Gemeinschaftsordnung / 2.3 Verstoß gegen weitere zwingende WEG-Vorschriften

Als gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten des Weiteren die folgenden unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst. Hier kann also auch nicht wirksam Abweichendes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden.

• § 5 Abs. 2 WEG: Zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sondereigentum erklärt werden

  Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, können selbst dann nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Gemeint sind hiermit insbesondere tragende Mauern und Geschossdecken, aber auch die Außenfenster und die Wohnungszugangstür.

  Auch kann an Anlagen und Einrichtungen kein Sondereigentum begründet werden, soweit diese dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Von Bedeutung sind hier insbesondere Treppen, Flure und die zentralen Versorgungseinrichtungen des Hauses sowie Telefonanschlüsse. Zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugehörige Bereiche der Wohnanlage können auch nicht etwa in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Derartige Regelungen sind unwirksam.^[1]

  Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ermöglicht allerdings die Bestimmung des § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG die Begründung von Sondereigentum an Außenstellplätzen. Vorerwähnte Bestimmung fingiert nämlich die Raumeigenschaft solcher Stellplätze. Bereits nach alter Rechtslage konnte Sondereigentum an Tiefgaragenstellplätzen begründet werden. Seit Inkrafttreten des WEMoG kann das Sondereigentum nach § 3 Abs. 2 WEG auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden. Voraussetzung ist, dass die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben.

  Im Übrigen können Balkone und Dachterrass...