Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

In der Regel wird jeder Verwalter bereits nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt sein, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen säumigen Hausgeldschuldner im Erkenntnisverfahren vorzugehen.[1] Zu diesem Zweck wird der Verwalter auch einen Rechtsanwalt mit der Anspruchsdurchsetzung beauftragen können.[2] Ausnahmsweise kann die gerichtliche Durchsetzung aber ...mehr

Ein in der Praxis erfolgreiches, legitimes[1] und nicht gegen einen insoweit nicht bestehenden Datenschutz verstoßendes Mittel ist es, den Miteigentümern einen Hausgeldschuldner mitzuteilen.[2] Dies kann z. B. bei der Übersendung der Einzelabrechnung im Zusammenhang mit der Ladung zur Eigentümerversammlung geschehen, auf der nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossen werden sol...mehr

Bloße Nachlassverbindlichkeit sind die Hausgelder, die während der Dauer einer Testamentsvollstreckung fällig werden, jedenfalls wenn der Testamentsvollstrecker das Wohnungseigentum mit den Nachlassmitteln erworben hat.[1] Soweit der Nachlass ausreichend ist, wird neben dem Eigentümer auch der Testamentsvollstrecker zum Hausgeldschuldner.[2] Eigentümerversammlung Weil der Tes...mehr

Das Verlangen nach § 17 Abs. 1 WEG bedarf nach h. M. grundsätzlich eines Beschlusses[1], der nicht selbst die Entziehung des Wohnungseigentums zur Folge hat, sondern eine besondere Prozessvoraussetzung der folgenden Entziehungsklage darstellt. Es muss die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangt werden. Dies muss sich unzweifelhaft aus der Beschlussformulierung, wie sie vo...mehr

Nach Insolvenzeröffnung fällig werdende Vorschüsse sind Masseverbindlichkeiten[1] und vom Insolvenzverwalter zu bedienen.[2] Wenn der Insolvenzverwalter das laufende Hausgeld nicht erfüllt, kann ihn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung verklagen und aus einem Zahlungstitel in die Masse vollstrecken. Sofern die Voraussetzungen des § 90 InsO vorliegen, kann die ...mehr

Rz. 471 Nach § 35a EStG sind Steuerermäßigungen (direkter Steuerabzug von der tariflichen ESt) für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Pflegeleistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen möglich. Die Ermäßigungsgründe lassen sich in folgende drei Gruppen einteilen: Sämtliche Höchstbeträge sind Jahresbeträge und können nebeneinander in Anspruch genom...mehr

Die Einladung zur Eigentümerversammlung, bei der auf die 3-G-Regelungen hingewiesen wird, ist nicht zu beanstanden.mehr

Leidet eine Einladung zu einer Eigentümerversammlung an verschiedenen formalen Mängeln, die in der Gesamtschau dazu führen, dass den Eigentümern die Teilnahme an der Versammlung unzumutbar ist, sind dadurch die Teilnahme- und Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer in gravierender Weise beeinträchtigt, sodass die gefassten Beschlüsse, ohne dass es auf eine Kausalität ankomm...mehr

Wohnungseigentümer K macht im Rahmen einer Anfechtungsklage geltend, die Ladung sei fehlerhaft gewesen. Es heißt dort wörtlich: "Da noch immer nicht absehbar ist, wann Präsenzveranstaltungen wieder gefahrlos und mit geringem Gesundheitsrisiko möglich sind, beschränken wir uns erneut auf die aus unserer Sicht per Vollmacht möglichen zu entscheidenden Tagesordnungspunkte. Die ü...mehr

Dies sieht das AG nicht anders. Die Wohnung des Miteigentümers X sei K nach den Umständen des Einzelfalls nicht zumutbar gewesen. Damit allen Eigentümern die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung ermöglicht und nicht erschwert werde, müsse der Ort der Versammlung verkehrsüblich zu erreichen und den Wohnungseigentümern zumutbar sein. Im Gesellschaftsrecht sei eine Wohnung e...mehr

Dies sieht das LG nicht so! Es liege kein Verstoße gegen den Kernbereich des Wohnungseigentums vor. Zwar gehöre die Teilnahme an einer Versammlung zum Kernbereich des Wohnungseigentums, weshalb auch in Zeiten der COVID-19-Pandemie ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf die persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen bestehe. Aus diesem Grund sei es auch unzulässig, ein...mehr

Überblick Dieses Szenario darf es nicht geben: Sie erwachen eines Morgens und blicken auf eine Baugrube auf dem Nachbargrundstück. Darüber hätte Sie Ihr Nachbar vorher informieren müssen. Es sollte im Interesse einer guten Nachbarschaft liegen, dass derjenige, der bauen will, seinen Nachbarn darüber unterrichtet – möglichst schon, bevor die fertigen Pläne vorliegen. Im Ideal...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann ein Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf hat, dass der Verwalter abberufen und dessen Vertrag gekündigt wird. Der Fall hat eine besondere "Brisanz", weil die Antworten erstmals nach dem seit dem 1.12.2020 geltenden Recht zu geben sind. Denn bei einer Beschlussersetzungsklage ist immer das Recht maßgeblich, das am Tag der...mehr

Der an COVID-19 erkrankte Geschäftsführer Z der B-GmbH (einer Verwalterin) fährt mit der Angestellten K am 18.8.2020 und am 20.8.2020 – beide ohne Mund-Nasen-Schutz – in einem Pkw zu Eigentümerversammlungen. Am 25.8.2020 ordnet das Gesundheitsamt gegenüber K, die infolge der Fahrt vom 20.8.2020 als Kontaktperson 1 von Z eingestuft wird, eine Quarantäne bis zum 3.9.2020 an. I...mehr

Sieht die Gemeinschaftsordnung eine Verwalterzustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums vor, kann das Grundbuchamt den Erwerber ohne den formgerechten Nachweis, dass diese Bedingung eingetreten ist, nicht als Eigentümer eintragen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Zustimmungsvorbehalt selber im Grundbuch eingetragen ist. Diese Voraussetzung ist somit von dem Notar zu...mehr

mehr

Rz. 328 Der Verwalter hat dafür zu sorgen, dass die im Gesetz und der Gemeinschaftsordnung enthaltenen formellen Bestimmungen zur Beschlussfassung eingehalten werden und muss bei der Leitung des Abstimmungsverfahrens das Risiko einer Anfechtung meiden. Ihm obliegt die korrekte Feststellung des Mehrheitswillens und dessen Umsetzung in die Form ordnungsmäßiger Beschlüsse.[454]...mehr

Rz. 57 Beispiel: Nichteinladung zur Eigentümerversammlung Der Verwalter verschickt die Einladung zur Eigentümerversammlung wie üblich ohne Zugangsnachweis; eine Zugangsfiktion ist in der Gemeinschaftsordnung nicht enthalten. Miteigentümer A nimmt an der Eigentümerversammlung nicht teil. Anschließend erhebt er Anfechtungsklage gegen sämtliche auf der Versammlung gefassten Bes...mehr

Rz. 85 Die Änderung der Gemeinschaftsordnung erfordert im Ausgangspunkt eine Vereinbarung aller Miteigentümer. Beschlüsse zur Änderung der Gemeinschaftsordnung sind nur möglich, soweit das Gesetz dafür eine Beschlusskompetenz vorsieht oder eine Öffnungsklausel besteht. Schweigen bedeutet keine Zustimmung zu einer Vereinbarung, sondern ist grundsätzlich rechtlich unerheblich....mehr

Rz. 46 Der Verwalter muss ("ohne Wenn und Aber") einen bestimmten Punkt auf die Tagesordnung nehmen (ankündigen), wenn es mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer in Textform verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG analog). Grund: Weil dieses Quorum genügt, um die Einberufung einer Versammlung verlangen zu können (→ § 7 Rdn 7), genügt es erst recht zur Erzwingung einzelner Tagesordnung...mehr

mehr

Rz. 97 Gem. § 23 Abs. 1 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Diese mit der WEG-Reform 2020 eingeführte Möglichkeit der "Hybridversamlung" (Kombination aus Präs...mehr

Rz. 184 Muster 10.13: Klage auf Abberufung Muster 10.13: Klage auf Abberufung [Rubrum → § 13 Rdn 56] Rz. 185 Mit der Beschlu...mehr

Rz. 151 Für die Vorbereitung der Beschlussfassung gilt beim Wirtschaftsplan prinzipiell das Gleiche wie bei der Jahresabrechnung. Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter "aufgestellt", d.h. als Entwurf beschlussfähig vorbereitet. (Zum Rechtsschutz bei Untätigkeit → § 8 Rdn 126). Nach der Prüfung durch den Verwaltungsbeirat (→ § 11 Rdn 10) muss der Entwurf den Miteigentümern ü...mehr

Rz. 154 Gem. § 28 Abs. 1, 2 und 4 WEG ist der für den Wirtschaftsplan und die Abrechnung maßgebliche Zeitraum "das Kalenderjahr" (= Zeitraum 1.1. – 31.12.). Wenn nicht die Gemeinschaftsordnung eine abweichende Wirtschaftsperiode vorgibt oder ermöglicht (was nur selten der Fall ist), ist diese Regelung zwingend. Trotzdem legen viele Verwalter ihrem Rechnungswesen abweichende ...mehr

Rz. 27 Muster 9.2: Hausgeldklage Muster 9.2: Hausgeldklage An das Amtsgericht Namens der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, vertreten durch die WEG-Verwalterin X-Immobilien GmbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt – Klägerin – erhebe ich Klage gem. § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG gegen 1. Anna Acker, Heine...mehr

Rz. 141 Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist gem. § 24 Abs. 6 WEG unverzüglich eine Niederschrift (üblich gewordener Begriff hierfür: Protokoll) aufzunehmen. Das Protokoll dient vor allem der Information der Eigentümer; sein Beweiswert ist – theoretisch – beschränkt. Es erbringt vor allem keinen Beweis für die Richtigkeit seines Inhalts; als Privaturkunde i.S...mehr

Rz. 1 Die Wohnungseigentümer können die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen (§ 29 Abs. 1 WEG), müssen aber nicht. Nach dem Wortlaut des Gesetzes bezeichnet der Begriff "Verwaltungsbeirat" das Organ (Gremium) als Ganzes. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden aber auch die einzelnen Mitglieder des Verwaltungsbeirats als "Verwaltungsbeirat" bezeichnet. Die übliche Ku...mehr

Rz. 35 Allstimmiger Beschluss. Er liegt vor, wenn alle Miteigentümer einem Beschlussantrag zugestimmt haben. Da in den Fällen allstimmiger Entscheidungen auch eine Vereinbarung vorliegen kann, kann die Abgrenzung von Beschluss und Vereinbarung schwierig sein (→ § 2 Rdn 76). Gesetzlich gefordert ist die Allstimmigkeit nur im Falle des Umlaufbeschlusses gem. § 23 Abs. 3 S. 1 W...mehr

Rz. 178 Liegen (wichtige) Gründe für eine (außerordentliche) Abberufung des Verwalters vor, sind bis zu deren Realisierung einige Hürden zu nehmen. Als Erstes muss jemand aus den Reihen der Miteigentümer die Initiative ergreifen, sonst bleibt ein Verwalter im Amt, egal was er sich zuschulden kommen lässt: Es gibt keine Aufsicht oder Behörde, die der Gemeinschaft von außen zu...mehr

Rz. 9 Der gesetzliche Aufgabenkreis des Verwaltungsbeirats ist klein:mehr

Rz. 89 Die Teilnahme von Beratern (insbesondere Rechtsanwälten) oder sonstigen Begleitern einzelner Wohnungseigentümer ist wegen des Gebots der Nichtöffentlichkeit grundsätzlich unzulässig. Eine Verschwiegenheitsverpflichtung des Beraters ändert daran nichts. Es gibt aber Ausnahmen, in denen ein Begleiter eines Wohnungseigentümers an der Versammlung teilnehmen darf (mit der ...mehr

Rz. 56 Muster 13.3: Beschlussanfechtungsklage Muster 13.3: Beschlussanfechtungsklage An das Amtsgericht Im Namen von 1. Anna Acker, Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, 2. Achim Acker, wohnhaft daselbst, – Kläger – erhebe ich Anfechtungsklage gem. § 44 Abs. 1 S. 1 WEG gegen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, vertreten durch die Verwalterin X-Immobili...mehr

Rz. 39 § 44 Abs. 1 WEG bestimmt: "Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage)". "Notwendig" ist eine Beschlussfassung, wenn darauf gem. § 18 Abs. 2 WEG ein Anspruch besteht (→ § 6 Rdn 3). Die Möglichkeit der gerichtlichen Beschlussersetzung war auf Basis des § 21 Abs. 8 WEG...mehr

Rz. 75 Durch eine Vereinbarung regeln die Wohnungseigentümer "ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften des Gesetzes" (§ 10 Abs. 3 S. 1 WEG). Ihrer Rechtsnatur nach ist die Vereinbarung ein Vertrag aller Miteigentümer, ihrem Zweck nach ist sie darauf gerichtet, die Innenbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander zu regeln und ähnlich ei...mehr

Rz. 71 Wer teilnahmeberechtigt ist, muss zur Versammlung eingeladen werden; der teilnahmeberechtigte Personenkreis wurde daher schon beim Abschnitt "Adressaten der Ladung" erörtert (→ § 7 Rdn 17). Ergänzend ist der Verwalter zu erwähnen, der nicht der Adressat, sondern der Versender der Ladung ist. Er (und seine Mitarbeiter → § 7 Rdn 59) ist nur teilnahmeberechtigt, solange ...mehr

Rz. 75 Es ist die Aufgabe des Versammlungsleiters (i.d.R. also des Verwalters), für die Nichtöffentlichkeit der Versammlung zu sorgen. Er muss deshalb Klarheit darüber haben, welche Personen sich im Versammlungsraum aufhalten, um deren Teilnahmeberechtigung kontrollieren zu können. Bei größeren Versammlungen ist dazu eine Einlasskontrolle erforderlich. Wenn nicht-teilnahmebe...mehr

Rz. 240 Die Notgeschäftsführungskompetenz gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erfasst die Maßnahmen, über die eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer zwar an sich geboten im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist, die aber eine rasche Entscheidung verlangen, um einen Nachteil zu verhindern. Inhaltsgleiche Bestimmungen enthielt schon das Recht vor der WEG-Reform 2020, weshalb ...mehr

Rz. 1 Muster 14.1: Verwaltervertrag Muster 14.1: Verwaltervertrag Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Gemeinschaft – und X-Immobilien GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Verwalter – wird folgender Verwaltervertrag abgeschlossen: § 1 Bestellung und Laufzeit...mehr

Rz. 243 Gem. § 24 Abs. 1, 4 WEG hat der Verwalter mindestens einmal im Jahr eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, diese gem. § 24 Abs. 5 WEG zu leiten, anschließend gem. § 24 Abs. 6 WEG eine Niederschrift der Beschlüsse zu fertigen und schließlich gem. § 24 Abs. 7 WEG eine Beschluss-Sammlung zu führen. Im Einberufungsschreiben ist gem. § 23 Abs. 2 WEG der Gegensta...mehr

Rz. 113 Vorbemerkung: In diesem Abschnitt werden gebräuchliche Klauseln erörtert, insbesondere vor dem Hintergrund der Frage nach ihrer Wirksamkeit. Sondervergütungsregelungen werden gesondert behandelt (→ § 10 Rdn 139). In der Rspr. wurde bislang meistens nicht zwischen der Unwirksamkeit (Nichtigkeit) einer Klausel (insbesondere nach AGB-Recht, also gem. § 307 Abs. 1 BGB) u...mehr

Rz. 11 Das Unterlassen notwendiger Erhaltungsmaßnahmen kann zu Vermögensschäden bei Wohnungseigentümern führen. Bis zur WEG-Reform 2020 konnten geschädigte Wohnungseigentümer ihre Miteigentümer auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn diese nicht aktiv an den erforderlichen Beschlüssen mitwirkten. Das ist jetzt anders, da die Verwaltung gem. § 18 Abs. 1 WEG nicht den Wohn...mehr

Rz. 55 In vielen Teilungserklärungen ("Altvereinbarungen") gibt es Regelungen zu den Formalia der Eigentümerversammlung, die vom geltenden Recht abweichen. Gem. § 47 WEG geht das aktuelle Recht vor, sofern sich "aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt". Weiter heißt es: "Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen." Meistens wiederholt eine Teilungserklär...mehr

Rz. 9 Seiner Rechtsnatur nach ist der Beschluss ein mehrseitiges Rechtsgeschäft eigener Art in Gestalt eines sog. Gesamtaktes, der eine oder mehrere Willenserklärungen bündelt und die kollektive und rechtsverbindliche Entscheidung der Gemeinschaft über einen Antrag zum Ausdruck bringt.[7] Das Verfahren der Beschlussfassung wird im Abschnitt über die Eigentümerversammlung dar...mehr

Rz. 30 Muster 4.3: Beschluss über Sanierungsmaßnahme Muster 4.3: Beschluss über Sanierungsmaßnahme 1. Grundlagen a) Das Gebäude soll auf der Grundlage des Sanierungskonzepts des Ingenieurbüros Dr. Ing. vom 22.3.2021 saniert werden. Dazu gehören die Erneuerung der Fassade (mit verbesserter Wärmedämmung), die Sanierung der Balkone und der Einbau neuer Fenster (dreifachverglaste ...mehr

Rz. 18 Besteht der Verwaltungsbeirat aus mehreren Mitgliedern, ist gem. § 29 Abs. 1 S. 2 WEG ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Das Gesetz lässt offen, wer den Beiratsmitgliedern ihre Funktionen zuweist. Es kann bereits bei der Wahl festgelegt werden, wer Vorsitzender, Stellvertreter oder "einfaches Beiratsmitglied" soll. Zulässig und üblich ist es aber, d...mehr

Rz. 139 Der Versammlungsleiter muss auch rechtswidrige Beschlüsse verkünden. Beispiel Abgestimmt wird über die Installation einer Videokamera im Eingangsbereich der Anlage. Die Mehrheit ist dafür. Rz. 140 Ob die Installation einer Videokamera ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht oder nicht, hängt von vielen Umständen ab (→ § 6 Rdn 32). Soll nun der Verwalter die Frage der Ord...mehr

Rz. 53 Die Jahresabrechnung bleibt von der Zwangsverwaltung prinzipiell unberührt. Sie ist objektbezogen, weshalb es nicht entscheidend darauf ankommt, wer als Adressat genannt wird. Richtiger Adressat ist und bleibt der Eigentümer; zu übersenden ist sie an beide (Zwangsverwalter und Eigentümer). Rz. 54 Zur Eigentümerversammlung sind nach h.M. beide einzuladen: Zwangsverwalte...mehr

Rz. 76 Widerspricht der Bestellungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung, erklärt das Gericht ihn für ungültig. Gegen das Urteil steht dem Verwalter (anders als nach dem alten Recht) kein Rechtsmittel zu. Die rechtskräftige Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses entfaltet theoretisch Rückwirkung (ex tunc) – ein unpraktisches Ergebnis, das zudem dem Interesse des Rechtsv...mehr

Rz. 143 Außerordentliche bzw. weitere Eigentümerversammlung. Seit jeher ist es unbestritten, dass die Vereinbarung einer Sondervergütung für die Durchführung einer weiteren ("außerordentlichen") Versammlung prinzipiell ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Üblich sind Pauschalsätze zwischen 150 EUR und 300 EUR, was aber nicht bedeutet, dass eine höhere Vergütung nicht auch ...mehr