Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Begriff Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als "Ein-Personen-Gemeinschaft". Für die Erwerber vom teilenden Eigentümer regelt § 8 Abs. 3 WEG ihre Fiktion als Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern, wenn sie einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen de...mehr

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Die Amtsniederlegung durch den Verwalter ist gesetzlich nicht geregelt, aber allgemein anerkannt. Die Niederlegungserklärung ist gegenüber dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zu erklären. Dieser fungiert nach § 9b Abs. 2 WEG als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Haben die Wohnungseigentümer einen anderen Wohnungseigentümer zum Ver...mehr

Die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist nicht notwendig auf die Wohnungseigentümerversammlung beschränkt. Eine Beschlussfassung ist auch in Textform durch sogenannten "Umlaufbeschluss" möglich. Voraussetzung ist allerdings, dass alle Wohnungseigentümer in Textform einer solchen Beschlussfassung zustimmen.[1] Allstimmigkeit ist hier also in dem Sinn zu verstehen, dass...mehr

Begriff Unabhängig von der Abberufung seitens der Wohnungseigentümer kann es auch zu einer Amtsniederlegung des Verwalters oder eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats auf eigene Initiative kommen. Die Amtsniederlegung ist zwar grundsätzlich nicht auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt, bei unberechtigter Amtsniederlegung droht jedoch eine Schadensersatzpflicht g...mehr

Begriff Nicht selten sind in der Praxis die Fälle, in denen der Kläger nicht innerhalb der Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG Anfechtungsklage erheben oder auch die Begründungsfrist seiner Anfechtungsklage nicht einhalten kann. Beruht das Fristversäumnis nicht auf einem Verschulden des Klägers, kann ihm Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt werden. Dies verdeutlicht der...mehr

1.2.3.1 Einführung Nachdem am 17.10.2024 das "Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen"[1] in Kraft getreten ist, besteht die zeitlich befristete Möglichkeit einer Beschlussfassung über die rein virt...mehr

1.1 Anlässe von Eigentümerversammlungen Die Anlässe zur Einberufung von Eigentümerversammlungen sind in § 24 Abs. 1 und Abs. 2 WEG geregelt. Der Verwalter hat hiernach gem. § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal jährlich, gem. § 24 Abs. 2 HS 1 WEG in den durch Vereinbarung bestimmten Fällen sowie gem. § 24 Abs. 2 HS 2 WEG auf Verlangen von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentüme...mehr

Das Recht zur Einladung beinhaltet auch die Befugnis, eine einberufene Versammlung abzusagen oder zu verlegen.[1] Haben allerdings im wenig praxisrelevanten Fall sämtliche Wohnungseigentümer die Versammlung einberufen, kann auch die Absage oder Verlegung nur durch alle Eigentümer einvernehmlich erfolgen.[2] Gründe für die Verlegung/Absage einer Wohnungseigentümerversammlung ...mehr

Der Verwalter ist nach § 24 Abs. 1 WEG verpflichtet, mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Daneben hat er stets Eigentümerversammlungen einzuberufen, wenn dies im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung erforderlich ist (siehe ausführlich Kap. B.I.7.1.1.1 und B.I.7.1.3.1.1).mehr

Die Anlässe zur Einberufung von Eigentümerversammlungen sind in § 24 Abs. 1 und Abs. 2 WEG geregelt. Der Verwalter hat hiernach gem. § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal jährlich, gem. § 24 Abs. 2 HS 1 WEG in den durch Vereinbarung bestimmten Fällen sowie gem. § 24 Abs. 2 HS 2 WEG auf Verlangen von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer unter Angabe der Gründe eine Wohnungse...mehr

2.1 Nichtöffentlichkeit der Versammlungen 2.1.1 Grundsätze Wohnungseigentümerversammlungen sind nicht öffentlich.[1] Die Wohnungseigentümer sollen unbefangen und ohne Einflussnahme gemeinschaftsfremder Dritter Gemeinschaftsangelegenheiten erörtern können. Insoweit können auch Versammlungen zweier selbstständiger, voneinander unabhängiger Wohnungseigentümergemeinschaften, die v...mehr

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Eigentümerversammlungen längstens für 3 Jahre rein virtuell durchgeführt werden. Nicht vergessen: § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG Nach § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG ist bis einschließlich 2028 jährlich zumindest eine Präsenzversammlung durchzuführen, wenn der Beschluss vor dem 1.1.2028 gefasst wird und die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch...mehr

Sachlicher Anwendungsbereich Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1.1.2028 einen Beschluss über die Durchführung der Eigentümerversammlungen in rein virtueller Form, muss nach § 48 Abs. 6 WEG bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchgeführt werden. Hierauf können die Wohnungseigentümer nur durch einen einstimmigen Beschluss verzichten. W...mehr

Immer dann, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung unter Angabe von Gründen begehrt, hat der Verwalter einem derartigen Verlangen nachzukommen. Bei der Ermittlung des erforderlichen Quorums kommt es allein auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an.[1] Steht ein Wohnungseigentum im Miteigentum mehrerer Eigentümer, ...mehr

"Nur" Online-Versammlungen Zunächst können die Wohnungseigentümer für einen bestimmten Zeitraum – maximal 3 Jahre – beschließen, dass Eigentümerversammlungen als reine Online-Versammlungen durchzuführen sind. Präsenzversammlungen oder Hybridversammlungen sind dann nicht möglich. Wird der Beschluss vor dem 1.1.2028 gefasst, ist jedoch nach § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG bis einschließl...mehr

Zwar geht das ("werdende") Eigentum an einer Sondereigentumseinheit im Wege der Universalsukzession des § 1922 Abs. 1 BGB mit dem Erbfall auf den Erben über. Dieser muss aber den Nachweis führen, dass es sich bei ihm tatsächlich um einen Erben handelt. Diesen Nachweis führt er am einfachsten durch Vorlage eines Erbscheins oder im Fall bereits erfolgter Grundbucheintragung du...mehr

Nach § 23 Abs. 1a Satz 2 WEG muss die virtuelle Eigentümerversammlung hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Die Wohnungseigentümer müssen also die Möglichkeit haben, ihr Teilnahme-, Frage-, Rede- und Stimmrecht ausüben zu können. In technischer Hinsicht muss die Eigentümerversammlung also als Videokonferenz mittels Zwei...mehr

Soweit das WEG von dem Regelfall ausgeht, dass die Einberufung der Eigentümerversammlung durch den Verwalter erfolgt, bedeutet das nicht, dass der Verwalter auch automatisch die Wohnungseigentümerversammlung leiten muss. Zwar führt gemäß § 24 Abs. 5 WEG der Verwalter den Vorsitz in der Eigentümerversammlung, gleichwohl wird der Eigentümerversammlung aber auch die Kompetenz e...mehr

Soweit die Teilungserklärung keine Vorgaben hinsichtlich des Tages bzw. Datums der Versammlung enthält und die Wohnungseigentümer nichts Entsprechendes beschlossen haben, ist der zur Einberufung Ermächtigte bei dessen Bestimmung nach pflichtgemäßem Ermessen frei.[1] Die Eigentümerversammlung kann auch an einem Wochenende durchgeführt werden. Nicht beanstandet wurde auch die Du...mehr

§ 24 Abs. 3 WEG macht von § 24 Abs. 1 und Abs. 2 WEG eine Ausnahme für den Fall, dass ein Verwalter fehlt oder dieser sich pflichtwidrig weigert, in den durch Gesetz oder Vereinbarung bestimmten Fällen eine Versammlung einzuberufen. Fehlender Verwalter Der Verwalter fehlt, wenn kein Verwalter bestellt ist, seine Amtszeit abgelaufen ist, er von seinem Amt abberufen wurde, er sein Amt...mehr

Unterstützung einzelner Wohnungseigentümer Wie andere Beschlüsse auch, muss der Beschluss über die Durchführung virtueller Eigentümerversammlungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Dazu gehört auch, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligt werden, was der Fall sein kann, wenn bekannt ist, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht in der Lage sind, an e...mehr

Die Einberufung durch einen Nichtberechtigten führt zunächst zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Mangels Anfechtung können sie also durchaus bestandskräftig werden.[1] Beruft allerdings ein gänzlich außenstehender Dritter zu einer Eigentümerversammlung ein, handelt es sich nicht um eine Wohnungseigentümerversammlung, weshalb gefasste Beschlüsse Ni...mehr

Für den Bereich des Wohnungseigentums regelt § 71n GEG ein Pflichtenprogramm zur Vorbereitung der Entscheidung über das weitere Schicksal der Beheizung innerhalb der Wohnanlage. Diese Pflichten bestehen unabhängig davon, ob eine Etagenheizung ausgetauscht wird oder nicht, und waren teilweise bereits bis 31.12.2024 zu erfüllen. Wurden die entsprechenden Pflichten noch nicht e...mehr

Bei der Wahl des Versammlungsraums ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümerversammlung nicht öffentlich ist. So scheiden von vornherein Räume aus, die von anderen Personen als den Wohnungseigentümern ungehindert frequentiert werden können. Die Eigentümerversammlung kann nicht im offenen Gastraum einer Gaststätte durchgeführt werden.[1] Gleiches gilt im Sommer für ei...mehr

Auch wenn keine Vereinbarung oder Beschlüsse dies regeln, hat der Verwalter zu berücksichtigen, dass sowohl Ort, Tag als auch Uhrzeit der Eigentümerversammlung jedem Wohnungseigentümer zumutbar sein müssen. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümerversammlung nicht öffentlich ist. Verstößt der Verwalter bei Einberufung der Versammlung gegen diese Grundsätze,...mehr

Hat der Verwalter Mängel erkannt, ist das weitere Vorgehen nach Art und Schwere des konkreten Mangels zu beurteilen. Erinnere: Selbstständige Vornahme ohne Beschluss nur bei Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und die nicht z...mehr

Nachdem am 17.10.2024 das "Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen"[1] in Kraft getreten ist, besteht die zeitlich befristete Möglichkeit einer Beschlussfassung über die rein virtuelle Durchführung...mehr

Mit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist die gesetzliche Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG von 2 auf 3 Wochen verlängert worden. Auch wenn die Vorschrift als "Soll"-Vorschrift ausgestaltet ist, stellt ein Unterschreiten der Ladungsfrist einen Beschlussmangel dar, der zur erfolgreichen Beschlussanfechtung führen kann. Allerdings kann die Frist bereits auf Grundlage ...mehr

In die Beschluss-Sammlung ist der Wortlaut aller Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die in einer Wohnungseigentümerversammlung verkündet wurden, aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst worden sind. Selbstverständlich sind auch die aufgrund einer Öffnungsklaus...mehr

Grundsätzlich ist die Datenverarbeitung zur erforderlichen Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung, der der Verantwortliche unterliegt, nach Art. 6 Abs. 1 c) DSGVO zulässig. Die Datenverarbeitung nach Art. 6 Abs. 1 f) DSGVO ist auch zulässig, wenn eine Verarbeitung zur Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten erforderlich ist, sofern nich...mehr

Bezüglich der Möglichkeit der Beschlussanfechtung wegen technischer Störungen im Rahmen der Durchführung der virtuellen Versammlung gelten die Ausführungen in Kap. B.I.7.1.2.2.4 zu den Hybridversammlungen entsprechend.mehr

Nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme – unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und der Anzahl der Eigentumseinheiten, deren Eigentümer er ist. Praxis-Beispiel Kopfstimmrecht Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 4 Wohnungseigentümern. Wohnungseigentümer A ist Eigentümer von 5 Wohnungen. Trotz...mehr

§ 24 Abs. 3 WEG sieht die Möglichkeit vor, dass die Wohnungseigentümer einen von ihnen als zur Einberufung ermächtigte Person bestellen können. Hierfür bedarf es allerdings eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Verwalterlose Gemeinschaft In verwalterlosen Gemeinschaften, bei denen es sich überwiegend um kleine Eigentümergemeinschaften handelt und in denen in aller Regel au...mehr

Strenge Maßstäbe legt die Rechtsprechung an bei der Bestimmung der Uhrzeit einer Wohnungseigentümerversammlung. Es liegt zwar im pflichtgemäßen Ermessen des Verwalters, zu welcher Tageszeit er eine Eigentümerversammlung einberuft.[1] Der Zeitpunkt muss aber verkehrsüblich und zumutbar sein.[2] Von vornherein scheiden Vormittage an Werktagen aus,[3] denn es ist auf berufstätig...mehr

Je nach Art und Umfang der durchzuführenden Maßnahme sind ggf. mindestens 2 Wohnungseigentümerversammlungen erforderlich. So kann zunächst eine Entscheidung über das "Ob" einer Maßnahme erforderlich sein und eine 2. Versammlung, in der über das "Wie" der Maßnahme zu entscheiden ist. Fassadensanierung Beschlussmuster: Fassadensanierung (2 Eigentümerversammlungen über "Ob" und ...mehr

Die Wohnungseigentümer können sich für die Eigentümerversammlung eine Geschäftsordnung geben.[1] Mit Geschäftsordnungsbeschlüssen werden die Modalitäten des Versammlungsablaufs geregelt. Entsprechende Anträge zur Geschäftsordnung seitens der Versammlungsteilnehmer sind jederzeit – also insbesondere zu Beginn und im Laufe der jeweiligen Versammlung – zulässig. Geschäftsordnung...mehr

Das Aktienrecht regelt für den Fall der elektronischen Teilnahme an der Hauptversammlung in § 243 Abs. 3 Nr. 1 AktG das Beschlussanfechtungsrecht wegen technischer Störungen. Nach vorerwähnter Bestimmung kann die Anfechtung eines Beschlusses der Hauptversammlung nicht auf eine durch eine technische Störung verursachte Verletzung von Rechten, die auf elektronischem Wege wahrg...mehr

Der Beschluss über die Ermöglichung der Durchführung virtueller Eigentümerversammlungen erfordert eine Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen. Abgestellt wird also, wie sonst auch, auf das Quorum der in der beschlussfassenden Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer. Ebenso wie sonst auch, erfolgt die Abstimmung nach dem jeweils geltenden Stimmprinzip...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, solange auch nur ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Abweichende Regelung in Gemeinschaftsordnung § 25 Abs. 3 und Abs. 4 WEG a. F. regelten noch, dass die Eigentümerversammlung nur dann beschlussfähig war, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten war. Viele Alt-Gemeins...mehr

Für eine effektive und straffe Durchführung der Eigentümerversammlung kommt dem Versammlungsleiter entscheidende Bedeutung zu. Er hat zwar jedem Wohnungseigentümer das Wort zu erteilen, wenn dieser einen Diskussionsbeitrag leisten möchte, allerdings ist dabei darauf zu achten, dass der Gleichbehandlungsgrundsatz eingehalten wird und Monologe einzelner Wohnungseigentümer nich...mehr

Unter der Voraussetzung, dass im Verwaltervertrag die nicht von der Grundvergütung umfassten Tätigkeiten ausdrücklich und transparent beschrieben sind und ausdrücklich geregelt ist, dass sie nicht mit der Grundvergütung abgegolten sind, kann sich der Verwalter Sondervergütungen ausbedingen. Zu beachten ist allerdings stets, dass die Wohnungseigentümer noch eine Gesamtbelastu...mehr

Ist der Beschlussantrag verlesen, bittet der Versammlungsleiter um Abgabe der Stimmen. Soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung in der Eigentümerversammlung vorsieht, ist sie formfrei. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Mit einem Beschluss zur Geschäftsordnung kann die Versammlung eine andere Form der Abstimmung, z. B. die geheime Ab...mehr

Für den Fall, dass die Wohnungseigentümer oder der teilende Alleineigentümer in der Gemeinschaftsordnung oder einer späteren Vereinbarung bestimmte Anlässe festgelegt haben, in denen Eigentümerversammlungen stattzufinden haben, trägt diesem Umstand § 24 Abs. 2 HS 1 WEG Rechnung. Der Verwalter hat also auch in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen ei...mehr

Zur Eigentümerversammlung sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zu laden. Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer ist als zentrales Mitgliedschaftsrecht untrennbar mit dem Eigentum verbunden. Stimmrecht ist unentziehbar Als elementares Mitgliedschaftsrecht ist das Stimmrecht grundsätzlich auch durch Vereinbarung unentziehbar. Dies gilt auch für den Fall, dass ...mehr

Möchte sich ein Wohnungseigentümer in der Versammlung vertreten lassen, muss er diese Person zur Ausübung seines Stimmrechts bevollmächtigen. Er kann sich bei der Ausübung seines Stimmrechts auch durch mehrere Bevollmächtigte vertreten lassen. Diese können aber nur einheitlich abstimmen, wenn sie gleichzeitig in der Versammlung anwesend sind.[1] § 25 Abs. 3 WEG ordnet an, da...mehr

Als Regelfall sieht der Gesetzgeber gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG die Präsenzversammlung vor. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 können die Wohnungseigentümer gemäß § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG beschließen, dass auch eine Teilnahme im Wege der elektronischen Kommunikation erfolgen kann. Hieraus folgt wiederum, dass Wohnungseigentümern ohne entsprechende Beschlussfassung die T...mehr

1.6.1 Vertretung In der Wohnungseigentümerversammlung kann sich jeder Wohnungseigentümer durch jede beliebige Person vertreten lassen.[1] In aller Regel ist allerdings die Vertretung in der Gemeinschaftsordnung auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt, wobei sich diese Beschränkung in den häufigsten Fällen auf den Verwalter, andere Wohnungseigentümer oder den Ehegatten b...mehr

Grundsätzlich ist die Wohnungseigentümerversammlung am Ort der Wohnanlage (i. S. d. politischen Gemeinde) durchzuführen.[1] Dies gilt auch für den Fall, dass die Mehrheit außerhalb des Ortes der Wohnanlage wohnhaft ist.[2] Bei der Wahl des Ortes der Wohnungseigentümerversammlung ist jedenfalls zu berücksichtigen, dass nicht jeder Wohnungseigentümer so mobil ist, auch einen v...mehr

Für den Versammlungsleiter muss während der gesamten Dauer der Eigentümerversammlung und zu jedem Tagesordnungspunkt die Überprüfung der Mehrheitsverhältnisse möglich sein, um zuverlässig die Beschlussergebnisse verkünden zu können. Auch muss die Legitimation jedes Wohnungseigentümers wie bei einer Präsenzteilnahme erfolgen. Hier sollte eine Identifizierung im Wege einer Reg...mehr