Betriebskosten – Definition... / 2 Umlage auf den Mieter

Vereinbarung im Mietvertrag

 

Achtung

Vertragliche Vereinbarung notwendig

Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde.

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder einer ausdrücklichen Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.

Dies gilt auch dann, wenn in einem Formularmietvertrag sowohl die Variante "Betriebskostenpauschale" als auch die Variante "Betriebskostenvorauszahlung" angekreuzt ist und die Betriebskosten nicht näher bezeichnet sind, da es in beiden Varianten um den Inhalt einer Vereinbarung geht, mit der die Betriebskosten dem Mieter auferlegt werden, insbesondere um die von der Vereinbarung erfassten Betriebskosten. Im Zweifel ist dann allerdings nur eine (nicht abrechenbare) Pauschale geschuldet.

Fehlt eine entsprechende vertragliche Vereinbarung, sind die Betriebskosten in der Miete enthalten und können nicht zusätzlich verlangt werden.

Ein Rechtsanspruch auf nachträgliche Änderung des Mietvertrags bzw. Abschluss entsprechender Vereinbarungen besteht grundsätzlich nicht. Nur im Ausnahmefall kann sich ein Umlagerecht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ergeben, wenn z. B. dem Vermieter nach Vertragsabschluss Betriebskosten aufgrund von baulichen Änderungen durch den Mieter entstehen.

 

Hinweis

Neu entstandene Betriebskosten

Neue, d. h. nach Abschluss des Mietvertrags entstandene Betriebskosten (z. B. Prämien einer nachträglich abgeschlossenen Sach- oder Haftpflichtversicherung für das Gebäude) bzw. neu eingeführte öffentliche Abgaben können anteilig auf die Miete umgelegt werden. Voraussetzung ist eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung.

 

Praxis-Beispiel

Formulierung einer Öffnungsklausel

Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.

Eine solche Klausel ist wirksam, da dem Mieter durch den Wortlaut klar und verständlich aufgezeigt wird, dass er mit neu hinzutretenden Betriebskosten rechnen muss. Daher ist es nicht zu beanstanden, dass der Mieter erst durch den Erhalt der Nebenkostenabrechnung von den neu eingeführten Betriebskosten bzw. den neuen öffentlichen Abgaben Kenntnis erlangt. Auch die Bezugnahme der Klausel auf die gesetzlichen Vorschriften ist zulässig, da durch die Bezugnahme gerade verhindert wird, dass grundsätzlich nicht umlagefähige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

 

Praxis-Beispiel

Neu abgeschlossene Versicherung oder Zentral- statt Ofenheizung

  1. Die Kosten für erstmals abgeschlossene Versicherungen sind neue Betriebskosten, wobei es nicht darauf ankommt, dass bei Abschluss des Mietvertrags bereits das (versicherte Schadens-)Risiko vorhanden gewesen ist.
  2. Nach der Umstellung von Ofenheizung auf Zentralheizung hat der Mieter die Heiz- und Warmwasserkosten als Betriebskosten jedenfalls dann zu tragen, wenn er im Mietvertrag die Kosten der Beheizung der Öfen übernommen hatte.

Letztlich ist die Umlagefähigkeit auch nicht davon abhängig, dass dem Mieter durch die neu entstandenen Kosten Vorteile entstehen.

Hat sich der Mieter zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, kann er sich nicht darauf berufen, er habe von den konkreten Kostenpositionen keinen Vorteil.

Rückwirkende Erhöhung der Betriebskosten

Rückwirkende Erhöhungen der Betriebskosten (z. B. der Grundsteuer) kann der Vermieter von Geschäftsräumen auf den Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag eine sog. Mehrbelastungsklausel enthält.

Bei sog. Altverträgen, d. h. Mietverträgen, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden, ist eine einseitige Erhöhung einer (nicht abzurechnenden) Betriebskostenpauschale bzw. die Neueinführung von Betriebskosten zulässig. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag ein entsprechender Vorbehalt, z. B. in Form einer Mehrbelastungsklausel enthalten und die Klausel mit den Vorschriften des § 560 Abs. 1, 2 BGB vereinbar ist.

 

Praxis-Beispiel

Formulierung einer Mehrbelastungsklausel

Tritt durch Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten eine Mehrbelastung des Vermieters ein, ist der Mieter verpflichtet, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an zu zahlen.

Ein ausdrücklicher Nachforderungsvorbehalt bei den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen ist nicht erforderlich.

 

Praxis-Tipp

Vorbehalt aufnehmen

Die Grundsteuer kann vom Vermieter daher erst recht nachgefordert werden, wenn das Finanzamt die Grundsteuer rückwirkend festsetzt und sich der Vermieter in den früheren Betriebskostenabrechnungen eine Nachforderung z. B. durch den Vermerk bei der Position Grund...

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