Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 2.4 Keine Alternative: Selbstjustiz

Nach Ablauf der Kündigungsfrist bzw. nach Ablauf einer im Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung gewährten Ziehfrist kann der Vermieter keinesfalls eigenmächtig das Schloss zur Wohnungstür auswechseln. Zwar hat die Kündigung das Mietverhältnis zunächst beendet, es steht zu diesem Zeitpunkt aber nicht sicher fest, dass die Kündigung auch tatsächlich wirksam und das Mietverhältnis endgültig beendet ist. Räumt der Mieter das Mietobjekt nicht, muss der Vermieter den Rechtsweg beschreiten und einen Räumungstitel erwirken.

Mögliche Räumungstitel sind:

• Räumungsurteile;
• einstweilige Verfügungen auf Räumung von Gewerberaum oder in Fällen des § 940a ZPO auf Räumung von Wohnraum;
• gerichtliche Vergleiche nach § 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO: Dabei muss aber die Räumungsverpflichtung des Schuldners unmissverständlich zum Ausdruck gebracht worden sein. Die bloße Einigung über eine Beendigung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Zeitpunkt genügt nicht;
• notarielle Urkunden gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, die jedoch nur bei Gewerberaummietverhältnissen zulässig sind und nicht bei Wohnraummietverhältnissen. Liegt ein Mischmietverhältnis vor^[1], kommt es in erster Linie auf die Vereinbarungen der Mietvertragsparteien an, welche Nutzung überwiegt;
• Anwaltsvergleiche gemäß § 796a ZPO. Auch sie sind jedoch nur bei Gewerberaummietverhältnissen zulässig. Bei Mischmietverhältnissen gelten die Grundsätze wie bei der notariellen Urkunde;
• Zuschlags- oder Räumungsbeschlüsse nach §§ 93 Abs. 1, 149 Abs. 2 ZVG.

Außergerichtlicher Vergleich / Entziehung von Wohnungseigentum

• Ein außergerichtlicher Vergleich stellt keinen vollstreckbaren Räumungstitel dar.
• Ist ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums nach §§ 18, 19 WEG verurteilt worden, kann Räumung nur gegen den Eigentümer gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 WEG vollstreckt werden, nicht aber gegen den in der Wohnung wohnenden Mieter.

[1] Siehe unten Ziff. 7.1.2.3, Mischmietverhältnisse.