan Rz. 5 § 23 Abs. 1 WEG fokussiert sich sehr auf die Funktion der Eigentümerversammlung als Ort der Mehrheitsentscheidung durch Beschluss. Um dieser Zielsetzung unter Wahrung der Eigentümerinteressen gerecht zu werden, hat jeder Wohnungseigentümer das unabdingbare Recht, in der Versammlung seine Auffassung zu einem Tagesordnungspunkt darzulegen und so au...mehr

Rz. 4 Die Eigentümerversammlung ist das höchste Organ der Gemeinschaft. Sie hat über alle Angelegenheiten zu befinden, die der Mehrheitsentscheidung zugänglich sind. Dies sind nach dem Gesetz insbesondere die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und der Gebrauch von Gemeinschafts- und Sondereigentum (§ 19 Abs. 1 WEG). Weitere, im Gesetz nicht aufgeführte Angelegenheiten kön...mehr

Rz. 11 Inhalt der Einberufung muss erkennen lassen, was Gegenstand der Eigentümerversammlung sein wird. Der Einberufende muss somit alle wesentlichen Angelegenheiten nennen, die dort verhandelt werden sollen. Dies betrifft nicht nur Beschlussfassungen. Sollen Sanierungsarbeiten erläutert werden, ist dies ebenso anzukündigen wie die Bekanntgabe sonstiger Dokumente. Unerlässli...mehr

Rz. 31 Derjenige, der eine Beschlussfassung begehrt, kann dies nicht sogleich gerichtlich geltend machen, sondern muss zunächst die Eigentümerversammlung hiermit befassen. Ansonsten fehlt einem Antrag auf gerichtliche Entscheidung grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis.[42] Etwas anderes gilt nur, wenn die Befassung der Eigentümerversammlung offenkundig ohne Aussicht auf Er...mehr

Rz. 26 Kraft Gesetzes haben sich die Zuständigkeiten von Verwalter und Eigentümerversammlung nicht geändert. Auch wenn dem Verwalter nunmehr in § 9b Abs. 1 WEG unbeschränkbare Vollmacht im Außenverhältnis zukommt, hat er gleichwohl im Innenverhältnis regelmäßig das Votum der Eigentümer zu sämtlichen Entscheidungen einzuholen, für die er bis dahin keine Beschlussfassung einge...mehr

1. Mögliche Fehler Rz. 33 Der Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG kann wie jeder Beschluss formelle Mängel aufweisen. Diese führen regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit. Inhaltliche Fehler sind insbesondere bei der Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer denkbar. Zurückhaltung ist bei der Anfechtung des Beschlusses nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG durch den Begünstigten geboten, insbeso...mehr

a) Ergänzung der Tagesordnung Rz. 12 Ein Entziehungsverfahren ist naturgemäß mit erheblichem Ärger verbunden. Deshalb kann es vorkommen, dass der Verwalter untätig bleibt. Auch in diesen Fällen darf nicht sogleich das Gericht angerufen werden. Der Entziehungswillige muss zuerst die Eigentümerversammlung mit seinem Anliegen befassen, ansonsten fehlt seiner Beschlussersetzungsk...mehr

I. Vollversammlung und Rügeverzicht Rz. 56 Die Vorschriften zur Eigentümerversammlung sind kein zwingendes Recht. Die Wohnungseigentümer können ohne Weiteres auf ihre Einhaltung verzichten. Da aber jeder nur auf seine eigenen Rechte, nicht auf diejenigen eines Miteigentümers verzichten kann, ist die Durchführung einer Eigentümerversammlung unter Verstoß gegen die hierfür gelt...mehr

I. Bedeutung als Organ der GdWE 1. Bestehen einer GdWE als Voraussetzung a) Möglichkeit von Eigentümerversammlungen ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher Rz. 1 Wortlaut und Systematik des Gesetzes gehen implizit davon aus, dass eine Eigentümerversammlung erst nach Entstehen einer Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden kann. Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr ber...mehr

I. Einberufung auf Verlangen eines Viertels der Eigentümer (§ 24 Abs. 2 WEG) 1. Voraussetzungen Rz. 40 In der Praxis kommt es immer wieder dazu, dass einzelne Wohnungseigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung wünschen, der Verwalter und der Verwaltungsbeirat sie aber für entbehrlich halten. In diesem Fall können die betroffenen Wohnungseigentümer versuchen, die Ei...mehr

Rz. 3 Die Eigentümerversammlung darf auch nicht über eine GdWE hinausgehen. Insbesondere dürfen mehrere Gemeinschaften keine gemeinsamen Versammlungen abhalten, selbst wenn es um gemeinsame Projekte geht, Beschlussfassungen gemeinschaftlicher Eigentümerversammlungen mehrerer Eigentümergemeinschaften sind für ungültig zu erklären.[3] Richtig ist in diesen Fällen die Behandlun...mehr

1. Anfechtbarkeit Rz. 19 Die unterlassene Ladung eines Teilnahmeberechtigten ist ein formeller Fehler. Er führt grundsätzlich lediglich zur Anfechtbarkeit der gleichwohl auf der Versammlung gefassten Beschlüsse. Aus diesen Gründen führt auch die Änderung der Tagesordnung durch Mehrheitsbeschluss zur Anfechtbarkeit der neu auf die Tagesordnung gesetzten Beschlussgegenstände, al...mehr

I. Form der Einladung 1. Textform a) Keine Unterschriftserfordernis Rz. 2 Die Einberufung zur Eigentümerversammlung muss nach § 24 Abs. 4 S. 1 WEG "in Textform" erfolgen. Diese Formulierung stellt klar, dass keine Schriftform gemäß § 126 BGB einzuhalten ist. Insbesondere muss die Einladung von dem Einberufenden nicht unterzeichnet sein. Lädt ein Verwaltungsunternehmen, etwa ein...mehr

aa) Anfechtung im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG Rz. 123 Keinerlei Besonderheiten gegenüber sonstigen Beschlussfassungen ergeben sich dann, wenn der Verwalter oder ein sonstiger nach § 24 Abs. 8 S. 2 WEG Bestellter durch Eigentümerbeschluss zu einer Berichtigung der Beschluss-Sammlung angewiesen wird. Hält ein Wohnungseigentümer die beabsichtigte Berichtigung für unzutr...mehr

Rz. 1 Wortlaut und Systematik des Gesetzes gehen implizit davon aus, dass eine Eigentümerversammlung erst nach Entstehen einer Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden kann. Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Im Gegensatz zum früheren Recht[1] kann somit bereits der teilende Eigentümer Beschlüsse fassen. Da die Ve...mehr

Rz. 31 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.31: Einladung zu einer Eigentümerversammlung Karl Otto Hausverwaltungen Stadtweg 35 60009 Frankfurt am Main 3.4.2024 An alle Wohnungseigentümer der Wohnanlage Hauptstr. 107 60006 Frankfurt am Main Sehr geehrter Eigentümer, hiermit lade ich Sie zur 8. ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung der Wohnanlage Hauptstr. 1...mehr

Rz. 25 Nach der ursprünglichen gesetzlichen Konzeption war die Eigentümerversammlung eine Präsenzveranstaltung. Danach konnte der Wohnungseigentümer seine Rechte als Versammlungsteilnehmer nur dort wahrnehmen. Diese Präsenzpflicht lockert § 23 Abs. 1 S. 2 WEG, der erstmals die Möglichkeit einer "Teilnahme" an einem anderen Ort regelt. Die technischen Einzelheiten sind wohl i...mehr

I. Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen Rz. 25 Nach der ursprünglichen gesetzlichen Konzeption war die Eigentümerversammlung eine Präsenzveranstaltung. Danach konnte der Wohnungseigentümer seine Rechte als Versammlungsteilnehmer nur dort wahrnehmen. Diese Präsenzpflicht lockert § 23 Abs. 1 S. 2 WEG, der erstmals die Möglichkeit einer "Teilnahme" an einem anderen Ort re...mehr

Rz. 18 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.18: Entziehungsklage Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Klage in der Wohnungseigentumssache[40] der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main, vertreten durch die Verwalterin, die Walter GmbH, diese vertreten durch ihren Geschäftsführer V. ...mehr

Rz. 47 Die Möglichkeit des § 24 Abs. 2 WEG ist nicht subsidiär zur Einberufung nach § 24 Abs. 3 WEG. Sie setzt auch nicht voraus, dass sich Verwalter und Verwaltungsbeirat weigern, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Da gerade die Einberufung der Eigentümerversammlung begehrt wird, ist deren Vorbefassung, anders als bei Beschlussersetzungen, ebenfalls nicht Voraussetzun...mehr

Rz. 32 Abgesehen von formellen Fehlern kann ein Beschluss nach § 24 Abs. 3 WEG insbesondere an zwei Mängeln leiden: Bereits die ermächtigende Eigentümerversammlung war nicht ordnungsgemäß einberufen oder es wurde fälschlich eine Weigerung des Verwalters angenommen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Bereits nach bisher h.M. führten Fehler in der Einberufung durch den V...mehr

Rz. 8 Da eine Eigentümerversammlung grundsätzlich die gesamte Gemeinschaft erfasst, müssen an einer Eigentümerversammlung auch in Mehrhausanlagen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer beteiligt werden. Die Zusammenkunft nur der Miteigentümer eines Hauses ist keine Eigentümerversammlung, die auch nur für diesen Teil der Gemeinschaft gültige Beschlüsse fassen könnte.[5] Zuläss...mehr

Rz. 43 Die Aufforderung nach § 24 Abs. 2 WEG muss zunächst das eindeutige Verlangen enthalten, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Bloße Beschwerden über Mängel der Verwaltung genügen nicht, auch wenn ihre Behebung eine Eigentümerversammlung erfordern würde. Ferner bedarf es der Angabe des Zwecks und der Gründe der Eigentümerversammlung. Die Angabe des Zwecks erfordert ...mehr

Rz. 23 Aufgrund der Kontaktbeschränkungen während der Corona-Krise war die persönliche Präsenz in einer Eigentümer häufig deutlich erschwert. Viele Verwalter versuchten daher, die Versammlungen ohne oder mit möglichst geringer Präsenz durchzuführen. Die Reaktion der Gerichte war sehr unterschiedlich. Einige hielten Beschlüsse sogenannte Vollmachtsversammlungen, in denen die ...mehr

Rz. 35 Die Gesetzesänderung kann gerade in beiden oben skizzierten Problemfällen, der Wohnungseigentümergemeinschaft im Gründungsstadium und der kleinen Gemeinschaft ohne Verwalter zumindest teilweise die Einberufung einer Eigentümerversammlung ermöglichen. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher existent wird, kann der teilen...mehr

Rz. 5 § 23 Abs. 1 WEG fokussiert sich sehr auf die Funktion der Eigentümerversammlung als Ort der Mehrheitsentscheidung durch Beschluss. Um dieser Zielsetzung unter Wahrung der Eigentümerinteressen gerecht zu werden, hat jeder Wohnungseigentümer das unabdingbare Recht, in der Versammlung seine Auffassung zu einem Tagesordnungspunkt darzulegen und so auf die Meinungsbildung i...mehr

Rz. 23 Gemäß § 29 Abs. 2 WEG hat der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und zu überwachen. Er kann insbesondere den Verwalter beraten und zwischen ihm und den Wohnungseigentümern vermitteln, z.B. wenn es um Fragen der Hausordnung geht. Aus § 29 Abs. 2 WEG ergibt sich keine umfassende/allgemeine Überwachungspflicht und keine P...mehr

Rz. 6 Am Ende der Meinungsbildung steht die Entscheidung. Diese erfolgt in der Regel durch absolute Mehrheit der abgegebenen Stimmen, nur dann, wenn Gesetz oder Gemeinschaftsordnung höhere Anforderungen stellen, durch qualifizierte Mehrheit. Andere Möglichkeiten der Entscheidung kennt das WEG nicht. Sofern eine einvernehmliche Entscheidungsfindung aller Wohnungseigentümer er...mehr

Rz. 13 Die ursprünglich vorgesehene Frist von einer Woche zur Einberufung der Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG a.F. erschien bereits dem Gesetzgeber 2007 als zu kurz, nicht zuletzt deswegen, weil die Eigentümer nunmehr häufig zu einem erheblichen Teil Kapitalanleger sind, die nicht mehr am Ort wohnen. Deshalb verlängerte die Novelle die Einberufungsfrist 2007 ...mehr

Rz. 99 Zuständig für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und damit auch für dessen Erhaltung ist nach § 18 Abs. 1 die GdWE. Der einzelne Wohnungseigentümer kann von dieser nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und in diesem Rahmen auch eine bestimmte Verwaltungsmaßnahme verlangen, wenn es nur diese Maßnahme ordnungs...mehr

Rz. 13 Lehnt die Eigentümerversammlung die Beschlussfassung über ein Veräußerungsverlangen und somit die Einleitung eines Entziehungsverfahrens ab, obwohl die Voraussetzungen hierfür vorliegen, kann diese Entscheidung nach den allgemeinen Regeln gerichtlich angegriffen werden. Danach ist gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG die Ersetzung des positiven Beschlusses durch das Gericht zu ...mehr

Rz. 48 Die Gemeinschaftsordnung kann über § 24 Abs. 2 WEG hinausgehen und weitere zwingende Gründe bzw. abweichende Modalitäten für die Einberufung einer Eigentümerversammlung festlegen, da es sich um abdingbares Recht handelt (§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG).[73] Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn eine Maßnahme nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig ist, die aber verweigert ...mehr

Rz. 1 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.1: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 3 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 12 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.12: Klageantrag Wohngeldforderung Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Klage in der Wohnungseigentumssache[14] der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main, vertreten durch die Verwalterin, die Walter GmbH, diese vertreten durch ihren Gesch...mehr

Rz. 31 Voraussetzung der Ermächtigung ist, ebenso wie bei der Einberufung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinen Stellvertreter, dass ein Verwalter fehlt oder pflichtwidrig die Einberufung der Eigentümerversammlung verweigert. Einberufen kann nur ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer. Der Beschluss muss nach allgemeinen Grundsätzen wirksam se...mehr

Rz. 36 Außerhalb der Regelung des § 24 Abs. 3 WEG sind einzelne Wohnungseigentümer kraft Gesetzes nicht befugt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.[58] Die Beschlüsse einer gleichwohl auf eine solche Einberufung hin zusammengetretenen Eigentümerversammlung sind zumindest anfechtbar, sofern nicht alle Eigentümer teilnehmen und den Fehler nicht rügen (sog. Vollversammlung...mehr

Rz. 7 Die Entscheidung der Eigentümerversammlung kann indessen über die reine Willensbildung im Innenverhältnis hinausgehen.[4] Nimmt sie etwa das Vertragsangebot eines anwesenden Bewerbers um die Verwaltung an, entfaltet diese Entscheidung unmittelbare Außenwirkung. Der Vertrag ist dann mit der Feststellung des Beschlussergebnisses angenommen. Ähnliches gilt für die Entlast...mehr

Rz. 12 Ein Entziehungsverfahren ist naturgemäß mit erheblichem Ärger verbunden. Deshalb kann es vorkommen, dass der Verwalter untätig bleibt. Auch in diesen Fällen darf nicht sogleich das Gericht angerufen werden. Der Entziehungswillige muss zuerst die Eigentümerversammlung mit seinem Anliegen befassen, ansonsten fehlt seiner Beschlussersetzungsklage das Rechtsschutzbedürfni...mehr

Rz. 39 Im Einzelfall kann eine weiter gehende Informationspflicht aus der besonderen Betroffenheit einzelner Wohnungseigentümer folgen.[91] Die Anforderungen an die Bezeichnung des Beschlussgegenstandes mit dessen zunehmender Bedeutung und ungenügender Vorinformation der Eigentümer steigen.[92] Dasselbe gilt für besonders komplexe Unterlagen, die nicht mehr in der Eigentümer...mehr

Rz. 30 Bislang waren einzelne Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt, wenn sie hierzu vom Gericht ermächtigt waren.[53] Dies führte insbesondere in der Gründungsphase und in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften zu Unzuträglichkeiten. Wenn (noch) kein Verwalter beste...mehr

Rz. 56 Die Vorschriften zur Eigentümerversammlung sind kein zwingendes Recht. Die Wohnungseigentümer können ohne Weiteres auf ihre Einhaltung verzichten. Da aber jeder nur auf seine eigenen Rechte, nicht auf diejenigen eines Miteigentümers verzichten kann, ist die Durchführung einer Eigentümerversammlung unter Verstoß gegen die hierfür geltenden Vorschriften grundsätzlich nu...mehr

Rz. 81 Ohne Antrag kann kein Beschluss gefasst werden.[191] Wenn Alternativen zu einem Beschlussantrag in Betracht kommen, muss der Antragsteller Hilfsanträge stellen.[192] Zu angekündigten Beschlussgegenständen darf jeder Wohnungseigentümer Anträge stellen. Seine Anwesenheit auf der Versammlung ist dabei nicht erforderlich; er darf seine Anträge vorab schriftlich unterbreit...mehr

Rz. 35 Fehler bei der Durchführung der Eigentümerversammlung ziehen die allgemeinen Folgen nach sich. Wird etwa gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen, sind die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar. Hierauf wird sich allerdings nach Treu und Glauben nicht derjenige berufen können, der den Fehler herbeigeführt hat, etwa durch die Möglichkeit der ...mehr

Rz. 597 Für die außerordentliche, fristlose Kündigung bedarf es des Vorliegens eines wichtigen Grundes. Ein solcher setzt voraus, dass das zur Zusammenarbeit erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen der GdWE und dem Verwalter so zerstört ist, dass eine künftige Zusammenarbeit nicht zumutbar ist. Rz. 598 Deshalb ist auch eine nach § 341 Abs. 2 BGB grundsätzlich vorgesehene ...mehr

Rz. 33 Der Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG kann wie jeder Beschluss formelle Mängel aufweisen. Diese führen regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit. Inhaltliche Fehler sind insbesondere bei der Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer denkbar. Zurückhaltung ist bei der Anfechtung des Beschlusses nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG durch den Begünstigten geboten, insbesondere dann, wenn e...mehr

Rz. 9 Das Gesetz regelt abgesehen von den Ausschlusstatbeständen des § 25 Abs. 4 WEG nicht ausdrücklich, wer an Eigentümerversammlungen teilnehmen und sich dort an Willensbildung und Abstimmung beteiligen darf. Dies ist alleine dem Begriff der "Versammlung der Wohnungseigentümer" zu entnehmen. Teilnehmen dürfen demzufolge nur Wohnungseigentümer und von ihnen legitimierte Per...mehr

Rz. 88 Beschlüsse sind wie alle rechtlich erheblichen Erklärungen der Auslegung zugänglich. Allerdings gelten hierfür nicht dieselben Maßstäbe wie für Willenserklärungen. Dies ergibt sich aus Erwägungen zum Schutze des Rechtsverkehrs. Nicht auf der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümern oder Sonderrechtsnachfolgern kann nicht zugemutet werden, einen möglicherwe...mehr

Rz. 13 Das Gesetz schließt nicht aus, dass sich der Wohnungseigentümer durch Bevollmächtigte auf der Eigentümerversammlung vertreten lässt.[22] Der Wohnungseigentümer kann sich bei einer Mehrheit von Einheiten auch durch eine Mehrzahl von Bevollmächtigten vertreten lassen,[23] nach Rechtsprechung des BGH auch sonst.[24] Dem Bevollmächtigten kommen dann neben dem Teilnahme- a...mehr

Rz. 60 Soweit es um fristwahrende Handlungen und die damit verbundene Abwendung von Rechtsnachteilen geht, umfasst die gesetzliche Ermächtigung sowohl die Vertretung in Aktiv- als auch in Passivprozessen.[58] Rz. 61 Der Gesetzgeber hat sich für die ausdrückliche Nennung der Fristwahrung als Sonderfall zur "erforderlichen Abwendung eines Nachteils" entschieden, weil es sich "u...mehr