Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Rz. 97 Die Beschluss-Sammlung ist nach § 24 Abs. 8 S. 1 WEG vom Verwalter zu führen. Das gilt auch dann, wenn er nicht Versammlungsleiter ist.[185] Diese Anordnung kann im Gegensatz zu § 24 Abs. 5 WEG nicht durch einfachen Beschluss der Wohnungseigentümer abgeändert werden. Die Führung der Beschluss-Sammlung kann vielmehr nach § 24 Abs. 8 S. 2 WEG nur dann einer Person anver...mehr

Rz. 43 Zustimmen müssen alle Wohnungseigentümer. Dies schließt diejenigen mit ein, die anstelle des Wohnungseigentümers an der Eigentümerversammlung teilnehmen dürfen (s.o. Rdn 12 ff.). Kaum diskutiert ist die Frage, wie bei einem Eigentümerwechsel zu verfahren ist. Da grundsätzlich nur der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer stimmberechtigt ist, genügt es wohl nich...mehr

Rz. 44 Nach § 23 Abs. 3 S. 1 WEG kann ein Beschluss nur dann außerhalb einer Eigentümerversammlung gefasst werden, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu dem Beschluss erklären. Dies erfordert nach h.M. sowohl die Zustimmung zum schriftlichen Verfahren ohne Versammlung als auch zu dem Beschlussantrag als solchem. Im Gegensatz zur Vollversammlung, die ebenfalls die Z...mehr

Rz. 74 Die Beschluss-Sammlung weist in Funktion und Inhalt Schnittmengen mit der Niederschrift auf.[131] Gleichwohl ersetzt sie Letztere nicht, sondern stellt eine zusätzliche Dokumentation der gemeinschaftlichen Willensbildung dar.[132] Dies geht zum einen daraus hervor, dass die Vorschriften zur Protokollierung der Eigentümerversammlung, insbesondere § 24 Abs. 6 WEG, unber...mehr

Rz. 51 Da es sich bei einer Notmaßnahme um eine echte (berechtigte) Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 683 BGB handelt, hat der Eingreifende einen Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 670 BGB.[284] Dieser Anspruch richtet sich gegen den Verband.[285] In einer Zweiergemeinschaft, bei der ein Verwalter nicht bestellt und bei Geltung des Kopfprinzips ein Beschluss aufgrun...mehr

Rz. 96 Beschlüsse zur Geschäftsordnung regeln nur den Ablauf der Eigentümerversammlung, etwa durch Festsetzung von Pausen, Begrenzung von Redezeiten etc. Deswegen ist bei ihnen eine Ausnahme von der Anfechtbarkeit anerkannt, da sie typischerweise mit Beendigung der Versammlung gegenstandslos werden. Deswegen fehlt ihrer Anfechtung grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis.[248...mehr

Rz. 51 Der Versammlungsleiter hat zunächst die Eigentümerversammlung zu eröffnen und die Tagesordnungspunkte aufzurufen. In der Diskussion hat er das Wort zu erteilen und zu entziehen, bei einer Mehrzahl von Wortmeldungen eine Rednerliste zu führen. Bei ungebührlichem Verhalten kann er zur Ordnung rufen. Nach mindestens einmaliger Abmahnung kann er einen störenden Versammlun...mehr

1. Keine Zwangsteilnahme an Online-Versammlungen Rz. 31 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG stellt lediglich eine zusätzliche Möglichkeit für solche Wohnungseigentümer dar, die nicht persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen wollen. Die Vorschrift ermächtigt die Eigentümermehrheit nicht, die zwangsweise Durchführung der Eigentümerversammlung als Online-Veranstaltung zu beschließen....mehr

1. Notwendigkeit der Beschlussfassung Rz. 26 Die Online-Beteiligung an Eigentümerversammlungen ist nicht kraft Gesetzes zulässig. Sie muss durch Beschluss genehmigt sein. Allerdings kann dieser im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzt werden, wenn nur die Gestattung der Online-Teilnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies kann bei weit entfernt wohnenden oder in...mehr

a) Einzelne oder alle Wohnungseigentümer Rz. 27 Die Online-Teilnahme kann durch den Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG gleichermaßen allen Wohnungseigentümern gestattet werden, muss es aber nicht. Das Gesetz redet nicht von einem Beschluss, der allen Wohnungseigentümern die Teilnahme von einem anderen Ort aus gestattet, sondern nur von Einem. Die Eigentümerversammlung kann d...mehr

Rz. 40 § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG betrifft diejenigen Klagen, bei denen die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander im Streit stehen. Hierunter fallen etwa Streitigkeiten über eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern sowie Klagen gegen die anderen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zur Anpassung einer solchen (§ 10 Abs. 2 WEG). Rz. 41 Erfasst werden auch ...mehr

Rz. 55 Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umfasst auch die erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.[242] Deshalb kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Abs. Nr. 1 von der GdWE grundsätzlich verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird.[243] Rz. 56 Der Vergleichsmaßstab für den plan...mehr

Rz. 41 Der Wirtschaftsplan wird für ein Kalenderjahr aufgestellt, hierauf bauen die Vorschusspflichten auf, die beschlossen werden (§ 28 Abs. 1).[98] Möglich ist allerdings zu beschließen, dass die Vorschüsse auch nach Ablauf des Kalenderjahres weiter geschuldet werden (sog. Fortgeltungsklauseln). Rz. 42 Durch Vereinbarung, z.B. durch eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnu...mehr

Rz. 170 Der Verwalter ist ferner verpflichtet, die Wohnungseigentümer über den erforderlichen Instandhaltungs- oder -setzungsbedarf vollumfänglich zu informieren. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob er aufgrund der Dringlichkeit (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) selbst Maßnahmen ergreifen darf oder eine Beschlussfassung erforderlich ist. Rz. 171 Nur in Ausnahmefällen kann die Hi...mehr

Rz. 19 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.19: Vollstreckungsgegenklage Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Klage in der Wohnungseigentumssache[46] des Wohnungseigentümer Hans Becker, Hohlweg 1, 84000 München, Kläger, – Prozessbevollmächtigter: RA Obermüller, Frankfurt am Main, Gerichtsfach 2002 – gegen die Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 331 Verschuldet ist die Pflichtverletzung, wenn sie mindestens fahrlässig, d.h. fahrlässig oder vorsätzlich, erfolgt. Rz. 332 Fahrlässig handelt ein Verwalter, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt (§ 276 Abs. 1 S. 2 BGB). Maßstab ist dabei diejenige Sorgfalt, die ein durchschnittlicher und gewissenhafter Verwalter bei der zu erfüllenden Aufgabe aufge...mehr

Rz. 136 Beeinträchtigt die beanspruchte bauliche Veränderung einen oder mehrere andere Wohnungseigentümer in einem über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 bestimmte Maß hinaus, besteht ein Gestattungsanspruch nach Absatz 3, wenn diese einverstanden sind. Mit dem Abstellen auf das Einverständnis weicht der Gesetzgeber bewusst von dem Erfordernis der Zustimmung in dem Vorgängernorm des ...mehr

Rz. 100 Handelt es sich um eine in Streitigkeit über Ansprüche aus dem Nachbarrecht nach den §§ 906, 910, 911, 923 BGB oder nach den landesgesetzlichen Vorschriften im Sinne des Art. 124 EGBGB, ist ein Schlichtungsverfahren durchzuführen, sofern es sich nicht um Einwirkungen von einem gewerblichen Betrieb handelt (§ 15a Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EGZPO). Rz. 101 Auch Ansprüche nach § ...mehr

Rz. 362 Ist der Verwaltervertrag unwirksam, widerspricht die Bestellung des Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung. Dem einzelnen Wohnungseigentümer kann dann nach § 18 Abs. 1 WEG ein Anspruch auf Abberufung zustehen, wobei eine hierauf gerichtete Klage erst nach Vorbefassung der Eigentümer zulässig wäre; anderenfalls fehlte ihr das Rechtschutzbedürfnis. Insofern besteht in d...mehr

Rz. 216 In der Rechtsprechung ist angenommen worden, dass es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kurzfristige Kredite aufzunehmen, die auf die Fälle vorübergehender, dringend notwendiger und nicht anders ausgleichbarer Überziehung des Gemeinschaftskontos beschränkt sind, wenn der Kreditbetrag die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht ü...mehr

Rz. 160 Schuldner des Anspruchs auf Nachschüsse ist derjenige, der im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung Wohnungseigentümer ist. Weil Gesamtakte zu Lasten Dritter unzulässig sind, schuldet ein Veräußerer keine Beiträge, die auf einem Beschluss beruhen, der erst nach seinem Eigentumsverlust gefasst worden ist.[421] Ein Beschluss begründet für einen Veräu...mehr

Rz. 179 Ein Verwalter kann beliebig oft wiedergewählt werden (§ 26 Abs. 2 S. 2 Hs. 1 WEG). Rz. 180 Über die wiederholte Bestellung darf dem Wortlaut des Gesetzes nach frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit entschieden werden (§ 26 Abs. 2 S. 2 Hs. 2 WEG). Rz. 181 Insofern sind mehrere Konstellationen zu unterscheiden: Zum einen diejenige, in der die Eigentümer in dem...mehr

Rz. 91 Es widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, ohne dass eine Bestandsaufnahme über den Umfang der Schäden und deren mögliche Ursachen erfolgt ist.[418] Die Wohnungseigentümer halten sich nämlich nur dann im Rahmen des ihnen in Bezug auf Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zustehenden Beurteilungsspielraums, wenn ...mehr

Rz. 5 Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, obliegt sie in Anlehnung an Vorschriften wie § 35 Abs. 1 GmbHG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich (Absatz 1 Satz 2). Auch diese Ersatzvertretungsbefugnis ist nicht beschränkt und kann nach Absatz 1 Satz 3 nicht durch Vereinbarung oder Beschluss eingeschränkt werden. Rz. 6 Die Wohnungseigentümer haben – ...mehr

Rz. 238 Nach dem Grundsatz der Universalsukzession (§ 1922 BGB) gehen auf den Erben auch die Nachlassverbindlichkeiten über. Nachlassverbindlichkeiten sind gemäß § 1967 Abs. 2 BGB zunächst die Verbindlichkeiten, die der Erblasser eingegangen ist, aber nicht mehr erfüllt hat (sog Erblasserschulden). Nachlassverbindlichkeiten sind gemäß § 1967 Abs. 2 BGB zudem die den Erben al...mehr

Rz. 485 Für die Zeit der Untersagung der Amtsausübung durch einstweilige Verfügung hat der Verwalter keinen Vergütungsanspruch.[370] Rz. 486 Leistet die GdWE aufgrund einer unwirksamen Preisklausel (z.B. bei unzulässiger Preisanpassung) kann sie die zu viel entrichtete Vergütung bzw. die zu viel entrichteten Aufwendungen nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zurückverlangen. Rz. ...mehr

Rz. 22 Ist die Zustimmung des (amtierenden) Verwalters erforderlich, hat dieser seine Verwaltereigenschaft gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Die Erteilung der Zustimmung in beglaubigter Form folgt als Nebenpflicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis.[115] Dafür genügt nach § 26 Abs. 4 WEG die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschlu...mehr

Rz. 28 Eine in der Teilungserklärung enthaltene nichtige Zuweisung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum kann im Einzelfall in eine Regelung umgedeutet werden, welche die Erhaltungspflicht für diese Gebäudeteile den Wohnungseigentümern auferlegt, zu deren Sondereigentum die Gebäudebestandteile gehören.[104] Dabei ist auch zu prüfen, ob eine Instandhaltungs- und Instand...mehr

Rz. 7 Ordnungsmäßig i.S.v. Absatz 1 sind alle Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer – nicht nur Einzelner – auf die den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Erhaltung, Verbesserung oder den entsprechenden Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums gerichtet sind. Eine Maßnahme erfolgt im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn sie ...mehr

Rz. 213 Das Gericht soll nach § 278 Abs. 1 ZPO in jeder Lage des Verfahrens auf eine gütliche Beilegung des Rechtsstreits oder einzelner Streitpunkte hinwirken. Der Vergleich wird entweder durch Protokollierung in der mündlichen Verhandlung (§§ 162 Abs. 1 S. 2, 162 Abs. 1 ZPO) geschlossen oder gemäß § 278 Abs. 6 ZPO dadurch, dass die Parteien dem Gericht übereinstimmend eine...mehr

Rz. 71 Beim Klageantrag, welcher auszulegen ist, ist das mit der Klage verfolgte Rechtschutzziel maßgeblich; nicht dessen Wortlaut.[46] Rz. 72 Insofern sieht die Rechtsprechung zwischen den unterschiedlich formulierten Anträgen der Anfechtungs- und denen der Nichtigkeitsklage lediglich einen Ausdruck der unterschiedlichen rechtstechnischen Charaktere der gerichtlichen Entsche...mehr

Rz. 276 Dem einzelnen Wohnungseigentümer kann ein Anspruch auf Abberufung des Verwalters gegen die GdWE aus § 18 Abs. 2 WEG zustehen. Rz. 277 Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters besteht aber nur dann, wenn nur die Abberufung des Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Rz. 278 Den Wohnungseigentümern steht bei der Beurteilung d...mehr

Rz. 193 Wird der Beschluss zur Anpassung oder Änderung des Umlageschlüssels zu Lasten eines Wohnungseigentümers festgelegt oder eine bestimmte Beschlussfassung abgelehnt (Negativbeschluss), kann der Wohnungseigentümer binnen Monatsfrist Anfechtungsklage gem. §§ 44 Abs. 1 S. 1 und 45 S. 1 erheben (s. § 43 WEG Rdn 4 ff.). Streitgegenstand sind Positiv- und Negativbeschlüsse. D...mehr

Rz. 16 Ist kein Verwalter bestellt, wird die GdWE gegenüber Dritten durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 S. 2 WEG). Auch der Verwalter, um dessen wirksame Bestellung gestritten wird, ist im Rahmen des Beschlussmängelverfahrens als vertretungsberechtigt anzusehen.[7] Rz. 17 Nimmt die GdWE einen von ihren Wohnungseigentümern in Anspruch (z.B. auf ...mehr

Rz. 20 Ein Beschluss, der eine in der Teilungserklärung enthaltene Regelung lediglich wiederholt, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er nur geeignet ist, Unsicherheit in die durch die Teilungserklärung getroffene Rechtslage zu tragen.[65] Ein Beschluss über die Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht er...mehr

Rz. 37 Für die Geltendmachung und Durchsetzung der einheitlich durchzusetzenden (§ 9a Abs. 2 Fall 2) Rechte auf Minderung und auf kleinen Schadensersatz wegen Mängeln bei der Herstellung der zu errichtenden Wohnung aus einem Bauträgervertrag besteht – anders als bei korrespondierenden Ansprüchen aus dem Kaufvertrag über eine gebrauchte Wohnung[93] – eine ausschließliche Ausü...mehr

Rz. 37 Die Gemeinschaftsordnung kann abweichend vom Gesetz bestimmen, dass ein bestimmter Gebrauch des Sonder- oder gemeinschaftlichen Eigentums nur zulässig ist, wenn der Verwalter seine Zustimmung erteilt hat. Häufig anzutreffen ist etwa die Regelung, dass eine Wohnung auch zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken genutzt werden darf, wenn der Verwalter zustimmt, wobei...mehr

Rz. 86 Entscheidungen eines Gerichts in einem Rechtsstreit gemäß § 43 können nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Die Entscheidungen wirken ohne Grundbucheintragung gegenüber Sondernachfolgern. Dies betrifft sowohl verfahrensbeendende Beschlüsse als auch Urteile. Voraussetzung ist, dass der Rechtsvorgänger des Sondernachfolgers Beteiligter (Partei oder Beigeladener) de...mehr

Rz. 15 Die Erhebung einer erforderlichen Sonderumlage etwa bei Liquiditätsengpässen[33] ebenso wie eine Finanzierungsregelung bei kostenverursachenden Maßnahmen,[34] der Abschluss von Verträgen, etwa des Verwaltervertrages – auch die Erweiterung der Aufgaben des Verwalters und die entsprechende Sondervergütung[35] –, des Hausmeistervertrages,[36] von Werkverträgen mit Handwe...mehr

Rz. 33 Soweit in Verträgen aus der Zeit vor Veröffentlichung der Entscheidung des BGH vom 2.6.2005 zur Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft[139] die Wohnungseigentümer als Vertragspartner des Dritten genannt sind, ergibt die Auslegung in der Regel, dass die rechtsfähige GdWE als Vertragspartnerin gemein ist. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vertrag aufseiten...mehr

Rz. 14 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.14: Klageantrag auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Klage in der Wohnungseigentumssache[26] der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main, vertreten durch die Verwalterin, die Walter GmbH, diese vertr...mehr

Rz. 107 Im Außenverhältnis ist der Verwalter nach § 9b Abs. 1 S. 1 WEG zur außergerichtlichen und gerichtlichen Vertretung berechtigt. Zu den Beschränkungen bei der Vertretung im Außenverhältnis siehe die Kommentierung zu § 9b WEG. Rz. 108 Der Verwalter kann deshalb auch einen Mahnbescheid beantragen, ein Klageverfahren einleiten und Vollstreckungsmaßnahmen (z.B. den Erlass e...mehr

Rz. 53 Die einzige Möglichkeit eines Wohnungseigentümers, sich gegen einen fehlerhaften, aber nicht nichtigen Beschluss zu wehren, ist die Beschlussklage nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG. Grundsätzlich können alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung in diesem Verfahren überprüft werden. Hierbei ist ohne Weiteres vom Rechtsschutzbedürfnis einer zur Beschlussanfechtung berechtigten ...mehr

Rz. 58 Bei der nicht berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag ebenso wie bei der irrtümlichen Wahrnehmung einer Gemeinschaftsaufgabe, in der Annahme, sie sei eine eigene, besteht weder ein Aufwendungs- noch ein Bereicherungsanspruch. Diesen Grundsatz hat der BGH schon in seinem Urt. v. 25.9.2015 entwickelt.[304] Weder die Regelungen des Auftrags- und Geschäftsbesorgungsrec...mehr

Rz. 342 Zumindest in der Anfangszeit wird kaum ein Vermögensbericht fehlerfrei sein. Ist der Bericht fehlerhaft, hat der Eigentümer einen Anspruch gegen die GdWE auf Korrektur.[807] Fehlt der Bericht ganz, ist insoweit ebenfalls die GdWE zu verklagen. Die Vollstreckung dürfte sich als vertretbare Handlung nach § 887 ZPO richten, denn der Vermögensbericht ist kein Rechenschaf...mehr

Rz. 106 Der Beschluss ist grundsätzlich nicht bedingungsfeindlich, d.h. ein Verwalter kann auch unter einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung bestellt werden.[85] Dem entgegenstehende Regelungen existieren nicht. Ist z.B. die Abberufung des alten Verwalters angefochten worden und zugleich ein neuer Verwalter bestellt, kann auch ein Bedürfnis dafür Bestehen, die Beste...mehr

Rz. 20 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.20: Einstweilige Verfügung (Unterlassung einer baulichen Veränderung) Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Antrag in der Wohnungseigentumssache[50] der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main, vertreten durch die Verwalterin, die Walte...mehr

Rz. 75 Da jeder einzelne Wohnungseigentümer aufgrund des Erwerbsvertrages einen eigenen Anspruch auf mangelfreies Gemeinschaftseigentum hat (vgl. Rdn 23), ist grundsätzlich jeder Erwerber für sich zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig.[170] Die Belange der Wohnungseigentümer verlangen keine gemeinschaftliche Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Baut...mehr

Rz. 4 Der Verwaltungsbeirat kann gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 WEG durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer bestellt werden. Das Erfordernis einer besonderen[14] Entscheidung darüber, ob überhaupt ein Verwaltungsbeirat gebildet werden soll, lässt sich daraus nicht entnehmen.[15] Jedenfalls liegt in der Bestellung von nicht mehr notwendig (nur) drei Wohnungseigentümern zu Mit...mehr

Rz. 35 Eine Vereinbarung kann nur durch eine Vereinbarung, auch eine stillschweigende Vereinbarung (siehe Rdn 3), aller Wohnungseigentümer geändert werden,[79] sofern nicht das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung eine Änderung oder Aufhebung durch Mehrheitsbeschluss (ggf. mit qualifizierter Stimmenmehrheit) oder einseitige Erklärung eines Wohnungseigentümers (etwa des teile...mehr