Mandanteninformation für Vereine / Mandanteninformation für Vereine April 2024

[Anrede]

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

[Einführung – Standard]

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen

1. Tod des Mieters: Kündigung muss gegenüber allen Erben erfolgen

   Eine Kündigung des Mietverhältnisses nach dem Tod des Mieters muss gegenüber sämtlichen Erben erklärt werden. Die Kündigung nur gegenüber den in der Mietwohnung wohnenden Erben reicht nicht.

   Hintergrund

   Der Vermieter hatte unmittelbar nach dem Tod des Mieters dem in der Wohnung lebenden Erben des Verstorbenen das Mietverhältnis gekündigt und diesen auf Räumung und Herausgabe der Wohnung verklagt. Der Beklagte hatte zu Lebzeiten mit dem Mieter zeitweise in der Mietwohnung einen gemeinsamen Haushalt geführt. Vor seinem Tod befand sich der Mieter allerdings krankheitsbedingt ca. 2 Jahre in einem Pflegeheim. Erben des Mieters waren zu gleichen Teilen der Beklagte und seine Schwester.

   Entscheidung

   Das Gericht verneinte zunächst einen Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis infolge der temporär ausgeübten gemeinsamen Haushaltsführung mit dem Mieter. Diese gemeinsame Haushaltsführung habe mit dem Umzug des Mieters in ein Pflegewohnheim geendet. Da der Beklagte ca. 2 Jahre alleine in der Wohnung gelebt habe, sei die gesetzliche Voraussetzung für einen Übergang des Mietverhältnisses auf den Beklagten infolge gemeinsamer Haushaltsführung gem. § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht mehr erfüllt.

   Damit kam die Vorschrift des § 564 BGB zum Zuge, wonach das Mietverhältnis im Fall des Todes des Mieters auf die Erben übergeht. Daher stand dem Vermieter gem. § 564 Satz 2 BGB nach dem Tod des Mieters innerhalb eines Monats ein Kündigungsrecht gegenüber den Erben zu. Der Beklagte hatte insoweit darauf verwiesen, dass er und seine Schwester gem. §§ 1922 Abs. 1, 1924 Abs. 1 BGB Miterben zu gleichen Teilen geworden seien. Nach seiner Auffassung hatte die nur ihm gegenüber erklärte Kündigung nicht zu einer wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses geführt.

   Das Gericht teilte die Auffassung des Beklagten. Da der Vermieter es versäumt habe, auch der Schwester gegenüber die Kündigung des Mietvertrags zu erklären, sei die Kündigung nicht wirksam geworden. Die Vorschrift des § 564 BGB setze für eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses voraus, dass eine Kündigung gegenüber sämtlichen Miterben erfolgt. Der Wortlaut der Vorschrift lasse nicht die Auslegung zu, dass die Kündigung nur gegenüber den Erben zu erfolgen habe, die in der Wohnung wohnen. Gegebenenfalls müsse der Vermieter Erkundigungen zu weiteren möglichen Erben einholen.

   Im Ergebnis bestand das Mietverhältnis damit trotz der gegenüber dem Beklagten erklärten Kündigung mit dem Beklagten und seiner Schwester als Rechtsnachfolger des verstorbenen Mieters ungekündigt fort. Die Räumungsklage hatte damit keinen Erfolg.