Werbungskosten für zur Untervermietung bereit gehaltene Räume

Hintergrund

E ist Eigentümer einer 6 Wohnräume umfassenden Wohnung. E nutzte 2 Zimmer selbst. Die weiteren 4 Zimmer vermietete er - teilweise mit Unterbrechungen - an verschiedene Untermieter. Die Gemeinschaftseinrichtungen (Flur, Küche, Bad) wurden von sämtlichen Bewohnern gemeinsam genutzt.

E machte die auf die Wohnung entfallenden Gesamtkosten anteilig mit den auf die 4 Untervermietzimmer entfallenden Kosten als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Die auf die Gemeinschaftsflächen entfallenden Gesamtkosten teilte er "nach Köpfen" auf. Das FG war dagegen der Meinung, wegen der Einbindung der zur Vermietung bereit gehaltenen Zimmer in die private Wohnsphäre des E sei der auf den Wohnbereich entfallende Privatanteil entsprechend den Leerstandszeiten zu erhöhen. Bei Leerstand liege stets eine Selbstnutzung vor. Dagegen seien - wie von E erklärt - die auf die gemeinsam genutzten Flächen entfallenden Aufwendungen personenbezogen aufzuteilen.       

Entscheidung

Der BFH widerspricht dem FG hinsichtlich des erhöhten Werbungskostenanteils an den Gesamtaufwendungen.

Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger Vermietung leer steht, sind auch während des Leerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Vermieter den Entschluss zur Vermietung nicht endgültig aufgegeben hat (Grundsatzurteil des BFH v. 11.12.2012, IX R 14/12, BFH/NV 2013,467). Dementsprechend ist auch bei Ferienwohnungen, die nicht zeitweise selbst genutzt werden, ohne weiteres von der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Ebenso sind auch Leerstandszeiten bei Untervermietung einzelner Räume innerhalb der eigenen Wohnung nicht der Eigennutzung, sondern der Vermietungstätigkeit zuzurechnen, wenn der bisher vermietete Raum weiterhin für eine Vermietung bereit gehalten wird. Die fehlende räumliche Trennung zum eignen Wohnbereich oder die jederzeitige Selbstnutzungsmöglichkeit stehen der Einkünfteerzielungsabsicht nicht entgegen.

Der BFH hat daher die Leerstandszeiten nicht der Eigennutzung des E, sondern dessen Vermietungstätigkeit zugerechnet. Der Klage wurde stattgegeben.

Hinweis

Die Gesamtaufwendungen sind nach Wohnflächen, die Aufwendungen für die Gemeinschaftsräume nach der Zahl der zur Haushaltsgemeinschaft gehörenden Personen aufzuteilen.

Dass Leerstandszeiten nicht nur bei abgeschlossenen Mietwohnungen oder Ferienwohnungen, sondern auch bei Untermietzimmern nicht der Eigennutzung zuzurechnen sind, sollte - ausgehend vom Grundsatz der Einkünfteerzielungsabsicht - eine Selbstverständlichkeit sein. Fraglich könnten allenfalls die Gemeinschaftsräume (z.B. Küche) sein, die während des Leerstands vom Eigentümer oder Hauptmieter allein bzw. von weniger Personen genutzt werden. Hier ist - wie das FG richtig entschieden hat - auf die jeweilige Anzahl der tatsächlichen Nutzer abzustellen.