Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Rz. 8 Das Verlangen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann zwar ohne Beschluss durch den gemäß § 9b Abs. 1 WEG gesetzlich bevollmächtigten Verwalter zum Ausdruck gebracht werden.[7] Trotz Streichung des § 18 Abs. 3 WEG a.F. können bzw. sollten die Wohnungseigentümer ihren Willen wie in allen wichtigen Angelegenheiten durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung bilden. F...mehr

Rz. 16 Zu laden sind grundsätzlich alle Wohnungseigentümer. Hierzu gehören nach § 8 Abs. 3 WEG auch die werdenden Eigentümer, also die Ersterwerber, die Besitz erlangt haben und durch eine Auflassungsvormerkung gesichert sind. Dies gilt auch dann, wenn ein Wohnungseigentümer von der Abstimmung etwa nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen ist.[28] Denn auch in diesem Fall hat er ...mehr

Rz. 63 Gesetzlich ist die Frist, innerhalb derer die Niederschrift angefertigt werden muss, nicht geregelt. Sie ergibt sich jedoch aus dem Sinn, auch auf der Eigentümerversammlung nicht erschienene Wohnungseigentümer über die dort gefassten Beschlüsse zu informieren und ihnen die Gelegenheit zu geben, diese gegebenenfalls anzufechten. Diesen Zweck kann die Niederschrift nur ...mehr

Rz. 172 Ebenso wie bei § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Eigentümer bei § 28 Abs. 2 WEG nicht die Jahresabrechnung als solche, sondern nur die Anpassung der Vorschüsse oder die Einforderung von Nachschüssen – also die bislang so bezeichneten Abrechnungsspitzen und zwar bezüglich der Vorschüsse und der Rücklagen. Damit ist die in der Vergangenheit lebhaft diskutierte Frage, was...mehr

Rz. 14 In diesem Zusammenhang fallen insbesondere auch Sekundäransprüche wegen unterlassener oder ungenügender Beschlussfassungen durch die Wohnungseigentümer. Das neue Haftungssystem gestaltet auch die erst 2014 vom BGH zum alten Recht entschiedene Frage,[13] wer bei der Unterlassung gebotener Beschlussfassungen für den daraus resultierenden Schaden haftet, vollständig um. ...mehr

Rz. 53 Ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsmaßstabs besteht, wenn die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 WEG vorliegen.[101] Führt die Abrechnung nach der HeizkostenV wegen der besonderen Umstände des Einzelfalles zu einer Mehrbelastung, die nach Treu und Glauben nicht zumutbar ist, so besteht ein Anspruch auf Änderung nach den gleichen Grundsätzen unter denen ein Anspruch...mehr

Rz. 63 Da ein Beschluss nur auf einer Eigentümerversammlung gefasst werden kann, muss bereits eine GdWE bestehen (vgl. o. Rdn 1). Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt wurden. Vorherige (Mehrheits-)Entscheidungen der Bruchteilseigentümer sind keine Beschlüsse im Sinne der §§ 23 ff. WEG,[139] selbst wenn es sich um eine Teilung nach §...mehr

Rz. 94 Nach § 24 Abs. 7 S. 7 WEG sollen Eintragungen, Vermerke und Löschungen "unverzüglich" einzutragen sein. Für Eintragungen konkretisiert die Entwurfsbegründung, dass sie jeweils unverzüglich "nach der Verkündung" in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen sind.[179] Damit hat der Verwalter für die Vornahme einer Eintragung weit weniger Zeit als für die Anfertigung der Nieder...mehr

Rz. 12 Ist der Wohnungseigentümer kraft Insolvenzverwaltung oder Testamentsvollstreckung[20] an der eigenen Verwaltung seines Wohnungseigentums gehindert, ist auch der Insolvenz- oder Testamentsverwalter teilnahmeberechtigt, sofern nicht der mitgliedschaftliche, sondern der wirtschaftliche Aspekt der Eigentümerstellung betroffen ist. Das wird aber regelmäßig zumindest dann d...mehr

Rz. 16 Der Verwaltungsbeirat besteht gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 WEG aus einer nunmehr frei bestimmbaren Zahl von Wohnungseigentümern; bei mehreren Beiratsmitgliedern muss ein Vorsitzender und ein Beisitzer bestellt werden. Dies kann bereits durch Beschluss der Eigentümerversammlung geschehen, subsidiär durch die Beiratsmitglieder selbst. Die Zahl der Beiratsmitglieder und die Zu...mehr

Rz. 41 Wie bei allen formellen Mängeln scheidet eine Ungültigerklärung aus, wenn der angefochtene Beschluss mit Sicherheit nicht hierauf beruht.[99] Alleine der Umstand, dass der anfechtende Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt ist, rechtfertigt diese Annahme aber nicht.[100] Dass der zu Ladende auf anderem Weg von den beabsichtigten Beschlussgegenständen erfährt, genügt...mehr

Rz. 12 Die sog. Vertragstheorie, wonach ein Verwaltervertrag die konstitutive Voraussetzung für die Organstellung sei, dürfte heute nicht mehr vertreten werden.[9] Rz. 13 Vertreten wird aber weiterhin – wie auch im Verbandsrecht allgemein – die sog. Einheitslehre. Diese geht davon aus, dass die Bestellung denklogisch mit dem Vertragsschluss erfolge und verbunden sei. Jeder Be...mehr

Rz. 89 Beschlüsse der Eigentümerversammlung liegen nicht nur dann vor, wenn eine positive Regelung beschlossen wird. Auch mit der Ablehnung eines Beschlussantrags treffen die Wohnungseigentümer eine verbindliche Regelung, die sogar einer abweichenden Regelung in der Zukunft entgegenstehen kann.[225] Negativbeschlüsse sind zwar nicht isoliert anfechtbar, da hierfür das Rechts...mehr

Rz. 116 Die Beschluss-Sammlung soll nach dem Willen des Gesetzgebers bei der Dokumentation der Beschlusslage neben die Niederschrift treten. Bei dieser Funktionsidentität kann auch im Hinblick auf den Rechtsschutz gegen die fehlerhafte Dokumentation kein Unterschied gemacht werden. Folglich muss dem einzelnen Wohnungseigentümer wie dort ein Berichtigungsanspruch gegen fehler...mehr

Rz. 19 Von diesem System ist das WEMoG vollständig abgerückt. Nach §§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 1 WEG ist nunmehr alleine die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums befugt, gleich, ob es sich um Beseitigungs-, Schadensersatz- oder sonstige Ansprüche handelt. Materiell-rechtlich sind zwar die Wohnungseigentümer als Beeinträchtigte Inhaber ...mehr

Rz. 119 Gerade bei Auseinandersetzungen mit dem Verwalter kann es dazu kommen, dass eine Mehrzahl von Wohnungseigentümern die Protokollierung für falsch hält. Erreichen sie auf der Eigentümerversammlung die Mehrheit, kann dies die Durchsetzung des Begehrens erheblich vereinfachen. Denn sie können den Verwalter durch Beschluss zur Berichtigung auffordern. Hieran ist er nach §...mehr

Rz. 64 Der Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss sind, anders als der Wortlaut des § 19 Abs. 1 WEG nahelegt, nicht alle in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu regelnden Fragen unterworfen. Vielmehr bedarf es der Zuweisung einer sogenannten Beschlusskompetenz, also der Befugnis, bestimmte Angelegenheiten auf diesem Wege zu regeln. Derartige Beschlusskompetenzen ergeben sich...mehr

Rz. 45 Sofern eine Regelung zum Gebrauch von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum völlig fehlt oder sich u.U. erst nachträglich, etwa bei der Verknappung von Parkraum durch die Zunahme des Individualverkehrs – als ungenügend erweist, kann der Erlass einer Gebrauchsregelung durch das Gericht im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG beantragt werden. Hierbei handelt es sich um ei...mehr

Rz. 50 Die Wohnungseigentümer können aber gemäß § 24 Abs. 5 WEG mit Mehrheitsbeschluss einen anderen Versammlungsleiter bestellen.[76] Dies empfiehlt sich insbesondere bei Beschlussfassungen, die den Verwalter selbst betreffen. Denn seine Verkündung des Beschlussergebnisses ist vorläufig wirksam, so dass etwa die Abberufung durch eine falsche Verkündung über Monate aufgescho...mehr

Rz. 6 Auch zum Abstimmungsverfahren enthält § 25 Abs. 1 WEG keine näheren Vorgaben. Es sind daher, sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung trifft, grundsätzlich alle zur Mehrheitsermittlung geeigneten Methoden zulässig. Denkbar sind Abstimmungen durch Stimmzettel, namentliche Abstimmungen, Stimmabgaben durch einfaches Handzeichen und sogar die Subtraktions...mehr

Rz. 43 Zustimmen müssen alle Wohnungseigentümer. Dies schließt diejenigen mit ein, die anstelle des Wohnungseigentümers an der Eigentümerversammlung teilnehmen dürfen (s.o. Rdn 12 ff.). Kaum diskutiert ist die Frage, wie bei einem Eigentümerwechsel zu verfahren ist. Da grundsätzlich nur der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer stimmberechtigt ist, genügt es wohl nich...mehr

Rz. 83 Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 wirken grundsätzlich ohne Eintragung im Grundbuch für und gegen Sondernachfolger. Dies gilt auch für Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern, wenn diese Beschlüsse aufgrund einer gesetzlichen Ermächtigung (z.B. § 16 Abs. 2 S. 2) oder aufgrund einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung (sieh...mehr

Rz. 457 Ferner kommt die Begehung von sog. Ehrverletzungsdelikten (Beleidigung, Verleumdung, üble Nachrede) nach den §§ 185 ff. StGB in Betracht, sofern ehrverletzende Äußerungen getätigt oder unwahre Tatsachen behauptet und die übrigen Voraussetzungen des jeweiligen Straftatbestandes erfüllt werden. Rz. 458 Die Wahrnehmung berechtigter Interessen (§ 193 StGB), die auf die Or...mehr

Rz. 96 Beschlüsse zur Geschäftsordnung regeln nur den Ablauf der Eigentümerversammlung, etwa durch Festsetzung von Pausen, Begrenzung von Redezeiten etc. Deswegen ist bei ihnen eine Ausnahme von der Anfechtbarkeit anerkannt, da sie typischerweise mit Beendigung der Versammlung gegenstandslos werden. Deswegen fehlt ihrer Anfechtung grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis.[248...mehr

Rz. 51 Der Versammlungsleiter hat zunächst die Eigentümerversammlung zu eröffnen und die Tagesordnungspunkte aufzurufen. In der Diskussion hat er das Wort zu erteilen und zu entziehen, bei einer Mehrzahl von Wortmeldungen eine Rednerliste zu führen. Bei ungebührlichem Verhalten kann er zur Ordnung rufen. Nach mindestens einmaliger Abmahnung kann er einen störenden Versammlun...mehr

Rz. 124 Sofern es um die Feststellungen im Hinblick auf das Vorliegen eines Beschlusses bzw. dessen Inhalt geht, unterfallen auch diese – auf einen Beschluss bezogenen – Klagen in analoger Anwendung den Regelungen des § 44 WEG. Ob und unter welchen Voraussetzungen die jeweilige Klage zulässig ist, ist im Einzelfall zu prüfen. Der Gesetzgeber hat die bereits zuvor vorhandenen...mehr

Rz. 37 Enthält die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine Genehmigungsfiktion, wonach ein Wirtschaftsplan, der keine Erhöhung des Hausgeldes vorsieht, als genehmigt gilt, sofern ihm innerhalb von zwei Monaten nicht von wenigstens der Hälfte der Wohnungseigentümer widersprochen hat, dann steht diese Regelung einer Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung nicht entge...mehr

Rz. 123 Keinerlei Besonderheiten gegenüber sonstigen Beschlussfassungen ergeben sich dann, wenn der Verwalter oder ein sonstiger nach § 24 Abs. 8 S. 2 WEG Bestellter durch Eigentümerbeschluss zu einer Berichtigung der Beschluss-Sammlung angewiesen wird. Hält ein Wohnungseigentümer die beabsichtigte Berichtigung für unzutreffend, kann er den diesbezüglichen Beschluss anfechte...mehr

Rz. 27 Einberufen können nur wirksam bestellte Mitglieder des Verwaltungsbeirates, Nichteigentümer scheiden daher aus, da ihre Bestellung unwirksam ist. Die Anfechtung ihrer Bestellung bleibt ohne Einfluss auf ihre Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat und somit ihre Befugnis zur Einberufung. Zuständig ist in diesen Fällen nach § 24 Abs. 3 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbe...mehr

Rz. 4 Durch Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarung können die Anforderungen an die Einberufung modifiziert werden. Die betrifft sowohl Erschwernisse als auch Erleichterungen. So kann die Schriftform vorgeschrieben werden, was trotz § 47 WEG auch in Altvereinbarungen weitergilt, da die Textform nicht erst durch das WEMoG eingeführt wurde. Umgekehrt können Gemeinschaftsordnung...mehr

Rz. 105 In der Praxis kann es vorkommen, dass der zur Fortführung der Beschluss-Sammlung Verpflichtete in einer Eigentümerversammlung wechselt, etwa bei Abberufung des Verwalters. Für die Frage, wer die gefassten Beschlüsse etc. in diesem Fall einzutragen hat, kann auf die Grundsätze zur Erstellung der Jahresabrechnung zurückgegriffen werden, wonach maßgeblich ist, in wessen...mehr

Rz. 23 Im Regelfall liegen keine Stimmrechtsausschlüsse vor, so dass die Teilnahmeberechtigung auch die Mitwirkung an den Mehrheitsentscheidungen durch Stimmabgabe umfasst. Inhaber des Stimmrechtes ist der jeweilige Eigentümer einer Wohnung bzw. eines Teileigentums, wobei die Eintragung in das Grundbuch maßgeblich ist.[63] Insoweit kann auf die Ausführungen zur Ladung verwie...mehr

Rz. 54 Mit der wichtigsten Entscheidung über die Versammlungsleitung steht der Eigentümerversammlung auch die Kompetenz weiterer Regelungen zu.[84] Dies folgt daraus, dass sie sogar den Versammlungsleiter, der für die ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung zu sorgen hat, abberufen kann. Erst recht kann sie dann einzelne seiner Maßnahmen korrigieren oder von vorneherein ...mehr

Rz. 51 Der Verzicht des Verwaltungsbeirats auf die Kontrolle der Kontenbelege ist eine grob fahrlässige Verletzung der gesetzlichen Pflichten aus § 29 Abs. 3 WEG.[140] Rz. 52 Es ist eine grob fahrlässige Verletzung des vom Verwaltungsbeirat übernommenen Auftrags, den ausgehandelten Verwaltervertrag abzuschließen, wenn dem Verwalter entgegen der ausdrücklichen Weisung der Eige...mehr

Rz. 32 Hingegen bedarf es keiner vollständigen Ersetzung des Beschlusses, wenn über den Beschlussantrag zwar in der Eigentümerversammlung beraten und (positiv) abgestimmt, aber das Beschlussergebnis nicht verkündet wurde. Da die Beschlussverkündung konstitutiv ist, kommt dann zwar kein Beschluss zustande. Es ist dann aber möglich, die alleine fehlende Verkündung durch eine g...mehr

Rz. 8 Die Wahl eines ungeeigneten Versammlungstermins oder -ortes führt nach den allgemeinen Regeln zur formellen Fehlerhaftigkeit von Beschlüssen (s. § 23 WEG Rdn 40 und 76) grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit der auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse,[10] sofern nicht feststeht, dass sich der Mangel nicht auf die Willensbildung ausgewirkt hat.[11] Zur Nichtigkeit de...mehr

Rz. 33 § 23 Abs. 3 WEG sieht nur die Ermächtigung von Wohnungseigentümern vor. Gesetzestext und -materialien äußern sich nicht dazu, welche Folgen es hat, wenn die Wohnungseigentümer etwa aus beruflichen Gründen einen Nichteigentümer (z.B. einen Rechtsanwalt, der mit einer Eigentümerin verheiratet ist) zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigen. Angesichts der P...mehr

Rz. 132 Nach § 24 Abs. 7 S. 8 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Einsicht in die Beschluss-Sammlung. Er kann aber auch Dritte zur Einsichtnahme ermächtigen. Auch wenn diese Ermächtigung keiner besonderen Form bedarf, empfiehlt es sich, sie schriftlich zu erteilen und bei der Einsichtnahme zu den Akten zu reichen.[220] So vermeidet der Dritte Verzögerungen be...mehr

Rz. 135 Verweigern die übrigen Eigentümer eine Auseinandersetzung mit der Frage der Verwalterbestellung oder die Bestellung eines Verwalters insgesamt, kann der betroffene Eigentümer im Wege der Beschlussersetzungsklage die Bestellung eines Verwalters geltend machen. Rz. 136 In eilbedürftigen Fällen kann die gerichtliche Bestellung auch im einstweiligen Rechtschutz nach den §...mehr

Rz. 9 § 9a Abs. 1 ist nicht völlig neu. Er greift den zum 1.7.2007 in das Gesetz eingefügten § 10 Abs. 6 S. 1 a.F. auf. Dieser wiederum geht auf den Beschluss des BGH vom 2.6.2005[16] zurück, indem der BGH die Teilrechtsfähigkeit der GdWE entwickelt hat. Der BGH und auch § 10 Abs. 6 S. 1 a.F. erklärte die GdWE aber nur – ähnlich wie die GbR alten Rechts – für teilrechtsfähig...mehr

Rz. 39 Daneben dürfte die Möglichkeit vorbeugender Abwehr unbefugter Einberufungen im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes bestehen. Nach zutreffender Auffassung kann dem Einberufenden schon vorab im Wege der einstweiligen Verfügung die Durchführung der Eigentümerversammlung untersagt werden.[68] Hierfür spricht nicht nur die Parallele zum Gesellschaftsrecht, wo diese Recht...mehr

Rz. 60 Obwohl § 23 WEG die Funktion der Eigentümerversammlung als Gremium, das Entscheidungen durch Beschluss fasst, betont, ist das Beschlussrecht gesetzlich nur äußerst lückenhaft geregelt. Zu den Voraussetzungen und Grenzen der Beschlussfassung finden sich neben einer systematisch eigentlich den Vorschriften zur Einberufung zugehörigen Regelung zur Bezeichnung von Beschlu...mehr

Rz. 183 Der Beseitigungsanspruch wird in der Regel gemäß § 887 ZPO im Wege der Ersatzvornahme vollstreckt. Die Verpflichtung, das Betreten der Wohnung zu dulden, braucht nicht gesondert ausgesprochen zu werden, wenn der Wohnungseigentümer gegen den sich der Titel richtet, selbst in der Wohnung wohnt oder sein Mieter mit der vertretbaren Handlung einverstanden ist. Gegen eine...mehr

Rz. 85 Da die Verkündung konstitutiv ist, kommt ein Beschluss stets mit dem Ergebnis zustande, das der Versammlungsleiter feststellt.[201] Dies gilt auch dann, wenn er ein unzutreffendes Ergebnis verkündet[202] oder die Anforderungen an die (qualifizierte) Mehrheit verkennt.[203] Lediglich bei vorsätzlich falscher Beschlussfeststellung kommt nach einer bislang vereinzelten A...mehr

Rz. 59 Nicht zur Disposition der Mehrheit stehen des Weiteren auch staatliche Hoheitsakte. Entsprechende Beschlüsse, die etwa Gerichtsentscheidungen abändern, sind nichtig.[132] Dies wurde etwa bejaht, wenn der durch einstweilige Verfügung für eine bestimmte Dauer bestellte Verwalter durch Mehrheitsbeschluss wieder abberufen,[133] ein gerichtlich aufgestellter Wirtschaftspla...mehr

Rz. 118 Möglich ist schließlich auch die Vereinbarung eines sogenannten Vorschaltverfahrens (Güte- oder Schlichtungsvereinbarung). Danach ist vor Anrufung des staatlichen Gerichts der Versuch einer gütlichen Einigung durch eine Schlichtungsstelle (z.B. Eigentümerversammlung, Verwaltungsbeirat, externe Mediation) erforderlich. Rz. 119 Es bedarf hierzu einer Einigung zwischen d...mehr

Rz. 17 Ist ein Wohnungseigentümer nicht voll geschäftsfähig, ist sein gesetzlicher Vertreter zu laden, etwa die Eltern. Steht das Wohnungseigentum mehreren Eigentümern als Bruchteilsgemeinschaft zu, sind sie alle zu laden, sofern die ­Gemeinschaftsordnung keine Sonderregelung (etwa die Vertretung durch einen Eigentümer) vorsieht. Bei Gesellschaften wie OHG oder KG ist der ve...mehr

Rz. 27 Teilnahme- und Stimmrechtsausschlüsse müssen nicht ausdrücklich angeordnet sein. Sie können auch in anderen Regelungen versteckt sein. Prominentes Beispiel sind Regelungen zu so genannten Delegiertenversammlungen, aufgrund derer nur zuvor bestimmte Eigentümer die "Eigentümerversammlung" abhalten und dort stimmberechtigt sind. Solche Regelungen in der Gemeinschaftsordn...mehr

Rz. 33 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.33: Beispiel einer Beschluss-Sammlung Beschluss-Sammlung der WEG Sonnenallee 92 in Berlin-Neuköllnmehr

Rz. 44 Der Verwalter hat zu prüfen, ob das Verlangen formell ordnungsgemäß ist. Dies erfordert insbesondere eine Überprüfung, ob das Viertel der Wohnungseigentümer nach dem Kopfprinzip erreicht ist. Handelt der Unterzeichnende im Namen anderer Wohnungseigentümer, hat der Verwalter jedenfalls beim Fehlen einer schriftlichen Vollmachtsurkunde die Bevollmächtigung zu kontrollie...mehr