Rückgängigmachung eines Grundstückserwerbs

Hintergrund

Mit notarieller Urkunde v. 4.10.2005 nahm die Käuferin (K) ein Angebot der Verkäuferin (V) zum Erwerb zweier Grundstücke zum Preis von 1.8 Mio. EUR an. Mit Notarvertrag vom 2.12.2005 hoben V und K den Grundstückskaufvertrag auf. In derselben Urkunde verkaufte V die Grundstücke zu demselben Kaufpreis an die Zweiterwerberin (Z), eine Tochtergesellschaft einer Holding, an der u.a. der Gesellschafter-Geschäftsführer der K beteiligt ist.

Das FA setzte die Grunderwerbsteuer gegen K aus der Bemessungsgrundlage von 1.8 Mio. EUR fest. Dagegen wandte sich K mit der Begründung, der Kaufvertrag sei rückgängig gemacht worden und die Festsetzung sei daher aufzuheben.

Das FG wies die Klage ab. Es war der Auffassung, die Voraussetzungen für die Rückgängigmachung seien nicht erfüllt. Denn K habe bei der Aufhebung des alten und Abschluss des neuen Kaufvertrags ihre Rechtsposition aus dem ursprünglichen Erwerb im eigenen wirtschaftlichen Interesse verwertet. Denn sie habe einen Ersatzkäufer benennen müssen, um die für sie mit der Nichterfüllung des Vertrags verbundenen Folgen zu vermeiden.

Entscheidung

Der BFH hob das Urteil des FG auf und verwies die Sache an das FG zurück.

Die Steuerfestsetzung wird auf Antrag aufgehoben, wenn ein Erwerbsvorgang - vor dem Übergang des Grundstückseigentums - innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer rückgängig gemacht wird (§ 16 Abs. 1 GrEStG).

"Rückgängig gemacht" ist ein Erwerbsvorgang, wenn über die Aufhebung des Rechtsgeschäfts hinaus die Möglichkeit zur Verfügung über das Grundstück nicht beim Erwerber verbleibt, sondern der Veräußerer seine ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlangt. Entscheidend ist, ob für den Ersterwerber die Möglichkeit der Verwertung einer aus dem Erwerbsvorgang abzuleitenden Rechtsposition verbleibt und der Verkäufer daher nicht aus seinen Bindungen entlassen wurde. Dem Ersterwerber verbleibt eine solche Rechtsposition, wenn Aufhebungs- und Weiterveräußerungsvertrag in einer Urkunde zusammengefasst sind. Denn dann hat er die Möglichkeit, die Aufhebung des ursprünglichen Kaufvertrags zum anschließenden Erwerb durch eine von ihm ausgewählte dritte Person zu nutzen.

Ist dem Ersterwerber das weitere Schicksal des Grundstücks gleichgültig, ist die Aufhebung der Steuerfestsetzung auch bei Benennung de Ersatzkäufers durch den Ersterwerber nicht ausgeschlossen. Anders ist es jedoch, wenn der Ersterwerber seine Rechtsposition auch im eigenen wirtschaftlichen Interesse verwertet. Das ist der Fall, wenn er daran interessiert ist, dass der Verkäufer das Grundstück an einen bestimmten Zweiterwerber - nicht an einen beliebigen Dritten - weiterveräußert.

Das FG wird daher einerseits berücksichtigen müssen, dass der Gesellschafter-Geschäftsführer der K an der Holding beteiligt war, deren Tochtergesellschaft (Z) die Zweiterwerberin war. Andererseits wird festzustellen sein, ob die Stellung eines Ersatzkäufers erst auf Verlangen der V erfolgte.

Hinweis

Der BFH weist besonders darauf hin, dass bei einer Kapitalgesellschaft als Ersterwerberin sich diese die Interessen der Personen zurechnen lassen muss, die bei der Ausübung der Rechtsposition der Gesellschaft aus dem ursprünglichen Kaufvertrag gehandelt haben. Im Übrigen ist die Interessenlage der Beteiligten anhand einer Gesamtwürdigung aller Tatsachen festzustellen.

Urteil v. 5.9.2013, II R 16/12, veröffentlicht am 30.10.2013