Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Ausübung des Stimmrechts ist keine höchstpersönliche Angelegenheit Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung und die Ausübung des Stimmrechts sind keine höchstpersönlichen Angelegenheiten und können deshalb auch von einem Vertreter ausgeübt werden. Grundsätzlich und theoretisch ist deshalb jeder Wohnungseigentümer berechtigt, sich durch jeden beliebigen Dritten in der Ausübu...mehr

Eigentümer nimmt mit seinem persönlichen Berater an der Versammlung teil Der einzelne Wohnungseigentümer kann in der Versammlung einen Beistand als Berater hinzuziehen. Voraussetzung: Die Teilungserklärung enthält keine Beschränkungen und der Eigentümer weist ein berechtigtes Interesse für diese Maßnahme nach. Ist ein Rechtsanwalt im Auftrag der Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

Form Die Stimmrechtsvollmacht kann seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gemäß § 25 Abs. 3 WEG in Textform erteilt werden. Dies gilt auch dann, wenn Altvereinbarungen die schriftliche Erteilung der Vollmacht vorschreiben. Hier ist nämlich im Zweifel davon auszugehen, dass lediglich eine Formvorschrift für Vollmachten geschaffen werden sollte, da das WEG bis zum Inkrafttre...mehr

Der Verwalter ist gezwungen, eine (außerordentliche) Eigentümerversammlung auch dann einzuberufen, wenn dies von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Diese Bestimmung ist unabdingbar und kann auch nicht durch Vereinbarung etwa solcher Art "verschärft" werden, dass eine größere Anzahl von Wohnungseigentümern erforderlich wäre.mehr

Der übernehmende Verwalter muss anhand der übergebenen Unterlagen schließlich überprüfen, ob die auf früheren Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse auch tatsächlich durchgeführt worden sind. Hierzu sollte er sowohl die früheren Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie etwa Beschlussbücher und insbesondere die nach § 24 Abs. 7 WEG zu führende Beschluss-Sammlung dur...mehr

Gemäß § 26 Abs. 2 WEG darf die Bestellung höchstens auf 5 Jahre – bei einer Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens auf 3 Jahre – vorgenommen werden. Ein Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters darf frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden. Auch dies kann durch Vereinbarung nicht abweichend geregelt werden.[...mehr

Problemüberblick Im Fall will ein Wohnungseigentümer, dass ihm eine bauliche Veränderung (hier: Wärmepumpe) gestattet wird. Da die Errichtung einer Wärmepumpe nicht § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG unterfällt, kann ein Anspruch nur aus § 20 Abs. 3 WEG folgen. Anspruch aus § 20 Abs. 3 WEG Unbeschadet von § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 3 WEG verlangen, dass ih...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um einen Standardfall, nämlich um die Frage, wann die Wohnungseigentümer mehr als 1 Angebot einholen müssen. Angebote Das LG meint, mehrere Angebote seien bei "geringfügigen" Erhaltungsmaßnahmen unnötig. Dies entspricht einem allgemeinen Denken. Die Einholung (oder der Versuch einer Einholung) von Angeboten ist danach unnötig, wenn der Aufwand i...mehr

Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum kann weder im Beschlussweg noch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden. Hierfür ist nach § 4 WEG vielmehr eine Einigung der Wohnungseigentümer nach § 925 Abs. 1 BGB in Form der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch.[1] erforderlich. Dies gilt auch für den Fall, wenn eine Fläche, an de...mehr

Die Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Schuldner im Zwangsversteigerungsverfahren müssen fällig sein. Nicht erforderlich ist demgegenüber, dass die Ansprüche auch tituliert sind, soweit die Gemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren nicht selbst betreibt. Es muss also kein rechtskräftiges Urteil oder rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid über den Anspruch vorliegen. W...mehr

Praxis-Beispiel Beschlussmuster zum Grundlagenbeschluss Die Wohnanlage soll mit einer Zentralschließanlage dergestalt ausgestattet werden, dass zum Öffnen und Verschließen der Eingangstür zur Wohnanlage und der jeweiligen Eingangstüren zu den Sondereigentumseinheiten nur noch ein Schlüssel benötigt wird. Zur Schaffung einer endgültigen Ermessensentscheidung der Wohnungseigentü...mehr

Begriff Es gibt zahlreiche Gründe für den Austausch der zentralen Schließanlage. Zunächst muss der jeweilige Sachverhalt genau analysiert werden, bevor über den Austausch in der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung OLG Brandenburg, Urteil v. 27.4.2023, 10 U 100/22: Lässt der Mieter einer Eigentumswohnung während des Aufenthalts im K...mehr

Begriff Während Wohnungseigentum typischerweise zu Wohnzwecken genutzt wird, dient das Teileigentum nicht zu Wohnzwecken. Nach § 1 Abs. 6 WEG gelten die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend für das Teileigentum. Bezüglich der jeweiligen Nutzungsmöglichkeit der Teileigentumseinheiten kommt es maßgeblich auf deren Zweckbestimmung in der Teilungserklärung an....mehr

Begriff Ob es um die Zuordnung von Stellplätzen zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, die Einräumung eines Sondernutzungsrechts, die Kostenverteilung, eigenmächtige bauliche Veränderungen oder lediglich um Gebrauchsregelungen geht, beim Thema "Stellplatz" kommt es häufig zu Streitigkeiten unter den Wohnungseigentümern. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung § 3 Abs. 1 Satz...mehr

Dem Zwangsverwalter steht darüber hinaus ein begrenztes Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zu. Ein Stimmverbot des Wohnungseigentümers hat keinerlei Auswirkung auf das Stimmrecht des Zwangsverwalters, da dieser nicht Interessenvertreter des Wohnungseigentümers ist, sondern als unabhängiges Organ der Rechtspflege gilt. Praxis-Beispiel Beschränktes Stimmrecht Das KG...mehr

Eine Änderung der dinglichen Zuordnung der Pkw-Abstellplätze betrifft den Kernbereich des Sondereigentums und ist daher der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung entzogen.[1] So also etwa in der Teilungserklärung die Kfz-Stellplätze bestimmten einzelnen Sondereigentumseinheiten zugeordnet sind, können diese nicht durch Beschluss anderen Sondereigentumseinheiten zugeor...mehr

Begriff Die Zwangsverwaltung spielt neben einer etwaigen Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen eines Schuldners eine nicht unerhebliche Rolle. Der Gläubiger wird hier nicht aus der Substanz eines Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung, sondern aus den laufenden Erträgen, wie beispielsweise den Mieteinnahmen, befriedigt. Das Eigentum an der Wohnung verbleibt dem s...mehr

Gemäß § 24 Abs. 1 WEG hat der Verwalter mindestens einmal jährlich eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Nach § 24 Abs. 2 WEG hat er auch Eigentümerversammlungen in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen und dann einzuberufen, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlan...mehr

Nach § 24 Abs. 3 WEG haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, einen Wohnungseigentümer durch Beschluss zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen zu ermächtigen. Bedeutung hat diese Möglichkeit insbesondere in verwalterlosen Gemeinschaften, in denen auch ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt ist. Die Wohnungseigentümer können insoweit auch für eine Einberufungsb...mehr

Existieren weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat, können sämtliche Wohnungseigentümer eine Eigentümerversammlung einberufen, soweit nicht von der Möglichkeit des § 24 Abs. 3 WEG Gebrauch gemacht wurde, beschlussweise einen Wohnungseigentümer zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen zu ermächtigen.[1] Durch Initiative eines Wohnungseigentümers Einer der Wohn...mehr

Anfechtung des Bestellungsbeschlusses Der Bestellungsbeschluss ist für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieses Verwalters spricht. Ein solcher Grund ist zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumu...mehr

Insbesondere hinsichtlich eines im Sondereigentum auftretenden Feuchtigkeitsschadens im Bereich des Gemeinschaftseigentums sollte der Verwalter zügig und flexibel in der Lage sein, für die Klärung der Schadensursache einen Sonderfachmann beauftragen zu können, ohne zuvor eine Eigentümerversammlung einberufen zu müssen. Freilich wäre der Verwalter mit Blick auf das Außenverhä...mehr

Für die einzelnen Wohnungseigentümer muss das finanzielle Risiko stets überschaubar sein. Die Verantwortlichkeit für eine diesbezügliche Entscheidung muss bei der Eigentümerversammlung verbleiben. Eine Klausel ohne gegenständliche Beschränkung, Budgetierung oder Begrenzung der Höhe nach benachteiligt die Wohnungseigentümer entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen...mehr

Nicht selten sind in der Praxis die Fälle, in denen der Verwalter lediglich wiederbestellt, das Schicksal des Verwaltervertrags aber nicht geregelt wird. Hier ist danach zu differenzieren, welche konkrete Laufzeit im Verwaltervertrag geregelt ist. Ist die Laufzeit fest an den Erstbestellungszeitraum gekoppelt, wird man von einer Fortgeltung nicht ausgehen können. Praxis-Beis...mehr

Nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG kann der Verwalter seit dem 1.12.2020 jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind unwirksam geworden.[1] Die Abberufung kann nach § 26 Abs. 5 WEG nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt werden. Mit Blick auf den Verwaltervertrag bestimmt § 26 Abs. 3 Satz 2 WE...mehr

Bei einer Erst- bzw. Neubestellung des Verwalters müssen zwingend Vergleichsangebote mehrerer Verwalter eingeholt werden. Daneben müssen auch Verwaltervertragsentwürfe vorliegen und die Erklärung der Verwalterunternehmen, die Verwaltung tatsächlich übernehmen zu wollen. Vergleichsangebote Wie allgemein bei Maßnahmen, die zu einem größeren Kostenaufwand der Wohnungseigentümer f...mehr

Wenngleich zur Verwalterbestellung die einfache Mehrheit erforderlich ist, genügt die relative Stimmenmehrheit dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer über mehrere Bewerber gleichzeitig abstimmen.[1] Stellen sich mehrere Personen für das Amt des Verwalters zur Wahl, muss über jede Person abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber bereits die absolute Mehrheit erreicht und ...mehr

Beispiel einer unwirksamen Klausel im Verwaltervertrag "Die Ladung ist wirksam, wenn sie an die letzte dem Verwalter bekannte Adresse des Eigentümers gerichtet ist." Diese Klausel verstößt gegen § 308 Nr. 6 BGB. Hiernach ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Bestimmung unwirksam, die vorsieht, dass eine Erklärung des Verwenders von besonderer Bedeutung dem anderen Vert...mehr

Grundsätzlich obliegt es den Vertragsparteien, die Verwaltervergütung frei auszuhandeln. Gesetzliche Schranken stellen dabei die Bestimmungen der §§ 134 (gesetzliches Verbot) und 138 BGB (Sittenwidrigkeit oder Wucher) dar. Bestimmte Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars existieren nicht. Vielmehr richtet sich die Angemess...mehr

Im Rahmen der Verwalterbestellung wird in aller Regel mit dem bestellten Verwalter auch ein Verwaltervertrag abgeschlossen und hierüber Beschluss gefasst.[1] Zwingend erforderlich ist dies nicht. Die herrschende Trennungstheorie zugrunde gelegt, können die Wohnungseigentümer den Verwalter auch bestellen, ohne eine vertragliche Grundlage für die Verwaltertätigkeit zu schaffen,...mehr

Ab und an sehen Musterverwalterverträge auch ein Sonderhonorar für den Fall eines Eigentümerwechsels vor. Eine entsprechende Klausel wurde für ungültig gehalten. Ein Eigentümerwechsel ist für den Verwalter zwar mit einem gewissen formalen Aufwand verbunden, stellt aber dennoch ein typisches Ereignis dar, das mit dem vereinbarten Honorar abgegolten ist. Es ist typischerweise ...mehr

Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG darf die Wiederbestellung frühestens ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums erfolgen. Wird die Wiederbestellung des Verwalters entgegen den gesetzlichen Vorgaben länger als ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit vorgenommen, so ist der entsprechende Eigentümerbeschluss nichtig.[1] Berechnungsbeispiel...mehr

Bei der Wiederbestellung des Verwalters wird häufig geregelt, dass der für den Erstbestellungszeitraum geschlossene Verwaltervertrag auch für den Wiederbestellungszeitraum fortgelten soll. Selbstverständlich kann für den Wiederbestellungszeitraum auch ein neuer Verwaltervertrag abgeschlossen werden. Ein Wiederbestellungsbeschluss ist auch dann hinreichend bestimmt, wenn ein s...mehr

Im Rahmen der konkreten Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters ist bei mehreren Kandidaten zunächst durch unverbindliche Beschlussanträge zu ermitteln, auf welchen Verwalter die meisten Stimmen entfallen. Sodann wird dieser Verwalter förmlich durch Beschlussfassung zum Verwalter bestellt. Entsprechendes sollte in der Versammlungsniederschrift dokumentiert werden...mehr

Verwalter sollten bei der Vertragsgestaltung selbstverständlich vermeiden, per se unwirksame Vertragsklauseln aufzunehmen. Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag nämlich der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vert...mehr

Die Wiederbestellung des Verwalters kann entweder durch Versammlungsbeschluss erfolgen oder durch einen Beschluss im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG. Freilich wird ein bestellter Verwalter von sich aus niemals seine Wiederbestellung durch Umlaufbeschluss initiieren. Enthält sich auch nur ein Wohnungseigentümer oder nimmt er an der Beschlussfassung nicht teil, ist der Bes...mehr

Der Verwalter ist gemäß § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG verpflichtet, die Niederschrift über die in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse unverzüglich anzufertigen. Nach § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG hat der Verwalter auch die Eintragungen in die Beschluss-Sammlung unverzüglich vorzunehmen. In beiden Fällen handelt der Verwalter dann unverzüglich, wenn er ohne schuldhaftes Zögern ...mehr

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Den Willen der Gemeinschaft bilden die Wohnungseigentümer durch Beschluss oder Vereinbarung. Die Wohnungseigentümer sind in diesem Zusammenhang nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung des ge...mehr

Wohnungseigentümer können eine vereinbarte Kostenverteilung per Mehrheitsbeschluss ändern. Wann dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, hat der BGH präzisiert. Der BGH hat auf der Grundlage des seit der WEG-Reform 2020 geltenden Rechts in zwei Urteilen weitere Vorgaben zu den Voraussetzungen gemacht, unter denen die Wohnungseigentümer eine von einer Vereinbarung in der Ge...mehr

Begriff Sanktionen gegen Wohnungseigentümer setzen bereits begrifflich ein vorangegangenes Fehlverhalten gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer voraus, die diese nicht zu dulden haben. Von größter Bedeutung sind in diesem Zusammenhang Belästigungen aufgrund Emissionen durch einzelne Wohnungseigentümer, die zweckbestimmungswidrige N...mehr

Begriff Bei einem Sondereigentumsverkauf scheidet der Veräußerer zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch aus der Eigentümergemeinschaft aus. Im Fall der Zwangsversteigerung des Sondereigentums erfolgt der Eigentümerwechsel durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Stirbt ein Eigentümer, erfolgt der Eigentümerwechsel durch Eintritt des Erbfalls (Tod des Erblasse...mehr

Mit dem Eigentumswechsel verliert der bisherige Eigentümer seine Rechte als Mitglied der Gemeinschaft. Er ist z. B. nicht mehr berechtigt, an einer Eigentümerversammlung bzw. an den Beschlussfassungen im Wege der Abstimmung teilzunehmen. Wird der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung nach Eigentumsübergang gef...mehr

Regelfall der Erstellung oder Ergänzung einer Hausordnung ist eine entsprechende Beschlussfassung der Eigentümerversammlung. Der Verwalter nimmt einen entsprechenden Antrag auf die Tagesordnung und lässt die Eigentümer darüber entscheiden, ob bestimmte Themen in die Hausordnung aufgenommen werden. Gründe, die für und gegen einen Antrag sprechen, können in der Eigentümerversa...mehr

Eine Änderung der dinglichen Zuordnung der Pkw-Abstellplätze betrifft den Kernbereich des Sondereigentums und ist daher der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung entzogen.[1] So also etwa in der Teilungserklärung die Kfz-Stellplätze bestimmten einzelnen Sondereigentumseinheiten zugeordnet sind, können diese nicht durch Beschluss anderen Sondereigentumseinheiten zugeor...mehr

Die Hausordnung muss nicht in einem einzigen Werk niedergelegt sein. Im Laufe des Bestehens einer Eigentümergemeinschaft können immer wieder Einzelbeschlüsse zu unterschiedlichen Themen gefasst worden sein, deren Summe letztlich die eigentliche Hausordnung bildet. Es kann mühsam werden, alle Hausordnungsregelungen einer Gemeinschaft zusammenzutragen. Beschlüsse bis zum 30.6....mehr

Die Basissätze in der WEG- und Mietverwaltung sind im vergangenen Jahr weiter gestiegen – der Mehraufwand durch Zusatzaufgaben ist damit aber nicht gedeckt, heißt es in der aktuellen CRES-Entgeltstudie. Deutlich zugenommen hat die Zahl der Verwalter, die Sonderleistungen abrechnen. Immobilienverwaltungen von Wohneigentum in Deutschland haben auch wegen gesetzlicher Vorgaben f...mehr

Wohnungseigentümer K greift folgenden Beschluss an: "Die Eigentümerversammlung weist die Verwaltung an, für neu zu vergebende anwaltliche Mandate in Angelegenheiten der WEG (…) einschließlich der heute unter TOP 3 beschlossenen Berufung die Anwaltskanzlei X zu beauftragen." Fraglich ist, welcher Gebührenstreitwert für eine Klage gegen einen solchen Beschluss anzusetzen ist.mehr

Das LG meint, es sei ein Wert bis zu 11.000 EUR anzunehmen. Der Beschluss bestehe aus 2 Teilen. Er beziehe sich zum einen auf ein konkret benanntes Verfahren. Zum anderen erstrecke sich die Weisung auf alle neu zu vergebenden Mandate, deren Umfang im Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht bekannt gewesen sei. Das Berufungsverfahren, dessen Durchführung unter TOP 3 beschlossen ...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt einen Verwaltungsbeirat nicht zwingend vor. Deshalb verzichten viele Eigentümergemeinschaften auf die Einrichtung dieser Institution. Hat der Verwalter sein Amt niedergelegt und besteht kein Verwaltungsbeirat, so fehlt es an einem zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung berechtigten Organ. Denn neben dem Verwalter ist bekanntlic...mehr

Begriff Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als "Ein-Personen-Gemeinschaft". Für die Erwerber vom teilenden Eigentümer regelt § 8 Abs. 3 WEG ihre Fiktion als Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern, wenn sie einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen de...mehr