Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Rz. 38 Darüber, dass gegen die Einberufung einer Eigentümerversammlung jedenfalls im Nachhinein Rechtsschutz zu gewähren ist, besteht in Rechtsprechung und Literatur kein Streit. Die auf einer solchen Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse sind in der Regel zumindest anfechtbar,[63] sofern der Mangel nicht ohne Einfluss auf die Beschlussfassung war.[64] In einigen Konste...mehr

Rz. 12 Die Befugnis zur Einberufung umfasst auch die Möglichkeit, eine Versammlung abzusagen bzw. umzuladen. Denn dies ist gegenüber der Einberufung ein wesensgleiches Minus. Ebenso kann der zur Einberufung Befugte die Tagesordnung ändern bzw. erweitern. Sofern die Absetzung einer Versammlung oder eines Tagesordnungspunktes nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann d...mehr

Rz. 61 Nach allgemeiner Auffassung enthält § 24 Abs. 6 S. 1 WEG indessen nur die Mindestanforderungen an die Niederschrift.[99] Sie muss darüber hinaus auch weitere Umstände enthalten, die zum Verständnis der protokollierten Beschlüsse erforderlich sind. Dies gilt etwa dann, wenn der Beschluss auf Ereignisse in der Eigentümerversammlung, etwa die Stellungnahme eines eingelad...mehr

Rz. 19 Die unterlassene Ladung eines Teilnahmeberechtigten ist ein formeller Fehler. Er führt grundsätzlich lediglich zur Anfechtbarkeit der gleichwohl auf der Versammlung gefassten Beschlüsse. Aus diesen Gründen führt auch die Änderung der Tagesordnung durch Mehrheitsbeschluss zur Anfechtbarkeit der neu auf die Tagesordnung gesetzten Beschlussgegenstände, allerdings nicht zu...mehr

Rz. 21 Der Anfechtende muss die Frist des § 45 S. 1 WEG wahren. Tut er dies nicht, kann ihm Wiedereinsetzung nach § 45 S. 2 WEG i.V.m. §§ 233 ff. ZPO nur gewährt werden, wenn er mit der Beschlussfassung nicht rechnen musste. Das ist aber trotz Vorliegens eines Einberufungsmangels schon dann der Fall, wenn der Einladung Beschlussvorlagen beigefügt waren, aus denen der Wohnung...mehr

Rz. 17 Personen, die im Gegensatz zu Bevollmächtigten nicht anstelle eines Wohnungseigentümers, sondern zusätzlich zu ihm an der Versammlung teilnehmen wollen (Beistände), sind nach den gesetzlichen Regelungen nicht zugelassen.[49] Ihre Anwesenheit verstößt gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit von Eigentümerversammlungen. Auch von Berufs wegen zur Verschwiegenheit ver...mehr

Rz. 73 Die Ordnungsmäßigkeit der Willensbildung setzt ferner voraus, dass die Eigentümerversammlung nicht offen oder verdeckt fremden Einflüssen ausgesetzt ist. Deshalb sind Eigentümerversammlungen grundsätzlich nicht öffentlich. Dies schließt zum einen die Teilnahme Dritter aus, soweit sie nicht zulässigerweise als Bevollmächtigte eines Wohnungseigentümers oder sonstigen Te...mehr

Rz. 34 Bei der Fehlerlehre ist zu unterscheiden zwischen Fehlern des Beschlusses nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG selbst und solchen bei der Durchführung der Veranstaltung. Erstere können grundsätzlich, sofern nicht ausnahmsweise ein Fall der Nichtigkeit vorliegt, nur mit der Beschlussklage nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG innerhalb der Frist des § 45 S. 1 WEG geltend gemacht werden. Ande...mehr

Rz. 56 § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ermächtigt den Verwalter Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Rz. 57 Diese Alternative erfasst auch diejenigen Maßnahmen, bei denen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer eigentlich geboten wäre, zur Vermeidung eines Nachteils aber ein rasches...mehr

Rz. 22 Versehentliche Fehler der Einberufung führen nur zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse.[40] Zur Nichtigkeit führen sie nur, wenn ein Wohnungseigentümer bewusst von der Teilnahme abgehalten und somit seiner Mitgliedschaftsrechte beraubt werden sollte.[41] Dies gilt aber dann nicht, wenn der Wohnungseigentümer zwar bewusst nicht geladen wird, dies aber auf einem Rechtsirrtu...mehr

Rz. 24 Zur Einberufung der Eigentümerversammlung ist nach § 24 Abs. 1, 2 WEG primär der Verwalter zuständig. Dies setzt die wirksame Bestellung voraus. Mit Ablauf der Bestellungsdauer entfällt folglich seine Befugnis zur Einberufung von Eigentümerversammlungen.[45] Die spätere Ungültigerklärung seiner Bestellung lässt die Wirksamkeit einer Einberufung vor der gerichtlichen E...mehr

Rz. 47 Ähnlich wie Beschlüsse auf Eigentümerversammlungen kommt auch der schriftliche Beschluss nicht schon mit der Abgabe der letzten Stimme durch Unterzeichnung zustande. Vielmehr bedarf es auch hier einer Verkündung,[106] wobei es hier verschiedene Möglichkeiten gibt. So kann der Verwalter die Wohnungseigentümer durch Rundschreiben über die Beschlussfassung informieren. I...mehr

Rz. 3 Im Ergebnis genügt die Kopie eines nicht unterzeichneten Schreibens an alle Einzuladenden. Auch die Papierform ist aber nicht zwingend. Der Einberufende kann auch auf elektronische Übermittlungsmöglichkeiten wie E-Mail zurückgreifen, was nicht zuletzt aus Gründen der Übermittlungsgeschwindigkeit und der Einsparung von Verwaltungskosten empfehlenswert ist. Die Erklärung...mehr

Rz. 55 Diese können den gesamten Ablauf der Versammlung, etwa die Festlegung von Pausen oder Redezeiten sowie die äußeren Umstände ihrer Abhaltung wie z.B. ein Rauchverbot, betreffen. Auch eine Änderung der Tagesordnung kann beschlossen werden, allerdings nicht die Neuaufnahme von Beschlussfassungen, da es dann an der erforderlichen Ankündigung nach § 23 Abs. 2 WEG fehlt. De...mehr

Rz. 27 Die Online-Teilnahme kann durch den Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG gleichermaßen allen Wohnungseigentümern gestattet werden, muss es aber nicht. Das Gesetz redet nicht von einem Beschluss, der allen Wohnungseigentümern die Teilnahme von einem anderen Ort aus gestattet, sondern nur von Einem. Die Eigentümerversammlung kann diese Möglichkeit etwa im Hinblick auf de...mehr

Rz. 12 Die Abberufung eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats durch Mehrheitsbeschluss ist grundsätzlich jederzeit, auch vor Ablauf der Amtszeit, möglich.[49] Der Wohnungseigentümer, der als Mitglied des Verwaltungsbeirats abberufen werden soll, ist stimmberechtigt.[50] Die Bestellung eines neuen Verwaltungsbeirats (Neuwahl) enthält in der Regel schlüssig die Abberufung des f...mehr

Rz. 36 § 23 Abs. 2 WEG trifft eine Regelung zum Inhalt der Einberufung. Sie ist deshalb systematisch unzutreffend in § 23 WEG eingeordnet. Ihrem Inhalt nach gehört sie zu den Regelungen zur Einberufung der Eigentümerversammlung in § 24 WEG.mehr

Rz. 42 Das Verlangen muss schriftlich erfolgen. Das setzt die Unterschrift derjenigen, die das Verlangen unterstützen, voraus. Die Unterzeichnenden können aber auch in Vollmacht anderer Wohnungseigentümer handeln. Da die Vollmacht gemäß § 167 Abs. 2 WEG nicht der Form bedarf, die für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, muss sie selbst nicht in schriftlicher Form vorliegen. Die ...mehr

a) Grundsatz der Nichtöffentlichkeit Rz. 9 Das Gesetz regelt abgesehen von den Ausschlusstatbeständen des § 25 Abs. 4 WEG nicht ausdrücklich, wer an Eigentümerversammlungen teilnehmen und sich dort an Willensbildung und Abstimmung beteiligen darf. Dies ist alleine dem Begriff der "Versammlung der Wohnungseigentümer" zu entnehmen. Teilnehmen dürfen demzufolge nur Wohnungseigen...mehr

Rz. 15 Ein Vertreter darf nicht erst in der Versammlung zurückgewiesen werden, wenn eine Zulassung von Bevollmächtigten längere Zeit unbeanstandet blieb.[42] Gänzlich unbeachtlich sind Vertretungsbeschränkungen, wenn die Anwesenheit und Stimmabgabe des Bevollmächtigten von Versammlungsleiter und Anwesenden nicht beanstandet wurde.[43] Dies setzt allerdings die positive Kennt...mehr

Rz. 30 Weitere Aufgaben können dem Verwaltungsbeirat nur mit dessen Einverständnis im Rahmen der durch das Gesetz gezogenen Grenzen – wohl nur bei einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung, wenn es nicht nur um die Ausgestaltung bestehender Aufgaben[99] geht – auch durch Beschluss übertragen werden.[100] Auch insoweit sind die Schranken einzuhalten, die für Vereinbar...mehr

1. Textform a) Keine Unterschriftserfordernis Rz. 2 Die Einberufung zur Eigentümerversammlung muss nach § 24 Abs. 4 S. 1 WEG "in Textform" erfolgen. Diese Formulierung stellt klar, dass keine Schriftform gemäß § 126 BGB einzuhalten ist. Insbesondere muss die Einladung von dem Einberufenden nicht unterzeichnet sein. Lädt ein Verwaltungsunternehmen, etwa eine juristische Person,...mehr

Rz. 20 Nur in seltenen Fällen kann die Zulassung Dritter verlangt werden. Dies ist etwa bei der Vorstellung von Kandidaten für das Verwalteramt der Fall. Hier kann die Mehrheit nicht nach Vorstellung des ihr genehmen Kandidaten die anderen von der Vorstellung ausschließen. Dies wäre ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, der zur Anfechtbarkeit der Bestellung führe...mehr

Rz. 203 Vor allem ältere Gemeinschaftsordnungen bestimmen teilweise, dass die Jahresabrechnung auch ohne Beschluss der Wohnungseigentümer bestandskräftig wird, wenn nicht innerhalb einer bestimmten Frist Widerspruch gegen sie erhoben wird.[546] Sowohl die Auslegung als auch die Frage der Wirksamkeit derartiger Klauseln wurden schon im alten Recht unterschiedlich beurteilt. D...mehr

1. Ort der Versammlung a) Bezeichnung Rz. 6 Der Inhalt der Einberufung ist gesetzlich nur rudimentär geregelt, namentlich in § 23 Abs. 2 WEG für die Ankündigung von Beschlüssen (s. § 23 WEG Rdn 36 ff.). Ihrem Zweck nach muss die Einberufung den Ort der Eigentümerversammlung genau bezeichnen, da nur so eine Teilnahmemöglichkeit gegeben ist. b) Auswahl des Ortes Rz. 7 Die Versamml...mehr

Rz. 82 Der Beschlussantrag muss sodann in der Eigentümerversammlung die Mehrheit, nach dem jeweils anzuwendenden Stimmkraftschlüssel erlangen. Insoweit kann auf die Kommentierung zu § 25 Abs. 1 WEG, § 25 WEG Rdn 1 ff., verwiesen werden.mehr

Rz. 56 Regelungen, gegen die ein Beschluss nicht verstoßen darf, finden sich zum einen im Wohnungseigentumsrecht selbst. So kann die Eigentümerversammlung die Bestellung des Verwalters nicht ausschließen oder ihn umgekehrt auf zehn Jahre bestellen, da dies gegen § 26 Abs. 5 WEG verstieße. Ebenso wenig können zwei verschiedene Eigentümergemeinschaften ein gemeinsames Verwaltu...mehr

a) Möglichkeit von Eigentümerversammlungen ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher Rz. 1 Wortlaut und Systematik des Gesetzes gehen implizit davon aus, dass eine Eigentümerversammlung erst nach Entstehen einer Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden kann. Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Im Gegensatz zum früheren Re...mehr

1. Normzweck Rz. 13 Die ursprünglich vorgesehene Frist von einer Woche zur Einberufung der Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG a.F. erschien bereits dem Gesetzgeber 2007 als zu kurz, nicht zuletzt deswegen, weil die Eigentümer nunmehr häufig zu einem erheblichen Teil Kapitalanleger sind, die nicht mehr am Ort wohnen. Deshalb verlängerte die Novelle die Einberufung...mehr

1. Wohnungseigentümer Rz. 16 Zu laden sind grundsätzlich alle Wohnungseigentümer. Hierzu gehören nach § 8 Abs. 3 WEG auch die werdenden Eigentümer, also die Ersterwerber, die Besitz erlangt haben und durch eine Auflassungsvormerkung gesichert sind. Dies gilt auch dann, wenn ein Wohnungseigentümer von der Abstimmung etwa nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen ist.[28] Denn auch i...mehr

1. Voraussetzungen Rz. 40 In der Praxis kommt es immer wieder dazu, dass einzelne Wohnungseigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung wünschen, der Verwalter und der Verwaltungsbeirat sie aber für entbehrlich halten. In diesem Fall können die betroffenen Wohnungseigentümer versuchen, die Einberufung einer Versammlung nach § 24 Abs. 2 WEG zu erzwingen. Das Verlangen...mehr

Rz. 41 Eine wirksame Aufforderung nach § 24 Abs. 2 WEG setzt voraus, dass mindestens ein Viertel der Miteigentümer dieses Verlangen unterstützt. Hierbei gilt das Kopfprinzip. Es kommt auf die Zahl der Eigentümer an, nicht auf die der Einheiten oder der Miteigentumsanteile. Ein Mehrfacheigentümer zählt also nur einfach.mehr

Rz. 497 Vertraglich vereinbart werden kann grundsätzlich – unter Beachtung der §§ 305 ff. BGB –sowohl ein pauschaler Aufwendungsersatz als auch, dass etwaige Aufwendungsersatzansprüche bereits durch die Verwaltervergütung abgegolten sein sollen.[376] Rz. 498 Sofern keine pauschale Abgeltung des Aufwendungsersatzes vereinbart wird, kann der Verwalter nach § 669 BGB auch einen ...mehr

1. Teilnahmeberechtigte Personen a) Grundsatz der Nichtöffentlichkeit Rz. 9 Das Gesetz regelt abgesehen von den Ausschlusstatbeständen des § 25 Abs. 4 WEG nicht ausdrücklich, wer an Eigentümerversammlungen teilnehmen und sich dort an Willensbildung und Abstimmung beteiligen darf. Dies ist alleine dem Begriff der "Versammlung der Wohnungseigentümer" zu entnehmen. Teilnehmen dür...mehr

Rz. 37 Die Eigentümerversammlung entscheidet mit Mehrheit über Verwaltung des Gemeinschafts- und auch über die Benutzung des Sondereigentums, also über das grundgesetzlich geschützte Eigentumsrecht der Miteigentümer. Der Inhalt der Einberufung muss daher erkennen lassen, was Gegenstand der Eigentümerversammlung sein wird. Der Einberufende muss somit alle wesentlichen Angeleg...mehr

Rz. 70 Liegen die Voraussetzungen für einen Änderungsanspruch vor, kann der betroffene Eigentümer von den übrigen Eigentümern im Rahmen einer Leistungsklage den Abschluss einer bestimmten Vereinbarung verlangen, mit der die Unbilligkeit beseitigt wird. Da es für die Beseitigung der Unbilligkeit in der Regel mehrere Varianten gibt, haben die Eigentümer einen Gestaltungsspielr...mehr

aa) Möglichkeit der Bevollmächtigung nach dispositivem Gesetzesrecht Rz. 13 Das Gesetz schließt nicht aus, dass sich der Wohnungseigentümer durch Bevollmächtigte auf der Eigentümerversammlung vertreten lässt.[22] Der Wohnungseigentümer kann sich bei einer Mehrheit von Einheiten auch durch eine Mehrzahl von Bevollmächtigten vertreten lassen,[23] nach Rechtsprechung des BGH auc...mehr

1. Gerichtliche Verpflichtung der GdWE Rz. 46 Gerade in größeren Anlagen kann es schwierig sein, das Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG zu erreichen. Der einzelne Wohnungseigentümer ist indessen auch in diesen Fällen nicht schutzlos. Er kann nach § 18 Abs. 2 WEG gerichtlich die Einberufung einer Eigentümerversammlung durchsetzen. Da die Verwaltung nunmehr exklusiv Sache der GdWE ist...mehr

Rz. 14 Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung die Möglichkeit des Auftretens von Bevollmächtigten erheblich beschneiden. Dies kann zum einen im Hinblick auf die Form der Vollmacht geschehen, indem etwa eine schriftliche Urkunde vorzulegen ist.[33] Dies hat nicht die Unwirksamkeit der formlosen Vollmacht zur Folge, sondern nur die Möglichkeit, einen formlos bevollmächtigten...mehr

aa) Hilfspersonen des Verwalters Rz. 18 Fraglich ist, ob neben den Eigentümern im Einzelfall noch weitere Personen zur Versammlung zugelassen werden können. Ohne Weiteres nur kraft Genehmigung des Verwalters soll die Anwesenheit seiner Mitarbeiter oder Hilfskräfte, etwa eines Protokollanten, zulässig sein. Dies dürfte aber wohl nur bei zumindest stillschweigender Zustimmung d...mehr

Rz. 68 Letztlich ein Unterfall des Fehlens einer Beschlusskompetenz ist dann gegeben, wenn die Eigentümerversammlung ohne spezielle Rechtsgrundlage den Wohnungseigentümern durch Beschluss konstitutiv Pflichten auferlegen oder Rechte aberkennen will. Lange Zeit wurde dies von einer eine stark vertretenen Meinung bejaht, die allenfalls von der Anfechtbarkeit derartiger Beschlü...mehr

Rz. 117 Die Voraussetzungen, unter denen für den einzelnen Wohnungseigentümer eine Steuerermäßigung in Betracht kommt, regelt das BMF-Schreiben vom 9.11.2016 – IV C 8 – S 2296-b/07/10003:008 – (BStBl I 2016, 1213) unter Rn 26 wie folgt: Zitat Besteht ein Beschäftigungsverhältnis zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z.B. bei Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsräumen) ode...mehr

a) Keine Unterschriftserfordernis Rz. 2 Die Einberufung zur Eigentümerversammlung muss nach § 24 Abs. 4 S. 1 WEG "in Textform" erfolgen. Diese Formulierung stellt klar, dass keine Schriftform gemäß § 126 BGB einzuhalten ist. Insbesondere muss die Einladung von dem Einberufenden nicht unterzeichnet sein. Lädt ein Verwaltungsunternehmen, etwa eine juristische Person, genügt ein...mehr

a) Inhaber des Stimmrechts Rz. 23 Im Regelfall liegen keine Stimmrechtsausschlüsse vor, so dass die Teilnahmeberechtigung auch die Mitwirkung an den Mehrheitsentscheidungen durch Stimmabgabe umfasst. Inhaber des Stimmrechtes ist der jeweilige Eigentümer einer Wohnung bzw. eines Teileigentums, wobei die Eintragung in das Grundbuch maßgeblich ist.[63] Insoweit kann auf die Ausf...mehr

a) Bezeichnung Rz. 6 Der Inhalt der Einberufung ist gesetzlich nur rudimentär geregelt, namentlich in § 23 Abs. 2 WEG für die Ankündigung von Beschlüssen (s. § 23 WEG Rdn 36 ff.). Ihrem Zweck nach muss die Einberufung den Ort der Eigentümerversammlung genau bezeichnen, da nur so eine Teilnahmemöglichkeit gegeben ist. b) Auswahl des Ortes Rz. 7 Die Versammlung hat im Umkreis der...mehr

a) Genaue Angabe Rz. 9 Die Einberufung muss naturgemäß auch den Beginn der Versammlung mitteilen, damit jeder Teilnahmeberechtigte pünktlich erscheinen kann. Ein Endpunkt kann und sollte nicht angegeben werden, da dieser nicht zuletzt von der nicht vorhersehbaren Diskussionsfreudigkeit der Teilnehmer abhängt. Würde gleichwohl eine genaue Terminierung (z.B. "von 20.00 Uhr bis ...mehr

Rz. 421 Die nachfolgende alphabetische Übersicht ist nicht abschließend und stellt lediglich eine auszugsweise Auflistung dar. Dargestellt ist insofern das jeweils maßgebliche Interesse, das – unter Berücksichtigung der Regelungen in § 49 GKG – nicht mit der Höhe des Gebührenstreitwertes gleichzusetzen ist. Rz. 422 Anfechtung von Beschlüssen (Allgemein): Maßgeblich ist der je...mehr

1. Bestehen einer GdWE als Voraussetzung a) Möglichkeit von Eigentümerversammlungen ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher Rz. 1 Wortlaut und Systematik des Gesetzes gehen implizit davon aus, dass eine Eigentümerversammlung erst nach Entstehen einer Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden kann. Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr bereits mit Anlegung der Wohnungsg...mehr

Rz. 19 Jeder Wohnungseigentümer muss ein Recht auf Mitwirkung an Verwaltungsentscheidungen und Gebrauchsregelungen haben, an die er gebunden sein soll. Bei Mehrheitsentscheidungen durch Beschlussfassung muss jedem Wohnungseigentümer grundsätzlich ein Stimmrecht zustehen.[45] Dieses Recht auf Mitgestaltung kann nicht dauerhaft ausgeschlossen werden.[46] Hingegen ist das vom G...mehr

Rz. 26 Die Online-Beteiligung an Eigentümerversammlungen ist nicht kraft Gesetzes zulässig. Sie muss durch Beschluss genehmigt sein. Allerdings kann dieser im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzt werden, wenn nur die Gestattung der Online-Teilnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies kann bei weit entfernt wohnenden oder in ihrer Mobilität eingeschränkten Wohn...mehr