Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

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Ausgeschiedener Eigentümer ... / 1 Rechte des ausgeschiedenen Eigentümers

Mit dem Eigentumswechsel verliert der bisherige Eigentümer seine Rechte als Mitglied der Gemeinschaft. Er ist z. B. nicht mehr berechtigt, an einer Eigentümerversammlung bzw. an den Beschlussfassungen im Wege der Abstimmung teilzunehmen. Wird der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung nach Eigentumsübergang gef...mehr

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Mehrhausanlage (WEMoG) / 5 Verwaltung

Eine als Mehrhausanlage bestehende Eigentümergemeinschaft hat eine gemeinsame Verwaltung, die durch Beschlussfassung aller Miteigentümer der beschlussfähigen Eigentümerversammlung bestellt wird. Über die Bestellung des Verwalters ist zwingend innerhalb der Gesamtgemeinschaft zu beschließen. Ein Beschluss über die Bestellung eines "Unterverwalters" für eine Untergemeinschaft ...mehr

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Auskunftsanspruch gegenüber... / 2.2 Der einzelne Eigentümer

Das Vertragsverhältnis besteht nur zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Gleichfalls wirkt sich aber die Verwaltertätigkeit über die Gemeinschaft hinaus auch mittelbar auf die einzelnen Wohnungseigentümer aus – in Teilbereichen sogar unmittelbar. Folglich müssten die einzelnen Wohnungseigentümer zumindest in den Schutzbereich dieses Vertragsverh...mehr

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Ausgeschiedener Eigentümer ... / Zusammenfassung

Begriff Bei einem Sondereigentumsverkauf scheidet der Veräußerer zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch aus der Eigentümergemeinschaft aus. Im Fall der Zwangsversteigerung des Sondereigentums erfolgt der Eigentümerwechsel durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Stirbt ein Eigentümer, erfolgt der Eigentümerwechsel durch Eintritt des Erbfalls (Tod des Erblasse...mehr

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Auskunftsanspruch gegenüber... / 2.1 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Auftraggeberin bzw. Vertragspartnerin des Verwalters ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurde insoweit angenommen, dass der Auskunftsanspruch selbst allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zusteht.[1] Dieser werde typischerweise im Rahmen der Eigentümervers...mehr

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Darlehensaufnahme in der WE... / Zusammenfassung

Begriff Als weitere Finanzierungsform neben der Erhebung einer Sonderumlage oder eines Zugriffs auf die Erhaltungsrücklage kann auch eine Darlehensaufnahme infrage kommen. Bereits der BGH[1] hat insoweit bestätigt, dass eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Darlehens durchaus unter bestimmten Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprech...mehr

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Ordnungsmäßige Verwaltung (... / 1 Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung

Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen klagbaren Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. [1] Der Anspruch nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da dieser nach § 18 Abs. 1 WEG seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 die Verwaltung des Gemeinschaftseige...mehr

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Darlehensaufnahme in der WE... / 2 Problem: Ordnungsmäßige Verwaltung

Im Übrigen sind bezüglich der langfristigen Darlehensaufnahme stets die Maßgaben des konkreten Einzelfalls entscheidend.[1] Zusätzliche finanzielle Belastung für die Wohnungseigentümer Eine Darlehensaufnahme ist jedenfalls mit zusätzlicher finanzieller Belastung der Wohnungseigentümer verbunden. Und ggf. lässt sich eine solche für einzelne Wohnungseigentümer vermeiden, da sie ...mehr

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Mehrhausanlage (WEMoG) / Zusammenfassung

Begriff Unter einer Mehrhausanlage versteht man eine Eigentümergemeinschaft, die aus mehreren, ggf. gleichartigen Wohngebäuden besteht. So kann beispielsweise eine Mehrhausanlage aus einem Haus mit Aufzug und Flachdach, drei 2-geschossigen Flachbauten mit Pfannendach und einer gemeinsamen Tiefgarage bestehen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Zwar insoweit atypische Fo...mehr

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Ordnungsmäßige Verwaltung (... / 3 Keine ordnungsmäßige Verwaltung

Nicht unter die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung fallen solche, die ausschließlich Einzelinteressen dienen oder überwiegend Fremdinteressen berücksichtigen oder auch Entscheidungen der Wohnungseigentümer, in denen Grundlagen für eine Ermessensentscheidung nicht vorlagen oder das Ermessen überschritten wurde. Ob im Übrigen ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspric...mehr

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Trittschall (WEMoG) / 1.2 Sachenrechtliche Zuordnung des Bodenbelags

Der Fußbodenbelag gehört nach der maßgeblichen Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Demgegenüber ist die über der Rohbaudecke liegende Trittschalldämmung dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen.[1] Konsequenz: Ändert nun einer der Wohnungseigentümer den in seinem Sondereigentum verlegten Bodenbelag, macht er von der ihm durch § 1...mehr

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Fahrradkeller im Wohnungseigentum

Begriff Der Fahrradkeller steht oft dann im Mittelpunkt des wohnungseigentumsrechtlichen Interesses, wenn seine Nutzung geändert werden soll. Hierzu gibt es diverse Entscheidungen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung LG Itzehoe, Urteil v. 28.5.2014, 11 S 58/13: Nichtig ist ein Beschluss insbesondere dann, wenn er infolge inhaltlicher Unbestimmtheit keine durchführbare R...mehr

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Kostenverteilungsänderung (... / 7.1 Umlaufbeschluss

In aller Regel erfolgt die Beschlussfassung über eine Kostenverteilungsänderung im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung. Selbstverständlich ist eine solche auch im Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG durch Umlaufbeschluss möglich. Allerdings ist insoweit zu berücksichtigen, dass einem Beschluss im Umlaufverfahren sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Enthält ...mehr

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Kostenverteilungsänderung (... / 6 Vorbereitung

Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Inhalt der Bezeichnung ist abhängig von der Bedeutung des Beschlussgegenstands.[1] Zwar genügt grundsätzlich die schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstands. Je bedeutsamer der Gegenstand der Beschlussfassung f...mehr

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Kostenverteilung (WEMoG) / 2.1 Betriebskosten

Hinsichtlich des Betriebskostenbegriffs kann grundsätzlich auf die mietrechtliche Bestimmung des § 556 Abs. 1 BGB Bezug genommen werden, wobei der wohnungseigentumsrechtliche Kostenbegriff weiter- und darüber hinausgeht. Nach § 556 Abs. 1 BGB kann der Vermieter bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag die Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Der Begriff der Betriebsk...mehr

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Kostenverteilung (WEMoG) / 4.1.1 Qualifiziert beschlossene Maßnahmen

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. Hinweis "Mehr" oder "mindestens" die Hälfte? Umstritten ist, o...mehr

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Kostenverteilungsänderung (... / 8.5 Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums

Erhebliche Änderungen hat das WEMoG hinsichtlich der Möglichkeit der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gebracht. War eine solche nach § 16 Abs. 4 WEG a. F. noch beschränkt auf eine konkrete Einzelfallmaßnahme, erlaubt auch hier § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Beschlüsse über dauerhafte Kostenverteilungsänderungen. Nunmehr ist es auch unproblematisch möglich...mehr

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Kostenverteilungsänderung (... / 7.2.2.2 Qualifiziert beschlossene Maßnahmen

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. Voraussetzung ist zunächst, dass mehr als 2/3 der abgegebenen...mehr

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Kostenverteilungsänderung (... / 8.3 Verwaltungskosten

Eine Verteilung der Verwaltungskosten nach Sondereigentumseinheiten, also nach Objekten, entspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung, denn der Aufwand für den Verwalter ist nicht abhängig von der Größe oder Wertigkeit des einzelnen Objekts. Vielmehr hat er für jede Einheit einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung zu erstellen. Er hat jeden Wohnungseigentümer zur Versa...mehr

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Kostenverteilungsänderung (... / 10 Rechtsprechungsübersicht

2. Rettungsweg Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs, ent...mehr

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Wirtschaftsplan (WEMoG) / 2.2.8 Sonstige administrative Kosten

Im Wirtschaftsplan zu berücksichtigen sind auch sonstige administrative Kosten wie etwa die Saalmiete für Eigentümerversammlungen und Kontoführungsgebühren. Steht im Zeitraum der zu planenden Wirtschaftsperiode die Wiederbestellung des Verwalters an, sollte er die Kosten für die Beglaubigung des entsprechenden Versammlungsprotokolls berücksichtigen. Positionen, die nicht in ...mehr

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Wirtschaftsplan (WEMoG) / 10 Rechtsprechungsübersicht – Ab 1.12.2020: Was noch gilt (+), was nicht mehr gilt (–), was derzeit unklar ist (?)

Auch nach Inkrafttreten des WEMoG werden die mit (+) gekennzeichneten Entscheidungen weiterhin einschlägig rund um das Thema "Wirtschaftsplan" bleiben und die mit (–) gekennzeichneten nicht mehr gelten. Wo erforderlich, werden ergänzende Informationen erteilt. Abberufung des Verwalters (+) Eine nicht fristgerechte Vorlage von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen sowie die ...mehr

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Wirtschaftsplan (WEMoG) / 4 Prüfung durch den Verwaltungsbeirat

Gem. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Wirtschaftsplan im Vorfeld der Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG vom Verwaltungsbeirat geprüft werden. Da es sich bei der genannten Bestimmung lediglich um eine Sollvorschrift handelt, begründet die unterlassene Prüfung des Wirtschaftsplans durch den Verwaltungsbeirat allein nicht die Anfecht...mehr

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Wirtschaftsplan (WEMoG) / 7 SEPA Pre-Notification

Seit 1.2.2014 ist das deutsche Überweisungsverfahren durch das SEPA (Single Euro Payments Area)-Verfahren abgelöst. In diesem Zusammenhang müssen dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereit...mehr

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Wirtschaftsplan (WEMoG) / 2.4.2.1 Wirtschaftliche Trennung der einzelnen Häuser

Möglich ist auch, durch Vereinbarung eine weitgehende wirtschaftliche Trennung der Häuser mit eigenen Beschlusskompetenzen insbesondere im Hinblick auf die Finanzverfassung der einzelnen Häuser herbeizuführen. Sieht die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung z. B. eine wirtschaftliche Trennung derart vor, dass für die einzelnen Häuser eigene Wirtschaftspläne zu erstellen...mehr

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Wirtschaftsplan (WEMoG) / 6.1 Beschluss über die Festsetzung der Vorschüsse

Über die auf Grundlage des Gesamtwirtschaftsplans sowie der entsprechenden Einzelwirtschaftspläne festzusetzenden Vorschüsse beschließen die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 25 Abs. 2 WEG mit einfacher Mehrheit. Da gesetzlich für die Beschlussfassung kein bestimmtes Stimmprinzip vorgesehen ist, richtet sich dieses nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des §...mehr

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Verwalter von Wohnungseigen... / 4.11 Eigentümerversammlung

Wesentliche Pflicht des Verwalters ist nach § 24 Abs. 1 WEG diejenige zur Einberufung der Eigentümerversammlung. Er hat sie nach § 24 Abs. 2 WEG auch dann einzuberufen, wenn dies mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer unter Angabe von Gründen verlangt.[1] Da die Wohnungseigentümerversammlung nach aktueller Rechtslage stets beschlussfähig ist, auch wenn lediglich ein Woh...mehr

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Verwalter von Wohnungseigen... / 4.1.4 Vorgehen des Verwalters

Die Größe der Gemeinschaft in Kombination mit einem geringen Prozentsatz des Wirtschaftsplanvolumens stellen zunächst einen probaten Anhaltspunkt dar. So ist eine Maßnahme mit einem Aufwand von 4.000 EUR in einer Kleinanlage, die aus 4 Sondereigentumseinheiten besteht, stets mit erheblichen Kosten verbunden, was bei einer Großanlage mit 200 Einheiten nicht der Fall ist. Im Üb...mehr

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Verwalter von Wohnungseigen... / 6 Delegation von Verwalteraufgaben

Das Verwalteramt ist bereits wegen der damit verbundenen Vermögensbetreuungsbefugnis bzw. -verpflichtung ein Vertrauensamt und daher höchstpersönlicher Natur. Der bestellte Verwalter hat das Amt gemäß § 664 Abs. 1 BGB in persona auszuüben. Selbstverständlich kann er innerhalb seines Unternehmens bzw. innerhalb seiner Firma Verwalteraufgaben und Tätigkeiten auf seine Mitarbei...mehr

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Verwalter von Wohnungseigen... / 4.13.2 Notmaßnahmen

Im Ergebnis entspricht § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG den früheren Befugnissen des Verwalters hinsichtlich einer Notgeschäftsführung, die in § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG a. F. geregelt war. Jedenfalls ist der Verwalter nach wie vor berechtigt und verpflichtet, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Die Verwalterbefugnisse b...mehr

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Verwalter von Wohnungseigen... / 2.9.7 Informationspflicht

Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 11 Satz 1 Nr. 3 MaBV haben Verwalter auf Anfrage ihres Auftraggebers unverzüglich Angaben über berufsspezifische Qualifikationen und die in den letzten 3 Jahren absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen und diejenigen ihrer unmittelbar bei der Verwaltertätigkeit mitwirkenden Beschäftigten zu machen. Da die Verordnung auf den Auftragg...mehr

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Verwalter von Wohnungseigen... / 1.7 Wohnungseigentümer als Verwalter

Die Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar grundsätzlich möglich[1], wegen des erheblichen Streitpotenzials einer derartigen Konstellation in der Praxis allerdings nicht immer unproblematisch.[2] Soll ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt werden, darf dieser nicht gleichzeitig Mitglied des Verwaltungsbeirats sei...mehr

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Verwalter von Wohnungseigen... / 4.2 Beschlussdurchführung

Obwohl nicht mehr ausdrücklich gesetzlich geregelt, ist der Verwalter in erster Linie verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Allerdings wird er insoweit als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig. Da dieser gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt, wären Ansprüche auf Beschlussdurchführung gegen di...mehr

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Verwalter von Wohnungseigen... / 2.4.4.1 Die Regel

Zunächst einmal steht es den Wohnungseigentümern völlig frei, auch ab dem 1.12.2023 einen Verwalter zu bestellen, der nicht zertifiziert ist. Allerdings würde der Bestellungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Etwas anderes würde nur im Fall der Wiederbestellung des Verwalters gelten, der bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des WEMoG als Verwalter bestel...mehr

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Verwalter von Wohnungseigen... / 2.9.6.4 Weiterbildungsinhalte

Inhaltlich richtet sich die Fortbildungspflicht nach den Maßgaben der Anlage 1 Buchstabe B zu § 15b Abs. 1 MaBV. Für Wohnimmobilienverwalter sind insoweit folgende Inhalte vorgesehen: Grundlagen der Immobilienwirtschaft (u. a. Abgrenzung Facility Management/Gebäudemanagement, relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich sowie Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereic...mehr

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Verwalter von Wohnungseigen... / 2.9.1 Betroffene

Nach § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO sind die Wohnimmobilienverwalter verpflichtet, sich weiterzubilden. Das Gleiche gilt entsprechend für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Verwalter Da die Weiterbildungspflicht in erster Linie den Gewerbetreibenden selbst trifft, ist zunächst der Verwalter fortbildungsverpflichtet. Bekanntlich wer...mehr

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Verwalter von Wohnungseigen... / 2.4.1 Betroffener Personenkreis

Grundsätzlich sind von den Regelungen der Zertifizierung sämtliche Verwalter betroffen, egal in welcher Rechtsform das Verwaltungsunternehmen geführt wird. Allerdings sieht § 7 ZertVerwV bereits einen Katalog von Personen vor, die einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind und sich auch ohne entsprechende Prüfung als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen. Hierbei...mehr

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Gebrauchtes Wohnungs- oder ... / 7.1 Teilnahmeberechtigung an Wohnungseigentümerversammlungen

Aus dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit von Eigentümerversammlungen folgt, dass lediglich der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer originär teilnahmeberechtigt ist. Daneben sind sonstige stimmberechtigte Personen wie der Insolvenzverwalter, der Zwangsverwalter, der Nachlassverwalter und der Testamentsvollstrecker teilnahmeberechtigt. Der Erwerber ist bis zu seiner ...mehr

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Gebrauchtes Wohnungs- oder ... / 7.2 Zahlungspflichten nach Wirtschaftsplan

Insbesondere für den Verwalter ist der Zeitpunkt des Eigentümerwechsels nicht nur hinsichtlich der Ladung des neuen Eigentümers zu Eigentümerversammlungen von erheblicher Bedeutung, sondern insbesondere auch im Hinblick auf die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossenen Zahlungspflichten auf Grundlage des Wirtschaftsplans. Stets ist derjenige zur Beitragszahlung nach dem jewe...mehr

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Heizkostenverordnung: Verstoß / 3 Das Problem

In einer Wohnungseigentumsanlage wird der Wärmeverbrauch in den Wohnungen zum Teil durch Wärmemengenzähler, zum Teil durch Heizkostenverteiler ermittelt. Eine Vorrichtung zur Vorerfassung des anteiligen Gesamtverbrauchs der jeweils gleich ausgestatteten Wohnungen gibt es nicht. In der Eigentümerversammlung vom 18.12.2017 genehmigen die Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 5 WEG...mehr

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Protokoll der Eigentümerversammlung (WEMoG)

Zusammenfassung Begriff Nach der Bestimmung des § 24 Abs. 6 WEG sind die in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse in eine Niederschrift (Protokoll)[1] aufzunehmen. Diese ist von dem Vorsitzenden bzw. Versammlungsleiter und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreib...mehr

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WEMoG von A - Z / 75 Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung

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Verwaltungsbeirat: Rechte u... / 3.1 Ladung zur Eigentümerversammlung

3.1.1 Überblick Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder subsidiär – nämlich dann, wenn, der Vorsitzende nicht handelt oder nicht handeln kann – sein Vertreter gem. § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung einberufen. Der Verwaltungsbeirat als solcher besitzt kein Einberufungsrecht....mehr

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WEMoG von A - Z / 137 Vertretung in der Eigentümerversammlung

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WEMoG von A - Z / 115 Stimmrechte in der Eigentümerversammlung

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WEMoG von A - Z / 89 Protokoll der Eigentümerversammlung

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WEMoG von A - Z / 31 Eigentümerversammlung

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WEMoG von A - Z / 32 Einberufungsfrist für Eigentümerversammlung

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Gemeinschaftsordnung (WEMoG) / 3.10 Eigentümerversammlung

3.10.1 Einberufung bei Fehlen von Verwalter und Beirat Entgegen eines höchst praktischen Bedürfnisses enthalten Gemeinschaftsordnungen regelmäßig keine Bestimmungen darüber, wie im Fall des Fehlens eines Verwalters und Verwaltungsbeirats die missliche Situation vermieden werden kann, dass entweder alle Wohnungseigentümer zur Versammlung einberufen müssen oder sich ein Wohnung...mehr

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WEMoG: Beschlussfassung – B... / 1.2 Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung

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