Zahlungsverzug des Mieters / 3.4 Versorgungssperre

Höchst umstritten ist, ob und wann der Vermieter bei Zahlungsverzug eine Versorgungssperre durchsetzen kann. In mehreren Entscheidungen hat das KG Berlin bei Geschäftsraummietverhältnissen bei Zahlungsverzug eine Versorgungssperre für zulässig gehalten. Teilweise wird darauf abgestellt, dass eine solche Versorgungssperre erst nach Ausspruch der fristlosen Kündigung zulässig sein soll. Zwischenzeitlich liegt auch ein Urteil des BGH zur gewerblichen Miete vor. Danach ist der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet. Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Miete und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht.

 

Hinweis

Keine Besitzstörung

Eine solche Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist auch keine Besitzstörung gem. §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume.

Ob diese Rechtsprechung auch bei Wohnraummietverhältnissen anwendbar ist, ist im Einzelnen höchst umstritten.

Grundsätzlich hat der Mieter die Kosten einer Kündigung als Verzugsschaden zu tragen. Dies gilt nicht in einfach gelagerten Fällen, bei denen mit rechtlichen oder tatsächlichen Schwierigkeiten nicht zu rechnen ist. Zur sofortigen Einschaltung eines Rechtsanwalts bedarf es zusätzlicher Voraussetzungen in der Person des Geschädigten, wie etwa eines Mangels an geschäftlicher Gewandtheit oder einer Verhinderung zur Wahrnehmung seiner Rechte. Insbesondere Großvermieter können in Routinefällen die Anwaltskosten nicht verlangen.

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