Fachbeiträge & Kommentare zu Abschlagszahlung

Rz. 744 Im Einzelnen fallen unter Nr. 52 der Anlage 2 des UStG: Rz. 745mehr

Rz. 62 Die Vereinbarung über die Umlage der im Einzelnen aufgezählten Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV bedeutet noch nicht, dass der Mieter darauf Vorschüsse zu zahlen hat (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 105; von Seldeneck, Rn. 3901). Vielmehr bedarf es dazu ebenfalls einer ausdrücklichen Vereinbarung des Vermieters mit dem Mieter (§ 556 Abs. 2 Satz 1). Auch wenn...mehr

Rz. 79 Weiter gehört zur formellen Wirksamkeitsvoraussetzung die Angabe sämtlicher vom Mieter in der Abrechnungsperiode geleisteter Vorauszahlungen (BGH, Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18, GE 2020, 463). Wird die getrennte Abrechnung der auf die kalten Betriebskosten einerseits und die Heiz- und Warmwasserkosten andererseits gezahlten Vorschüsse mietvertraglich vereinbart,...mehr

Rz. 96 Haben sich die Betriebskosten, für die Vorauszahlungen vereinbart worden sind, gegenüber dem Stand zur Zeit der Vereinbarung verändert, so stehen sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter von Wohnraum ein Anspruch auf Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen zu, jedoch nur nach einer Abrechnung (§ 560 Abs. 4). Auch in Ausnahmefällen (überproportionale Steigerung der ...mehr

Rz. 8 Die Mietvertragsparteien können eine Nettokaltmiete vereinbaren, in der die Betriebskosten nicht enthalten sind, und Vorauszahlungen, die der Höhe nach den auf das jeweilige Mietobjekt entfallenden Betriebskosten bemessen werden. Muster Vereinbarung Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen Die Miete ohne kalte Betriebskosten und ohne die Kosten für Heizung und Warmwasser beträ...mehr

Rz. 11 Die Mietvertragsparteien können vereinbaren, dass in der vereinbarten Miete für die Betriebskosten gesondert eine Pauschale ausgewiesen wird (Pauschalmiete). Bei unklaren Formulierungen in AGB des Vermieters dazu, ob Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind, ist im Zweifel eine Pauschale anzunehmen (AG Düsseldorf, Urteil v. 6.5.2024, 37 C 28...mehr

Rz. 83 Die Abrechnungsfrist ist diejenige Frist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, innerhalb derer der Vermieter über die Betriebskosten und die darauf geleisteten Vorauszahlungen des Mieters abrechnen muss. Selbst der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist abzurechnen, wenn...mehr

Rz. 76 Eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 vorzunehmende Abrechnung muss eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten (BGH, Urteil v. 7.2.2018, VIII ZR 189/17, GE 2018, 577). Die Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich i. d. R. an den im Mietvert...mehr

Rz. 68 Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen. Hat der Vermieter bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2) eine Betriebskostenabrechnung nicht erstellt, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu. Der Abrechnungsanspruch entsteht mit Eintritt der...mehr

Rz. 13 Die Mietvertragsparteien können auch eine Miete vereinbaren, mit der alle Betriebskosten abgegolten werden. In diesem Fall besteht keine Möglichkeit, die Miete allein wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen. Die Miete setzt sich dann aus der Miete für die Gebrauchsüberlassung nebst einem kalkulierten, aber nicht ausgewiesenen Betrag für die Betriebskosten zusammen,...mehr

Rz. 12 Die Mietvertragsparteien können auch vereinbaren, dass neben der Miete nur ein Teil der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt wird. Hinsichtlich dieses Teils der auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten werden entweder Vorauszahlungen oder eine Pauschale ausgewiesen und eine Erhöhung der Pauschalmiete bei Steigerung dieser Betriebskosten vereinbart. Dann handelt es s...mehr

Rz. 88 Die Fälligkeit des Anspruchs aus der Abrechnung setzt zunächst den Zugang einer ordnungsgemäß erstellten und nachvollziehbaren Abrechnung voraus (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, GE 2006, 502; BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; BGH, Urteil v. 11.11.2004, IX ZR 237/03, NJW-RR 2005, 487; OLG Brandenburg, Urteil v. 23.5.2023, 3 U 94/22, BeckRS...mehr

Die Jahressonderzahlung wird mit dem für November zustehenden Ausbildungsentgelt ausgezahlt. Da die Jahressonderzahlung die bisherige Zuwendung und das bisherige Urlaubsgeld ersetzt, lässt § 14 Abs. 3 Satz 2 TVAöD die Möglichkeit einer Teilzahlung zu einem früheren Zeitpunkt zu. Als früherer Zeitpunkt bietet sich entsprechend dem bisherigen Auszahlungszeitpunkt für das Urlau...mehr

Rz. 98 Der Vermieter kann eine vereinbarte Mietstruktur grundsätzlich (Ausnahme: § 556a vgl. dort) nicht einseitig ändern. Er kann also grundsätzlich nicht einseitig von der ausgewiesenen Betriebskostenpauschale oder einer Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete mit Vorschüssen "umsteigen". Die Umstellung der Bruttomiete auf die Nettokaltmiete bedarf grundsätzlich einer ausd...mehr

Rz. 101 Unwirksam ist nach dem statt § 556 Abs. 4 ab 1.1.2025 geltenden § 556 Abs. 5 zunächst jede zum Nachteil des Mieters vom Betriebskostenbegriff abweichende Vereinbarung, z. B. dass der Mieter – sei es durch eine neben der Nettomiete ausgewiesene Pauschale oder im Wege des Abrechnungsmodells – Bewirtschaftungskosten des Vermieters zu tragen hat oder sich an den Kosten v...mehr

Rz. 17 Formularmäßige Vereinbarungen über die Umlage von Betriebskosten müssen bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein (BGH, Urteil v. 8.4.2020, XII ZR 120/18, GE 2020,732; OLG Hamm, Urteil v. 8.3.2019, I-30 U 78/18, ZMR 2019, 581). Unklarheiten gehen zulasten des Vermieters (§ 305c). In Wohnraummietverträgen ist durch die Vereinbarung, dass der Mieter die...mehr

Rz. 100 Auch für den Mieter gilt eine Frist, innerhalb derer er seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung vorbringen muss. Diese gilt auch dann, wenn der Vermieter über Betriebskosten abrechnet, für die eine Pauschale vereinbart ist; Ein Ausschluss der Fiktionswirkung nach § 242 BGB kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter den Mangel der Abrechnung kannte o...mehr

Rz. 3 Der Vermieter von Räumen ist verpflichtet, die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten selbst zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3). Zu diesen auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten gehören zumindest teilweise auch die Betriebskosten. Im Zusammenspiel dieser Vorschrift mit derjenigen des § 556 Abs. 1 ergibt sich, dass die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter gesonde...mehr

Rz. 34 Sowohl bei der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1) als auch bei Erhöhung der Betriebskostenpauschale (§ 560 Abs. 5) ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der v...mehr

Rz. 77 Maßgebend ist primär der vereinbarte Umlagemaßstab, wenn er nicht unbillig ist. Ein vertraglich vereinbarter oder durch den Vermieter einseitig bestimmter Verteilungsschlüssel für Betriebskosten ist für beide Parteien bindend und kann grundsätzlich nur einvernehmlich abgeändert werden (AG Neubrandenburg, Urteil v. 25.11.2025, 103 C 485/24, IMR 2026, 2206); dem Vermiet...mehr

Rz. 221 Der Vermieter ist ab 1.9.2001 nicht mehr berechtigt, durch einseitige Erklärung zu bestimmen, dass die Kosten für Wasser, Abwasser oder Müll in Zukunft unmittelbar zwischen dem Mieter und dem Versorgungsunternehmen (Stadtwerke, Wasserwerke, Stadtreinigung) abgerechnet werden. War jedoch die entsprechende Erklärung des Vermieters wirksam, die dem Mieter bis zum 1.9.20...mehr

Rz. 18 Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter muss ausdrücklich vereinbart werden. Die Vereinbarung muss zudem eindeutig sein, insbesondere wenn sie in Formularverträgen enthalten ist. In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung...mehr

Rz. 103 § 2 Nr. 1 BetrKV Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer. Maßgeblich ist, dass es sich um öffentliche Lasten handelt, die auf dem Grundstück selbst ruhen. Das sind einmal die Grundsteuern (OLG Hamm, Urteil v. 26.4.2005, 7 U 48/04, MietRB 2005, 229; Blank/Börstinghaus,§ 556 Rn. 9), die in voller Höhe an den Mieter der...mehr

Rz. 85 Die Wirksamkeit der Abrechnung wird grundsätzlich nicht davon berührt, dass einzelne Positionen in der Betriebskostenabrechnung materiell unrichtig sind (BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42; OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.3.2006, 10 U 143/05, WuM 2006, 381; LG Dortmund, Urteil v. 10.5.2005, 1 S 247/04, NZM 2005, 584). Fehlt es an einer Umlagevereinba...mehr

Rz. 93 Die sich aus der Abrechnung über Betriebskostenvorschüsse ergebenden Ausgleichsansprüche verjähren sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter in drei Jahren (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 558). Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss desjenigen Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Tatsachen...mehr

Rz. 23a Eine Änderungsvertrag, der eine erweiterte Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen. Erforderlich ist dafür aber, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt (LG Itzehoe, Urteil v. 30.10.2009, 9 S 20/08 = ZMR 2010, 365). Für e...mehr

Rz. 210 § 2 Nr. 16 BetrKV Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksi...mehr

Rz. 75 Hinweis Angaben in der Abrechnung Die Abrechnung muss zumindest folgende Angaben enthalten (BGH, Urteil v. 20.1.2021, XII ZR 40/20, GE 2021, 305; Urteil v. 29.1. 2020, VIII ZR 244/18, GE 2020, 463; OLG Dresden, Beschluss v. 9.8.2019, 5 U 936/19, ZMR 2020, 24; LG Kassel, Beschluss v. 16.2.2022, 1 T 427/21, WuM 2022, 335; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 333):...mehr

Rz. 86b Leasingzahlungen aus Operating-Leasing sollen bevorzugt linear über die Vertragslaufzeit als Leasingerträge verteilt werden. Nur wenn eine andere systematische Verteilungsart das Muster der Gebrauchsüberlassung zutreffender abbildet, darf davon abgewichen werden (IFRS 16.81). Initialkosten werden dem Buchwert des Leasingobjektes zugerechnet und müssen über die Laufze...mehr

Rz. 3 Bei "Mietverträgen", die im Ergebnis Mietkaufverträge sind, wird dem Mieter vertraglich das Recht eingeräumt, den gemieteten Gegenstand unter Anrechnung der gezahlten Miete auf den Kaufpreis zu erwerben. Sie enthalten damit Elemente des Miet- und des Kaufvertrags. Zu unterscheiden sind die sogenannten "echten Mietkäufe" von den sogenannten "unechten Miet- oder verdeckte...mehr

Rz. 22 Forfaitiert der Leasinggeber künftige Forderungen auf Leasingraten, die vom Leasingnehmer zu entrichten sind, oder forfaitiert er den künftigen Anspruch auf den Erlös aus der nach Ablauf der Grundmietzeit anstehenden Verwertung des Leasinggegenstandes an eine Bank, so hat dies folgende Auswirkungen:[1] (a) Allgemeine Rechtsfolgen Der Abtretung der künftigen Forderungen ...mehr

Rz. 53 Während § 537 Abs. 1 Satz 1 a. F. zur Berechnung der Minderung auf die kaufrechtlichen Vorschriften der §§ 472, 473 verwies, spricht das Gesetz jetzt von einer angemessen herabgesetzten Miete. Richtigerweise wird in der amtlichen Begründung darauf hingewiesen, dass diese Regelung unpraktikabel war, die Rechtsprechung regelmäßig mit geschätzten Prozentsätzen gearbeitet...mehr

Nach dem durch das Gesetz zur temporären Senkung des Umsatzsteuersatzes auf Gaslieferungen über das Erdgasnetz vom 19.10.2022[1] in das UStG eingefügten § 28 Abs. 5 UStG war § 12 Abs. 2 UStG (rückwirkend) vom 1.10.2022 bis 31.3.2024 mit der Maßgabe anzuwenden, dass der dort genannte Steuersatz auch für die Lieferung von Gas über das Erdgasnetz galt. D.h. in der Zeit vom 1.10...mehr

Praxis-Beispiel Berechnung Beträgt die Ausgangsmiete 7 EUR/qm Wohnfläche oder mehr, so darf nach § 559 Abs. 3a Satz 1 BGB der Erhöhungsbetrag nicht höher als 3 EUR/qm Wohnfläche sein. Nach § 559 Abs. 3a Satz 2 BGB beträgt bei einer Ausgangsmiete von weniger als 7 EUR/qm der maximale Erhöhungsbetrag 2 EUR/qm. Zur Ermittlung der maßgeblichen Kappungsgrenze ist die Nettokaltmiet...mehr

Im Zusammenhang mit der Veränderung von Betriebskosten ist die Textform in zwei Fällen zu berücksichtigen. Erstens ist die Textform nach § 560 Abs. 1 BGB zu beachten, wenn der Vermieter bei zuvor vereinbarter Betriebskostenpauschale die anteilige Umlage von Erhöhungen der Betriebskosten auf den Mieter beabsichtigt. Die in Textform abzugebende Umlageerklärung muss nach § 560 A...mehr

Wichtig Befristete Senkung der Steuersätze allgemein Im Rahmen des Konjunkturpakets zur Bewältigung der Coronakrise wurde vom 1.7.2020 bis zum 31.12.2020 der allgemeine Steuersatz von 19 % auf 16 % und der ermäßigte Steuersatz von 7 % auf 5 % gesenkt.[1] Anzuwenden ist jeweils der Steuersatz, der in dem Zeitpunkt gilt, in dem der Umsatz ausge­führt wird. Zu beachten ist der Ze...mehr

Rz. 124 Der Beginn des Schwebezustands erfolgt regelmäßig bei Vertragsabschluss. Ist der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, z. B. Gremienvorbehalt, geschlossen, ist wie folgt zu differenzieren:[1] Rz. 125 Liegt die aufschiebende Bedingung im Einflussbereich des Bilanzierenden, ist dieser im Regelfall nicht an sein Angebot gebunden. Liegt allerdings ein faktischer Z...mehr

Rz. 134 Nach § 248 Abs. 2 HGB aktivierte selbst geschaffene immaterielle VG des Anlagevermögens unterliegen in der Steuerbilanz einem Aktivierungsverbot gem. § 5 Abs. 2 EStG, da das Steuerrecht eine Aktivierung nur bei entgeltlichem Erwerb erlaubt. Rz. 135 Für den derivativen Geschäfts- oder Firmenwert besteht handels- und steuerrechtlich zwar eine Ansatzpflicht. Unterschiede...mehr

Rz. 140 Eine Drohverlustrückstellung ist zu bilden, wenn ein Verlust droht. Rückstellungspflichtig ist nur der sog. Verpflichtungsüberschuss, der eine Saldogröße darstellt (Rz. 131). Da das Gesetz die Ermittlung einer Saldogröße erfordert, liegt bei deren Bilanzierung auch kein Verstoß gegen das Saldierungsverbot (§ 246 Abs. 2 Satz 1 HGB) vor. Die Abgrenzung der Ansprüche un...mehr

Rz. 40 Soweit sich die Zweckbestimmung eines VG ändert, ist auch die Zuordnung zum AV bzw. UV zu überprüfen und dem ggf. geänderten Zweck anzupassen. Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt für die Zuordnung in der Bilanz ist der Abschlussstichtag (Rz. 19).[1] Ein Wechsel der Vermögensart zwischen AV und UV ist im Regelfall nicht im Jahresabschluss einer KapG/KapCoGes berichtspfl...mehr

Rz. 52 Unter Vorräte sind Vermögensgegenstände (VG) zu verstehen, die zum Verbrauch oder zur Weiterveräußerung angeschafft oder hergestellt worden sind. Bei ProduktionsUnt sind hier Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe sowie unfertige und fertige Erzeugnisse auszuweisen. HandelsUnt weisen hier Handelswaren sowie Hilfsstoffe aus. DienstleistungsUnt weisen demgegenüber unfertige Le...mehr

Rz. 5 Für den Abschluss von Termingeschäften kommen regelmäßig Derivate (derivative Finanzierungsinstrumente) zum Einsatz.[1] Sie selbst besitzen keinen eigenständigen Wert, sondern dieser leitet sich aus der Wertentwicklung eines zugrunde liegenden Vermögensgegenstandes oder einer sonstigen Variablen (Basiswert) ab.[2] IAS 39.9 bzw. fast wortgleich IFRS 9.A als Benchmark au...mehr

Rz. 66 Die Position stellt einen Sammelposten für alle nicht gesondert ausgewiesenen Posten des UV dar. Zu Einzelheiten und umfänglichen Beispielen siehe § 266 Rz. 84. Rz. 67 Kurzfristig gehaltene Genossenschaftsanteile sind hier ebenfalls auszuweisen (Rz. 70). Rz. 68 Hierunter fallen auch geleistete Anzahlungen, die nicht im Anlagevermögen (§ 266 Rz. 48) oder unter den Vorrät...mehr

Rz. 118 Für KapG und KapCoGes existieren detaillierte Gliederungsvorschriften (§ 266 Rz. 143 ff.). Für nicht diesen Vorschriften unterliegende Kfl. ist eine entsprechende Aufgliederung zwar empfehlenswert und in der Praxis üblich, allerdings nicht zwingend. Die hinreichende Aufgliederung i. S. v. § 247 Abs. 1 HGB erfordert zumindest die Angabe von Verbindlichkeiten gegenüber...mehr

Rz. 132 § 247 HGB regelt den Inhalt der Bilanz für Kaufleute. Eine Regelung zum Inhalt der GuV, die gem. § 242 Abs. 3 HGB Teil des Jahresabschlusses ist, enthält lediglich § 246 Abs. 1 HGB, wonach der Jahresabschluss sämtliche Aufwendungen und Erträge zu enthalten hat. Eine Anlage zur Bilanz, wie dies § 5 Abs. 5 Satz 3 PublG für Offenlegungszwecke ermöglicht, würde damit den...mehr

Der Dienstleistende ist zur Leistung der versprochenen Dienste verpflichtet. Er hat regelmäßig das seinerseits Erforderliche getan, wenn er die Dienstleistung erbracht hat,[1] wie z. B. eine Beratungsleistung. In diesem Zeitpunkt ist der Anspruch auf die vereinbarte Vergütung als Forderung zu aktivieren. Ohne Bedeutung für die Gewinnrealisierung ist, ob am Bilanzstichtag die R...mehr

Die Vertragsgestaltung trägt dazu bei, dass das Risiko des Forderungsausfalls minimiert wird, und bezieht dabei den Geschäftspartner mit ein. Dazu gehören Preis- und Lieferungs-/Leistungsumfang (z. B. "Lieferung frei Haus"; dies erspart spätere Diskussionen), Beweisbarkeit der Vereinbarung (Schriftstücke oder zumindest Anwesenheit von unparteiischen Dritten wie Mitarbeiter), d...mehr

Vorzugweise mahnt der Unternehmer bzw. dessen Personal den säumigen Kunden zunächst selbst, sei es telefonisch, schriftlich oder persönlich. Mahnungen sollten individuell auf den Kunden zugeschnitten und kundenfreundlich sein. Ein persönlicher Besuch bei einer hohen Forderung und Nähe des Standorts des Kunden kann eine größere Wirkung als eine schriftliche Mahnung haben. Oft...mehr

Das Gesetz zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr[1] ist auf alle nach dem 28.7.2014 geschlossenen Verträge und AGB anwendbar.[2] Es setzt die EU-Richtlinie 2011/7/EU vom 16.2.2011 um. Für Dauerschuldverhältnisse (z. B. Stromlieferungsverträge) ist das neue Recht anwendbar, soweit die Gegenleistung, für die ein Entgelt gefordert wird, nach dem Inkrafttreten de...mehr

Zivilrechtliche Rechtsgrundlage ist im Allgemeinen ein Kaufvertrag. Wirtschaftliche Vertragserfüllung tritt grundsätzlich mit der Übergabe der verkauften beweglichen Sache ein; in diesem Zeitpunkt gehen die Nutzungen und Lasten auf den Käufer über.[1] Gewinne aus entgeltlichen Veräußerungsgeschäften werden nicht bei Abschluss des schuldrechtlichen Kausalgeschäfts (des Kaufve...mehr