Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

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Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung ist in Schriftform zu verfassen. Dies ergibt sich zum einen aus der Bezeichnung "Niederschrift" sowie dem Unterschriftenerfordernis des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG. Hiernach ist die Niederschrift von dem Vorsitzenden der Versammlung – in aller Regel also dem Verwalter – und einem Wohnungseigentümer zu unterzeichnen. Soweit ein...mehr

Innerhalb welcher Frist der Verwalter die Niederschrift zu erstellen hat, lässt sich dem Wohnungseigentumsgesetz erst seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 entnehmen. Die Versammlungsniederschrift ist nunmehr unverzüglich zu erstellen. Neben der unverzüglichen Eintragung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung, ist der Verwalter jetzt auch v...mehr

Berichtigungsanspruch Das Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs auf Berichtigung des Protokolls einer Wohnungseigentümerversammlung ist nur gegeben, wenn sich die Rechtsposition des Anspruchstellers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde. Ein Verwalter, der an der Versammlung nicht teilgeno...mehr

Das Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Geltendmachung eines Protokollberichtigungsanspruchs ist nur gegeben, wenn sich die Rechtsposition des klagenden Wohnungseigentümers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde. Das Rechtsschutzinteresse ist aber nicht schon dann gegeben, wenn das Protokoll unrichtige oder unvollstän...mehr

In vielen Fällen enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen eine Bestimmung, wonach für die Erteilung der Vollmacht die Schriftform vorgeschrieben ist. Ob solche Vereinbarungen auch nach Inkrafttreten des WEMoG ihre Gültigkeit behalten werden, lässt sich dem Gesetzentwurf und seiner Begründung nicht eindeutig entnehmen; siehe hierzu sogleich unten. Alte Rechtsl...mehr

Gäste haben grundsätzlich kein Teilnahmerecht an der Wohnungseigentümerversammlung. Da der Verwalter ohnehin zu Beginn der Versammlung im Rahmen der Prüfung der Beschlussfähigkeit kontrolliert, welche Wohnungseigentümer persönlich anwesend und welche Wohnungseigentümer vertreten sind, kann er Gäste herausfiltern. Er sollte dann zu Beginn der Versammlung die Wohnungseigentüme...mehr

Im Zuge des WEG-Änderungsgesetzes 2007[1] wurde in § 24 Abs. 7 WEG das Führen einer Beschluss-Sammlung statuiert. Diese zusätzliche Verpflichtung war neben die bereits bestehende zur Erstellung der Versammlungsniederschrift getreten. Das am 1.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat hieran nichts geändert. War die Erstellung der Versammlun...mehr

Grundsätzlich ist der Verwalter nicht verpflichtet, Kopien von den Versammlungsniederschriften an die Wohnungseigentümer zu übersenden. Dies gilt auch für den Fall, dass sie entsprechende Kostenerstattung anbieten. Der Wohnungseigentümer kann vielmehr im Rahmen der Einsichtnahme vor Ort in den Räumen des Verwalters auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder...mehr

Aus ihrem Wesen als Informationsmedium über die Beschluss- und somit wesentliche Rechtslage innerhalb der Gemeinschaft folgt, dass Versammlungsniederschriften zeitlich unbegrenzt aufbewahrt werden müssen. Handels- oder steuerrechtliche Aufbewahrungsfristen gelten nicht. Wegen des Unterschriftenerfordernisses des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG sind sie grundsätzlich im Original aufzu...mehr

Überblick Zentrale Normen für die Regelung konkreter Einzelheiten der Wohnungseigentümerversammlung, nämlich der Einberufung, des Vorsitzes in der Versammlung und der Niederschrift, bleiben §§ 23 ff. WEG. Praktisch bedeutsame Änderungen ergeben sich hinsichtlich des Einberufungsverlangens des § 24 Abs. 2 WEG n. F., das künftig nicht mehr der Schriftform bedarf. Die Ladungsfr...mehr

Von besonderer Relevanz kann in diesem Zusammenhang auch die Beschlussersetzungsklage gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. werden.[1] Jedenfalls regelt § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F., dass das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss fassen kann, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Die Ermächtigung eines Wohnungseigentümers zur Einberufung einer...mehr

Bei Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums besteht seit jeher der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer, die einem Beschluss über die Maßnahme nicht zugestimmt haben, auch nicht verpflichtet sind, die anteiligen Kosten zu tragen. Sie sind dann aber auch nicht berechtigt, entsprechende Nutzungen zu ziehen. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.20...mehr

Unabhängig davon, ob der Verwalter die Niederschrift als Ergebnisprotokoll oder als Ablaufprotokoll fertigt, hat er die einzelnen Beschlussgegenstände und das Ergebnis der jeweiligen Beschlussfassung wiederzugeben. Dabei sind auch die sog. "Negativbeschlüsse" mit entsprechendem Beschlussergebnis zu protokollieren, da diese grundsätzlich ebenso wie positive Beschlüsse angefoc...mehr

Die Versammlungsniederschrift stellt eine Privaturkunde i. S. v. § 416 ZPO dar. Die Unterzeichnung des Protokolls beweist also nicht die Richtigkeit des Inhalts der Niederschrift, sondern lediglich, dass die Niederschrift von demjenigen stammt, der sie erstellt hat.[1] Keine Genehmigungsbeschlussfassung Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer die Niederschrift einer vor...mehr

Die Klage auf Berichtigung der Versammlungsniederschrift ist stets gegen diejenigen zu richten, die die Niederschrift unterzeichnet haben. Dies wird auch nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 weitergelten, wenn dies auch umstritten ist. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass die in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG genannten Personen nicht als Organe der Gemeinschaft fungieren. Dies ...mehr

Das Aktienrecht regelt für den Fall der elektronischen Teilnahme an der Hauptversammlung in § 243 Abs. 3 Nr. 1 AktG das Beschlussanfechtungsrecht wegen technischer Störungen. Nach vorerwähnter Bestimmung kann die Anfechtung eines Beschlusses der Hauptversammlung nicht auf eine durch eine technische Störung verursachte Verletzung von Rechten, die auf elektronischem Wege wahrg...mehr

Die Versammlungsniederschrift dient dem Informationsinteresse der Wohnungseigentümer – insbesondere der in der Versammlung nicht anwesenden – und ihrer Rechtsnachfolger. Möglichst lückenlos soll insoweit die Rechtslage der Gemeinschaft neben den Bestimmungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung und etwa weiter existierenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer tr...mehr

Grundsätzlich hat die Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Verwalters zu erfolgen.[1] Dieser Grundsatz erfährt allerdings Ausnahmen: Ist der Sitz der Verwaltung weit entfernt von der Wohnungseigentumsanlage, muss der Verwalter die Einsicht am Ort der Wohnanlage ermöglichen.[2] Dies allerdings nicht, wenn die Entfernung lediglich 21 Kilometer beträgt.[3] Sind die Befindlich...mehr

Neu: Stimmrechtsvollmacht in Textform Das WEMoG sieht in § 25 Abs. 3 WEG n. F. vor, dass Stimmrechtsvollmachten zu ihrer Gültigkeit der Textform bedürfen. Die Regelung orientiert sich an der im Recht der Gesellschaften mit beschränkter Haftung geltenden Vorschrift des § 47 Abs. 3 GmbHG. 5...mehr

Begriff Nach der Bestimmung des § 24 Abs. 6 WEG sind die in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse in eine Niederschrift (Protokoll)[1] aufzunehmen. Diese ist von dem Vorsitzenden bzw. Versammlungsleiter und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnu...mehr

Nicht selten in der Verwalterpraxis verweigern einzelne Unterzeichnungsverpflichtete ihre Unterschrift. Egal aus welchem Grund die Weigerung erfolgt, hat diese keinerlei Auswirkungen auf die Beschlüsse selbst, da diese ja mit ihrer Verkündung wirksam werden. Freilich ist durch die verweigerte Unterschrift der Beweiswert der Niederschrift geschmälert. Was ist zu tun, wenn die...mehr

In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Dies ist allgemein dann der Fall, wenn wie etwa im Grundbuchverfahren gemäß § 29 GBO die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Wichtigstes Beispiel ist in diesem Zusammenhang die Veräußerungszustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG. Denn d...mehr

Neben dem Wohnungseigentümer selbst ist sein gesetzlicher Vertreter, der Insolvenzverwalter im Fall der Insolvenz über das Vermögen des Wohnungseigentümers (solange er die Sondereigentumseinheit nicht freigegeben hat), der Zwangsverwalter, soweit die Zwangsverwaltung der Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers angeordnet ist, der Testamentsvollstrecker zur Einsicht berecht...mehr

Das Gesetz regelt in § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG lediglich die Pflicht zur Erstellung der Versammlungsniederschrift, ohne deren Übersendung an die einzelnen Wohnungseigentümer anzuordnen. Insoweit ist eine solche grundsätzlich nicht erforderlich. Abweichendes kann sich aus der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ergeben: Durch Vereinbarung kann bestimmt sein, dass der Verw...mehr

WEMoG: Nutzung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Neu: Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung haben neuen Standort im Gesetz Der Katalog der Maßnahmen, die per Gesetz ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und den Rahmen für ordnungsmäßige Verwaltungsmaßnahmen vorgeben, findet sich lediglich sprachlich modifiziert nicht mehr in § 21 Abs. 2 WEG a. F., sondern künftig in §...mehr

Trotz Ermöglichung der Beschlussfassung über die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen in elektronischer Form, verbleibt es bei dem Grundsatz, dass Wohnungseigentümerversammlungen nicht öffentlich sind.[1] Alles in allem sollen die Wohnungseigentümer unbefangen und ohne Einflussnahme gemeinschaftsfremder Dritter Gemeinschaftsangelegenheiten erörtern können. Insoweit k...mehr

Altbeschluss: Prüfungsreihenfolge und Vorgehen für die Eintragung von Öffnungsklausel-Beschlüssen in das Grundbuch Bauliche Veränderung durch Mieter: Genehmigung des Vermieters über Einbau eines Treppenlifts mit Vereinbarung einer Sicherheitsleistung Bauliche Veränderung durch Mieter: Gestattung der Baumaßnahme durch Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Beschluss) Bauliche Verä...mehr

Das WEG eröffnet in § 23 Abs. 3 auch die Möglichkeit, Beschlüsse außerhalb der Eigentümerversammlung zu fassen.[1] Zur Gültigkeit eines derartigen Beschlusses ist es erforderlich, dass alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss erklären. Allerdings muss die Zustimmung seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr schriftlich erfolgen, ausreichend ist vielmehr die ...mehr

Liegt keine Notmaßnahme vor und handelt es sich auch nicht nur um eine unbedeutende Maßnahme, hat der Verwalter Beschlüsse über die erforderlichen Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung fassen zu lassen. Grundsätzlich genügt eine einfachmehrheitliche Beschlussfassung. In aller Regel wird hier eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WE...mehr

Mustervertrag: Verwaltervertrag für Wohnungseigentum zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft _________-Straße ____, _____ (PLZ), ___________ (Ort) – im Folgenden als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bezeichnet – und Frau/Herrn/Firma _____________________, vertreten durch den/die Geschäftsführer, Frau ___________ und Herrn ___________, ___________ (Straße)...mehr

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Das WEMoG wird im Hinblick auf bestehende Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, insbesondere solche in Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen, vielfach zu Widersprüchen zwischen Gesetz und Vereinbarung führen. Zu differenzieren sind insoweit 2 Ausgangssituationen: Besteht die Vereinbarung aus der schlichten Wiederholung des Gesetzeswortlauts oder handelt es sich um eine v...mehr

Entgegen eines höchst praktischen Bedürfnisses enthalten Gemeinschaftsordnungen regelmäßig keine Bestimmungen darüber, wie im Fall des Fehlens eines Verwalters und Verwaltungsbeirats die missliche Situation vermieden werden kann, dass entweder alle Wohnungseigentümer zur Versammlung einberufen müssen oder sich ein Wohnungseigentümer gerichtlich ermächtigen lassen muss. Seit I...mehr

Nach bisheriger Rechtslage bestehen im Fall der Anfechtungsklage 2 Besonderheiten hinsichtlich des Verhältnisses der Anfechtungs- zur Nichtigkeitsklage: Das Gericht trifft nach § 46 Abs. 2 WEG a. F. eine Hinweispflicht, wenn der Anfechtungskläger erkennbar eine Tatsache übersehen hat, aus der sich ergibt, dass der Beschluss nichtig ist. Wird durch das Urteil eine Anfechtungskl...mehr

Das WEMoG wird die Willensbildung künftig erheblich vereinfachen, indem es den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz dergestalt einräumt, im konkreten Einzelfall auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können. Der Gesetzgeber ist dabei durchaus weiterhin der Auffassung, dass die Mehrheitsentscheidung nach Diskussion und Erörterung in der Wohn...mehr

Vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen muss freilich der konkrete Bedarf geklärt sein. Es muss also sowohl der Schadensumfang als auch dessen Ursache geklärt sein.[1] Es widerspricht jedenfalls regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, mit hohem Kostenaufwand Maßnahmen zu veranlassen, bevor die Ursache von Mängeln überhaupt geklärt ist.[2] Abhängig von der Höhe der Gu...mehr

In die Beschluss-Sammlung ist der Wortlaut aller Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die in einer Wohnungseigentümerversammlung verkündet wurden, aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst worden sind. Selbstverständlich sind auch die aufgrund einer Öffnungsklaus...mehr

Im Gegensatz zur Anfechtungsklage ist die Nichtigkeitsklage sowohl nach bislang geltender als auch nach künftiger Rechtslage nicht fristgebunden. Die Nichtigkeit eines Beschlusses kann zeitlich unbegrenzt geltend gemacht werden, sodass dies auch nach Ablauf der Monatsfrist des § 45 WEG n. F. möglich ist. Die Einschränkung des § 48 Abs. 4 WEG a. F., wonach Nichtigkeitsgründe g...mehr

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder subsidiär – nämlich dann, wenn, der Vorsitzende nicht handelt oder nicht handeln kann – sein Vertreter gem. § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung einberufen. Der Verwaltungsbeirat als solcher besitzt kein Einberufungsrecht. Eine Pflicht de...mehr

In die Beschluss-Sammlung ist der Wortlaut aller Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die in einer Wohnungseigentümerversammlung verkündet wurden, aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst worden sind. Selbstverständlich sind auch die aufgrund einer gesetzlichen ...mehr

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Auch durch Vereinbarung können dem einzelnen Wohnungseigentümer seine elementaren Mitverwaltungsrechte nicht genommen werden. Namentlich umfasst hiervon sind das Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen, das Rederecht und vor allem das Stimmrecht. Insoweit ist eine Vereinbarung, die den Inhabern von Tiefgaragenstellplätzen kein Stimmrecht gewährt, per se nichtig.[1] Sei...mehr

Vorbemerkung: Die vor Inkrafttreten des WEMoG ergangenen Entscheidungen gelten überwiegend auch nach neuer Rechtslage weiter. Gekennzeichnet ist die Fortgeltung nachfolgend mit (+). Ist die Rechtslage in Ermangelung aktueller Rechtsprechung nicht sicher zu beurteilen, wird die Entscheidung mit (?) gekennzeichnet. Scheint ihre Fortgeltung eher unwahrscheinlich, erfolgt die Ken...mehr

Nach wie vor wird der insoweit unveränderte § 24 Abs. 1 WEG den Verwalter zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal jährlich verpflichten. Nach wie vor wird der Verwalter auf Grundlage des § 24 Abs. 2 WEG zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet sein, wenn dies mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer verlangen. Auch den Vor...mehr

Beschlüsse und Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen sind "unverzüglich" in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Im juristischen Kontext heißt "unverzüglich" nach § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB "ohne schuldhaftes Zögern", also sofort, es sei denn, der Verpflichtete ist aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen daran gehindert, sofort tätig zu werden. Der Gesetzgeber geht in se...mehr

Die Eintragungen in die Beschluss-Sammlung haben gemäß § 24 Abs. 7 Satz 3 WEG nacheinander mit fortlaufender Nummerierung zu erfolgen. Praxis-Beispiel Fortlaufende Nummerierung Für den Fall, dass der Vorverwalter keine Beschluss-Sammlung geführt haben sollte, folgendes Beispiel: In der Wohnungseigentümerversammlung vom 25. Juli 2021 werden 14 Beschlüsse gefasst. Am 30. Juli 20...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt den Fall der Vertretung von Wohnungseigentümern in der Eigentümerversammlung nicht. Grundsätzlich kann sich der Wohnungseigentümer daher von jedem Dritten in der Wohnungseigentümerversammlung vertreten lassen. Er kann dabei auch mehrere Vertreter bevollmächtigen.[1] Zwar können mehrere Vertreter das Stimmrecht nur einheitlich ausüben, so si...mehr

Kostenregress droht insbesondere in den Fällen, in denen die Gerichte grobe Fahrlässigkeit bejaht hatten – zu beachten ist allerdings, dass der Verwalter grundsätzlich auch bei einfacher Fahrlässigkeit in Regress genommen werden kann: Bedenkenhinweis vor Beschlussfassung Nicht ausreichender Bedenkenhinweis.[1] Kein Bedenkenhinweis vor Fassung eines nichtigen Beschlusses.[2] Besc...mehr

Alte vs. neue Rechtslage Die nachfolgende Rechtsprechung bleibt auch nach Inkrafttreten des WEMoG weiter maßgeblich; aktualisiert wurden Gesetzesnormen im Klammerzusatz. Soweit sie lediglich noch für vor dem 1.12.2020 anhängig gewordene Altverfahren gilt, ist dies ausdrücklich vermerkt. Abmahnungsbeschluss, Entziehungsklage Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Beschlussanfechtun...mehr