Fachbeiträge & Kommentare zu Außerordentliche Kündigung

Insbesondere von psychisch kranken Mietern können erhebliche Hausfriedensstörungen ausgehen. Der Vermieter muss zwar in gewissen Grenzen krankheitsbedingte Auffälligkeiten hinnehmen. Jedenfalls ist im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit kranken Menschen ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern.[1] Die Grenzen sind aber dann überschritten, wenn nach Abwägung alle...mehr

Hat der Vermieter wegen einer Vertragsverletzung des Mieters gekündigt, so hat er Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung kausal entstandenen Schadens.[1] Grundsätzlich ist der geschädigte Vermieter so zu stellen, wie er stünde, wenn die Vertragsverletzung nicht erfolgt und es somit nicht zur fristlosen Kündigung gekommen, sondern der Vertrag fortgeführt worden wäre. Hin...mehr

Die Anfechtung bewirkt, dass das noch nicht vollzogene Mietverhältnis so zu betrachten ist, als sei der Mietvertrag von Anfang an nichtig. Der Mietinteressent hat also keinen Anspruch auf Überlassung der Wohnung. Bei bereits vollzogenem Mietverhältnis sind die Wirkungen der Anfechtung streitig: Nach einer Ansicht wird die Befugnis zur Anfechtung nach Überlassung der Mietsache...mehr

Die Sozialklausel gilt nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mi...mehr

Nach Ablauf der Kündigungsfrist bzw. nach Ablauf einer im Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung gewährten Ziehfrist kann der Vermieter keinesfalls eigenmächtig das Schloss zur Wohnungstür auswechseln. Zwar hat die Kündigung das Mietverhältnis zunächst beendet, es steht zu diesem Zeitpunkt aber nicht sicher fest, dass die Kündigung auch tatsächlich wirksam und das M...mehr

Liegen die nachfolgenden Voraussetzungen vor, kann ein Wohnraummietverhältnis auch durch Anfechtung beendet werden.[1] Die Anfechtung des Mietvertrags kommt in erster Linie dann in Betracht, wenn der Mieter den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags arglistig getäuscht hat. Eine arglistige Täuschung liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter auf eine zulässige Frage im Rah...mehr

Der Brandschutz ist stets ganz erheblich beeinträchtigt, wenn der Mieter leicht entzündliche Substanzen in seiner Wohnung lagert. Der Brandschutz ist aber bereits dann nicht mehr ausreichend gesichert, wenn der Mieter in der Wohnung stapelweise Papier, Kartons und sonstige Papiererzeugnisse in unmittelbarer Nähe von hitzeerzeugenden Gegenständen wie Lampen oder Herden lagert...mehr

Soweit es dem Vermieter überhaupt gelungen ist, die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam vertraglich auf den Mieter zu übertragen – formularvertragliche Vereinbarungen stehen vor dem "Aus"[1] –, kann die Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen durchaus zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Voraussetzung ist, dass sich die Wohnung aufgru...mehr

Auch im Fall einer begründeten Strafanzeige gegen den Vermieter kann der Mieter den Bestand des Mietverhältnisses aufs Spiel setzen. Zwar gilt auch im Mietrecht der Grundsatz, dass es mit dem Rechtsstaatsprinzip nicht vereinbar ist, wenn die Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte im Rahmen eines Strafverfahrens zu zivilrechtlichen Nachteilen führt.[1] Allerdings steht die Kün...mehr

Vertragsverstöße des Mieters können eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB [1] nur begründen, wenn diese schuldhaft erfolgt sind. Liegt ein Verschulden nicht vor (z. B. bei Handlungen durch schuldunfähige Personen), kann eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB erfolgen, da diese Vorschrift ein Verschulden[2] nicht voraussetzt. Zum Ausgleich ist jedoch ein verstärktes Maß an U...mehr

Nach der Bestimmung des § 721 Abs. 1 ZPO kann das Gericht dem Mieter auf seinen Antrag eine Räumungsfrist gewähren. Auch ohne entsprechenden Antrag kann das Gericht dem Mieter von Amts wegen eine Räumungsfrist gewähren. Entsprechend der "Ziehfrist" nach der außerordentlichen fristlosen Kündigung muss dem Mieter auch nach verlorenem Räumungsrechtsstreit die Möglichkeit einger...mehr

Bei Zeitmietverträgen gem. § 575 BGB ist die Anwendung der Sozialklausel stark eingeschränkt. Grundsätzlich gilt sie aufgrund ihrer Stellung im Untergliederungspunkt "Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit" nicht bei Zeitmietverträgen. Eine Ausnahme ergibt sich nur für den Fall, dass ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, außerordentlich mit der gesetzlic...mehr

Hat der Arbeitgeber den dringenden Verdacht, dass sein Arbeitnehmer eine strafbare Handlung im Betrieb begangen hat und ist aufgrund des dringenden Verdachts das notwendige Vertrauen in den Arbeitnehmer zerstört, kann er unter bestimmten Voraussetzungen eine ordentliche oder außerordentliche Verdachtskündigung aussprechen.[1] Voraussetzungen für die (außerordentliche) Verdach...mehr

Der Vermieter kann auch einen Dritten damit bevollmächtigen, die Kündigung zu erklären. Der Bevollmächtigte muss die Kündigung im Namen des Vermieters aussprechen. Der Dritte muss wirksam zum Ausspruch der Kündigung bevollmächtigt sein. Vorsicht: Ungenügende Bevollmächtigung! Ist der Bevollmächtigte "zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses" ermächtigt...mehr

Kommt es während eines Streitgesprächs zwischen Mieter und Vermieter zur Beleidigung des Vermieters, ist die Rechtsprechung nicht einheitlich: So soll etwa eine einmalige schwerwiegende Beleidigung bei einem Streitgespräch in aller Regel nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.[1] Andererseits soll die während eines Streits ausgesprochene schwere Beleidigung ("Du...mehr

Der Vermieter muss darlegen, dass ein Mietverhältnis bestanden hat und dass dieses Mietverhältnis mittlerweile beendet ist. Bei der Beendigung durch Kündigung muss mitgeteilt werden, dass eine Kündigungserklärung erfolgt ist und welche Gründe für die Kündigung maßgeblich waren. Die entsprechenden Beweismittel (vor allem Mietvertrag, Kündigung) sollten benannt und als Beweism...mehr

Nach den Bestimmungen der §§ 569 Abs. 2a Satz 4, 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist die Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution ausgeschlossen, wenn der Vermieter "vorher befriedigt wird". Praxis-Beispiel Fehlerhafte Kündigung Die Mietvertragsparteien haben eine Kaution in Höhe von 3 Monatsgrundmieten zu jeweils 800 EUR, also in einer Gesamthöhe von 2.400 EUR vereinbart. Der Mieter ha...mehr

Insbesondere im Vorfeld einer außerordentlichen fristlosen Kündigung, die nicht auf Zahlungsverzug des Mieters beruht, ist der Mieter abzumahnen. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder dem Mieter derart erhebliche Pflichtverletzungen zum Vorwurf zu machen sind, dass dem Vermieter eine Abmahnung vor der Kündigung nicht zumutb...mehr

Die Ausübung der Prostitution in einer im gleichen Haus wie der Mietwohnung gelegenen Wohnung begründet wegen der immanent drohenden Gefahr einer Belästigung durch Freier bzw. der für weibliche Mieter drohenden Gefahr einer Einschätzung als Prostituierte einen außerordentlichen Kündigungsgrund.[1] In diesem Fall ist es dem Mieter auch nicht zuzumuten, zuvor ein fristgebunden...mehr

Liegen die Voraussetzungen einer Kündigung wegen einer Vertragsverletzung des Mieters vor, kann der private, nicht rechtskundige Vermieter einen Rechtsanwalt mit dem Ausspruch der Kündigung beauftragen. Wegen der an die Kündigung zu stellenden formalen Anforderungen ist der Vermieter nicht gehalten, auf die Hilfe des Rechtsanwalts zu verzichten. Hinweis Mieter trägt RA-Kosten...mehr

Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter regelt § 573 BGB. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung des Vermieters ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im hier maßgeblichen Bereich, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Zwar sind die zur Kündigung führenden Gründe im Kündigungsschreiben gemäß § 573 A...mehr

Vereinbarung im Mietvertrag Achtung Vertragliche Vereinbarung notwendig Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde.[1] Hinweis CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der CO2-Abgabe betei...mehr

In den Fällen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bedarf es vor der fristlosen Kündigung nur ausnahmsweise einer Abmahnung: Das Mietverhältnis besteht schon sehr lange, der Mieter hatte überwiegend pünktlich gezahlt und es besteht die Aussicht, dass die Zahlungsprobleme alsbald behoben werden können. Der Vermieter hat Mietrückstände rügelos längere Zeit hingenommen. Mieter und Vermieter...mehr

Hatte der Vermieter bereits vor dem Eröffnungsantrag gekündigt, bleibt die außerordentliche fristlose Kündigung wirksam. Zu beachten ist jedoch, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädi...mehr

Sind die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt, muss sich der Mieter Verzögerungen von Sozialamt oder Jobcenter nicht zurechnen lassen, wenn es für den Mieter die Miete an den Vermieter zahlt.[1] Der BGH[2] hat für diese Konstellation klargestellt, dass das Jobcenter/Sozialamt, das die Miete direkt an den Vermieter überweist, nicht als Erfüllung...mehr

Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der 2 Mon...mehr

Katzen haben es in Mietwohnungen leichter als Hunde, weil die Gerichte in ihnen keine störenden Hausgenossen sehen und anerkennen, dass sie bei regelmäßiger Reinigung ihres Katzenklos reinlich sind und keine ernsthaften Schäden in der Mietwohnung anrichten.[1] Wenn allerdings Katzengestank durch Urin und Kot zu Belästigungen anderer Mieter führt, kann dies eine fristlose Künd...mehr

Für die Annahme eines Vorbehalts kann es ausreichen, wenn der Mieter wegen des Mangels eine Mietminderung mehrmals und deutlich androht.[1] Dagegen stellt die Mängelanzeige allein oder wiederholt vorgetragene Beanstandungen grundsätzlich keinen wirksamen Vorbehalt dar.[2] Hinweis Verhandlungen zwischen den Vertragsparteien Etwas anderes kann jedoch gelten, wenn der Mieter aufg...mehr

Höchst umstritten ist, ob und wann der Vermieter bei Zahlungsverzug eine Versorgungssperre durchsetzen kann. In mehreren Entscheidungen hat das KG Berlin bei Geschäftsraummietverhältnissen bei Zahlungsverzug eine Versorgungssperre für zulässig gehalten.[1] Teilweise wird darauf abgestellt, dass eine solche Versorgungssperre erst nach Ausspruch der fristlosen Kündigung zuläss...mehr

Nach der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs nach einer Mieterhöhung erst 2 Monate nach rechtskräftiger Verurteilung des Mieters zur Zahlung der erhöhten Miete kündigen. Etwas anderes gilt freilich, wenn die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. Gemäß § 5...mehr

Zwar erteilt auch der Verwalter den Zustellungsauftrag in Schriftform. Hiermit ist aber noch nicht nachgewiesen, dass er entsprechend auch vom Vermieter beauftragt wurde. Der Verwalter wird also seinem Zustellungsauftrag an den Gerichtsvollzieher auch die Vermietervollmacht beifügen, um auf der sicheren Seite zu sein. Musterschreiben: Gerichtsvollzieherauftrag des Verwalters...mehr

Begriff Wohnräume dürfen vom Mieter nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Die gewerbliche Nutzung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Nutzt der Mieter die Wohnräume ohne Erlaubnis des Vermieters zu gewerblichen Zwecken, stellt dies einen vertragswidrigen Gebrauch dar, der den Vermieter zur Erhebung einer Unterlassungsklage bzw. fristlose...mehr

Nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB kann der Vermieter auch außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Auch hier bedarf es vor der Kündigung keiner Abmahnung. Praxis-Beispiel Verzug über mehr...mehr

Praxis-Beispiel Muster einer Ausschlussvereinbarung Eine wirksame Ausschlussvereinbarung könnte folgenden Wortlaut haben: Beide Parteien verzichten auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 4 Jahren. Eine ordentliche Kündigung kann frühestens zum Ablauf dieser Zeit erklärt werden. Dabei sind die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten. Das Recht beider Part...mehr

Eine Versorgungssperre scheidet in folgenden Fällen aus: Vermieter ist nicht Vertragspartner des Versorgungsunternehmens Der Vermieter ist in diesen Fällen nicht berechtigt, fremdversorgte Leitungen zu verplomben oder anderweitig abzusperren.[1] Mieter hat die Betriebskosten nicht zu tragen Eine Versorgungssperre scheidet auch dann aus, wenn im Ausnahmefall einmal vergessen wurd...mehr

Voraussetzung der Verwirkung Der Zahlungsanspruch des Vermieters unterliegt nicht nur der Verjährung, er kann auch verwirken. Von den Instanzgerichten wird allerdings oft übersehen, dass die Verwirkung neben dem Zeitmoment auch ein Umstandsmoment erfordert. So hat das LG Berlin entschieden, dass ein Vermieter seinen Anspruch auf Mietzahlung dann verwirkt, wenn er die vom Miet...mehr

Auf die Dauer der Räumungsfrist hat der Mieter keinen Einfluss. Sie wird vom Gericht nach freiem Ermessen festgelegt. Dabei hat es die Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abzuwägen.[1] Gerade im Hinblick auf ein durch Kündigung beendetes Mietverhältnis, dem grobe Pflichtverletzungen des Mieters zugrunde liegen, werden die Vermieterinteressen etwa bei Zahlungsve...mehr

Die seit 1.5.2018 geltende Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) hat die Anforderungen an den Datenschutz erheblich verschärft. Maßgebliche Zulässigkeitskriterien von Auskünften des Mietinteressenten sind in Art. 6 Ziffer 1 Buchstaben b) und f) DSGVO geregelt: Art. 6 Ziff. 1 b): "Die Verarbeitung ist für die Erfüllung eines Vertrags, dessen Vertragspartei die betroffene Person i...mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Für den Fristbeginn ist maßgeblich, wann der Vermieter von der Person des Eingetretenen Kenntnis erlangt hat. Di...mehr

Abrechnung Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung – f...mehr

Vermüllung bzw. Vernachlässigung der Wohnung stellen Vermieter vor nicht unerhebliche Probleme, da meist eine psychische Störung des Mieters für den Zustand der Wohnung verantwortlich ist. Zu denken ist weiter an (Sucht-)Kranke oder Mieter, die aufgrund fortgeschrittenen Alters körperlich nicht mehr in der Lage sind, für geordnete Verhältnisse zu sorgen. Gehen insbesondere au...mehr

Umstritten ist, ob der Haus- bzw. Mietverwalter aufgrund seiner allgemeinen Hausverwaltervollmacht auch zur Kündigungserklärung ermächtigt ist. Zwar dürfte es wohl der allgemeinen Auffassung entsprechen, dass die Hausverwaltervollmacht auch die Berechtigung zur Kündigung umfasst, insbesondere wenn der Verwalter bereits als Bevollmächtigter des Vermieters das Mietverhältnis b...mehr

Nicht selten sind in der Praxis Konstellationen, in denen der Mieter im Nachgang einer Kündigung zu verstehen gibt, das Mietobjekt nicht freiwillig zu räumen. Für den Vermieter steht also bereits frühzeitig fest, dass er an der Erhebung einer Räumungsklage nicht vorbeikommen wird. Praxisrelevant ist die Klage auf künftige Räumung lediglich in den Fällen einer ordentlichen fr...mehr

Diese Ausführungen zur Pflicht des Vermieters, einen zumutbaren und geeigneten Ersatzmieter zu akzeptieren, gelten nur dann, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält oder der Mieter aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat und die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, aus dem Vertrag ausscheiden muss. Hinweis Kein Anspruch des Mieters auf Entlassung Will d...mehr

Nach der Bestimmung des § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsachte trotz Abmahnung fortsetzt. Musterschreiben: Abmahnung wegen Betreibens eines Kosmetikstudios in der Wohnung Hinweis zum Sachverhalt Die Mieterin betreibt in den zu Wohnzwecken angemieteten Räumen auch ein Kosmetikstudio. Bevor der Vermiet...mehr

Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrags ganz erheblich überragt.[1] Diese Voraussetzungen sind i. d. R. nicht gegeben, wenn d...mehr

Wohn- und Gewerberäume müssen so beschaffen sein, dass auch in den Sommermonaten erträgliche Innentemperaturen hergestellt werden können. Bei einer er...mehr

Rz. 13 Eine zeitweilige Verhinderung im Sinne des § 25 Abs. 1 S. 2 BetrVG liegt bei vorübergehender tatsächlicher oder rechtlicher Unmöglichkeit der Ausübung der Amtsgeschäfte vor. Rz. 14 Dabei genügt es, wenn dem Betriebsratsmitglied die Ausübung des Amts nicht zumutbar ist. Die Entscheidung hierüber liegt aber nicht im freien Ermessen des Betriebsratsmitglieds.[1] Hat ein B...mehr

Beim Postversand ist zu beachten, dass der Vermieter beweisen muss, dass das Kündigungsschreiben in den Briefkasten des Mieters eingelegt wurde. Im Rechtsstreit kann sich der Mieter dann nicht mit dem Argument wehren, sein Briefkasten sei defekt oder Post würde gelegentlich entwendet, weshalb ihm das Kündigungsschreiben nicht zugehen konnte. Solche Risiken liegen in der Sphä...mehr

Umstritten ist, ob der Haus- bzw. Mietverwalter aufgrund seiner allgemeinen Hausverwaltervollmacht auch zur Kündigungserklärung ermächtigt ist. Zwar dürfte es wohl der allgemeinen Auffassung entsprechen, dass die Hausverwaltervollmacht auch die Berechtigung zur Kündigung umfasst, insbesondere wenn der Verwalter bereits als Bevollmächtigter des Vermieters das Mietverhältnis b...mehr